聯(lián)商網(wǎng)消息：4月28日，全球頂尖的房地產(chǎn)服務(wù)及投資管理公司高力國際（納斯達克及多倫多證券交易所股票代碼：CIGI）發(fā)布《中國物業(yè)市場2020展望》研究報告，報告從寫字樓、零售物業(yè)、物流倉儲、數(shù)據(jù)中心及大宗交易五個細分市場進行詳盡分析并做出專業(yè)預(yù)測，全面透析2020年中國物業(yè)市場發(fā)展情況。

高力國際表示，今年三月份中國宏觀經(jīng)濟已出現(xiàn)企穩(wěn)回彈勢頭，市場租賃交易情緒亦隨疫情轉(zhuǎn)好而回暖，預(yù)計年內(nèi)需求將逐步復(fù)蘇，線上科技、醫(yī)療、云服務(wù)、金融業(yè)等將引領(lǐng)需求增長。另外，整體消費將在年內(nèi)回彈，電商與生鮮消費將帶動物流地產(chǎn)需求；零售物業(yè)方面，線上與線下進一步融合將加速，驅(qū)動優(yōu)質(zhì)商場的推陳出新。

寫字樓租金下調(diào)利好租戶，產(chǎn)業(yè)園區(qū)韌性展現(xiàn)

統(tǒng)計顯示，全國各大重點城市寫字樓租賃需求受到抑制，凈吸納量處于較低水平。以上海為例，2020年第一季度，新冠疫情導(dǎo)致整體市場活動處于停滯狀態(tài)，各類需求受到短期壓制，其中CBD共錄得-12,600平方米的凈吸納量。因此一季度業(yè)主普遍下調(diào)租金以吸引與挽留租戶，各大重點城市如上海、北京、廣州、深圳、成都及西安等寫字樓租金均有所下降，其中北京平均凈有效租金為372.9元每平方米每月，環(huán)比下降2.5%。

鑒于疫情后期的市場狀態(tài)，以及新增供應(yīng)量的逐步入市，高力國際預(yù)計租金企穩(wěn)大概會在明年一季度出現(xiàn)，期間市場將在短期內(nèi)處于租金下調(diào)環(huán)境中，將更有利于租戶。

據(jù)透露，自三月起租賃問詢普遍明顯增多，其中，線上科技、醫(yī)藥與醫(yī)療、云計算以及保險等產(chǎn)業(yè)迎來高速增長，未來有望成為帶動需求的重要力量。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)亦展現(xiàn)出較強需求韌性，市場表現(xiàn)更加穩(wěn)定。一方面因為受疫情影響較小甚至有所增長的行業(yè)，如線上科技、醫(yī)療健康、新基建等大多都位于在產(chǎn)業(yè)園區(qū)中；另一方面，國企園區(qū)開發(fā)平臺積極落實租金減免等措施，幫扶中小企業(yè)、初創(chuàng)企業(yè)度過難關(guān)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的重要性及優(yōu)勢因而顯現(xiàn)，其自身亦正在向提供更加多元化的服務(wù)、軟硬件升級和片區(qū)價值提升等方向延伸。

市場逐漸復(fù)蘇零售商與業(yè)主共同積極推進消費回暖

第一季度零售市場活躍度下降，零售物業(yè)市場租賃活動有所下滑，致使空置率一定程度上升。全國各重點城市除上海外，其他城市租金環(huán)比均錄得不同程度下降。其中廣州、深圳及成都租金環(huán)比下降約1個百分點。

高力國際預(yù)計， 2020-2021年間整體市場平均租金會在一定程度上被拉低；但未來2022-2024年間，隨著非核心區(qū)新增供應(yīng)的下降，全市平均租金將開始平穩(wěn)上升。

伴隨多項促消費政策的相繼出臺，零售市場正穩(wěn)步恢復(fù)，并推動全國零售行業(yè)在第二季度進一步復(fù)蘇。截止4月26日，25省市已發(fā)放115億元消費券，其中13個省市發(fā)放消費券總額過億元。調(diào)查顯示，市場對國民的消費能力和品牌的發(fā)展依舊保持樂觀。

今年以來，為應(yīng)對疫情，各地商場為租戶提供了不同程度的租金優(yōu)惠，以及通過優(yōu)惠券、打車補貼等活動形式吸引消費者到店等方法加速客流回暖。

從未來發(fā)展看，疫情可能推動消費者的消費方式和消費需求發(fā)生轉(zhuǎn)變。而為適應(yīng)其變化，各品牌應(yīng)快速積極尋求線上線下融合的策略，包括開設(shè)線上旗艦店、啟用新媒體營銷（如直播）、提供優(yōu)質(zhì)配送服務(wù)等措施。

網(wǎng)絡(luò)零售保持正增長，2020年或成物流倉儲投資窗口期

高力國際數(shù)據(jù)顯示，今年第一季度一線城市物流倉儲租金錄得小幅增長，核心地段高標倉依然維持穩(wěn)定租金增長，北京和深圳新增供應(yīng)有限，租金將保持穩(wěn)定增長。而上海和廣州2020年新增超過10%。

空置率方面北京和深圳維持低位，分別為4.0%和2.9%，上海和廣州空置率分別從去年四季度的9.5%和8.1%上漲至13.4%和14.8%。成都由于電商搬遷至自建庫退租等原因，租金同比下降2.1%，一季度空置率上升至23%。

第一季度，制造業(yè)生產(chǎn)供應(yīng)受限、線下零售暫停、缺乏員工導(dǎo)致的在線交易增速放緩，對外貿(mào)易受抑制以及交通運輸受阻等因素雖對物流市場帶來短期需求沖擊。但2020年凈吸納量已逐步回升。自3月份起客戶看倉庫需求逐漸回暖，二季度物流倉儲需求將出現(xiàn)反彈。同時得益于2019年達成的預(yù)租協(xié)議，疫情封城期間3PL和電商部門被壓抑的需求將在未來二三季度得到釋放，另外來自于生鮮電商與冷鏈物流部門的需求正不斷增長。

高力國際認為，長期來看，新消費習(xí)慣的形成及在疫情期間培養(yǎng)起來的如中老年人等新用戶群體的產(chǎn)生，將對電商及物流倉儲行業(yè)形成利好，未來物流倉儲租金將上揚，2020年或?qū)⒊蔀樾袠I(yè)投資及租賃的窗口期。

新基建長期利好數(shù)據(jù)中心發(fā)展

線上辦公，遠程教育、網(wǎng)絡(luò)視頻游戲以及電商消費等行業(yè)迎來巨大發(fā)展機遇，其產(chǎn)生的信息量、數(shù)據(jù)存儲和處理需求也因此激增，促進數(shù)據(jù)中心的需求。一季度北上深等一線城市數(shù)據(jù)中心空置率相對于去年年底有較為明顯的降低。

今年以來，政府發(fā)布多項政策積極鼓勵推動新基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。

4月20日國家發(fā)改委在新聞發(fā)布會上首次明確了新基建的三大范圍，其中就有以數(shù)據(jù)中心、智能計算中心為代表的算力基礎(chǔ)設(shè)施等；新基建產(chǎn)業(yè)中，除政策本身大力鼓勵發(fā)展數(shù)據(jù)中心產(chǎn)業(yè)之外，物聯(lián)網(wǎng)、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、人工智能以及云計算等均會產(chǎn)生大量的數(shù)據(jù)存儲分析需求，需要大量的數(shù)據(jù)中心基礎(chǔ)設(shè)施。而同時5G網(wǎng)絡(luò)的快速商用也將會促使大量新應(yīng)用、新場景與相關(guān)的海量數(shù)據(jù)產(chǎn)生，并勢必帶來數(shù)據(jù)中心需求的爆發(fā)式增長。

對此，市場反饋較為迅速，據(jù)統(tǒng)計，多家地產(chǎn)基金，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商以及商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商均已完成募資或確定計劃進入數(shù)據(jù)中心投資領(lǐng)域，而由于能評政策的限制，一線城市的數(shù)據(jù)中心供給較為稀缺，資本因此積極尋找優(yōu)質(zhì)投資標的，使數(shù)據(jù)中心資本化率有明顯下行趨勢。

高力國際建議，盡管數(shù)據(jù)中心的進入門檻較高，但已成為諸多投資者的投資目標，于此同時投資者需要尋求擁有足夠?qū)I(yè)知識的合作伙伴。

物流物業(yè)、數(shù)據(jù)中心、產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)成投資目標

大宗交易方面，2020年第一季度，北京、上海、廣州、深圳和中國西部的投資市場均表現(xiàn)出較好韌性，部分市場將出現(xiàn)收益率上升的情況。

高力國際表示，中國政府正不斷推出一系列財政和貨幣政策，以確保流動性與市場信心。這些宏觀政策將有助于市場穩(wěn)定，保持市場動力，今年3月份，官方制造業(yè)指數(shù)已顯示出擴張勢頭。雖發(fā)生疫情等意外事件，但正常情況下，投資交易過程的節(jié)奏被打亂并不會影響投資策略。

在線商務(wù)、醫(yī)藥保健及TMT行業(yè)的租戶業(yè)務(wù)增長強勁，導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)園區(qū)需求具備韌性。同時二線城市的物流市場中，電商企業(yè)及自用買家在積極擴張；投資者和開發(fā)商也在積極跟進。另外，數(shù)據(jù)中心受到在線服務(wù)行業(yè)的促進，未來發(fā)展走勢看好。

高力國際認為，以上三類資產(chǎn)類型，包括產(chǎn)業(yè)園區(qū)、物流物業(yè)與數(shù)據(jù)中心將是今年投資交易的首選資產(chǎn)類型。但限于國際旅行禁令，內(nèi)資買家相比外資買家顯示出更多積極性。當(dāng)前市場環(huán)境亦為投資人提供了議價的窗口，為諸如國內(nèi)險資等資金提供了較佳的入市機會。

（來源：聯(lián)商網(wǎng)）