作為北京奧運會體育賽事的主場，五棵松體育館在活動閉幕那刻，結(jié)束了自身所承載的歷史使命。但是，借著“奧運會”這個流量IP，五棵松體育館仍然保有一定的商業(yè)人流量，并且經(jīng)過13年的緩慢發(fā)展，形成了新的商業(yè)地標，其中包括華熙LIVE·五棵松項目。

在這一項目規(guī)劃、建成、后期運營過程中，不同階段都有不同“主角”參與其中，比如前期規(guī)劃建設的北京城建等；而2月24日傍晚，在旭輝披露的一則公告中，這個項目將迎接另一位“新主角”。

實際上，早于2月5日，旭輝集團就在微信公眾號發(fā)布消息稱，公司與華熙集團簽署戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，雙方將共同對“華熙LIVE·五棵松”進行開發(fā)運營。

如今，合作事宜有了實質(zhì)性動作。2月24日，旭輝發(fā)布公告稱，旭輝中國擬透過北京五棵松文化體育中心有限公司（簡稱：目標公司）以50:50股權(quán)比例合組合營企業(yè)，與民航房地產(chǎn)合作經(jīng)營華熙LIVE·五棵松項目（簡稱：五棵松項目），即以25.64億元的代價獲得五棵松項目50%股權(quán)。

對于目前在商業(yè)領(lǐng)域有待開拓的旭輝來說，收購上述項目50%股權(quán)也意味著正式開始進入加速跑階段。未來，旭輝在商業(yè)領(lǐng)域如何發(fā)力，或許還有更多想象空間。

旭輝商業(yè)進京

公告顯示，目標公司成立于2003年11月份，分別由民航房地產(chǎn)及天津卓新直接擁有50%及50%權(quán)益，最終實際控制人均為華熙國際。而此次合作協(xié)議中，旭輝中國受讓標的來自天津卓新50%權(quán)益，后者由蕪湖策華、李健分別直接持有99.99%及0.01%權(quán)益。

根據(jù)合作協(xié)議，旭輝中國需要支付代價為25.64億元，同時亦將承擔蕪湖策華關(guān)聯(lián)方結(jié)欠目標公司若干債務，金額為7.54億元（包含在交易對價中）。目前，旭輝中國已支付2億元可退還保證金。

關(guān)于交易對價，戴德梁行中國區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部副董事總經(jīng)理羅俊崴向觀點地產(chǎn)新媒體表示，一般交易對價是雙方約定而成，就意味著交易款是雙方滿意的。從這個角度來說，旭輝支付的代價也沒有過高過低的概念。

不過，仲量聯(lián)行研究報告顯示，2021年，北京商業(yè)地產(chǎn)投資市場眾多利好因素將在未來幾個月內(nèi)持續(xù)，包括市場中將有更多可售資產(chǎn)涌現(xiàn)、租金下行將為買家提供更大的議價空間、寬松的金融環(huán)境降低了融資成本等，在這些因素下，投資者的熱情預計將在2021年轉(zhuǎn)化為更多的成交。

此時，旭輝選擇收購五棵松項目無疑是一種底線思維。

觀點地產(chǎn)新媒體初步了解到，目前旭輝北京商業(yè)地產(chǎn)投資只有一個入市項目，即旭輝望馨商業(yè)中心。同時，北京豐臺七里莊項目、房山區(qū)拱辰街道0007號項目等預計于2021年竣工。完成收購后，五棵松項目將成為旭輝在京首個綜合體項目。

天眼查信息顯示，目前，五棵松項目全資持有4家子公司權(quán)益，包括北京華熙戶外體育發(fā)展有限公司、華熙冰雪體育管理（北京）有限公司、華熙國際（北京）文化商業(yè)運營管理有限公司、華熙國際（北京）五棵松體育場館運營管理有限公司。

上述四家子公司共同組成了目標公司在五棵松項目上開發(fā)、營運及管理職能，也就是對應的戶外運動、冰雪項目、商業(yè)、體育場館等。

另有資料顯示，華熙LIVE·五棵松項目位于北京海淀復興路69號院地塊，為綜合體項目，項目主要包括五棵松體育館、籃球公園、綜合商業(yè)樓宇及辦公大樓，總占地面積52萬平方米。同時，經(jīng)民航房地產(chǎn)確認，預期未來在該地塊上將建造冰球館及配套商業(yè)設施以及更多商業(yè)樓宇。

從財務數(shù)據(jù)上亦可以看出，目標公司現(xiàn)時是發(fā)展、經(jīng)營相對成熟的商業(yè)物業(yè)。

2020年度，目標公司收入為4.39億元，同比增長8.11%；除稅前凈利潤2760.2萬元，同比下降73.06%；除稅后凈利潤2736.6萬元，同比下降73.29%；于期末，其資產(chǎn)總值及資產(chǎn)凈值分別約為57.41億元及22.81億元。

關(guān)于五棵松項目的現(xiàn)狀和前景，羅俊崴認為，這個項目周邊商業(yè)不算多，沒有太多競爭，體量大，業(yè)態(tài)豐富，滿足周邊老百姓需求。“疫情對北京影響還是大的，恢復相對別的城市也沒那么快。但是長期預期是好的，畢竟中心城區(qū)沒有太多新增供應，長期還是看好。”

十三年漂流史

作為北京奧運會經(jīng)濟產(chǎn)物，五棵松體育館于2005年開工建設，總投資額超過7億元，建筑面積超過6萬平方米，2007年8月份竣工。北京夏季奧運會結(jié)束后，作為場館投資方華熙國際獲得40年獨家運營權(quán)。

彼時，華熙國際尚未全資持有五棵松體育館及其項目公司全部股權(quán)，只持有65%股權(quán)。作為北京夏季奧運會項目工程最大承建商之一，北京城建集團當時包攬國家體育場、國家體育館、五棵松文化體育中心、奧運村等19個項目及配套工程。其中，北京城建集團、北京城建分別持有五棵松項目公司5%、25%股權(quán)。

活動結(jié)束不久，北京城建集團及北京城建就相繼退出目標公司。這也說明，在最初計劃中，北京城建集團給自身設定也僅是一個“承包商角色”。

其中，于2009年11月份，北京城建以3.3億元出售目標公司25%股權(quán)予民航房地產(chǎn)，于次年9月份完成交割。北京城建集團退出時間則為2010年3月26日，交易對價未披露。

觀點地產(chǎn)新媒體翻閱工商信息獲悉，首開集團于2010年3月份曾參與目標公司，但持股不到半年，就退出持有目標公司。香港卓展集團則有著相同的經(jīng)歷，其于2010年9月入股目標公司，后于2011年3月退出。兩者持股比例均未披露。

資料顯示，華熙集團于2011年開始圍繞五棵松體育館設施打造華熙LIVE·五棵松體育服務綜合體，項目內(nèi)包括五棵松體育館、M空間、HI-PARK籃球公園、Hi-up商業(yè)中心、HI-ICE冰上運動中心。

華熙LIVE·五棵松項目管理方近期在接受媒體采訪時透露，目前項目承接北京接近80%文藝演出。工作日客流在10萬左右，周五六日三天及節(jié)假日維持在16萬左右；場館人流最多會給商業(yè)帶來1萬左右的人流，總客流占比并不大。

以上述人流量為準，五棵松項目自然無法與CBD、王府井、三里屯、西直門等熱門商圈相抗衡。而旭輝現(xiàn)在入股，或許關(guān)注的是“2022年北京冬季奧運會”。因為五棵松體育館已由籃球比賽館改造為冰球比賽館。

蹭著冬奧會的人流量，或許能為旭輝商業(yè)領(lǐng)域的業(yè)績帶來一定增色。

作為住宅之外的選擇，旭輝對商業(yè)的重視于2019年7月份才開始，彼時正式成立商業(yè)地產(chǎn)管理總部，該部門負責統(tǒng)籌管理全集團商業(yè)項目的投資、設計、開發(fā)、招商和持有營運。在此之前，旭輝商業(yè)一直處于不溫不火狀態(tài)。

業(yè)績收入占比情況也能說明一二。于2020年中期，旭輝總收入為230.22億元，物業(yè)銷售、租金收入、物業(yè)管理收入、項目管理及其他相關(guān)服務收入占比分別為84.2%、0.9%、5.1%、9.8%。

租金收入占比不到1%，但較2019年中期則錄得25.1%增長。收入主要來源于上海LCM置匯旭輝廣場、西安旭輝中心、上海旭輝海上國際及上海旭輝純真中心，其增長主要來自西安旭輝中心新的租金貢獻。

不過，底子薄并不阻礙旭輝在商業(yè)領(lǐng)域的“暢想”。旭輝商業(yè)總裁林峰表示，旭輝一直在一二線城市尋找好的商業(yè)機會，未來商業(yè)比重在整體業(yè)務版圖中占比會逐年增加，從而推動“城市綜合運營商”戰(zhàn)略全面落地。

董事長林中則透露，旭輝商業(yè)未來幾年租金的收入增長速度會很快，會持續(xù)增加持有類似這種優(yōu)質(zhì)核心物業(yè)，這些物業(yè)會自持。未來，商業(yè)、長租公寓等業(yè)務也有機會在資本市場上市。