聯商網消息：4月8日上午，國家發展改革委對外發布《2019年新型城鎮化建設重點任務》，該文件明確，繼續加大戶籍制度改革力度。

從文件中梳理可知：

（1）城區常住人口100萬-300萬的Ⅱ型大城市要全面取消落戶限制；

（2）城區常住人口300萬-500萬的Ⅰ型大城市要全面放開放寬落戶條件，并全面取消重點群體落戶限制；

（3）超大特大城市要調整完善積分落戶政策，大幅增加落戶規模、精簡積分項目；

（4）允許租賃房屋的常住人口在城市公共戶口落戶。

▲數據來源：《2017城鄉建設統計年鑒》 國是直通車 張文絞 侯雨彤 制圖

2019年至今，發布各種人才引進與落戶政策的城市已超過50個。除超大城市（北上廣深），全國大部分城市落戶難度已經不大，可以說較以往極大實現了“落戶自由”。

落戶自由除了直接震動樓市（人們預期，非政策調控窗口），還將對哪些方面產生影響？除了城市治理，資源消耗，產業推動，恐怕就是大消費方面，無論是醫療、教育、住房還是生活等各個領域的消費都會產生連鎖反應。

那么從商業地產角度看，落戶自由下有哪些可以預見的影響或趨勢？不妨從以下6個維度來看：

1、城市化率越高，人口聚集程度越高，會帶來更高的規模效應與生產效率，因此，在中國經濟轉型升級的背景下，提高城市化率有利于提高勞動效率并擴大消費，有利于形成消費主導的經濟結構。

此次各大城市的搶人大戰，主要特點是基本按降低人才門檻的條件來設置，從消費力來說，這一波引進的人才并非是絕對的中高端消費群，對城市中高端消費刺激或有限。但更為大眾化的商業勢必會進一步發展，比如親民的社區商業，中（低）端定位的購物中心數量會有所增加。

2、本輪政策是基于存量的結構性優化，推動城市群和都市圈的健康發展，構建大中小城市和小城鎮協調發展的城鎮化空間格局。在以人為中心的發展思路之下，新型城鎮化主要實現共享式發展，實現公共服務的均等化；進而，通過優化城市結構，提高城市化率，構建以內需為導向的消費型社會形成，從而實現公平與效率的共同提升。

對于存量購物中心而言，地標性購物中心要抓住這一機遇，進一步提升自己的影響力；那些本身定位城鎮化項目，發展戰線都在中小城市的商業地產企業，或將在這次政策雙刃劍下迎來新的戰略轉型變革機遇。

3、此外，創新型商業將會增多。根據部署，多數城市將實現落戶自由，將會在一定程度上促進市場化的資源配置。市場化可以促進經濟發展更有活力，鼓勵創新和充分競爭。另外，消費群基數的增長以及群體分層影響下，消費需求將更多元，映射到商業地產領域則是，商業體的創新思維會進一步增強。同時，更多年輕人的到來，城市商業會因此變得更有活力，比如夜經濟或將更繁榮。如此一來，城市的商業文明形態有望得到一定程度的改變和升級。當然，這中間離不開政府那只“有形手”的正確干預和引導。

4、當然，事物都有兩面性，過多的人口涌入可能帶來大城市病，對土地、水等資源構成壓力，也對城市治理能力提出挑戰，擁堵、污染、高房價等可能會削弱經濟運行的效率，不斷增加成本。這對商業地產的發展也提出了相應要求。比如購物中心將要承擔起更多的社會責任，將之結合到自身項目在設計、建筑、規劃、景觀、交通等方面，實現可持續發展，避免建筑垃圾的制造堆砌和城市資源的浪費。

另外就是，城市人口涌入過多過快，會帶來土地資源的緊張，擠壓商業用地空間，未來城市的商業面積增量或將得到抑制，這在一定程度上有利于遏制商業項目盲目開發現象。

5、落戶自由，對開發商選址也將產生重大影響。尤其是萬達、寶龍等全國跑馬圈地的非港資商業地產開發商。以萬達為例，多年來萬達一直走的是標準化快速復制道路，截止目前，已在全國開業100多個萬達廣場，足跡遍布東南西北各個區域，覆蓋超大、特大、中小各個等級的城市。作為大眾化定位的購物中心代表，萬達廣場一向自詡為“城市中心”。落戶自由帶來的城市人口增長，會為萬達廣場這樣的商業體擴大消費基礎。

再看曾經與萬達聲名齊飛的寶龍，在全國也有不少項目，但近年來，寶龍集團改變了發展策略，不再片面追求全國規模性擴張，自2012年確立“以上海為中心、深耕長三角”的發展戰略至今，寶龍地產土儲約三分之二分布于長三角地區。截至2018年，擁有的土儲總建面約為21.2百萬平方米；其中正在開發建設中的物業約為12.8百萬平方米；開發中的土儲將用于發展大型商住物業。

此次城市落戶自由對無論是上海還是長三角都有深遠影響，因而對寶龍這樣的開發商在選址上也將產生重要意義。持續導入的人口紅利或將進一步堅定寶龍的地域發展戰略決心，加碼商業地產開發，鞏固發展勢頭。不過上海這樣的超級大都市，本身已經過于擁擠，盡管在本輪戶籍改革行動中也有動作，但落戶難度依然較大，人口規模不會因此大漲，于寶龍而言，長三角依然是未來攻堅重心。

若問本輪戶籍制度改革中哪些城市最受益，應該是那些經濟基本面較好的二線城市。這些城市本身對人口有長足吸引力，落戶限制放松放寬以后，人口流入尤其是年輕人口的導入，會給二線市場帶來許多利好。既是人力資源也是實現城市可持續發展的重要保障，同時會切實影響到各大房企接下來的市場布局。近年來，我們看到了無論是央企巨頭，還是民營房企，都在加速搶灘二線市場，商業地產的開發亦是同理。

6、這一波人口大戰之下，可能還會遇到一些問題。

大城市搶人，中小城市肯定會“失血”，造成小城市和農村空心化加劇，所以中小城市的規模出現收縮不可避免。小城市人口流失后將會產生蝴蝶效應，經濟和社會福利會進一步下降，就業和生活也會出現各種問題，本地消費萎縮，加上都市圈的形成和逐步完善，大城市的虹吸效應下，消費外流問題也或將加重。

商業地產開發商必須有足夠的警惕性和前瞻性，預估到這樣的情況，從而早做調整和準備。

于失血的中小城市而言，在人口空心化的不利局面下，想辦法做精做優商業，形成本地化消費滲透優勢將成為開發商唯一的出路。

（來源：聯商網 周松平）