提籃橋地鐵3號口一出來，凱德收購近兩年“重生”的雙子塔隨即映入眼簾。

這是一個總建筑面積約42萬平方米，由2幢（東、西塔）高263米的辦公樓和一體式購物中心組成的建筑。

2018年11月，凱德攜手GIC以127.86億元受讓位于上海市虹口區北外灘濱江核心區域的大型綜合體，獨有的建筑形態令其被譽為“上海最高雙子樓”。

7月10日，是北外灘來福士全面開業的日子。

上海近段日子天氣多變，當天卻艷陽高照。短暫的開業儀式后，我們和凱德集團管理層有個交流的機會。

電梯緩緩升至西塔56層，這里視野極好，被短暫布置成采訪場所，與“東方明珠”隔江相望，可以居高臨下俯瞰黃浦江的風光。

細細品味美景后，便看見陳永明、楊欽富和林建瑞三人準時來到采訪間。

陳永明與楊欽富分別是凱德集團（中國）商業管理首席執行官、副首席執行官，林建瑞則是凱德華東區董事總經理。

當天全面開業的北外灘來福士，是凱德全球第十座、也是在上海的第三座來福士項目。

提及兩年前投資北外灘，林建瑞表示了對這片區域的看好：“老外灘是老上海，這里可能會成為未來的上海，投資北外灘也是想得到區域發展的利好，我們投了項目以后，更感覺到區域的支持很大。”

觀點地產新媒體了解到，2019年12月，北外灘來福士就曾與上海市虹口區金融工作局正式簽署戰略合作協議，推進北外灘來福士上海金融科技園區建設。

“落了一個金融科技平臺，后期政府也幫忙引入了很多優質金融科技企業，包括京東金融、豐田金融、浦發銀行等，所以我們看到金融科技的產業鏈在這邊已經逐漸形成了。

整場采訪中，凱德管理層更多提及的關鍵詞是運營精細化。

顯然，凱德已經從一個帶有資產和基金管理能力的開發商，成為一個帶有開發能力的資產和基金管理方。

在凱德的認知中，單純做甲方的日子已經過去，最后能成功的只有甲方乙方的結合：“單純做業主是沒有溫度的，以后希望我們的服務是有溫度的，更多考慮租戶要什么，只有雙贏，才能長贏。”

更多的交流，則聚焦在新開業的來福士項目。

“北外灘來福士是凱德來福士3.0版：1.0版本的人廣來福士是商業聚集；2.0版本的長寧來福士則是打造一個社群，把人帶到線下，再融進生態圈；3.0版本跟著城市發展，再加上文化，社會的面貌，過去、現在以及未來怎么相結合在一起。”

三個版本的來福士，反映出凱德隨城市發展變遷而做出的改變。

開業當天，商場人頭攢動，城市集市等主題街區甚至需要排長隊進場。這是為北外灘來福士定制打造的主題街區“重逢·記憶中的90年代上海”，街區將90年代的弄堂場景一比一還原，回歸市井煙火氣息。

在陳永明看來，凱德一直跟著時代走，以后也將繼續改變和迭代，出現第四代，第五代，第六代來福士產品。

能夠發現，在北外灘來福士這一項目中，更多融入了文化、藝術、潮流等元素，管理層也和我們介紹，這些正是來福士產品與時俱進的體現。

C3Museum北外灘藝術館這個藝術空間，便是由北外灘來福士聯手私立傳統藝術館御承堂共同打造，藝術館立足傳統文化，采用新媒體科技，帶領消費者共同感悟中國傳統文化和藝術。

“市場改變很快，我們之前不會想辦一個藝術博物館，因為出租率差，現在不是了。”

凱德的運營理念也隨著時代不斷改變，現在甚至可以接受租賃面積不到100%。

“剩下一些可租賃面積做什么？留著空著，還是拿來創造一個新的空間？我們的想法是把比較小面積的空間拿出來自己運營，我們有自己的運營團隊，能接觸到租戶，知道他們的要求是什么。”

不過，在潮流前線的上海，商業競爭也異常激烈，有人血流成河，也有人最終開花結果。

“凱德深耕一個區域，也愿意做長期的大項目。”陳永明認為，商業競爭更激烈就證明有市場，但運營就更需要精細化，用“精耕細作”的態度去做。

“我們和每個團隊說，最重要是看有沒有客流，有客流才有人氣，有人氣才有銷售，有銷售才有租戶，有租戶才有希望，沒有客流是沒有希望的。中國有的是人，我們研究好消費者喜好，把項目運營好，環境營造好，做好服務，肯定有人會來。”