三宅設生：商業設施形態的流行趨勢與風險規避
來源：
聯商網
2007-08-19 20:14
圖為北京中海首佳商業設計有限公司副總經理兼設計總監 三宅設生
大家好，很高興能夠借今天的機會能跟大家見面，我叫三宅設生。
首先，非常感謝主辦方能給我這個非常好的機會來參加今天的大會，同時也感到非常的榮幸。
我來自于日本，可能在語言的表達細節和方式上存在著一些差別，還希望各位能夠耐心的聽下去。
北京中海首佳商業設計有限公司成立至今四年，我們做過各種各樣的商業調查分析以及消費者動向的調查分析。在做商業企劃的過程中，跟很多專家進行了交流與溝通。從中我們不斷的積累了經驗，也借鑒了歐美、日本國家商業發展的歷史以及衰退的過程，針對今后中國商業方向的前進性，希望我今天能給大家提供一些意見作為參考，為推動中國的商業能夠貢獻一份微薄之力。
接下來想對中國的現狀，在這一方面我不做過多的分析和解釋，大家都有一定的了解，借今天的機會給大家介紹一下其他的國家在歷史上的發展與中國有相似的狀況。在圖中我們可以看到，現階段流通的結構在不斷的發生變化。
現在，舊的模式和觀念在不斷的變化，也在面臨著淘汰，中國正在以其他國家沒有的速度前進。在我們看來，先進國家花費了20年的時間創造了歷史，我們中國甚至用5年的時間來超越它。但這一系列的變化不僅體現在業界當中，消費者的動向也發生了變化。在這當中最為明顯的是現在汽車的持有量在超出想象的增長。
在信息化的時代里，通過媒體或電影等等這些從國外傳入的信息，要改變當代人們的生活方式的話，相對比較簡單。但汽車的話，需要我們親自體會它的便利性，這樣才能體現它的優越性。所以，今后消費者在選擇大型的商業設施的時候，這將成為一個重要的標準和因素。
目前，在我們中國還存在著人均收入的差異比較大，出現的商業設施主要把高收入的人群作為目標客群來考慮，現在中等收入的汽車的持有量也在增加，針對長期的發展必須充分的考慮到停車場和交通設備的重要性。
現在，不斷的有新型的業態進入中國市場，這一點也證明了商業環境的變化。相信今后在中國國內還會不斷的出現新型的業態。
剛才介紹了一下中國現階段的一個狀況，接下來想給大家介紹一下日本商業發展的歷史以及內容。
中海首佳公司已經做了50年業務上的工作，接下來想介紹一下實際操作的案例。集中包括了百貨、購物中心、超市、娛樂中心等等各種業種業態的業務內容。
經過50年以上的經營，隨著時代的進步，共同走過了歷史的變遷。
（大屏幕圖略）大家看見的是實際的購物中心和超市的一些圖片。
（大屏幕圖略）現在的這幅圖是行業中心的一些圖片。
（大屏幕圖略）這里是給日本的購物中心做了一個分類表。
美國的商業很大方面影響了日本商業的發展。商圈距離以及各方面的狀況，對本身國土狹小的日本來說，比起美國商業環境更加嚴峻，而且競爭也更加的激烈。現在韓國同樣也出現相同的狀況。由于購物中心的細分化，各自確定自己的位置，通過深入的發展，確立了日本獨有的業種業態。
在中國出現的很多沒有明確定位而盲目虛張聲勢的做法，雖然引起一時的關注，但是最終失敗的比較多。在其中，有一個關鍵的問題就是在目前的經濟發展比較迅速的時代里面，短期的受益方式被普遍追求。但是現在中國消費者的消費方式也在開始變化，審美方式也在提高，相信今后消費者會更多的按照自己的方式去選擇商品。
在日本普遍的店鋪當中，基本上都確立了各自的功能。以功能為基礎滿足時代性和消費者的需求，有效的幫助了銷售額的增長；另一方面滿足消費者需求，確保了收益效果以及企業形態在不斷求新的過程中取得它的勝利。
日本的消費者在評價一個商業設施的時候，不僅要求商業環境的高度，還需要根據商業設施對社會作出了貢獻來判斷它的價值。對于安全以及環境方面的考慮，這些肉眼看不見的地方恰恰是提升商業的關鍵，這也是存在的一個商機。而且，在不久的將來，特別是北京奧運會結束之后，隨著我們國家精神文明的不斷提高，考慮大型商業設施或者是流通行業的長期運營，從現在我們就應該著重的抓起。
接下來我們試著從世界的流程結構來看看中國。現在中國存在的對將來哪些的擔憂和風險。其中有一個問題是商業設施的大型化，剛才也提到過，沒有一個明確的定義之下極速的發展，這種形式在其他國家是沒有的。到目前為止存在著普遍的投資觀點是追求短期內的收益效果，但是這種設施的規模是否符合現在社會的消費水平，這個問題值得我們認真的去考慮。商業設施的大型化它存在一定的優勢，也有一個反面，同時增加了它的風險。今后，這個風險也會隨著時代的變化逐漸的反映出來。
最近發現一個現象，就是我們所說的“摩爾”，他成為了大型購物中心的代名詞，本身人們并沒有給他一個具體的定義。即便是這樣，還要將設施大型化的話，必須完成設施所需要的基本條件，否則就不能確定它發展的要素。我們在預測時代變化的同時，是要做好順應時代變化的準備。無論大小，每一個環節都非常的重要。
以下這幾點是作為企業為迎接下一個時代的到來，整頓體制，做好準備的要素。在開發一個項目的時候，不僅要考慮眼前的利益，越是經濟好、風險小的時代越要把眼光放得長遠；越是風險大的時代，越要厚積勃發，爭取長期性的發展。
我們來分析一下今后什么樣的商業設施會不被淘汰，而且會取得勝利。針對這樣一個話題，我們來分析一下怎么樣規避風險的問題。這里借用一句諺語，叫做“機會總是給有準備的人”。
（大屏幕圖略）這個表中體現了美國以及日本流通業態的變化。其中娛樂休閑型SC、主題型SC是中國存在很大的發展空間，今后值得關注的部分。也就是說，現在人們對物質的追求慢慢轉移到了對非物質性，感性的追求，圖中的業態有如我們的市場，雖然有些部分的業態被認為是先進，但是已經被作為廣告宣傳的關健詞開始活躍。所以我認為這將會開辟一個新的時代。也就是因為它是感性的東西，更要注重本身的內容，也就是我們一直在強調的基本要素。
那么針對娛樂以及服務業的基本要素，我們在圖中列舉了四個。掌握四個要素的平衡是缺一不可的。四個要素包括娛樂、舒適、熱情、愉悅。雖然我們說是娛樂方面的業態，但是說到底如果失去了商業的根本，就很難取得成功。商業還有一個不可忽略的硬件因素，就是利弊條件。
戰略性的規劃也極其重要，具體的人物、時間、地點以及花多少費用，地址的設定、時間環節等等都不可缺少的。
在經營目標的設定之前，首先商圈的設定。在中國存在一個誤區，認為商圈就等于是保證利潤的區域。在日本來說，日本把商圈的定義只是當做戰略實施的一個基本素質的依據來看待的。
接下來需要考慮的要素是包括人、物、情的店鋪系統化，為達到目標的系統體制。商業設計方面也是一樣的，針對戰略和目標將設計業務進行細分并開展工作。我們有效的展開業務，獲得顧客的認可和認同，我們認為只有通過這種方式才能作出好的商業設施。
在操作商業設計的工作過程中，不僅依靠了設計的觀點，同時需要結合對市場和商品的研究，做好了一系列專業、全面性的掌握后，才能做出一個好的商業設計。
最后，我想借《三國演義》里面的天時地利人和的典故來做今天的總結。從古代的多數戰勝少數的時代現在已經慢慢轉變成依靠戰略來取得勝利的局面。中國古代有一個大家熟悉的諸葛孔明，可以把他理解為現代的商業顧問。如果一個軍隊沒有好的指揮和完善的管理體制，以及超前的策略，終究也只是一盤散沙。對我們商業來講也是同樣的道理，不管能力水平有多高，但是沒有做好整體的規劃、設計以及長期性的經營策略，最終的結果也是等待著淘汰。
謝謝大家的耐心聽講，今后有機會希望能夠在實踐中進行合作。
（聯商網現場報道）
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