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聯(lián)商網(wǎng)消息：12月18日，全球頂尖的房地產(chǎn)服務(wù)及投資管理公司高力國(guó)際（納斯達(dá)克及多倫多證券交易所股票代碼：CIGI）以《宏圖先機(jī)：三大趨勢(shì)重塑上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)版圖》作為主題，首次向市場(chǎng)提出了引領(lǐng)行業(yè)的重磅觀點(diǎn)——上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)需要重新定義與重塑版圖，并預(yù)告將于明年第一季度推出相關(guān)報(bào)告。

高力國(guó)際認(rèn)為，上海肩負(fù)長(zhǎng)三角“大腦”的重任引領(lǐng)區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展與經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，承載上海建成“具有全球影響力的科技創(chuàng)新中心”的愿景，而上海的產(chǎn)業(yè)園區(qū)則是作為完成以上使命、推動(dòng)科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要載體。高力國(guó)際在演講中對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的前瞻式創(chuàng)新定義將為相關(guān)各方提供上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場(chǎng)更全面透徹地解析。

高力國(guó)際認(rèn)為，近年來(lái)上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展呈現(xiàn)了三大趨勢(shì)，從而驅(qū)動(dòng)了該版圖的重塑：

趨勢(shì)一，產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)進(jìn)一步提高：經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，各園區(qū)已形成完備的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系，吸引相關(guān)行業(yè)的龍頭企業(yè)紛紛入駐。

趨勢(shì)二，基礎(chǔ)設(shè)施的發(fā)展，尤其是交通基礎(chǔ)設(shè)施如軌道交通網(wǎng)絡(luò)的日益完善，推升產(chǎn)業(yè)園區(qū)可及性，也為產(chǎn)業(yè)園區(qū)的向外擴(kuò)展提供了支撐。過(guò)去十年間，外圍產(chǎn)業(yè)園區(qū)板塊總存量的年均復(fù)合增長(zhǎng)率高于區(qū)位較核心的產(chǎn)業(yè)園區(qū)板塊，不少新興板塊呈現(xiàn)高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

趨勢(shì)三，由園區(qū)管委會(huì)及/或園區(qū)開(kāi)發(fā)平臺(tái)這樣的開(kāi)發(fā)管理主體持續(xù)提升產(chǎn)業(yè)園區(qū)營(yíng)商環(huán)境，通過(guò)產(chǎn)業(yè)扶持、創(chuàng)新激勵(lì)、金融服務(wù)、人才吸引等多個(gè)維度制定推出優(yōu)惠政策，同時(shí)不斷完善軟硬件配套體系，以求更加貼合及滿足產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求。

在充分詮釋了產(chǎn)業(yè)園區(qū)三大發(fā)展趨勢(shì)的同時(shí)，高力國(guó)際融入“綜合區(qū)位與規(guī)模、產(chǎn)品與配套、產(chǎn)業(yè)激勵(lì)、主導(dǎo)發(fā)展”四個(gè)維度的考量，提出了上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)全新定義的標(biāo)準(zhǔn)，并將上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)版圖進(jìn)行了核心子市場(chǎng)、成熟中子市場(chǎng)和獨(dú)立項(xiàng)目三個(gè)層級(jí)的歸類劃分。

在高力國(guó)際定義的全新產(chǎn)業(yè)園區(qū)版圖中，核心子市場(chǎng)、成熟中子市場(chǎng)與各個(gè)獨(dú)立項(xiàng)目在未來(lái)的租賃與投資領(lǐng)域?qū)⒂懈髯缘奶攸c(diǎn)，對(duì)于開(kāi)發(fā)者、投資者、使用者等都有著紛繁的機(jī)會(huì)。

上海物業(yè)市場(chǎng)2020展望

高力國(guó)際亦于同日發(fā)布其物業(yè)市場(chǎng)預(yù)測(cè)報(bào)告——《上海物業(yè)市場(chǎng)2020展望》。

報(bào)告預(yù)計(jì)，2020年上海整體市場(chǎng)租賃情緒將轉(zhuǎn)暖，外資與科技產(chǎn)業(yè)將引領(lǐng)整體需求。從宏觀環(huán)境來(lái)看，貿(mào)易緊張局面的緩解將有助于租賃情緒破冰，對(duì)外開(kāi)放加速、長(zhǎng)三角一體化以及多元供應(yīng)的入市將帶動(dòng)租賃市場(chǎng)轉(zhuǎn)向活躍。其中，外資企業(yè)受開(kāi)放政策與市場(chǎng)前景漸明朗的驅(qū)動(dòng)，將尋求擴(kuò)租，科技業(yè)需求將提速，產(chǎn)業(yè)園區(qū)與部分寫(xiě)字樓將受惠。

此外，在整體社會(huì)消費(fèi)將保持穩(wěn)健增長(zhǎng)的背景下，電商與生鮮消費(fèi)將持續(xù)帶動(dòng)物流地產(chǎn)需求，而國(guó)際品牌的不斷引進(jìn)與新餐飲的持續(xù)火爆將引領(lǐng)優(yōu)質(zhì)商場(chǎng)推陳出新。

寫(xiě)字樓|租賃情緒將轉(zhuǎn)暖，“以價(jià)換量”將成未來(lái)兩年走向

上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)2019全年需求量較低，但下半年的凈吸納量企穩(wěn)。預(yù)計(jì)2020年受貿(mào)易緊張局面緩解，對(duì)外開(kāi)發(fā)加速、長(zhǎng)三角一體化以及大量供應(yīng)帶動(dòng)，租賃情緒將回暖。其中外資企業(yè)將受對(duì)外開(kāi)放政策與良好市場(chǎng)前景的驅(qū)動(dòng)尋求擴(kuò)租，而科技行業(yè)的發(fā)展將持續(xù)推升寫(xiě)字樓需求，因此凈吸納量對(duì)比2019年應(yīng)將有所反彈。

供應(yīng)方面，由于部分新項(xiàng)目推遲入市，2020年市場(chǎng)將迎來(lái)供應(yīng)高峰，預(yù)計(jì)整體空置率推升至25.6%，而租金將繼續(xù)下滑，“以價(jià)換量”將成為未來(lái)兩年租賃市場(chǎng)的主要方向。

需求行業(yè)來(lái)源方面，專業(yè)服務(wù)、金融、高端制造業(yè)以及科技企業(yè)將成為新增需求的主要來(lái)源，前灘、徐匯濱江、北外灘等新興區(qū)域?qū)⒊掷m(xù)成為熱點(diǎn)，吸引大量?jī)?yōu)質(zhì)企業(yè)入駐。

零售物業(yè)|推陳出新，多維度升級(jí)

上海零售物業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展從多方面引領(lǐng)全國(guó)。

2019年全年有超1000家首店落地，其中包括多家外資品牌；同時(shí)華為、小米等手機(jī)品牌競(jìng)相開(kāi)出多家旗艦店與體驗(yàn)店；而諸多零售品牌紛紛跨界餐飲行業(yè)，打造出宜家烘焙工坊、盒馬火鍋等新業(yè)態(tài)。在品牌與業(yè)態(tài)不斷更新的趨勢(shì)下，上海多個(gè)白金區(qū)位的商業(yè)項(xiàng)目正進(jìn)行改造升級(jí)，如新天地南里、港匯恒隆、上海廣場(chǎng)、四季坊等等；預(yù)計(jì)未來(lái)年上海零售物業(yè)市場(chǎng)百花齊放的多維升級(jí)態(tài)勢(shì)將保持，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力不斷提升。

2020年，上海零售物業(yè)市場(chǎng)整體預(yù)計(jì)將保持穩(wěn)健，但全年有約120萬(wàn)新增供應(yīng)集中入市，空置率或?qū)⒈煌粕?/strong>同時(shí)，由于2020年新增供應(yīng)較大位于非核心商圈，預(yù)計(jì)將影響全市租金水平。