出品/聯(lián)商專欄

撰文/王瑋

近來恒大地產(chǎn)所面臨的危機成為了行業(yè)關(guān)注的話題。對此，筆者還是傾向要相信制度優(yōu)勢和政府的能力可以最終把損失控制在最小的范圍內(nèi)。不過恒大事件引起我關(guān)注的已經(jīng)不是負(fù)債而是恒大所擁有的1.4萬億的資產(chǎn)。我理解主要是土地和房子。

我首先想到了必勝客的這張披薩餅的定價圖。必勝客有四種規(guī)格的披薩：6寸-9寸-10寸-12寸。如果你用圓面積和每種規(guī)格的披薩重量去核對，那么基本上9寸的就是2個6寸，10寸的就是3個6寸，而12寸恰好就是4個6寸。見圖1。

圖1: 必勝客四種規(guī)格的披薩的重量和單價

因此，如果一個人點一個6寸的披薩需要40元，那么兩個人、三個人乃至四個人如果分別點9寸、10寸和12寸的披薩，則每個人的單價變?yōu)闉?5元、33元和27元。恰好呈現(xiàn)一個典型的二八分布。見圖2。必勝客的定價遵從了所有網(wǎng)絡(luò)事物所具有的共同屬性。小小的必勝客的定價其實蘊涵了網(wǎng)絡(luò)思維的大道理。根據(jù)網(wǎng)絡(luò)思維，在這個世界上凡是你說的出名字的事物，無論是生物體、社會組織、城市和公司都受二八分布的冪次法則的控制。PayPal的創(chuàng)始人彼得·蒂爾稱之為“宇宙的法則和宇宙最強大的力量”。

圖2：必勝客單價的隨規(guī)格放大的遞減

一個事物呈現(xiàn)二八分布說明其進(jìn)入了一種穩(wěn)定的秩序。而所謂的平均分配或線性遞增其實都是源于我們?nèi)祟惔竽X思維的認(rèn)知局限，或者“成正比”的奢望。

最近群里看到一個段子，說的是在美國的一個商學(xué)院里，因為大部分同學(xué)都主張社會財富的平均分配，教授沒有評論，只是讓大家做了一個實驗：從此班里每個學(xué)生的成績都取平均成績，這樣，大家都沒有了壓力，也不會有人不及格了。結(jié)果第一次考試大家都得到了B+的成績。

但是那些努力的同學(xué)想我再努力也不會得到更好的成績，從此放松學(xué)習(xí)。那些本來就不及格的同學(xué)想反正有成績好的同學(xué)頂著，課也不用去上了。第二次大家的成績都變成了B-，第三次變成了C。

這時，一些學(xué)生找到教授說不能再這樣了，不然大家都要不及格了。教授回答，平均分配的結(jié)果就是這樣，雖然在短期內(nèi)一些人得到了好處，但是這點好處很快就會消失，結(jié)果就是普遍的貧困化�；叵胍幌挛覀兏母镩_放前的那段歲月不就是這樣嗎？

我們都知道甚至憤恨財富二八分布的不均現(xiàn)象，卻沒有想到其背后所蘊含的規(guī)律。通過這個段子的解釋可以幫助我們理解為什么二八分布才是穩(wěn)定的秩序和狀態(tài)。

（當(dāng)然二八曲線的陡峭和衰減程度則是我們應(yīng)該努力控制和改善的，但這是另一個話題）。筆者由此想到了2017年萬達(dá)出售77個酒店給富力。

萬達(dá)的成本價是337億元，大約每一個萬達(dá)酒店的均價約為4.4億元。萬達(dá)的酒店的品質(zhì)是有目共睹的，萬達(dá)可以把酒店的成本控制在這個水準(zhǔn)不是萬達(dá)酒店的品質(zhì)不好，而是體現(xiàn)了萬達(dá)的拿地本領(lǐng)所帶來的成本優(yōu)勢。

最后，萬達(dá)以199億元與富力成交，在賬面價上打了5.9折。但是從市場價看，萬達(dá)是賣賺了。

申萬宏源2017年就有一個分析，說萬達(dá)的77個酒店的盈利不到10個億，就按10億計算，并且給予10倍的市盈率（當(dāng)時萬達(dá)市場上的市盈率只有7到8倍），所以萬達(dá)的77個酒店的價格最多值100億元。最后，富力是打掉牙齒往肚里咽自己最清楚（褒義的：敢做敢當(dāng)沒有怨言）。

由此，我想到了目前恒大的1.4萬億資產(chǎn)應(yīng)該打多大的折呢？我覺得這才是所有有關(guān)方面應(yīng)該關(guān)注的問題。無論是政府，還是銀行或是投資人以及潛在的購買方。

現(xiàn)在看來，2017年的萬達(dá)還是要比現(xiàn)在的恒大幸運，因為當(dāng)時只有萬達(dá)一家需要急售資產(chǎn)，整個大環(huán)境經(jīng)濟(jì)運行也比目前穩(wěn)定，沒有疫情的影響等。

最后，我要說的是，我們的企業(yè)應(yīng)該放棄那種線性思維的發(fā)展邏輯。我相信恒大對于資產(chǎn)的估價一定是按一個6-9-10-12寸披薩賣40-80-120-160元線性外推的。這就是問題的根源所在。

而且我相信恒大之前的發(fā)展戰(zhàn)略的預(yù)測和制定也都是按這種線性思維的邏輯外推的，所以才敢如此借債鑄成了今天的困局。

本質(zhì)就是違背了市場和經(jīng)濟(jì)的基本運行規(guī)律。這點，不僅是對恒大，也應(yīng)該引起所有其他地產(chǎn)企業(yè)或任何以線性思維制定發(fā)展戰(zhàn)略的企業(yè)的警醒。