不同于一年半前初次見面的西裝革履，這一次，穿著休閑T恤與修身長褲的趙澤生依然精神干練。

他的時間被排得很滿，在與我們碰面前，才剛剛結(jié)束了一個內(nèi)部會議，而且還在短暫的間隙中接了一個工作電話。聽說這一個小時訪問時間都是硬擠出來的，結(jié)束之后還有其他會議在等著他主持。

走入發(fā)展快車道的合生商業(yè)，除了多項目即將落地，項目升級迭代方面也有著異于常人的高效。

每個項目都至少有2-3個亮點，每年都要做不同區(qū)域的亮點性內(nèi)容，“今年年底又有完全不一樣的合生匯”。

據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解，朝陽合生匯離上一次升級更新才過去不到兩年。

“這就是骨子里的創(chuàng)新基因，每個項目都要折騰，商業(yè)就是要折騰，不折騰就沒有新東西。”趙澤生道出原因。

“我們期望成為中國最好的資產(chǎn)運營管理商，通過我們的努力，我有信心也認為有機會能夠達到。”

在外界看來，合生商業(yè)是低調(diào)的，但是這個年輕的團隊卻雄心勃勃。

“價值創(chuàng)造者”

合生商業(yè)的發(fā)展確實比較快。

據(jù)資料顯示，合生商業(yè)業(yè)務(wù)線覆蓋商業(yè)綜合體、寫字樓、產(chǎn)業(yè)綜合體、高端酒店及服務(wù)公寓這四大板塊，已經(jīng)在北京、上海、廣州、深圳、成都等十余個主流城市擁有近100余個在營項目，已建成運營的項目面積超過500萬平方米。

與其他同行僅專注一兩個業(yè)務(wù)線的打法不同，合生商業(yè)所涉甚廣。

“我們是持有型物業(yè)運營商和資產(chǎn)管理商，我們把自己定位為‘商業(yè)生態(tài)鏈價值創(chuàng)造者’，是在提升、提煉標(biāo)的公司的核心價值。”趙澤生向我們介紹，合生商業(yè)全鏈條業(yè)務(wù)都有，比如有商業(yè)，還有寫字樓、產(chǎn)業(yè)綜合體等。

“產(chǎn)業(yè)綜合體看重的是產(chǎn)業(yè)調(diào)動和產(chǎn)業(yè)能力，這恰恰是我們的專長，因為合生系就是一個非常多元化的企業(yè)。我們是投資驅(qū)動型企業(yè)，在很多領(lǐng)域有產(chǎn)業(yè)方面的投資，比如在泛文化領(lǐng)域有投資，包括大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、教育、醫(yī)療、制藥、新能源汽車……”

相較一年多前，合生商業(yè)在營項目已經(jīng)由90多個發(fā)展到了100余個，在營面積也有近30%增幅。

猶記得2019年底，同樣在朝陽合生匯，合生商業(yè)說計劃以合生匯作為原點進行輕資產(chǎn)輸出。如今再問及，趙澤生表示：“已經(jīng)開始走這條路了”。

合生商業(yè)一開始就是輕重資產(chǎn)結(jié)合，除了自身項目以外，也接了很多外面的項目，“輕資產(chǎn)項目將逐步超過整個規(guī)模的50%。”

趙澤生續(xù)稱：“合生商業(yè)輕資產(chǎn)的量已不小，在北上廣、成都，并且在南京、西安、重慶都有目標(biāo)項目。”據(jù)他介紹，其中有新建，也有改造，過段時間才能面世。

除了輕資產(chǎn)輸出提速之外，在重資產(chǎn)方面同樣有新的突破。

“你們進來之前，上一個會就是跟MOHO開會。”趙澤生說，年底推出的新產(chǎn)品線MOHO，是聚焦核心城市的高端綜合體。

“第一它是定位為潮流奢華創(chuàng)新地標(biāo)性商業(yè)綜合體，第二只在核心城市做MOHO，比如說北京一個，上海一個，廣州一個。”

MOHO作為合生商業(yè)推出的全新高端產(chǎn)品線，是一個跟以往不同的嘗試：“很多創(chuàng)新想法可以在MOHO里做實驗，例如通過做跨界聯(lián)營，包括我們自投的品牌，去滿足城市核心人群消費升級的愿望，讓整個產(chǎn)品線傳遞出高端的lifestyle。”

對于新產(chǎn)品線，合生商業(yè)還有著不一樣的感情：“MOHO應(yīng)該代表著公司的情懷和愿景，我們沒有設(shè)定MOHO產(chǎn)品線的項目數(shù)量指標(biāo)，是因為要在非常適合項目調(diào)性的城市核心位置才做。一般來說，合生匯一個城市可以3個、4個、5個，但是MOHO可能就一個。”

“商業(yè)要折騰”

與趙澤生對話時，聽到最多的就是合生商業(yè)對創(chuàng)新的執(zhí)著追求。

“商業(yè)的本質(zhì)，一是運營，二是創(chuàng)新。內(nèi)容創(chuàng)新是我們的強項，因為我們不是靠購物中心、百貨起家的，雖然運營上一開始不占先機，但我們更重視內(nèi)容創(chuàng)新。”

至于內(nèi)容創(chuàng)新的范本，朝陽合生匯或許就是代名詞——據(jù)趙澤生透露：“今年年底又是完全不一樣的‘新’合生匯。”

朝陽合生匯升級迭代頻率如此之快，讓我們聽來都覺訝異，但在合生商業(yè)內(nèi)部看來，這只是普通的日常。

趙澤生談及內(nèi)容升級時說：“我們要求每年至少有2-3個亮點，每年都要做不同區(qū)域的亮點性內(nèi)容。常來常新，每次推開門都不一樣。這個會持續(xù)下去，每年都投入很多資金。”

“這就是骨子里的創(chuàng)新基因，每個項目都要折騰，商業(yè)就是要折騰，不折騰就沒有新的東西。”他補充說。

合生商業(yè)甚至將創(chuàng)新作為核心競爭力，并且主要體現(xiàn)在三個方面：第一是價值創(chuàng)造，第二是人才，第三是科技。

價值創(chuàng)造對應(yīng)的正是前面提及的“內(nèi)容創(chuàng)新”，而談及人才，趙澤生講述了極具合生商業(yè)特質(zhì)的方法論。

“首先要發(fā)現(xiàn)人才，發(fā)現(xiàn)之后要人盡其才。” 趙澤生介紹，一方面，合生商業(yè)與985、211、沃頓等一流院校合作，架設(shè)完備的人才獲取和培養(yǎng)體系。另一方面，合生商業(yè)更注重為人才和團隊賦能，賦予優(yōu)質(zhì)團隊實操項目的機會，“在戰(zhàn)爭中學(xué)會戰(zhàn)爭”，“不把大家放在溫室里。” 他同時介紹，合生商業(yè)復(fù)制了一套完善的人員培訓(xùn)體系，依托于集團本身的教育資源，真正做到了實踐與教學(xué)相結(jié)合。

據(jù)了解，合生商業(yè)管理人員的忠誠度非常高，去年人才流失率低于5%，絕大多數(shù)還是主動淘汰的。

“當(dāng)這里成為實現(xiàn)大家夢想的地方。企業(yè)就永遠不會有受制于人才的苦惱。”趙澤生說。

至于科技方面，趙澤生說一定要走在科技的前沿，要主動擁抱科技的變化：“我們危機感比較強，不去擁抱科技，最后就會被科技所顛覆。”

“居安思危的思想是我們老板很重視的，我們的業(yè)務(wù)也受到他這方面很多幫助。”

“比及格好一點”

或許是居安思危思想的影響，合生商業(yè)雖然在提速發(fā)展，但依然強調(diào)“穩(wěn)步發(fā)展，不能一下太猛”。

尤其現(xiàn)在因高杠桿和流動性暴雷的房企在增多，合生商業(yè)很清楚這類企業(yè)為何走到如今這個地步。

“我們不是片面追求高周轉(zhuǎn)或者規(guī)模化的公司，這種公司資金鏈比較緊，要求資金運作銜接性非常高，拆東墻補西墻的能力要特別強，但市場的變化不是能夠控制的。”

“我們比較穩(wěn)定，守得住初心，這邊風(fēng)景獨好。”

因此，對于合生商業(yè)的發(fā)展步調(diào)，趙澤生淡定地說：“每年爭取做一兩個拳頭產(chǎn)品，不在量上取勝。”

他將這種行事風(fēng)格歸因于自身的“基因”：首先是基因決定的，你不是一家高周轉(zhuǎn)的公司；第二，項目投資人踏實，不會要求過高的回報率。

投資合生商業(yè)項目，回報率真的比較低嗎？這或許有點“凡爾賽”，因為在談及為投資人創(chuàng)造價值與自身操盤能力的時候，趙澤生還是忍不住透露了一點內(nèi)幕。

“我們對投資人是最好的，做商業(yè)地產(chǎn)得回歸本質(zhì)，不斷持續(xù)地創(chuàng)造價值，這是第一個核心競爭力。這么多項目，無論是輕資產(chǎn)、重資產(chǎn)還是參股、合作、小股操盤，他們愿意把整個項目給我們管，對我們的操盤能力有信心。”他肯定地說：“合生匯可能不是北京銷售額最高的商場，但是一定是投入回報最高的！”

在前一次訪問時，趙澤生就曾提到，合生商業(yè)“一定會給出跑贏市場的投資回報率，一般商業(yè)地產(chǎn)大概5%到6%的年化回報，但實際合生商業(yè)項目基本在12%左右”。

趙澤生對于合生商業(yè)的表現(xiàn)無疑是滿意的，但問及給公司過去一年打多少分時，他卻說：“我覺得70分。”

“要求也太嚴(yán)格了吧？”

“空間永遠都要給自己留足，話不要說滿。我們都還在路上，比及格好一點，但是離優(yōu)秀還差很遠。”在趙澤生的計劃中，合生商業(yè)的目標(biāo)顯然不止于此。

“所以對合生商業(yè)有沒有提出什么目標(biāo)？”

“我們期望成為中國最好的資產(chǎn)運營管理商，通過我們的努力，我有信心也認為有機會能夠達到。”

以下為觀點地產(chǎn)新媒體對合生商業(yè)集團執(zhí)行總裁趙澤生先生的專訪實錄：

觀點地產(chǎn)新媒體：現(xiàn)在做商業(yè)的企業(yè)越來越多，競爭也很大，合生商業(yè)核心競爭力是什么？

趙澤生：做商業(yè)管理我們最終服務(wù)于兩大群體，一是消費者，二是投資人。

商業(yè)地產(chǎn)要回歸本質(zhì)，不斷持續(xù)地創(chuàng)造價值，這是第一個核心競爭力。這么多項目，無論輕資產(chǎn)、重資產(chǎn)還是參股、合作、小股操盤，愿意把整個項目給我們管，其實就是對合生商業(yè)的操盤能力有信心。

我們對投資人是最好的，合生匯可能不是北京銷售額最高的商場，但一定是回報最高的。

觀點地產(chǎn)新媒體：年化回報率可以達到多少？

趙澤生：開業(yè)第一年年化回報超過12%，都是兩位數(shù)以上的投入回報。

一方面，體現(xiàn)了我們的經(jīng)營管理能力；另一方面，從拿地、規(guī)劃設(shè)計到建設(shè)管理，再到招商運營、物業(yè)管理，全鏈條每一個節(jié)點都是價值創(chuàng)造的過程。

現(xiàn)在已經(jīng)從原來的商場管理到運營管理、物業(yè)管理，再提升到資產(chǎn)管理和投資管理。我認為這是我們的亮點，讓大家有信心把項目交給我們來管理。

觀點地產(chǎn)新媒體：合生商業(yè)已經(jīng)大力向外輸出管理了嗎？

趙澤生：對，已經(jīng)開始走這條路了。現(xiàn)在輕資產(chǎn)的量不小，在北上廣、成都，南京、西安，重慶也已經(jīng)有目標(biāo)項目，都在推進。因為這些項目有的是新建，有的是改造，要過段時間才能面世。

合生商業(yè)一開始就是輕重資產(chǎn)結(jié)合，除了自身項目外，還接了很多外面的項目。輕資產(chǎn)項目將逐步超過整個規(guī)模的50%。

當(dāng)然，真正談下來的也是百里挑一、優(yōu)中選優(yōu)，每年爭取做一兩個拳頭產(chǎn)品，不在量上取勝。

觀點地產(chǎn)新媒體：合生商業(yè)管理的業(yè)務(wù)很廣。

趙澤生：我們是持有型物業(yè)運營商和資產(chǎn)管理商，我們把自己定位為‘商業(yè)生態(tài)鏈價值創(chuàng)造者’，是在提升、提煉標(biāo)的公司的核心價值。

確實全鏈條都有，比如說有商業(yè)、有寫字樓、產(chǎn)業(yè)綜合體。產(chǎn)業(yè)綜合體看重的是產(chǎn)業(yè)調(diào)動和產(chǎn)業(yè)能力，這恰恰又是我們的專長。

因為合生系就是一個非常多元化的企業(yè)，是投資驅(qū)動型企業(yè)，在很多領(lǐng)域有投資，比如泛文化領(lǐng)域有投資，包括大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、教育、醫(yī)療、制藥、新能源汽車等。我們在產(chǎn)業(yè)園區(qū)上發(fā)力，除了提升產(chǎn)業(yè)招商能力，還可以雙向驅(qū)動，即投資和運營一起做。

此外，我們還投資了一些酒店品牌，比如縵合也涉及到一些會所、豪宅。

觀點地產(chǎn)新媒體：這么多業(yè)務(wù)都是自己培養(yǎng)人才嗎？

趙澤生：對。首先要發(fā)現(xiàn)人才，發(fā)現(xiàn)之后要人盡其才。我們的用人核心理念是“在戰(zhàn)爭中學(xué)會戰(zhàn)爭”，不把大家放在溫室里。

同時復(fù)制一套人員的培訓(xùn)體系，我們叫合生商業(yè)學(xué)院。依托于集團本身的教育資源，有三所自己的大學(xué)，新入職員工在前兩三年都有機會回到學(xué)校，每年都有課程，實踐+教學(xué)相結(jié)合。

我們公司管理人員的忠誠度都比較高，去年公司人才流失率低于5%，絕大多數(shù)是主動淘汰的。

公司的發(fā)展，人才很重要。有了人才的穩(wěn)定性，才能支撐公司長期的發(fā)展。

當(dāng)這里成為實現(xiàn)大家夢想的地方。企業(yè)就永遠不會有受制于人才的苦惱。

觀點地產(chǎn)新媒體：合生商業(yè)培養(yǎng)的人才都善于創(chuàng)新。

趙澤生：合生商業(yè)的核心競爭力，第一是價值創(chuàng)造，第二是人才，第三個是科技。

一定要走在科技的前沿，要主動擁抱科技的變化。我們危機感也比較強，覺得不去擁抱科技，最后就會被科技顛覆。

居安思危的思想是我們老板很重視的，所以我們的業(yè)務(wù)也受到他這方面很多幫助。

觀點地產(chǎn)新媒體：創(chuàng)新這塊，今年底還會推出新的產(chǎn)品線？

趙澤生：對，MOHO。你們進來之前，上一個會在跟MOHO開會。

MOHO定位為潮流奢華創(chuàng)新地標(biāo)性商業(yè)綜合體，在核心城市才會布局，比如說北京一個，上海一個，廣州一個。”

MOHO作為合生商業(yè)推出的全新高端產(chǎn)品線，是一個跟以往不同的嘗試：“很多創(chuàng)新想法可以在MOHO里做實驗，例如通過做跨界聯(lián)營，包括我們自投的品牌，去滿足城市核心人群消費升級的愿望，讓整個產(chǎn)品線傳遞出高端的lifestyle。”

MOHO代表著公司的情懷和愿景，我們沒有設(shè)定MOHO產(chǎn)品線的項目數(shù)量指標(biāo)，是因為要在非常適合項目調(diào)性的城市核心位置才做。一般來說，合生匯一個城市可以3個、4個、5個，但是MOHO可能就一個。”

MOHO和合生匯原則上是重資產(chǎn)，輕資產(chǎn)會考慮靈活一點的，比如合生廣場、新天地系列。

觀點地產(chǎn)新媒體：合生匯的升級迭代也是很快。

趙澤生：非常快，我們要求每年至少有2-3個亮點，要做不同區(qū)域的亮點性內(nèi)容。

今年年底又有完全不一樣的新合生匯，這塊每年至少都有2-3個新亮點挖掘出來，常來常新，每次推開門都不一樣，

這就是骨子里的創(chuàng)新基因，每個項目都要折騰。商業(yè)就是要折騰，不折騰就沒什么新東西。

觀點地產(chǎn)新媒體：這一兩年暴雷的企業(yè)挺多，合生商業(yè)對資金管控這方面有什么原則？

趙澤生：首先，我們不是片面追求高周轉(zhuǎn)或者規(guī)模化的公司。這種公司資金鏈比較緊，要求資金運作的銜接性非常高，拆東墻補西墻的能力要特別強。

但市場變化是不能控制的。

首先還是基因決定，我們不是這類高周轉(zhuǎn)的公司，這本身就是一道防火墻。第二，項目投資人很好，能接受比較低的回報。

我們比較穩(wěn)定，守得住初心。

觀點地產(chǎn)新媒體：您覺得合生商業(yè)去年可以打多少分？

趙澤生：我覺得70分。

觀點地產(chǎn)新媒體：要求也太嚴(yán)格了吧？

趙澤生：空間永遠都要給自己留足，話不要說滿。我們都還在路上，比及格好一點，但是離優(yōu)秀還差很遠。

觀點地產(chǎn)新媒體：未來公司有怎樣的目標(biāo)？

趙澤生：我們期望成為中國最好的資產(chǎn)及運營管理商，朝著這個方向努力。

我在公司十幾年，什么項目都做過，這種豐富性、綜合性很少有企業(yè)具備。我們能做的包括物流地產(chǎn)，包括專業(yè)市場，還包括各種級別的住宅、酒店、公寓、倉儲物流等。

我認為經(jīng)過我們的努力，有信心、有機會達到這個目標(biāo)。