圖為中華廣場(chǎng)總經(jīng)理鄺俊崧

　　早就聽(tīng)聞中華廣場(chǎng)和天河城廣場(chǎng)、正佳廣場(chǎng)堪稱“三駕馬車”，并駕齊驅(qū)于廣州購(gòu)物中心業(yè)界。作為中華廣場(chǎng)的掌舵人又該是怎樣的氣魄與風(fēng)范？帶著好奇與期待，筆者走進(jìn)了中華廣場(chǎng)總經(jīng)理鄺俊崧的辦公室。

　　及至見(jiàn)到鄺俊崧，頗感意外，竟是難得一見(jiàn)的儒雅的零售商企老總。

　　抗壓能力考驗(yàn)管理者素質(zhì)

　　“14年前這里拆遷，然后變成了平地，再打地基，一點(diǎn)點(diǎn)地起來(lái)。我當(dāng)時(shí)只是負(fù)責(zé)開發(fā)，后來(lái)又被調(diào)到其他部門，三年前開始擔(dān)任中華廣場(chǎng)副總。05年10月被集團(tuán)公司正式委任為中華廣場(chǎng)總經(jīng)理。我是親眼看著中華廣場(chǎng)出生、成長(zhǎng)、壯大的。”

　　和他的許多同齡人一樣，鄺俊崧有一份打著特定年代烙印的簡(jiǎn)歷：父母是“老三屆”，被派往蘭州支邊。在北京出生，在蘭州渡過(guò)少年時(shí)期，18歲考上中山大學(xué)來(lái)到廣州。從西北到南方，幾乎橫跨了大半個(gè)中國(guó)，來(lái)到廣州，讀書、工作，扎根于此；巧的是，父親原籍廣東，帶母親一起回來(lái)了。

　　1991年鄺俊崧大學(xué)畢業(yè)，分配到某研究院做環(huán)保項(xiàng)目技術(shù)研究，兩年后，慢慢覺(jué)得厭煩了日復(fù)一日的悠閑、無(wú)聊生活，隨即離職。因緣際會(huì)遇上了同樣年輕的昌盛集團(tuán)創(chuàng)始人鄒錫昌，開始進(jìn)入嶄新的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)。

　　在昌盛集團(tuán)旗下效力，93年至今，前期做房產(chǎn)相關(guān)，后期轉(zhuǎn)攻零售商業(yè)，兩者有何區(qū)別？鄺俊崧坦誠(chéng)：“很不一樣！你現(xiàn)在覺(jué)得這個(gè)商場(chǎng)的外觀很漂亮，品牌很多，人氣很旺，但我們是等了很久才迎來(lái)真正旺場(chǎng)的，零售業(yè)經(jīng)營(yíng)的過(guò)程積累極具挑戰(zhàn)性，熬不過(guò)去，許多企業(yè)第二三年就垮了。做房地產(chǎn)只是前期辛苦，一開盤如遇上市場(chǎng)狀況好，馬上就會(huì)全面爆發(fā)，大家看到了喜悅和豐收。打個(gè)比方，在房產(chǎn)業(yè)，前面都是0，突然之間變成了100；做零售商業(yè)則不同，它有曲線規(guī)律，只能看著曲線以‘1、2、1、2.5、2.8、3……’這樣的速度緩慢上升。”

　　“首先是抗壓，我經(jīng)常跟我的團(tuán)隊(duì)反復(fù)強(qiáng)調(diào)一定要按照我制定的策略去做事，上面的壓力我來(lái)頂。人心穩(wěn)定了，策略執(zhí)行才會(huì)通暢。但是最主要的還是心境上的調(diào)整，做副總的時(shí)候是執(zhí)行者，可以親自跟客戶談租約；做老總的時(shí)候，我就不能去具體實(shí)施了。我要做決策，要調(diào)整樓層運(yùn)營(yíng)，要計(jì)算成本和收益的比重，要預(yù)測(cè)能對(duì)商戶產(chǎn)生什么影響。”談到三年老總經(jīng)歷，鄺俊崧感慨萬(wàn)千。

　　累是肯定的，壓力時(shí)常有。“我是老總，同時(shí)也是消防安全責(zé)任人，諾大的商場(chǎng)，免不了會(huì)出現(xiàn)一點(diǎn)小安防問(wèn)題，哪怕是保險(xiǎn)絲燒掉這樣的小故障，半夜三更了都要趕來(lái)看。逢年過(guò)節(jié)的第一要?jiǎng)?wù)就是保證消防安全，我非常謹(jǐn)慎、小心。以前做副總的時(shí)候只管經(jīng)營(yíng)，還以為前任老總在消防問(wèn)題上的態(tài)度是小題大做，現(xiàn)在自己當(dāng)了總經(jīng)理，終于理解這份認(rèn)真的緣由。立場(chǎng)角度改變了，心境態(tài)度也提升不少。”

　　散戶業(yè)主，這是個(gè)問(wèn)題

　　“經(jīng)過(guò)多年運(yùn)營(yíng)后，這一帶，名牌專賣店形成兩個(gè)潮流時(shí)尚發(fā)布基地。一個(gè)是‘流行前線’，一個(gè)是中華廣場(chǎng)。前者是一個(gè)真正的賣場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)者都是些小商戶，商品非常新潮，價(jià)格中等，吸引年輕的顧客；后者經(jīng)營(yíng)成熟品牌、中高消費(fèi)，共同推動(dòng)廣州時(shí)尚向前發(fā)展。”
　　
　　2006年，國(guó)際知名品牌LEVI‘S在中華廣場(chǎng)舉辦攀巖活動(dòng)，展示高達(dá)8米的“亞洲首褲”

　　2000年開始營(yíng)業(yè)的中華廣場(chǎng)是由廣州興盛房地產(chǎn)發(fā)展有限公司開發(fā)，由其控股方香港昌盛集團(tuán)有限公司全額投資建成。地?fù)砣�萬(wàn)五千平方米，建筑面積達(dá)十七萬(wàn)平方米，是集購(gòu)物、飲食、娛樂(lè)于一體的大型綜合購(gòu)物廣場(chǎng)。

　　廣場(chǎng)周邊的省市機(jī)關(guān)單位眾多，廣州本地人特別青睞來(lái)此逛街購(gòu)物。不算節(jié)假日，一般每日可達(dá)20萬(wàn)左右人次的客流量，節(jié)假日則有30萬(wàn)左右人次，06年的銷售額約有二三十億元，07年的銷售增幅在5%~8%。

　　中華廣場(chǎng)樓層功能明晰，商品結(jié)構(gòu)齊全，品牌云集：1樓因分散的小業(yè)主問(wèn)題而頗有障礙，諸多知名品牌專賣店移至地下一層即“富一層”，2、3樓是吉之島百貨，4樓是全廣州面積最大、品牌最全的手機(jī)數(shù)碼城，5樓是家居城（正在醞釀?wù){(diào)整），6樓是自營(yíng)“中華百貨”，7樓是美食城，8樓是電影城和大型健身俱樂(lè)部。

　　鄺俊崧重點(diǎn)介紹了位于六樓的中華百貨。中華百貨主營(yíng)皮鞋和皮具、男裝、女裝。營(yíng)業(yè)面積約8800平米，走“名牌男士百貨”的專業(yè)化路線。男士服飾、皮鞋皮件就占了總面積的60％，和吉之島以及其他專賣店進(jìn)行錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，共享有效客流。“我準(zhǔn)備把辦公區(qū)的兩千多平米面積拓展為百貨區(qū)，五樓的家居城08年出租到期，可能有局部調(diào)整�？傊�，中華百貨將遵循零售業(yè)的發(fā)展規(guī)律，朝專業(yè)化方向發(fā)展。”

　　中華廣場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)里程一波三折。作為重要參與者之一，鄺俊崧的苦水不少：“第一個(gè)階段是從2000年開業(yè)到2002年，當(dāng)時(shí)是一個(gè)低谷，剛成立的商場(chǎng)沒(méi)有人氣，再加上當(dāng)時(shí)廣州購(gòu)物中心市場(chǎng)普遍不景氣，商戶進(jìn)出很頻繁。即便招商到位，許多人一旦覺(jué)得營(yíng)業(yè)狀況不容樂(lè)觀便馬上撤退。大家對(duì)購(gòu)物中心的管理模式還處在朦朧狀態(tài)，商家也對(duì)我們沒(méi)信心，自己做事沒(méi)底氣……但總算挺住了�，F(xiàn)在看起來(lái)，中華廣場(chǎng)的主力店之一吉之島百貨當(dāng)時(shí)的支持便顯得尤為可貴，同時(shí)也能看出這家日資企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)商業(yè)眼光。”

　　他表示，中華廣場(chǎng)經(jīng)歷過(guò)兩個(gè)發(fā)展階段。

　　到了03年，情況明顯好轉(zhuǎn)。招商工作越來(lái)越順，商戶管理也趨向穩(wěn)定，人流量在通過(guò)許多宣傳推廣活動(dòng)后得以上升，生意好起來(lái)了。03~05年是商場(chǎng)營(yíng)業(yè)額高速遞增的年份，前幾年的經(jīng)營(yíng)基礎(chǔ)也開始釋放能量。

　　05年底，中華廣場(chǎng)進(jìn)行了調(diào)整，產(chǎn)權(quán)售出的那些商鋪5年返租期滿，在續(xù)約問(wèn)題上遇到了難題，通過(guò)協(xié)調(diào)也才完成了30~40%的續(xù)簽合同。因涉及諸多因素，耽于物業(yè)，06年上半年，一樓消失了一批好品牌，造成了不少困難。就是這樣，也已經(jīng)讓業(yè)界為之側(cè)目不已了，許多人感嘆，這怎么可能做得好呢。鄺俊崧氣定神閑，“亡羊補(bǔ)牢”進(jìn)行補(bǔ)救措施，一邊聯(lián)系品牌商，一邊聯(lián)系小業(yè)主們。通過(guò)各種方式，彌補(bǔ)當(dāng)初在產(chǎn)權(quán)租賣上犯下的失誤，但相關(guān)問(wèn)題仍糾結(jié)不清、令人頭疼不已。

　　十年前設(shè)計(jì)建造的中華廣場(chǎng)，開始不斷面臨升級(jí)問(wèn)題，包括整體設(shè)計(jì)、門面裝修、廣場(chǎng)架構(gòu)等相關(guān)工程。近幾年的調(diào)整主要體現(xiàn)在功能布局、硬件翻新和設(shè)備維修、更換上。

　　鄺俊崧從容不迫：“我們不是在原地踏步！”他指著外圍，那里有兩幢寫字樓拔地而起：“07年11月1號(hào)中華廣場(chǎng)寫字樓就已經(jīng)交付使用了，除了賣掉產(chǎn)權(quán)的兩三萬(wàn)平米物業(yè)，其他都是自營(yíng)項(xiàng)目。幾家大公司紛紛入駐，08年隨著入住率的提高，預(yù)計(jì)將有兩萬(wàn)名白領(lǐng)在里面上班，這對(duì)商場(chǎng)是非常好的消息。固定人流的增長(zhǎng)，我們也會(huì)對(duì)某些商品品類作適當(dāng)調(diào)整。這是良好的自身循環(huán)造血模式。”

　　流程通暢就是好管理

　　業(yè)界認(rèn)為，廣州的購(gòu)物中心數(shù)得著的有三家：天河城廣場(chǎng)、中華廣場(chǎng)和正佳百貨。三者的規(guī)模和業(yè)績(jī)相差不遠(yuǎn)。鄺俊崧認(rèn)為三家公司里面，中華廣場(chǎng)的唯一優(yōu)勢(shì)是人，即高素質(zhì)團(tuán)隊(duì)的執(zhí)行力和反應(yīng)力。

　　“A廣場(chǎng)因?yàn)轶w制原因，機(jī)構(gòu)龐大，管理層級(jí)過(guò)多，決策速度難免放緩；B廣場(chǎng)碰到了我們?cè)��?jīng)面對(duì)的問(wèn)題——營(yíng)業(yè)面積大，許多管理人員沒(méi)有經(jīng)營(yíng)購(gòu)物中心的經(jīng)驗(yàn)，就把樓層經(jīng)營(yíng)權(quán)作為還款交換給建筑商和裝修商，不能很好地作出布局規(guī)劃，延緩了發(fā)展步伐。我們的決策速度很快，比方說(shuō)，某商戶要裝修或者更換品牌，需要填寫申請(qǐng)表，照程序得到審核后才能實(shí)施，通常這個(gè)程序包括客戶服務(wù)部、工程部、審計(jì)部等環(huán)節(jié)，最后再批出來(lái)，我們會(huì)在兩天內(nèi)完成整個(gè)批復(fù)流程，而其他商場(chǎng)則需要一周以上的時(shí)間。”

　　這樣的流暢流程也得益于中華廣場(chǎng)的一貫例會(huì)精神，總是強(qiáng)調(diào)突發(fā)事件的處理和對(duì)商戶的服務(wù)意識(shí)，優(yōu)化管理流程。從上至下，警鐘長(zhǎng)鳴，成為習(xí)慣。比方有商戶租約即將到期，兩個(gè)月前有關(guān)人員就能判斷出后續(xù)情況。在平時(shí)管理上注重溝通，如經(jīng)營(yíng)狀況好壞、是否續(xù)租、租金水平等問(wèn)題，都有專人關(guān)注監(jiān)督。

　　鄺俊崧與下屬關(guān)系融洽，按他自己的話說(shuō)：彼此不僅僅只是上下級(jí)，還是一起奮戰(zhàn)多年的兄弟戰(zhàn)友。管理團(tuán)隊(duì)穩(wěn)定，年齡層次也合理。他重視后備人才的培養(yǎng)，“07年7月從中山大學(xué)招了6個(gè)應(yīng)屆畢業(yè)生，作為管理人才儲(chǔ)備，先分到百貨公司各部門進(jìn)行基層鍛煉。”

　　“這么大的購(gòu)物廣場(chǎng)，管理人員總共也只有三百人，每個(gè)人承擔(dān)的任務(wù)都不輕。大家都有壓力。該怎么管？以我自己舉例吧，我在這里做副總之前，還有其他人選，老板是希望我來(lái)接手管理的，但是我年輕，經(jīng)驗(yàn)也不夠。后來(lái)是我主動(dòng)請(qǐng)纓，他也給了我這個(gè)機(jī)會(huì)。”鄺俊崧微笑，“這些年下來(lái)，我覺(jué)得我做的還行。”

　　繁重的工作以外，鄺俊崧在業(yè)余時(shí)間里選擇了不少減壓活動(dòng)，最特別的就是踢足球。由中華廣場(chǎng)中高層管理人員組成的足球隊(duì)在幾乎每個(gè)周一，只要在廣州，風(fēng)雨無(wú)阻，開展球隊(duì)活動(dòng)，鄺俊崧是球隊(duì)隊(duì)長(zhǎng)。隊(duì)員不分職位高低，在球場(chǎng)團(tuán)結(jié)一心，為勝利拼搏，這也正是中華廣場(chǎng)管理團(tuán)隊(duì)之所以齊心、強(qiáng)大的寫照之一。
　　

　　在14年職場(chǎng)生涯里，鄺俊崧也遇到過(guò)三次低谷。第一次是公司面臨發(fā)展瓶頸，第二次是98年公司遇到資金緊缺，第三次是因?yàn)閭�(gè)人職業(yè)倦怠期。每次他都咬牙挺了過(guò)去。

　　“心境真的很關(guān)鍵。現(xiàn)在的我已經(jīng)看透很多東西，不再像剛畢業(yè)那會(huì)兒為一丁點(diǎn)成績(jī)沾沾自喜，也不會(huì)因?yàn)橐粫r(shí)挫折而一蹶不振。很多人的心會(huì)隨著年齡增長(zhǎng)變?nèi)彳洠?a href=http://t.linkshop.com/kindex_id_424.aspx target=_blank class=hotwords>高管尤其要注重，四十剛，五十柔。剛?cè)岵��?jì)，才是正道。做人做事都是如此！”

　　特別鏈接：
　　香港昌盛集團(tuán)有限公司主要從事地產(chǎn)發(fā)展，兼營(yíng)工業(yè)等業(yè)務(wù)，近年涉及到金融及高新科技產(chǎn)業(yè)，資產(chǎn)凈值已達(dá)三十億元人民幣。集團(tuán)由六個(gè)部門及十五家子公司組成。分別設(shè)立在香港、北京、廣州、深圳、梅州等地。

　　摘要：

　　由中華廣場(chǎng)中高管組成的足球隊(duì)隊(duì)員不分職位高低，在球場(chǎng)團(tuán)結(jié)一心，為勝利拼搏，這也正是管理團(tuán)隊(duì)之所以齊心、強(qiáng)大的寫照之一。

　　比方有商戶租約即將到期，兩個(gè)月前有關(guān)人員就能判斷出后續(xù)情況。在平時(shí)管理上注重溝通，如經(jīng)營(yíng)狀況好壞、是否續(xù)租、租金水平等問(wèn)題，都有專人關(guān)注、監(jiān)督。

　　因涉及諸多因素，耽于物業(yè)，06年上半年，一樓消失了一批好品牌，造成了不少困難。
　　
　�。�聯(lián)商網(wǎng)《店長(zhǎng)》采訪/林國(guó)童 文/林國(guó)童 何朕喬 轉(zhuǎn)載請(qǐng)注明出處�。�