11月4日下午，剛剛參加完2020觀點商業(yè)年會后，我們在廣州保利天幕廣場再次與保利商業(yè)地產投資管理有限公司總經理方長斌約見。

這已經是保利商業(yè)的第八個年頭，自2018年保利地產成為“保利發(fā)展”以來，商業(yè)公司作為集團綜合服務序列重要一環(huán)，市場化運作的色彩愈來愈濃。

像個閉關出山的少俠——按方長斌的設想，2019年底保利商業(yè)開始大幅拓展輕資產規(guī)模，逐步打造對外輸出能力。

變化卻不期而至，今年初爆發(fā)的新冠疫情席卷了所有線下市場，商業(yè)地產成為重災區(qū)，尤其是春節(jié)過后一段時期幾乎所有購物中心的客流和銷售額都跌入了冰點。

“經營上的影響的確很大，”他略作總結，隨即轉向另一個話題，“但公司拓展的情況比往年更好一些。”言下所指，是今年一至十一月保利商業(yè)新增簽約管理面積130萬平方米，而截止去年底，保利發(fā)展旗下商業(yè)管理版塊的總管理面積尚且僅為268萬平方米。

市場化拓展爆發(fā)式增長，是企業(yè)對福禍轉化哲學的深刻實踐，以及對運營管理經驗的自信。方長斌說，公司今年希冀拓展面積在200萬平方米以上，未來三年資產管理規(guī)模超過千萬平方米為目標，要做全周期的資產管理和服務商。

那天下午，方長斌同我們聊起了保利商業(yè)心里的資管巨人。

疫情下的拓展

今年春節(jié)以來，疫情令具有豐富線下場景的購物中心受到巨大沖擊，這對于商業(yè)地產運營商而言，無疑是“黑天鵝”般的經歷，沒有任何征兆，且影響深遠。

和整個行業(yè)別無二致，如何提振消費信心，推動消費回升，成為疫情以來保利商業(yè)的工作重點。據(jù)了解，春節(jié)期間保利商業(yè)對旗下22個購物中心入駐商戶減免部分租金，二季度采取措施分別扶持零售業(yè)、餐飲業(yè)、兒童教育及培訓等業(yè)態(tài)，幫助商戶盡快恢復正常經營。

即便如此，方長斌表示，從五六月開始一批品牌出現(xiàn)關店的情況，其中相當一部分是現(xiàn)金流撐不住。

他對此感到無奈，接連說疫情對實體商業(yè)是剛性影響，包括對商戶免租，商戶撤場，人工投入等。直至八九月，線下消費才得以逐步恢復，一折騰下來，運營商即便沒傷及根本，可終究蒙受了巨大損失。

據(jù)方長斌估算，前四個月大部分購物中心收入同比下滑約70%。到9月份，整個行業(yè)恢復度約為85%-90%，以餐飲消費恢復為快，其它諸如教育培訓、電影院線恢復較慢。他曾預計，消費者信心恢復需要一個更長周期，節(jié)點會在2021年。

在疫情防控及消費提振以外，保利商業(yè)一直籌備的市場化拓展工作并沒有因疫情而擱置，這成為行業(yè)內特立獨行的現(xiàn)象之一。它同樣打破了外界對央企謹慎保守的印象，當市場因為疫情加速優(yōu)勝劣汰，在劍走偏鋒與穩(wěn)扎穩(wěn)打之間，保利商業(yè)一直努力尋求平衡點。

在疫情最為嚴峻的2個月內，保利商業(yè)項目發(fā)展中心完成了西安、煙臺購物中心商業(yè)綜合體的合同簽署；與此同時，13個外部拓展項目進入實質條件談判階段，對應規(guī)模達139萬平方米，為全年目標達成奠定了厚實的基礎。

1-7月，保利商業(yè)連續(xù)簽約西安GT-Tower、成都Parkview Mall、廣州設計之都、宜賓HAI未來綜合體等項目，新增拓展面積60萬平方米；而截至11月，該公司新簽管理面積達130萬平方米，擴張速度進一步提高。

這種現(xiàn)象級的市拓都指向了保利商業(yè)的戰(zhàn)略變化。方長斌解釋，2018年保利地產更名后，非常重視旗下12個板塊的市場化運作。從定位來看，在集團“一主兩翼”戰(zhàn)略下，保利商業(yè)主要作為“商業(yè)資管擔當”，致力于打造體系化大資管平臺。

“所以，資產管理的能力，和資產管理的規(guī)模，一定是體現(xiàn)公司話語權最重要的一點。”

以保利MALL·佛山為起點，保利商業(yè)已走過八年時光，并逐步發(fā)展出保利廣場、時光里、若比鄰三條差異化產品線。但方長斌坦承，早期公司主要集中做的是系統(tǒng)內部的商業(yè)項目，屬于地產開發(fā)的附屬職能。

直至2015年，保利商業(yè)陸續(xù)承接外部項目，初期仍以項目租賃模式為主，此后增加品牌輸出的比重。2019年保利商業(yè)半年工作會議上，方長斌還提出，十年商業(yè)進擊，仍需擴大規(guī)模。這番講話進一步釋放拓展規(guī)模的決心。

數(shù)據(jù)顯示，截至今年三季度，保利商業(yè)內外部項目數(shù)量比例已達到40：60，外部優(yōu)質項目的數(shù)量已經超過了內部。

“從2019年底開始，公司大幅拓展輕資產規(guī)模，希望逐步形成資產管理的核心能力，并且能夠對外輸出。”方長斌解釋，很多企業(yè)在疫情過后，有需求引入可靠資管公司代管其資產，保利商業(yè)借此在華北、華東、華中、華南、西南區(qū)域公司項目基礎上，得以進一步擴大管理規(guī)模。

在城市選擇上，保利商業(yè)目前制定的策略是進入一線城市及省會城市，在此基礎上向下一級城市輻射，但三四線市場的覆蓋基本以資產服務輸出為主。此舉既保障獲取核心城市優(yōu)質物業(yè)，又避免向更低能級城市拓張時引發(fā)投資風險。

被問及目標時，方長斌回答，今年保利商業(yè)希望拓展至200萬平方米以上，幾乎是去年底總在管面積的一倍，未來三年的目標超過1000萬平方米以上規(guī)模。

資管時代浪淘沙

“資產管理”的概念過去數(shù)年間盛行，與行業(yè)由增量轉向存量，項目由地產屬性轉向商業(yè)、資本屬性有莫大關系。有數(shù)據(jù)顯示，2010年后，一線城市的核心商業(yè)地產逐漸由銷售轉為持有，2017年起全國購物中心和百貨增量占存量比率則降至20%以下。

包括華潤、招商、印力等商業(yè)地產運營商，也逐步提出資產管理戰(zhàn)略及規(guī)模目標，搶占存量商業(yè)時代下的市場份額。

比如印力集團于2019年推出資產管理操作指引3.0版本，至今年上半年累計開業(yè)面積836萬平方米，另有規(guī)劃中和在建商業(yè)面積543萬平方米。華潤置地商業(yè)近期披露，公司持有約120個項目，現(xiàn)在還在持續(xù)開展包括輕資產管理在內的對外擴張。

“未來存量的資產管理是一個很大的市場，慢慢形成市場頭部企業(yè)。原有的市場大部分以開發(fā)為主導，往后肯定是以資產管理能力為主導，以提供資產回報為優(yōu)先的市場。”方長斌判斷，當機會出現(xiàn)的時候，能盡量爭取到資產管理規(guī)模，便是保利商業(yè)的核心目標之一。

在早期拓展階段，保利商業(yè)曾有過與金融聯(lián)動的探索實踐，具體通過保利資本進行資產收購，保利商業(yè)進行資產管理，從而實現(xiàn)金融與商業(yè)聯(lián)動的效果。如今，與保利發(fā)展的地產業(yè)務協(xié)同，單獨租賃，以及依靠服務輸出成為其擴大版圖的“三板斧”。

對于當下的存量市場，方長斌認為存在三個層面的發(fā)展機會。其一是城市更新過程中衍生的商業(yè)二次提升、活化機會；其二是經營不善、經營效率低下的存量商業(yè)資產，比如15-20年樓齡的百貨商場；其三是存量國有資產，各個層級的國有資產均有大量亟待盤活，比如新簽約的廣州設計之都項目。

面對市場機會，他感到樂觀，商業(yè)市場經過多年發(fā)展，所有企業(yè)都會認可，專業(yè)化分工是社會協(xié)同的最好方式。而保利商業(yè)只要有足夠的專業(yè)化運營能力和管理平臺，相信市場“一定會給予足夠好的回報”。

而專業(yè)化能力和管理平臺的打造，是一項高度復雜化、系統(tǒng)化、精細化的工作，保利商業(yè)現(xiàn)階段著重從三方面切入，包括加大信息化建設，加大賦能型總部建設，以及加強品牌建設。

其中，數(shù)字化一直被認為是新時期商業(yè)地產資產管理的核心屬性。近年來華潤置地商業(yè)等公司都致力于探索管理體系化，其中數(shù)字化便是重點投入領域，通過將沉淀經驗作為數(shù)字化的模型鏈，實現(xiàn)真正規(guī)模化發(fā)展。

在方長斌看來，疫情會倒逼行業(yè)進一步提升管理的精細化、數(shù)字化、平臺化，保利商業(yè)年內便做了大量系統(tǒng)管理提升工作，尋求科技賦能、降本增效。

8月5日，保利商業(yè)正式啟動“大資管”數(shù)字化戰(zhàn)略，該公司稱這標志著進一步提升資管效能，匹配日益增長的發(fā)展規(guī)模。方長斌對此強調，把管理體系和系統(tǒng)支持能力打造好，這是基礎的條件。

“未來幾年是大浪淘沙的時期。”他堅信，就像盒馬、滴滴，互聯(lián)網及數(shù)字化等技術的應用，只是解構又重構了線下業(yè)務模式，卻催生了新的市場。購物中心同樣是傳統(tǒng)行業(yè)，也需要嫁接信息化建設、組織模式和創(chuàng)新經營的能力。

“科技一定是重要的環(huán)節(jié)，但怎么用好，我覺得大家都在同一起跑線。”方長斌接著說，“這和企業(yè)規(guī)模大小沒有關系，而在于創(chuàng)新能力，和業(yè)務的再造能力。”

“創(chuàng)新”是保利系內部對保利商業(yè)的評價語，從廣州保利中環(huán)廣場的升級改造，到為廣州保利廣場提供定制化的解決方案，再到探索商業(yè)與藝術的結合，莫不如是。其中僅花9個月便將琶洲閑置地改造為全業(yè)態(tài)購物中心保利廣場，一直是該公司改造能力的教科書級案例。

方長斌對于保利的商業(yè)的運營能力顯然有把握，公司管理半徑也在快速擴大，“投融管退”全鏈條服務逐步成型。但他現(xiàn)在最想解決的是兩個新問題：一是更市場化、高效的組織變革，二是人才的培養(yǎng)，前者能決定工作的效率，后者則保證足夠好的產出。

他向我們坦白，保利商業(yè)目前尚未完全打造出最理想的組織模式，但又強調不介意做更多的組織調整與嘗試，保利發(fā)展的文化正是包容和試錯，鼓勵創(chuàng)新，最終完成從0到1的蝶變。

采訪的最后，他重申，把從0到1這件事做好，企業(yè)才會有更好的成長。而保利商業(yè)的愿景是打通從投資、融資、管理到退出的環(huán)節(jié)，做全周期的資產管理和服務商。

以下是觀點地產新媒體對保利商業(yè)地產投資管理有限公司總經理方長斌的專訪實錄：

觀點地產新媒體：今年的疫情對保利商業(yè)以及商戶的影響有多大？進入10月份，目前商場整體的消費恢復情況是怎樣的？

方長斌：其實疫情對我們的影響是剛性的，上半年對商戶來講也很艱難，幾個月完全沒有收入。有些業(yè)態(tài)可能稍好，像超市，疫情期間好多超市收入翻倍。

但對于購物中心來講，整個行業(yè)都還是受到很大沖擊，尤其是零售、服裝品牌受沖擊最大。從五六月份開始，有一大批品牌關店，有些是現(xiàn)金流撐不住倒閉了。

到三季度的后兩個月，消費才逐步恢復，恢復最快的當然還是餐飲之類的消費。兒童業(yè)態(tài)基本到6月底，甚至七八月初開學后才恢復。還有一塊是娛樂業(yè)態(tài)，比如電影院線，在國慶前才逐步放開到75%左右，這也是受災最嚴重的的行業(yè)之一。地區(qū)上也有個典型特點，南方比北方恢復得快。

從經營的角度上來講，到9月份整個行業(yè)恢復也就85%到90%。我們今年經營影響的確很大，但是拓展的情況比往年更好一些。

觀點地產新媒體：疫情過后，消費者的購物需求會不會發(fā)生變化？商業(yè)運營商對項目的軟硬件設計、業(yè)態(tài)組合是否會有所調整？

方長斌：商場的設計會有一些變化，比如開放式的購物中心或者街區(qū)，恢復速度比完全封閉的購物中心快很多。零售品牌比如體育用品，以及健身運動類、健康用品也會開店快得多，在疫情過后大家對健康更關注。所以應該是戶外、體育、健康用品，這些增長的比例更高，這也是行業(yè)的調整之一。

觀點地產新媒體：您之前提過疫情倒逼了行業(yè)數(shù)字化的變革，是為了壓縮成本，建立更高效的體系？

方長斌：這是這次疫情之后大家都會被倒逼的事情，特別是成本端一定會有很大的壓力。今年我們也對系統(tǒng)管理的提升做了大量工作，年底可能也會發(fā)布很多新的管理系統(tǒng)，重點是節(jié)省人員成本和遠程進度管理，各種設施設備的管理等。

以前用舊方式也可以解決這些問題，購物中心本身是比較傳統(tǒng)的行業(yè)，沒有太多高科技在里面。但信息化應用、系統(tǒng)集成、遠程管理、個人進度管理，很多企業(yè)被倒逼做了這些工作，一方面是把成本降低，另一方面是把效率提高。

觀點地產新媒體：保利商業(yè)前三季度新增簽約管理面積100萬平方米，市場化拓展的速度非常快，公司對規(guī)模是怎么考量的？

方長斌：2018年集團從保利地產更名保利發(fā)展之后，非常重視12個專業(yè)板塊市場化運作，讓它們能夠在不同賽道上去跑。

商業(yè)這一塊從定位來講，我們還是希望做專業(yè)的資產管理，所以資產管理的能力，和資產管理的規(guī)模一定是體現(xiàn)市場話語權最重要的一點。之前保利商業(yè)做的大部分都是系統(tǒng)內部項目，早期附屬于地產開發(fā)。從2015年開始逐步接管外部項目，早期還是租賃項目為主，至2019年內外部項目比例各一半，去年底起大幅拓展輕資產規(guī)模，現(xiàn)在外部項目數(shù)量已經超過了內部項目。

今年疫情對保利而言存在兩個方面影響，一是很多企業(yè)在疫情之后玩不下去了，希望引入可靠的管理公司來管理資產。我們把5個大區(qū)分開，逐步在原有項目基礎上去輻射，擴大管理規(guī)模。這既是業(yè)主對保利品牌和平臺的信任，也是對我們積累專業(yè)管理能力的認可，希望進一步輸出管理能力，形成比較大的管理規(guī)模。

未來存量資產管理是一個很大的市場，慢慢會形成頭部企業(yè)。原有的市場大部分以開發(fā)為主導，往后肯定是以資產管理能力為主導，以提供資產回報為優(yōu)先的市場。所以我們還是希望在機會出來的時候，盡量去爭取資產管理規(guī)模，這是一個核心目標。

觀點地產新媒體：保利商業(yè)有沒有未來三五年具體的規(guī)模目標？

方長斌：我們希望未來三年左右，每年至少是成倍的增長，今年拓到200萬平方米以上，這樣在建和管理的面積總計500多萬平方米，希望未來3年超過1000萬平方米以上。這對一個資產管理公司來講，管理規(guī)模基本上有一定的市場份額。

做到這一點，需要基于我們的品牌和管理基礎，同時也需要大力加強信息化管理，這也是服務的一部分。另外就是對市場創(chuàng)新的能力，這也是我們未來區(qū)別于其他管理公司的地方。因為市場在變，存量市場沒有一個標準打法，物業(yè)條件、結構千差萬別，更多是解決問題的能力和全鏈條的整合能力，對于一個企業(yè)和組織的能力要求會更高。

觀點地產新媒體：保利在解決問題方面的能力大概是怎樣的？對于定制化解決，公司這方面做到哪一步了？

方長斌：我們從公司剛成立開始就組建了一個設計團隊，所有的專業(yè)都是齊備的，比較專注于商業(yè)的改造設計。前期租的大量物業(yè)，都會碰到改造問題，特別是舊物業(yè)，我們有試過從百貨公司接過項目改成購物中心業(yè)態(tài)。比如廣州琶洲的物業(yè)，原來的設計是為百貨公司定制的，我們改造成購物中心，需要考慮如何打造設計亮點，怎么節(jié)省成本，這么多年下來其實基本上已形成一套完整的改造方法，和內部操作體系。

針對每個物業(yè)，從前期勘測到定位、設計，全鏈條我們都能做好。商業(yè)的特點不是說哪一塊強就能把它做好，每個環(huán)節(jié)你都必須很好，才能一環(huán)扣一環(huán)做好。內功的打造也不是一天兩天、招一幫人就能實現(xiàn)，需要有一定的時間的沉淀，還需要有足夠好的人員儲備。

觀點地產新媒體：公司選擇存量物業(yè)時，每個項目的選擇標準是什么？注意到公司進入一二線城市到同時，也進入諸如煙臺、宜賓等城市。

方長斌：我們現(xiàn)在劃了5個大區(qū)，華北還有華東、華中、華南、西南，策略首先還是進入一線城市和省會城市，要么能夠協(xié)同地產，獲取到優(yōu)質的商業(yè)物業(yè)，然后再進行地產開發(fā)，要不然以租賃方式獲取比較長遠的合作。

像宜賓，主要是我們進入了成都，在這個基礎上再往下一級城市輻射。但是這一類的城市基本上是以資產服務輸出為主去覆蓋。還是以點帶面，先進入核心城市，再往下一層去擴大管理半徑。

觀點地產新媒體：對于不同城市的新增項目，怎么快速改造并成功招商？

方長斌：分兩個部分，一個是大概百分之六七十的品牌，我們是在總部層面解決。我們總部在廣州和上海設有招商中心，會負責全國性品牌的策略和發(fā)展。每個商業(yè)公司基本上都是這樣做的。剩下還有百分之三四十，就要深挖本土化的、適合當?shù)氐钠放啤Ｎ覀兛赡苓�會將10%左右，會做一些吸引眼球的業(yè)態(tài)。

我們比較重視深挖當?shù)匚幕チ私獬鞘械膶傩裕M者的偏好，從文化的角度來解讀這個城市，這樣才是接地氣但又不同于以往的項目。

觀點地產新媒體：拓展存量物業(yè)，在市場上主要有哪幾個領域的機會？

方長斌：我覺得是一個轉變的過程。現(xiàn)在城市更新已經是一個很熱的話題，城市更新的本質就是在原有的物業(yè)基礎上進行城市的再造，是城市人口的再回流，是做商業(yè)的二次提升和活化。這部分是一個很大的市場。

第二個市場就是原有的一些經營不善、經營效率很低的存量商業(yè)資產，比如說15年到20年左右樓齡的百貨商場，大量項目會出現(xiàn)經營不善的情況，這些物業(yè)肯定不會直接拆了重建。第三部分是原有的一些國有資產，它有很大量的、各個層級的需要盤活的項目。

這也給我們機會去承接資產管理業(yè)務。經過這么多年的市場發(fā)展，所有企業(yè)都會認可，專業(yè)化的分工是社會協(xié)同的最好方式，這種情況之下，只要你有足夠的專業(yè)化能力和管理平臺，相信市場一定會給予你足夠好的回報。

觀點地產新媒體：在快速發(fā)展的過程中，如何保證項目的打造和管理都在自己能力半徑內？有什么標準體系去保證一致性？

方長斌：這就是為什么我們今年加大信息化建設，把整個管理的體系能力和系統(tǒng)支持做好，這是基本能力，相信市場上能夠做得好的企業(yè)不是特別多。包括之前和金蝶合作，也是在云平臺基礎上搭建保利的管理系統(tǒng)。這也是未來的方向，相當于是科技賦能商業(yè)的一種方式，希望把這部分基礎能力進一步提升。

第二是加強內功修煉，實際上就是總部要有更好的賦能的能力，能給各個地區(qū)輸送好的經驗，成體系的工作方法、資源，以及進行外部資源導入。第三是加強品牌建設。

這幾個方面是一環(huán)扣一環(huán)的，一個是科技賦能，第二個是總部賦能，第三個是品牌賦能。最后還有人才的培養(yǎng)。傳統(tǒng)商業(yè)需要更多借鑒跨行業(yè)經驗，比如互聯(lián)網、零售，借鑒零售企業(yè)對成本的管控，借鑒互聯(lián)網公司信息化建設、組織模式和創(chuàng)新能力。

早期商業(yè)公司局限在物業(yè)管理，把物業(yè)管好就行了，后來開始有營運概念，再往下到體系、業(yè)務模式的再構，對人的要求就又不一樣了。所以我覺得未來幾年都是大浪淘沙。購物中心其實還沒有出現(xiàn)很好的解決方案，有企業(yè)嘗試過互聯(lián)網+，但沒有實現(xiàn)。科技一定是重要一環(huán)，但怎么用好，我覺得大家都在同一起跑線，和企業(yè)規(guī)模沒有太大關系，在于企業(yè)的創(chuàng)新能力和業(yè)務再造。

觀點地產新媒體：在這么大的戰(zhàn)略目標下，保利商業(yè)對資金的需求會增加嗎？

方長斌：輕資產一定是更省錢一點，因為投入并不是太大。最大的投入還是對人的投入，因為需要引入更好的人才，內部需要更大的成本不斷培訓。

從另外一個角度來講，對于一個快速發(fā)展和有良好市場表現(xiàn)力的企業(yè)來講，資金從來不是一個最大的問題。保利發(fā)展的財務表現(xiàn)一直比較穩(wěn)健，這次三道紅線出來，集團是在綠線。其次，物業(yè)公司也獲得了資本市場的認可。我們也希望未來通過資本市場獲取到更好的資源。

觀點地產新媒體：保利商業(yè)有沒有考慮對成熟的購物中心做資產證券化？

方長斌：最早我們的兄弟公司發(fā)過公寓REITs，集團也在牽頭做這方面的嘗試和準備。公募REITs一定是速度會越來越快，雖然還不知道商業(yè)這一塊的具體時間，但是也會做準備。

觀點地產新媒體：對于您而言，目前最想解決的是什么問題？

方長斌：我最想解決的問題，一是更加市場化、高效的組織變革，二是人才的培養(yǎng)。組織是決定了整個工作和業(yè)務的效率，人是保證工作上有沒有足夠好的產出。

對我來講我覺得這兩方面是最大的挑戰(zhàn)，因為管理半徑和規(guī)模快速增長，怎么能夠保證一個組織高效運轉和不斷地吸引足夠好的人才，有更好的組織機制，必然就會吸引更多優(yōu)秀的人才。

觀點地產新媒體：所以還是在考慮組織機制和人才，而不是注重規(guī)模目標？

方長斌：規(guī)模是一個結果，這個事情我們也還在做，但是中間的過程管控和組織成長才是很重要的。

另外，企業(yè)未來發(fā)展得有多大，不在于你今天定了一個多大的目標。我相信成功的企業(yè)是在每個選擇的過程中做好，自然而然就取得了成功。天天在想賺幾個小目標，不僅沒做好，還虧得很慘。

保利商業(yè)希望打通從投資、融資、管理到退出的環(huán)節(jié)，去做全周期的資產管理和服務。