萬達在寧波升級商業地產訂單模式
來源：
聯商網
2004-12-22 23:57
——萬達在甬升級商業地產訂單模式
１９９９年，大連萬達以其敏銳的嗅覺和前瞻性判斷，在房地產界首創了商業地產“訂單模式”，并開始在全國進行跨地域復制。目前，萬達集團已在全國開工建設１５個“萬達商業廣場”，總面積達１６０萬平方米，總投資１５０億元。這種“先招商，再投資”、“聯合開發、加盟入駐、深層合作、共同繁榮”的運營模式，不僅分散了投資風險，而且極大地提高了商業項目的知名度。借由“訂單地產”，萬達集團也逐漸確立了全國商業地產開發的霸主地位。
日前，萬達在長江三角洲的一個傾力之作在寧波正式開工，盡管有南京項目在先，但萬達集團內部卻仍以在“長三角”的一次“諾曼底登陸”稱之。王健林甚至表示，可以忍受它有兩年的培育期。可見，萬達對該項目在戰略上的重視程度。寧波萬達商業廣場是萬達集團開發的第１５個購物中心，萬達對寧波項目的如此倚重是基于多種因素的考慮，首先，寧波萬達廣場不僅是萬達在全國的購物中心里商業占地最大、建筑面積最大、主力店最多、業態最齊全的項目（沃爾瑪、法國雅高國際酒店集團、傳媒大亨時代華納、香港大洋百貨等十多個品牌主力連鎖機構悉數入場）；而且也是萬達集團所有購物中心里品位最高、形態最好的，套用王健林的話說，“是所有購物中心的升級版產品”。
寧波萬達廣場位于寧波市的新城區——鄞州區的中心區塊，總占地面積２１．０９公頃，由國際購物廣場、國際商務酒店、城市公寓三大功能板塊構成。其中，國際購物中心總建筑面積近２６萬平方米，包含高度不同的七個單體建筑和聯系這七個單體的主體兩層、局部三層的商業步行街。七個單體分別為大型超市、建材超市、數碼廣場、娛樂廣場、電影美食廣場、家居廣場、國際百貨等。塑造寧波地標建筑的國際商務酒店地面以上總建筑面積超過９萬平方米，包含五星級國際酒店、高檔寫字樓和酒店式公寓三部分。城市公寓由四棟點式和兩棟板式高層建筑組成，面積約１２．５萬平方米。整個項目確保在２００６年１０月１日之前全面完工。
寧波萬達廣場的經營方式也延續了萬達今年以來修正了的“只租不售”模式，并在規劃設計上對以往的操作思路采取了全面的評審。如，因為以前考慮了要銷售，所以把最好的位置、最好的地段留給了小店鋪，現在由于改為只租不售模式，因此在規劃和設計上進行了極大的提升。項目建好后，不但集合了購物、休閑、娛樂、交際四大功能，還計劃增加另一個功能，即參觀旅游的景點。
據王健林介紹，萬達在寧波這個項目上的模式轉變，是總結了兩年多來萬達集團在商業地產方面的得與失。他說，商業地產萬達已經做了兩年半時間，開工的有１５個，開業的就有１２個，目前在做前期的還有５、６個，一共是２０個。在得與失上，最大的得就是我們的投資沒有風險，它可以歸結為四點：一是選店共同參與；二是平均租金，我們把全國劃為三個等級，什么地方按照什么樣的租金，這樣節省了談判時間，進行工業化生產和快速發展；三是先租后建，建前誰的面積多少預先就確定；四是共同管理。萬達最大的失在于：前期的１１個項目，采取了銷售一部分店鋪來平衡現金流。這樣雖然投資回籠是好了，但也出現了諸多管理方面的問題。根據原來調查的預期，消費者自用的比例達六七成，但實際結果發現七八成都是投資客戶，他們不經營，也不會經營，所以在項目開發完成之后管理方面的問題就出現了。
王健林表示，萬達地產的最大特點就是訂單模式，主要的面積是租給主力店客戶，有１５家跨國連鎖企業，其中８家世界５００強和萬達簽訂了聯合發展協議，今年正與歐洲兩家排名靠前的連鎖企業談判，一家是連鎖藥店，另一家為連鎖的食品店。隨著ＷＴＯ協議有關商業政策的全面放開，不久之后，萬達估計這樣的主力店可以達到３０家左右。經過總結，他們發現商業地產要辦好，是不能銷售的。萬達由此決定，寧可發展速度慢一點，也不能以這種方式犧牲長期利益。
對萬達“搶灘”甬城商業物業，當地也有不少人士擔心這只地產“巨鱷”究竟會不會在寧波“擱淺”。主要理由是，寧波雖然經濟發達，但主城區較小，如今在市中心已開發有天一廣場這一大型綜合商貿城，寧波是否能夠容納兩個大型購物中心；而且就地理位置而言，寧波萬達廣場是在新區，距離三江口傳統城區有一定路途。
對此，王健林似乎已有心理準備，并聲稱允許項目有兩年的培育期，但他同時對該項目又頗具信心，認為地塊固然重要，但關鍵是看誰做得最好。王健林的信心，主要來自四個方面，他說，寧波萬達商業項目成功第一靠定位，它的定位是開車的白領、個體老板等上層的目標客戶，他們不在乎這五六公里的路程，而且購物的提袋率也比較高；第二，主力店非常豐富，寧波萬達不下十個主力店，這在目前全國是僅有的。業態多，可以避免過度競爭，同時，還可以增加比較效應；三是，萬達為小業主、客戶打造了一條獨特的、長達４００米的室內雙層步行街，這個距離是萬達根據多年的開發經驗，并委托世界知名調查機構調研得出的消費者步行購物的極限尺度；第四，該地塊中有兩條河，萬達將圍繞該水系安排具有一定旅游功能的設施和項目。
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