文/弘陽集團總裁 蔣達強

昨天跟一群商業同行有些交流，今天恰好在飛機上有些感想，感謝智能手機可以隨時隨地的記錄下來。

對于優質購物中心的發展，2004年深圳萬象城開業可以作為之前百貨和之后優質購物中心的分水嶺，這十六年來變化異常快，根本原因是供給端的問題，也就是說供應量太大、錢太多、城市發展太快、競爭太劇烈導致的，被逼著前進。但對需求端的消費者客戶來說有一個根本性的變化：之前我們定位基本都叫引導潮流/引領消費者（教育消費者），中間有一段時間叫“來源于當地、高于當地”（貼近消費者），目前基本上就是“做好3公里范圍內人群的消費與體驗服務（服務消費者）”，消費者的進步是巨大的，討好消費者是未來主流了。

我回頭看這十六年的購物中心發展，基本可以從四個方面去看過去、現在和未來，很難以絕對的時間維度去區分項目屬于哪一代，因為每個階段總有項目是超前的和優質的。這四個緯度分別是：硬件、軟件、內容、營銷，從這四個緯度總體來說，可以看出我們在產品與經營上的行業快速進化。

第一代優質購物中心：

硬件上以大體量、單動線、大中庭、停車樓為主。

內容上追求重量級主力店、奢侈品為主為榮。

軟件上以統一收銀、會員卡、單店信息化為主。

營銷上以節假日活動、明星作秀為主。

標桿項目：類似深圳萬象城/太古城等。

第二代優質購物中心（目前依然是主流）：

硬件上以大體量、多動線、室內外街區化、地鐵TOD。

內容上追求主力店、快消時尚集成店群為主為榮。

軟件上以統一收銀、會員卡、多店信息系統逐步聯網。

營銷上以節假日活動、重大節點、品牌促銷為主。

標桿項目類似萬象城、大悅城、天街、七寶萬科等。

第三代優質購物中心：

硬件上以中大體量、多場景動線、地鐵TOD、空間定制化。

內容上追求首店、網紅店、文化藝術、大店逐步退出、追求人氣流量、品類陳列上改變同類化。

軟件上全部業務信息化、逐步數字化經營、開始關注消費者觸點。

營銷上以線上事件傳播引流為主、線下活動日常化。

標桿項目類似成都太古里、芳草地、K11、萬象天地等。

第四代優質購物中心遐想（逐步涌現）：

硬件上以中大體量、多社交場景/市井化、地鐵TOD、藝術/生態融合、空間定制化。

軟件上全部數字化、基本智慧化、算法引領、用戶活化。

營銷上以KOL和社區直播和展銷一體化/社群經營。

內容上追求感官體驗和心情愉悅、煙火味、DIY、社交態為主、業態淘汰和更新更快速。

標桿項目聽說太古前灘項目有特色。

能夠縱橫這十幾年行業變化的商業地產商也就是華潤萬象城和太古了，中糧大悅城也都隨著人員變化在走下坡路。對于繼續想在商業地產行業做大的企業來說面對的考驗就在于：理念上/定位上不要再沉湎于過去老經驗，犯經驗主義錯，以前干過多少個都不意味著未來能把一個干好。

在實操層面來說，在營門店上現在就必須在軟件上、營銷上、內容上跟上從消費時代過度到體驗時代的發展；籌建新開店上在硬件/軟件上從一開始就發力；新拓店上必須看清楚3公里客群的屬性與畫像/盡量符合地鐵TOD/重質量不重數量/中大型建面8萬平米以上為主。

輕資產拓店上必須找到理念一致的共同投入方或者理念支持的業主方。對于企業來說，一個很大的挑戰就是：如果連鎖發展就一定要標準化，但這個行業的未來是因地制宜能力，所以這個平衡值得深刻思考。

目前中國已經有將近5億平方米購物中心面積，未來還要繼續供應1.5億平方米左右，這是一個死亡大過勝利的超供市場。我們如果不在硬件、軟件、內容、營銷上有巨大的創新思考和行動，關鍵是行動。那我們真的會迎來“還未老去，就即將死去”的局面！

（作者系弘陽集團總裁蔣達強）