痛苦的熊市，固然有迫使股市重返價值回歸的好處，但是期間也錯殺了很多優(yōu)質(zhì)公司。這時候是否是抄底股市的時間點(diǎn)，連投資大師都不敢作出判斷，只有讓時間來證明，但是，發(fā)掘最被熊市錯殺的上市公司，無疑是有現(xiàn)實(shí)意義的。

　　當(dāng)蘇寧環(huán)球(000718)大股東張桂平父子，以每股26.45元高價注資后，由于股價遭遇大幅下跌而在近日調(diào)低增發(fā)價格，確屬無奈之舉。

　　記者帶著價值發(fā)掘的想法，訪問了蘇寧環(huán)球。

　　南京蘇寧環(huán)球飯店，矗立在南京中心商業(yè)區(qū)新街口，這座地標(biāo)性建筑是蘇寧環(huán)球這家吉林省上市公司真正的管理總部。

　　“沒有永遠(yuǎn)朝陽的行業(yè)，只有朝陽的企業(yè)”，蘇寧環(huán)球董事長張桂平對此深信不疑。當(dāng)全國房地產(chǎn)業(yè)遭遇市場寒流時，有的房產(chǎn)開發(fā)商沉淪了，但也有房企卻在崛起并高速發(fā)展。蘇寧環(huán)球也證明了這一點(diǎn)：借殼上市3年來，公司從借殼前的虧損，到2007年銷售收入12億多元;股價復(fù)權(quán)漲幅最高達(dá)660%多，遠(yuǎn)高于地產(chǎn)行業(yè)的明星企業(yè)。

　　采訪中獲悉，3歲的蘇寧環(huán)球更是躊躇滿志：規(guī)劃了3年“兩個以上”的戰(zhàn)略目標(biāo)：一年開發(fā)面積要達(dá)到250萬平方米以上，二是年銷售收入要達(dá)到120億元以上。無論是發(fā)展規(guī)模還是發(fā)展速度，都高于過去的3年，蘇寧環(huán)球高成長、脫穎而成地產(chǎn)新品牌的底氣從何而來?

　　3次注資充實(shí)公司

　　蘇寧環(huán)球是證券市場的地產(chǎn)新人。如同其他借殼上市企業(yè)的做法一樣，為了做好上市公司，從2005年底借殼開始，公司控制人就持續(xù)注入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)：2005年注入南京天潤城的4300畝土地，2006年注入南京天華硅谷的500畝土地，2007年的南京威尼斯水城的4000畝土地。

　　2005年12月，蘇寧環(huán)球借殼吉林紙業(yè)，不僅成功地挽救了吉林的造紙行業(yè)，也實(shí)現(xiàn)了登陸資本市場的夙愿。2005年借殼重組時，蘇寧集團(tuán)將其持有的天華百潤95%的股權(quán)和華浦高科95%的股權(quán)，愈4億元的經(jīng)營性資產(chǎn)注入上市公司，(000718)這只股票開始新生，2005年當(dāng)年就扭轉(zhuǎn)連續(xù)3年虧損的窘境，實(shí)現(xiàn)凈利潤1558萬元。

　　進(jìn)入2006年，公司置入的資產(chǎn)，進(jìn)入大規(guī)模銷售期。當(dāng)年實(shí)現(xiàn)凈利潤7730萬元，是2005年的5倍。(000718)化繭為蝶。

　　2007年，張桂平第二次向上市公司注入資產(chǎn)，通過非公開發(fā)行8100萬股股票，募資收購乾陽地產(chǎn)100%的股權(quán)，2007年公司實(shí)現(xiàn)凈利潤達(dá)到2.25億元，是2006年3倍。

　　而這幾年來，蘇寧環(huán)球?qū)ν顿Y者的回報，也是深滬兩市地產(chǎn)公司中最高的之一。從2005年12月26日上市以來，到2008年5月28日，公司股價復(fù)權(quán)漲幅高達(dá)668%，遠(yuǎn)高于市場上的一線房地產(chǎn)公司。

　　2008年，蘇寧環(huán)球面臨新一輪擴(kuò)大規(guī)模實(shí)力的機(jī)遇，即集團(tuán)第三次向上市公司注入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，也是公司的第二次增發(fā)。股東大會2007年8月通過、2008年5月證監(jiān)會核準(zhǔn)的定向增發(fā)3.3～3.9億股，其中張桂平父子以每股26.45元的價格、以浦東公司84%的股權(quán)認(rèn)購約1.92億股，其余是以每股23.81元向機(jī)構(gòu)投資者發(fā)行。這次資本注入，無論從注入地產(chǎn)規(guī)模、質(zhì)量及對上市公司的影響，都遠(yuǎn)勝前2次。

　　本次增發(fā)的看點(diǎn)，在于蘇寧浦東公司正在開發(fā)的“威尼斯水城”與“浦東大廈”。這兩個項(xiàng)目緊靠長江大橋，坐擁3.5公里長的絕妙江景與江邊濕地。“威尼斯水城”整體項(xiàng)目占地約4540畝，該地塊已開發(fā)近百萬平方米，尚余約300萬平方米，而這部分正是威尼斯水城的精華項(xiàng)目。預(yù)計2008年浦東公司將實(shí)現(xiàn)銷售收入近20億元，凈利潤6～7億元，如果按照增發(fā)84%股權(quán)進(jìn)入蘇寧環(huán)球，其給蘇寧環(huán)球帶來的凈利潤，將高達(dá)5億元以上，幾乎是公司2007年凈利潤的2倍。

　　土地儲備就是價值

　　土地儲備永遠(yuǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力中最有價值的元素之一，也是未來高成長的基石。資料顯示，增發(fā)完成后蘇寧環(huán)球擁有土地儲備占地1.5萬畝，規(guī)劃建設(shè)1500萬平方米。而正在洽談中的意向性儲備占地，同樣不低于其現(xiàn)有的儲備，區(qū)域分布于江蘇、上海、吉林等極具發(fā)展?jié)摿Φ氖》荨?/P>

　　蘇寧環(huán)球的土地儲備雖然驚人，但其低廉的土地價格，更是一大亮點(diǎn)。根據(jù)相關(guān)公開資料，其“南京天潤城”的土地價格，每畝不到45萬元，占地4300畝;“南京天華硅谷”單價60萬元，占地492畝;“吉林天潤城”單價28萬元，占地5900畝;上海青浦淀山湖邊700畝占地，每畝約87萬元;此次置入的“威尼斯水城”項(xiàng)目價格更低，每畝只有15萬元，占地4500畝。

　　特別值得注意的是，目前上述儲備用地平均市場價格，每畝在200萬元，簡單計算一下，就可以發(fā)現(xiàn)，蘇寧環(huán)球每股凈資產(chǎn)價格和二級市場股價的價差是多少。

　　在去年末開始的房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控影響下，全國主要房地產(chǎn)市場均出現(xiàn)了調(diào)整，但公司極其低廉的土地價格和雄厚的土地儲備，使其極具抗風(fēng)險能力。蘇寧環(huán)球開發(fā)的房產(chǎn)大部處于二、三線城市，并且銷售價格平均處于中等價位，符合國家調(diào)控方向，貼近于老百姓買房的剛性需求，受調(diào)控影響較小。根據(jù)記者了解，在目前很多房產(chǎn)公司資金緊張甚至斷裂的情況下，蘇寧環(huán)球現(xiàn)金流入，一直保持穩(wěn)定。

　　雖然蘇寧環(huán)球進(jìn)入資本市場時間較短，被人視為二線地產(chǎn)公司，但其土地儲備及開發(fā)規(guī)劃、開發(fā)區(qū)域以及發(fā)展速度，已經(jīng)超過了許多一線公司。并且，蘇寧環(huán)球現(xiàn)股本5億，增發(fā)完成后也不到9億，極具擴(kuò)張優(yōu)勢。按其1500萬平方米的建筑面積及其低廉的土地成本，估計每股可以有30元的盈利回報。因此，在可預(yù)計的2、3年，完全有理由相信，蘇寧環(huán)球?qū)⑦M(jìn)入快速發(fā)展的軌道，能夠完成年開發(fā)面積達(dá)到250萬平方米、年銷售收入要達(dá)到120億元以上的戰(zhàn)略目標(biāo)。

　　五星戰(zhàn)略保障高成長

　　謀定而后動，這無疑是企業(yè)成功的一大戰(zhàn)略。蘇寧環(huán)球清晰的戰(zhàn)略定位和發(fā)展方向，不僅保證了公司這幾年的的高成長，也不斷提升公司的核心競爭力，并引領(lǐng)公司逐步成長為全國性的前沿企業(yè)。

　　2005年借殼之時，蘇寧環(huán)球就明確了在房地產(chǎn)開發(fā)方面的市場定位和發(fā)展戰(zhàn)略，即蘇寧環(huán)球以住宅類房地產(chǎn)開發(fā)為主，而集團(tuán)其他相關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)聯(lián)企業(yè)，以商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)為主。實(shí)際控制人將逐步通過資產(chǎn)注入等方式，將蘇寧環(huán)球打造成住宅類房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的旗艦企業(yè)。

　　蘇寧環(huán)球總經(jīng)理許剛介紹說：“董事長張桂平控制的地產(chǎn)企業(yè)已達(dá)十幾家，總資產(chǎn)過百億元。這不僅為上市公司的發(fā)展提供好的平臺，同時在集團(tuán)和上市公司間，也制定了一條清晰的產(chǎn)業(yè)防火墻，并通過戰(zhàn)略布局，將諸多優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)注入到上市公司中。”

　　蘇寧環(huán)球一位高官，在向記者介紹蘇寧環(huán)球時，語氣輕松自信，這源于蘇寧環(huán)球脈絡(luò)清晰的五星發(fā)展戰(zhàn)略。

　　核心戰(zhàn)略：滿足和諧城市化的居住需求，將企業(yè)的發(fā)展與中國社會的和諧發(fā)展及城市化進(jìn)程共同推進(jìn)。

　　區(qū)域戰(zhàn)略：深耕南京、立足江蘇、布局全國，從一家區(qū)域性的房地產(chǎn)運(yùn)營公司逐步向全國擴(kuò)張，依托江蘇本地市場逐步向全國擴(kuò)張，最終成為一線全國性龍頭公司。

　　區(qū)位戰(zhàn)略：以長江、環(huán)渤海等沿江、沿海二三線潛力城市為主，依托這些城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的巨大潛力發(fā)展公司的房地產(chǎn)業(yè)，并將受惠于北京、上海等城市的區(qū)域擴(kuò)張，為公司的房地產(chǎn)業(yè)提供持續(xù)動力。

　　品牌戰(zhàn)略：共筑心空間，(即公司和用戶)。

　　產(chǎn)品戰(zhàn)略：以大盤開發(fā)為主，以中高端別墅提升品牌。以大盤社區(qū)開發(fā)為主，適當(dāng)參與高檔次中小盤的開發(fā)建設(shè)，既傳承公司的品牌經(jīng)驗(yàn)，也利于復(fù)制，結(jié)合自身實(shí)力和競爭格局找到自己的客戶群體和細(xì)分市場。

　　蘇寧環(huán)球已經(jīng)成功地開發(fā)了“南京天潤城”項(xiàng)目，“天潤城”是目前華東地區(qū)最大的普通住宅開發(fā)項(xiàng)目之一。充分發(fā)揮大盤開發(fā)的規(guī)模效應(yīng)，一方面可以集中資金、技術(shù)、人力，降低開發(fā)成本及相關(guān)費(fèi)用;另一方面，通過大盤開發(fā)聚集人氣、形成區(qū)位優(yōu)勢、提升整個周邊板塊的價值;“天潤城”自2005年推出以來，連續(xù)成為南京市銷售面積、銷售套數(shù)冠軍�，F(xiàn)正在把其成功的理念和經(jīng)驗(yàn)復(fù)制在規(guī)模上更上檔次的南京“威尼斯水城”和吉林“天潤城”項(xiàng)目上。

　　管理大師德魯克說：企業(yè)的競爭，最主要的是商業(yè)模式的競爭。蘇寧環(huán)球在大股東的支持下，逐漸形成獨(dú)具特色的開發(fā)模式：一級土地開發(fā)+二級房產(chǎn)開發(fā)+品牌溢價。

　　記者相信：蘇寧環(huán)球既有清晰的規(guī)劃，又有清晰的區(qū)位戰(zhàn)略和產(chǎn)品定位，在地產(chǎn)企業(yè)大浪淘沙的今天，無論是土地儲備、資源培育，還是發(fā)展模式都形成自己獨(dú)特的核心競爭力，并保持快速的發(fā)展趨勢。

　　蘇寧環(huán)球張桂平：逆市中依然高速發(fā)展

　　蘇寧環(huán)球是一家借殼上市的地產(chǎn)

　　企業(yè)，在上市后短短3年間，其土地儲備及開發(fā)規(guī)劃、開發(fā)區(qū)域以及發(fā)展速度，已經(jīng)超過了許多一線公司,《投資有道》專訪蘇寧環(huán)球董事長張桂平。

　　投資有道(以下簡稱MJ)：當(dāng)初大股東以26元/股的價格增發(fā)，現(xiàn)在股價大幅下跌，后悔么?

　　張桂平(以下簡稱張)：對于目前的房地產(chǎn)行業(yè)來說，手中持有現(xiàn)金遠(yuǎn)比到處拆借資金維持項(xiàng)目進(jìn)展要輕松得多。我們將發(fā)行價從原先的23.81元/股，提高至26元/股，表明我們資金充裕，更關(guān)注蘇寧環(huán)球未來的長遠(yuǎn)發(fā)展。事實(shí)上，目前公司手頭有1.5萬畝的土地儲備，按照每畝200萬元計算，凈資產(chǎn)也有300億元，但現(xiàn)在股票市值不足100億元，這也是當(dāng)時我們決定提高價格將資產(chǎn)注入的一個因素。

　　MJ：目前房地產(chǎn)市場情況并不好，蘇寧環(huán)球如何面對?

　　張：在去年地產(chǎn)形勢樂觀時，我們看到了一些地產(chǎn)企業(yè)推出的產(chǎn)品價格快速上漲，在今年市場疲軟時，卻打著各種旗號降價。這些現(xiàn)象都是非理性的，換言之，就是無序的。

　　按照蘇寧集團(tuán)一貫的開發(fā)理念，要精心雕琢一個大盤，首先要做好整體規(guī)劃，使這一板塊未來土地以及房產(chǎn)價格都有一個理性的上升空間。至于價格的上漲，絕非開發(fā)商可以擅自定價，而是應(yīng)該在項(xiàng)目配備了合理的配套前提下，以消費(fèi)者的接受度為判斷指標(biāo)。

　　我們公司目前面對銀根與地根雙重緊縮為特點(diǎn)的宏觀調(diào)控，公司的經(jīng)營以及利潤都不會產(chǎn)生太大的影響。

　　MJ：蘇寧環(huán)球多是投資一些大型地產(chǎn)項(xiàng)目，是否意味著高投入伴隨著高風(fēng)險?

　　張：國家的政策始終以發(fā)展經(jīng)濟(jì)、提高人民生活水平為中心。只要沿著這個大方向，就能始終得到政策的眷顧。

　　我們最初的大項(xiàng)目，在開發(fā)南京江北的過程中，之所以能夠克服重重困難，獲得成功，歸根到底是因?yàn)槲覀儚囊婚_始就把推動和諧的城市化進(jìn)程當(dāng)作我們的戰(zhàn)略目標(biāo)，把讓更多人住上更好的房子當(dāng)作我們的使命。這樣的戰(zhàn)略讓我當(dāng)初大膽的在江北拿地，進(jìn)行中低價房的大盤開發(fā)，推進(jìn)造城運(yùn)動，滿足市場需要，也在開發(fā)成本社會效益等多共贏的情況下很好的降低了風(fēng)險。

　　MJ：蘇寧環(huán)球未來主要投資看點(diǎn)在哪里?

　　張：低廉的土地價格，是保證蘇寧環(huán)球未來高成長的重要因素。蘇寧環(huán)球去年沒有在土地價格高漲時，拿一塊高價土地。

　　自去年10月份國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策實(shí)施以來，公司憑借相對低廉的土地價格和雄厚的土地儲備優(yōu)勢，在逆市中仍持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展，凸顯出公司較強(qiáng)的抗風(fēng)險能力。

　　蘇寧環(huán)球在大盤開發(fā)這個領(lǐng)域，儲備了很多的土地，這種機(jī)會對于現(xiàn)在想加入的地產(chǎn)商來說是越來越少了。蘇寧環(huán)球目前已擁有的土地儲備，近1500萬平方米，平均樓面價格僅為475元。該公司預(yù)計未來3年，每年的開工面積均為200萬平方米以上，由此計算公司未來5年的持續(xù)增長，是完全可以預(yù)期的。
　　（投資有道）