198億的北外灘來(lái)福士廣場(chǎng)資產(chǎn)包，7月10日商場(chǎng)部分正式開業(yè)。

這個(gè)周末，北外灘來(lái)福士廣場(chǎng)在百度地圖上的熱力表現(xiàn)，穩(wěn)居虹口榜首。

幾位「快槍手」自媒體人已經(jīng)在開業(yè)當(dāng)天就發(fā)表了文章（放在一起并不說(shuō)明文章內(nèi)容有相似性或可比性，僅從發(fā)稿時(shí)間上做甄選）??

*商業(yè)咔：寫北外灘來(lái)福士前，先來(lái)聊一波這兩天被刷屏的城市集市 （必讀貼）

*樓典：當(dāng)國(guó)金的軀殼，裝入了萬(wàn)達(dá)的靈魂，北外灘來(lái)福士廣場(chǎng)讓上海商業(yè)進(jìn)一步內(nèi)卷（一句話觀點(diǎn)圖片貼）

*地產(chǎn)與遠(yuǎn)方：Casanova | 應(yīng)是不負(fù)北外灘（回應(yīng)「樓典」貼的文）

后面兩篇的觀點(diǎn)迥異還蠻有意思，畢竟兩個(gè)賬號(hào)主理人是魔都地產(chǎn)圈內(nèi)共識(shí)度較高的專業(yè)KOL。

不過(guò)，作為一名「外來(lái)觀察者」，我既沒(méi)有商業(yè)咔對(duì)于魔都瞬息萬(wàn)變的商業(yè)市場(chǎng)那么精準(zhǔn)的拿捏和專業(yè)解讀，也沒(méi)有樓典老師寥寥數(shù)字傳遞出來(lái)的「愛(ài)之深、責(zé)之切」，更沒(méi)有地產(chǎn)與遠(yuǎn)方的主理人那種「沒(méi)有做過(guò)這個(gè)項(xiàng)目的人都沒(méi)有資格瞎逼逼」的霸氣。

只是，作為B端自媒體，盡可能客觀地去做記錄和分享，畢竟是本職工作所需。

當(dāng)然，受限于個(gè)人學(xué)識(shí)與眼界，以主觀視角記錄真實(shí)所見(jiàn)，無(wú)法100%客觀。故此，虛心接受各路大神指正，謝絕自以為是的無(wú)理抬杠。 

前文鏈接的商業(yè)咔那篇，把北外灘來(lái)福士這次開業(yè)最火的CITY MART已經(jīng)講得不能更透了，這不僅是當(dāng)晚上海各大電視臺(tái)爭(zhēng)相報(bào)道的重點(diǎn)，應(yīng)該也是接下來(lái)的一大波媒體撰文的最大亮點(diǎn)。

因此，關(guān)于城市集市部分，本文就不再贅述分析和知識(shí)點(diǎn)了，簡(jiǎn)單PO點(diǎn)圖大家遠(yuǎn)程感受一下。這個(gè)城市集市有兩個(gè)主要出入口，地鐵12號(hào)線提籃橋站進(jìn)入商場(chǎng)B2層的一端，與主入口相距不遠(yuǎn)，可以看到全天都有很多人排隊(duì)準(zhǔn)備從下圖2的主入口進(jìn)入??

上圖最遠(yuǎn)處就主要是從地鐵過(guò)來(lái)的客流

集市內(nèi)部部分的靜態(tài)場(chǎng)景，細(xì)節(jié)還原度真的不要太贊，注意看細(xì)節(jié)，分分鐘感覺(jué)穿越回到童年（每一件普通得不能更普通的生活用品都太有共情力了，都是我小時(shí)候的真切日常啊）??

幾個(gè)相當(dāng)逼真的蠟像幾乎讓人信以為真，商戶與場(chǎng)景的融合度也相當(dāng)之高，繼續(xù)注意看細(xì)節(jié)（蠟像阿姨賣的什么花？報(bào)攤小哥賣的什么報(bào)紙和雜志？桌上的水壺，柱子上的小廣告，IC卡公用電話……）??

非要雞蛋里挑骨頭的話，層高略低，以及由于頂部較亮，導(dǎo)致部分工程設(shè)備在人們抬頭觀摩時(shí)，不小心「亂入」的概率較大（當(dāng)然這并不影響客流量的持續(xù)暴增）??

PO完圖說(shuō)三點(diǎn)。1. 這款CITY MART在C端已經(jīng)炸鍋了，覆蓋對(duì)象主要是70-80后中青年及其上兩代老年，以及部分目前正好生活在類似場(chǎng)景的人群，包括但不限于虹口、楊浦、閔行等區(qū)域的老城區(qū)，以及「爺爺」、「爸爸」、「孫子」三代人??

2. 值得注意的是，久負(fù)盛名的世紀(jì)匯1192弄是「小空間內(nèi)搭配大場(chǎng)景」的思路，而北外灘來(lái)福士的CITY MART更聚焦在市民日常生活的小場(chǎng)景里，兩者的場(chǎng)景共情力都很強(qiáng)，都能強(qiáng)勢(shì)吸引城市遠(yuǎn)端客群，市調(diào)的話建議兩個(gè)搭配起來(lái)看，各有優(yōu)勢(shì)。3. 為什么這么吸引人？竊以為，TA能讓人在當(dāng)下的時(shí)空，用特別真實(shí)的場(chǎng)景還原，讓人非常直觀地感受到過(guò)去的30年里，我們的生活發(fā)生的翻天覆地的變化，并以這樣的方式致敬為這些改變付出努力的每一代人。對(duì)上一輩或許是憶苦思甜，對(duì)我輩則是記憶涌動(dòng)的無(wú)限感嘆，對(duì)更年輕的90后和00后而言，這是新奇感滿格的一次體驗(yàn)「爸媽的時(shí)代」——跨度如此之大的場(chǎng)景共情力渲染，有錢都不一定能辦得到，需要花大心思去琢磨和打造。更別說(shuō)這些場(chǎng)景的高細(xì)節(jié)化還原，都是以虹口和楊浦曾經(jīng)的真實(shí)過(guò)往為參照，甚至融入了只有這個(gè)區(qū)域范圍才曾經(jīng)出現(xiàn)過(guò)的一些特定的細(xì)物，很走心了。感謝北外灘來(lái)福士和CITY MART的相互成就，讓人們能在極具現(xiàn)代化風(fēng)格的建筑中，找到故地重游的「物是人未老」，有了更多的「跨時(shí)空體驗(yàn)」，產(chǎn)生了更廣泛的情感連接。

圖片始終拍不出既視感，隨手錄了一小段視頻，大家勉強(qiáng)隔空感受一下氛圍及人氣（錄制時(shí)間在開業(yè)當(dāng)天7.10上午11點(diǎn)左右）??

第二趴，我把能記得住的北外灘來(lái)福士品牌落位，按照樓層劃分，大致做了一下標(biāo)注，后面會(huì)結(jié)合這幾張圖來(lái)聊。人工采集，難免有錯(cuò)漏，歡迎查漏補(bǔ)缺。

先說(shuō)整體感受。

凱德花了198億從上港&金茂手上買過(guò)來(lái)的這個(gè)資產(chǎn)，本質(zhì)上有挺多超前的設(shè)計(jì)和考量。據(jù)說(shuō)當(dāng)初香港領(lǐng)匯大概也在定位思路上給予了不少建議。

凱德接手后，雖然肯定也做了蠻多調(diào)整，但是近似正方形的地塊在做商業(yè)空間時(shí)的天然動(dòng)線劣勢(shì)，以及兩個(gè)商辦塔樓對(duì)商場(chǎng)內(nèi)外部空間版圖的客觀影響，彼時(shí)都已經(jīng)是板上釘釘?shù)氖虑椤?/p>

因此，如今當(dāng)年的星港國(guó)際中心雖然變身為來(lái)福士，也以區(qū)域內(nèi)不俗的面貌成功亮相，但跟其他來(lái)福士兄弟相比，多少有一點(diǎn)點(diǎn)「不是特別凱德」的感覺(jué)。

這種感覺(jué)，不能說(shuō)絕對(duì)的好或者壞，但是有幾個(gè)印象深刻的點(diǎn)值得單獨(dú)聊聊。

1. 負(fù)一層的超市。

我是從負(fù)一層進(jìn)入盒子內(nèi)部的，沒(méi)走幾步就遇到了G·Primus by G·Super，簡(jiǎn)直是意外的驚喜，整理控和品質(zhì)控會(huì)引發(fā)極度舒適??

不僅陳列的風(fēng)格非常清爽舒適，品類分區(qū)也清晰有序、動(dòng)線安排也極佳，而且由于貨架的高度很友好，人在其中并不會(huì)感到視野受阻，關(guān)鍵是商品的SKU很全且選品出色，的確是個(gè)藏得蠻深的驚喜。

其中西班牙火腿和獨(dú)立的紅酒儲(chǔ)藏室是兩個(gè)很大的亮點(diǎn)，酒類不僅品類齊全且存儲(chǔ)考究，從商品力上為未來(lái)周邊的豪宅用戶們傳遞「放心來(lái)住」的信心。

2. 一層的Bridge+Spark。

這便是凱德集團(tuán)首次推出的商業(yè)創(chuàng)新試驗(yàn)場(chǎng)：由Bridge+ 奕橋衍生而來(lái)的全新商業(yè)空間Bridge+ Spark，凱德把它定位為「共享商業(yè)」，是一處?kù)`活空間和商業(yè)社群平臺(tái)。我在里面待了好一會(huì)兒，問(wèn)了三不同的消費(fèi)者同一個(gè)問(wèn)題：「你好啊，請(qǐng)問(wèn)這里是個(gè)什么店啊？」

第一個(gè)回答說(shuō)，買手店啊。然后給我看他買的T。

第二個(gè)說(shuō)，奶茶店啊。然后舉起剛剛買的奶茶晃了晃。

第三個(gè)說(shuō)，好像是網(wǎng)紅逛播的地方吧。然后指了指直播間。

這三位2男1女，應(yīng)該都是25歲以下的年輕人，每個(gè)人對(duì)于這里的認(rèn)知竟然剛好都迥異，這本身就是一件特別奇妙的事情。這讓我想起了前兩天剛剛買到走不動(dòng)的TX淮海。這個(gè)位置極佳的奕橋新空間叫做Spark，其實(shí)很像一個(gè)快閃店+策展型零售的組合空間，這個(gè)空間連同門口的直播間一起，未來(lái)不止全場(chǎng)品牌均可使用，外部品牌、IP、展覽等各種跨界和玩法，也長(zhǎng)期歡迎。

TX淮海的成功，已經(jīng)驗(yàn)證了年輕一代的接受度和嘗鮮能力，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于我們的想象力。那么這個(gè)人氣和提袋率都挺讓人驚訝的「奕橋」，會(huì)不會(huì)成為北外灘的「年輕力中心」呢？

3. Wagas的新線和星巴克鄰居「而意」。

作為Wagas的「穩(wěn)粉」，我長(zhǎng)期全國(guó)出差，吃它家的系列準(zhǔn)沒(méi)錯(cuò)。只是這次時(shí)間倉(cāng)促，沒(méi)來(lái)得及詳細(xì)觀摩LOKAL的菜單，暫時(shí)沒(méi)有發(fā)言權(quán)。但是來(lái)福士把它放在了皮爺對(duì)面，應(yīng)該也是沒(méi)差了??

「而意」是我在一樓發(fā)現(xiàn)的一個(gè)非常有意思的品牌，它不僅業(yè)態(tài)復(fù)合，且生態(tài)風(fēng)貌極佳，在一眾商業(yè)店鋪之中格外出挑，而且還擁有與星巴克對(duì)應(yīng)的東南口門神位置，窗邊視野極好??

花店、運(yùn)動(dòng)零售、自行車、咖啡輕餐、Lounge吧，看似不著調(diào)的業(yè)態(tài)以舒展的姿態(tài)聚合在一起，與店鋪裝修風(fēng)格一樣，混搭得合理又出彩。我猜這家店的老板，不太可能是第一次開實(shí)體店。

把一個(gè)調(diào)性十足的復(fù)合型生活方式業(yè)態(tài)放在這樣的位置，在當(dāng)下的北外灘商業(yè)發(fā)展及動(dòng)遷進(jìn)度的情況下，招商思路是很大膽且合乎邏輯的。

4. 來(lái)福小鎮(zhèn)。

由于項(xiàng)目的一層和負(fù)二層都連接了地鐵12號(hào)線的站口，加上多個(gè)室外下沉廣場(chǎng)和雙塔辦公樓通道相連的物理結(jié)構(gòu)，讓這座來(lái)福士的盒子部分擁有超級(jí)多的「進(jìn)出口」，且不在一個(gè)水平面。

這樣的結(jié)構(gòu)放在2012年的建筑設(shè)計(jì)時(shí)間來(lái)看，已經(jīng)足夠有話題性了。即使是在當(dāng)下，這個(gè)物業(yè)也未必過(guò)時(shí)，而且有比較多元的商業(yè)潛力可以挖掘。

位于負(fù)一層和負(fù)二層?xùn)|南位置的「來(lái)福小鎮(zhèn)」，大概就是這樣的「潛力股」——TA肩負(fù)起了銜接多個(gè)外部下沉廣場(chǎng)空間與商場(chǎng)盒子內(nèi)部空間的作用，且由于室內(nèi)外接駁的區(qū)域極多且空間面貌多樣化??，未來(lái)不排除成為項(xiàng)目新亮點(diǎn)的可能性。

目前的「來(lái)福小鎮(zhèn)」，與外部空間銜接的位置沒(méi)有做明顯的標(biāo)識(shí)，但在盒子內(nèi)部多個(gè)單獨(dú)的門廊作為標(biāo)志性區(qū)隔??

涵蓋了F&B、養(yǎng)生館、藥店、照相館、美容美發(fā)、健康中心、便利店等多種業(yè)態(tài)，招商思路大抵是希望人們?cè)诘诌_(dá)項(xiàng)目時(shí)，可以就近獲取最貼近生活所需的日常剛需消費(fèi)場(chǎng)景（除了有個(gè)「亂入」的密室逃脫）??

由于沒(méi)有跟策劃者進(jìn)行交流，單從個(gè)人視角放在當(dāng)下來(lái)看，「來(lái)福小鎮(zhèn)」的做法不可謂不聰明：原本可以往樓上放的生活方式類業(yè)態(tài)，以及與城市集市的老字號(hào)餐飲組合不相匹配的F&B，都集合在這一區(qū)域，一方面可以激活地鐵遠(yuǎn)端的客流冷區(qū)，二來(lái)也帶給人一種「柳暗花明又一村」的探索感，增加游逛樂(lè)趣。

5. 樓層組合。

我看到有人詬病北外灘來(lái)福士2樓開始就大面積親子，感覺(jué)招商不行。但有兩點(diǎn)需要注意：

1）這個(gè)項(xiàng)目的B2相當(dāng)于絕大部分商場(chǎng)的B1，因此，它的2樓與其他項(xiàng)目的3樓一樣進(jìn)親子，并不算是硬傷。

2）目前，北外灘來(lái)福士周邊1KM常駐人口不足10萬(wàn)，大面積動(dòng)遷后的升級(jí)住宅群落尚未建成，1-2層的沒(méi)有呈現(xiàn)出重零售的形態(tài)，是可以理解的。

在其官方微信賬號(hào)上，有一份業(yè)態(tài)占比示意圖??

可以看到，目前零售部分只有1/3的占比，超市影院健身房三大主力店就占據(jù)了15%，這還是與項(xiàng)目周圍當(dāng)前的客群情況密不可分。

唯一有一點(diǎn)小尷尬的就是4層的屋頂花園，開業(yè)當(dāng)天由于施工進(jìn)度不允許，因此不可開放，除非要去威爾士健身房。這對(duì)開業(yè)當(dāng)天的威爾士健身房引流當(dāng)然帶來(lái)了一定影響。

我們是從百麗宮的位置上電梯來(lái)到4層，因此要跨越整個(gè)天臺(tái)才能抵達(dá)威爾士，而威爾士的工作人員和項(xiàng)目方的保安，均不知曉其店鋪門口最近的一部直梯是幾號(hào)梯。開業(yè)培訓(xùn)剛結(jié)束就忘記要點(diǎn)之迷，似乎在絕大部分項(xiàng)目都會(huì)遇到。

屋頂據(jù)說(shuō)還有一個(gè)亮點(diǎn)，就是ROOF WEDDING，如果沒(méi)有記錯(cuò)，應(yīng)該是上海把屋頂空間給到婚慶的第一個(gè)商場(chǎng)了。我去的時(shí)候沒(méi)有婚禮舉行，就在網(wǎng)上找了個(gè)圖湊合看看??

對(duì)應(yīng)的業(yè)態(tài)品牌「格樂(lè)利雅」在婚慶界地位不俗，不過(guò)暫時(shí)還未與項(xiàng)目同期開業(yè)，有興趣的朋友可以去搜索看看??

6. 關(guān)于貓和寵物。

我猜是不是項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)跟我一樣很喜歡貓，不止是有單獨(dú)的貓店UNICAT，還有卡通尼樂(lè)園參與的單獨(dú)的一個(gè)擼貓基地「棒恰恰的萌小寵」??

而且還有專門的寵物時(shí)尚生活方式品牌已經(jīng)圍擋??

寵物業(yè)態(tài)的「濃墨重彩」出場(chǎng)，和美發(fā)品牌遍布全場(chǎng)多達(dá)5家，都讓人覺(jué)得比較有意思。

不過(guò)，待租店鋪的統(tǒng)一圍擋，雖然是我很喜歡的貓，但是這個(gè)畫風(fēng)和質(zhì)感確實(shí)和其他用心雕琢的圍擋有點(diǎn)落差??

質(zhì)感超高的這部分圍擋也可以對(duì)比看一下??

7. 開業(yè)活動(dòng)。

IP是POPMART，與外部的泡泡瑪特雕塑對(duì)應(yīng)，在中庭做的策展也吸引了不少家庭親子客群??

另一邊，一場(chǎng)名為STRAWBERRY TOWN的活動(dòng)，集結(jié)了不少熱門樂(lè)隊(duì)的演出也引來(lái)了為數(shù)不少的年輕人??

其實(shí)，無(wú)論是從Bridge+ Spark還是STRAWBERRY TOWN，POPMART或者小米新同學(xué)，我們可以非常明顯地感受到，北外灘來(lái)福士想要營(yíng)造的「年輕力」氛圍。

不過(guò)，誰(shuí)說(shuō)年輕就一定是指年紀(jì)呢？

城市集市里面拿著相機(jī)狂拍的，十之八九是他們，二三樓的小景觀里拍照的也是他們，就連未來(lái)電競(jìng)這樣的AR館里面，你看，也是他們??

全民心態(tài)年輕化、消費(fèi)方式年輕化，這才是北外灘來(lái)福士正在努力達(dá)成的目標(biāo)吧。畢竟，在目前這樣客流還「青黃不接」的時(shí)期，還能開出如此效果，可想而知這個(gè)過(guò)程有多不易。

所以，雖然凱德上半年才傳出打包出售全國(guó)6座來(lái)福士廣場(chǎng)大部分股權(quán)的消息，我想，我們依然應(yīng)該對(duì)這個(gè)在商業(yè)地產(chǎn)界極為資深的外企，抱有足夠的敬意和感謝。

第三趴，我想結(jié)合區(qū)域來(lái)談一下，這個(gè)上海第三座來(lái)福士廣場(chǎng)為什么會(huì)有目前我們看到的呈現(xiàn)？根據(jù)上海市的最新規(guī)劃，北外灘區(qū)域位于虹口區(qū)南部，河南北路、海寧路-周家嘴路、大連路、黃浦江-蘇州河圍合區(qū)域，總面積約4平方公里，陸域面積3.3平方公里，建設(shè)總規(guī)模約840萬(wàn)㎡。北外灘的開發(fā)體量之巨，遠(yuǎn)超南京西路、徐家匯這些老牌商務(wù)區(qū)以及前灘、蘇河灣這些新興商務(wù)區(qū)，可以說(shuō)是上海繼1990年陸家嘴建設(shè)開發(fā)之后，最大規(guī)模的城建規(guī)劃了。新的規(guī)劃帶來(lái)的，必定是新的機(jī)遇。與即將在下半年開出的西岸首個(gè)盒子商業(yè)AI PLAZA類似，北外灘來(lái)福士也是北外灘區(qū)域第一座開業(yè)的商場(chǎng)，所處的位置如下：

可以看到，在北外灘來(lái)福士項(xiàng)目周圍，15mins步行距離范圍內(nèi)（1KM以內(nèi)）的住宅量極少，有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，這一人口數(shù)量?jī)H為8萬(wàn)人左右。當(dāng)然，這只是現(xiàn)在。

很顯然，未來(lái)這一區(qū)，將會(huì)有真正意義上的人口結(jié)構(gòu)性變化。北外灘來(lái)福士中遠(yuǎn)期的消費(fèi)者結(jié)構(gòu)看好，但也需面臨近期即將到來(lái)的瑞虹天地太陽(yáng)宮的近距離競(jìng)爭(zhēng)。

這里我畫了三個(gè)三角形，我們從小到大來(lái)看。1. 第一個(gè)小三角，是圈內(nèi)人戲稱的虹口商業(yè)金三角，瑞虹天地系、白玉蘭廣場(chǎng)和北外灘來(lái)福士。三者距離相近，類型相似，但面世時(shí)間、體量和定位均有所不同，相較而看，更靠近北蘇州河的白玉蘭廣場(chǎng)，和已經(jīng)自成一城的瑞虹天地系列商業(yè)，在當(dāng)下均比北外灘來(lái)福士有客群優(yōu)勢(shì)。2. 第二個(gè)三角，是北外灘、外灘和陸家嘴這個(gè)區(qū)域金三角，這也是在規(guī)劃北外灘時(shí)提出的一個(gè)三角。840萬(wàn)體量的規(guī)劃建設(shè)達(dá)成后，三者之間定然會(huì)各有千秋、平分秋色。

北外灘來(lái)福士的鄰居們都正在大興土木，未來(lái)這一區(qū)的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)相當(dāng)激烈

3. 第三個(gè)最大的三角形，鏈接了如今上海最火的北外灘、西岸、前灘以及大虹橋板塊。北外灘來(lái)福士之所以如此備受關(guān)注，甚至有KOL為之公開打起口水戰(zhàn)，正是由于其代表的區(qū)位相當(dāng)重要，也是上海市未來(lái)發(fā)展城市的濱江建設(shè)中，最近、也是最為重要的一環(huán)。

說(shuō)了這么多，最后總結(jié)三點(diǎn)：

1. 在目前北外灘來(lái)福士所面臨的區(qū)域客群環(huán)境前提下，能有如此呈現(xiàn)，凱德確實(shí)不負(fù)北外灘。

2. 項(xiàng)目包含多個(gè)值得深度了解的亮點(diǎn)，當(dāng)然也有開業(yè)項(xiàng)目普遍存在的一些細(xì)節(jié)槽點(diǎn)，都應(yīng)該被正確理解和面對(duì)。

3. 項(xiàng)目資產(chǎn)包所購(gòu)價(jià)格不菲、地位不低，且算是北外灘的商業(yè)「排頭兵」，相信TO G也好，TO C也罷，凱德定會(huì)謹(jǐn)慎對(duì)待。

以上，希望能滿足大家未能第一時(shí)間抵達(dá)市調(diào)的遺憾，傳遞一些真實(shí)的項(xiàng)目情況和市調(diào)觀點(diǎn)，供各位參考復(fù)盤。