出品/聯(lián)商專欄

撰文/聯(lián)商高級顧問團成員汪中玉

在疫情開封的9月，南京迎來兩大商業(yè)體開業(yè)，均來自建鄴商圈，分別為龍湖商業(yè)的龍湖南京河西天街和新城商業(yè)的建鄴吾悅廣場。

為什么把這兩個商業(yè)體放在一起來說，有幾方面原因：

一、不管是龍湖還是吾悅對南京市場極為重視，都是連鎖化布局，龍湖已落子五個項目，吾悅落子三個項目。

二、兩者位置落位在南京城市級商圈-建鄴商圈，視為南京商業(yè)兵家必爭之地，重要性不言而喻；并且目前不管是龍湖或是吾悅，之前開業(yè)的項目，不是處于位置不理想就是體量偏小，從整體經(jīng)營反饋來說不甚理想。

此次建鄴項目正是最好翻身機會，作為必爭之地和標桿之作，相信兩大商業(yè)集團定會傾注最大努力和最優(yōu)資源，打造城市級商業(yè)標桿和品牌創(chuàng)新之作。

三、項目籌備經(jīng)歷2020年和2021年的疫情，并且都在南京德爾塔疫情解封的9月開業(yè)，實屬不易，可謂是風雨后見彩虹。

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疫后首開，人氣旺盛

從開業(yè)角度來說，不管是龍湖開業(yè)還是吾悅開業(yè)均取得不錯成績：

9月9日，龍湖南京河西天街盛大啟幕。9月9日至9月12日期間，項目客流高達33.2萬，銷售總額超3294萬，80+品牌突破了全國/區(qū)域/南京的業(yè)績記錄。

9月19日，南京建鄴吾悅廣場高光啟幕。9月19日至9月21日期間，項目客流超60萬，銷售總額超4000萬，持續(xù)霸占大眾點評南京商場熱門榜TOP1。

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商業(yè)迭代，呈現(xiàn)美好元素

龍湖河西天街：

圖片來源：龍湖南京河西天街

龍湖南京河西天街，7層樓結(jié)構(gòu)，匯集超260個優(yōu)質(zhì)品牌，其中南京首進品牌占比15%，區(qū)域首進品牌占比40%，再次刷新南京商業(yè)前沿品牌力，為廣大消費者提供全新的產(chǎn)品組合、多維度的消費場景，以豐富多選的業(yè)態(tài)組合，新鮮有趣的購物體驗，沉浸式的娛樂活動，滿足更多元化的生活體驗。

(1)亮點品牌：

包括優(yōu)衣庫、星巴克臻選店、蝴蝶里、太二、云幾、蘇小柳、奈雪的茶PRO、銀鹽、孩子王等。

全新升級的主力品牌金逸影城、Meland Club、孩子王、奈雪PRO、云幾人文茶館、星倫多海鮮自助、家府潮汕菜等，提檔亮相，重新解讀品牌涵義；

首進南京的網(wǎng)紅品牌銀鹽復古藝術(shù)空間必將成為河西高端商務白領人群的打卡首選；

首入南京的潮流品牌：THRASHER火焰、MORRELL MAXIE、CHICHYCHICHY、小白光、GROTTO、LITCHI等，引領著城市時尚前沿；

餐飲業(yè)態(tài)也當紅不讓、強勢出擊，首進南京的花泰、蝴蝶里、Crazy Ones、石板街、淺草君、吃飯皇帝大等品牌，不斷刷新消費者的味蕾體驗，通過優(yōu)質(zhì)的全業(yè)態(tài)品牌組合升級河西商圈的新鮮力量，幻化出河西全新的商業(yè)魅力。

(2)主要特色：探索無界創(chuàng)新，刷新城市空間

除了與品牌攜手打造的共情服務，龍湖還在空間維度進行多重創(chuàng)新，力求以“有靈魂的空間，能共情的服務，無邊界的創(chuàng)新”鏈接更多人。

占地10000㎡的龍湖原創(chuàng)IP樂園—“龍小湖星際空間”登陸溪谷廣場，采用環(huán)保工藝材質(zhì)，沉浸式場景打造專享互動親子游樂空間。百米濱水綠道，綠植婆娑，水景疊加，為周邊辦公人群和居民提供休閑放松去處。

整面的挑空布局的云幾千字文主題店，在都市之中打造休憩放松的有趣空間，充分體現(xiàn)健康+樂活全新Lifestyle，更為商業(yè)空間帶來人文氣息，創(chuàng)意透明瀑布屏，投射出四季主題，兼具視覺美學感與科技融合的新鮮力。

建鄴吾悅廣場：

圖片來源：建鄴吾悅廣場

新城商業(yè)全新商業(yè)A+旗艦級商業(yè)綜合體，36萬㎡，街區(qū)+購物中心模式，引進超 300+品牌，其中25%為河西首進品牌，10%為南京首進品牌，立足時尚前沿，定制南京流行文化場所。

(1)亮點品牌：

DSPACE全國首店、京東七鮮超市華東首店、獨立家居設計品牌吱音生活館江蘇首店、大疆江浙滬首家高級體驗店、威爾士健身黑金會員店、美界全新高端體驗店、金陵宴（南京老字號餐飲）首家購物中心店、小廚娘臻選店、復興樓南京首店、王品牛排河西旗艦店、貓抓烤肉明星店、顛覆PINK風的好利來LAB主題店、樂樂茶全新概念店等，不僅成為 “吸睛王牌”，也將為建鄴吾悅廣場的商業(yè)空間創(chuàng)造長期價值，引領未來消費新方式。

(2)主要特色：貫穿內(nèi)外的400米秦淮水岸沉浸式空間

建鄴吾悅將南京傳統(tǒng)秦淮文化注入商業(yè)空間，打造了“秦淮水系”室內(nèi)主題場景，將亭、臺、閣、軒、廊、舫等元素有機融入其中，巧妙還原了具有老南京記憶的文化場景，激發(fā)每一位南京人心中的共鳴。

層層而上的270°觀景退臺空間、巨大的水幕下沉廣場，都營造了出特色風光和腔調(diào)，一店一色、一步一景，讓每一位顧客在六朝煙水氣中悅享時光、流連忘返。

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龍湖、吾悅，優(yōu)勢利弊

1、位置PK：吾悅強于龍湖。建鄴吾悅位處建鄴主力商圈，距離建鄴萬達僅400米；龍湖位于奧體南部，位置較為孤立。

2、建筑營建：吾悅強于龍湖。南京建鄴吾悅廣場以“時間穿梭”為設計大主題，通過曲線造型設計、下層廣場設計、秦淮特色室內(nèi)運河設計等等，傳承幾千年江南文化，堪稱“水上華爾街”。

3、場景營造：吾悅投入大于龍湖。建鄴吾悅地下一層秦淮水街，龍湖河西天街龍小湖室外樂園，均為各自項目特色。從投入和效果來看，吾悅投入更大、消費體驗更勝一籌。

4、主次力店P(guān)K：發(fā)力首店、互有勝負。

5、品牌組合：

（1）首店引進：

吾悅：DSPACE全國首店、京東七鮮超市華東首店、吱音生活館江蘇首店、大疆江浙滬首家高級體驗店、威爾士健身黑金會員店、美界全新高端體驗店、金陵宴（南京老字號餐飲）首家購物中心店、小廚娘臻選店、復興樓南京首店、王品牛排河西旗艦店、貓抓烤肉明星店、顛覆PINK風的好利來LAB主題店、樂樂茶。

龍湖：Meland Club、奈雪PRO、云幾人文茶館、家府潮汕菜等，提檔亮相，重新解讀品牌涵義；

首進南京的網(wǎng)紅品牌銀鹽復古藝術(shù)空間必將成為河西高端商務白領人群的打卡首選；

首入南京的潮流品牌：THRASHER火焰、MORRELL MAXIE、CHICHYCHICHY、小白光、GROTTO、LITCHI等，引領著城市時尚前沿；餐飲業(yè)態(tài)也當紅不讓、強勢出擊，首進南京的花泰、蝴蝶里、Crazy Ones、石板街、淺草君、吃飯皇帝大等品牌。

（2）標桿品牌：詳見下列表格

（3）規(guī)劃創(chuàng)新：

創(chuàng)新點之一：盤活負一層，把洋快餐下放到負一層，形成超市+雜品+小餐消費的客流密集區(qū)。吾悅負一層設置秦淮水街，結(jié)合七鮮超市，沿河的隨機性雜品集合店如酷樂潮玩、雜物社、當頓文具、3D·JP等，穿插的人氣餐飲如新旺茶餐廳、貓爪烤肉、麥當勞、味千拉面、米紙越南小館等，塑造寓情于景的水鄉(xiāng)氛圍。

創(chuàng)新點之二：首層樓層定位更加時尚面向年輕化消費化。取代洋快餐，具有年輕消費偏好的網(wǎng)紅消費品牌落位首層人口。好利來、樂樂茶、青島啤酒酒館和SEESAW咖啡，占據(jù)吾悅最好展示入口。奈雪的茶、蘇小柳點心和茴悅，掌握龍湖最好入口。相同的是，星巴克甄選店仍然穩(wěn)固在一樓位置。首層定位為時尚和潮牌，以時尚運動、潮牌、精品配飾、汽車體驗為主。

創(chuàng)新點之三：女性消費基本定位至二層，包括女性的服裝、鞋品和黃金珠寶等。黃金珠寶類首層落位常客，這次吾悅將周生生、潮宏基和克徠帝等落位到二層；女性服裝品牌MO&CO、JNBY、D-HARRY、伊芙麗、luluaways、the sea life、BELLE、TATA等。

創(chuàng)新之四：都在拼命挖掘首店資源。龍湖的云幾千字文、銀鹽生活館、蘇小柳、蝴蝶里等，吾悅的七鮮超市、青啤酒館、復興樓等，都是首進南京，能夠帶來不同的文化和消費體驗。

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未來趨勢

如果非要說說，兩者劣勢和不足，個人判斷：

龍湖：龍湖位置稍偏，距離建鄴商圈核心位置稍遠，偏向區(qū)域購物中心傾向，輻射能力受限；整體品牌陣營不管主次力店或零售餐飲，沒有太多特色亮點，超越性不大，未來遭遇IFC或德基上行會受到較大制約。

吾悅：吾悅強在位置優(yōu)勢，建筑開放性和場景構(gòu)建有一定新穎度，能引起消費者的較多關(guān)注；在消費內(nèi)容上，尤其主次力店組合上略顯氣場不足、可持續(xù)性能力不足，需要在后期調(diào)整優(yōu)化。

南京發(fā)力創(chuàng)建國際消費中心城市并制定了三年行動計劃，對于商業(yè)發(fā)展來說是利好。隨著新鴻基IFC和河西德基籌備開業(yè)，建鄴商圈進一步擴容，并在定位上拉高，與新街口商圈并肩為城市級商圈。

建鄴商圈內(nèi)部競爭也會更加激烈，各項目根據(jù)自己位置、商業(yè)地位、經(jīng)營情況不斷調(diào)整優(yōu)化，形成多層次、更加特色、更加豐富的商業(yè)組合，為消費者帶來更多更好的選擇。

*參考：南京建鄴吾悅廣場設計融合秦淮河文化，堪稱“水上華爾街”

*本文僅代表作者觀點，不代表聯(lián)商網(wǎng)立場