一直傳聞香港昌盛集團(tuán)由于陷入嚴(yán)重財(cái)務(wù)困境，已經(jīng)計(jì)劃打包出售廣州中華廣場(chǎng)物業(yè)，估價(jià)大約33億元；合作方廣州新星實(shí)業(yè)則繼續(xù)持有原有業(yè)權(quán)，并成為潛在的接盤(pán)方。

　　拋售中華廣場(chǎng)

　　中華廣場(chǎng)是除天河城、正佳廣場(chǎng)外，廣州第三大購(gòu)物中心。它由昌盛中國(guó)與廣州新星實(shí)業(yè)公司合作開(kāi)發(fā)建設(shè)、共同經(jīng)營(yíng)。包括一個(gè)樓高10層的購(gòu)物商場(chǎng)及4層車(chē)庫(kù)、北翼一幢樓高17層的A棟寫(xiě)字樓以及南翼一幢樓高52層的B棟寫(xiě)字樓，總建筑面積約為29萬(wàn)平方米。現(xiàn)兩公司共擁有中華廣場(chǎng)超過(guò)90%的物業(yè)，其中昌盛中國(guó)持有10萬(wàn)平方米，廣州新星實(shí)業(yè)持有9萬(wàn)平方米。

　　1994年，廣州新星實(shí)業(yè)公司與昌盛中國(guó)地產(chǎn)有限公司簽訂了合作開(kāi)發(fā)中華廣場(chǎng)合同。1995年6月，中華廣場(chǎng)開(kāi)工建設(shè)，1999年2月首期工程結(jié)構(gòu)封頂。

　　數(shù)年之后，中華廣場(chǎng)逐漸成為廣州市著名商圈之一，而昌盛集團(tuán)也被07年內(nèi)地房企赴港上市成功后所獲得的豐厚回報(bào)打動(dòng)，開(kāi)始啟動(dòng)IPO。

　　然而原計(jì)劃于08年1月31日在香港主板掛牌交易的昌盛中國(guó)突然在1月23日宣布，不再根據(jù)原有時(shí)間表進(jìn)行IPO計(jì)劃，決定推后上市。此前昌盛中國(guó)董事長(zhǎng)鄒錫昌為了應(yīng)對(duì)大環(huán)境的不利，已經(jīng)將原定20多億的融資額縮水一半。

　　2008年11月15日，中華廣場(chǎng)的有關(guān)負(fù)責(zé)人首次對(duì)外承認(rèn)，昌盛中國(guó)因上市擱淺而遭遇財(cái)務(wù)困境，出售中華廣場(chǎng)物業(yè)是較切實(shí)可行的融資方案之一。

　　據(jù)了解，當(dāng)時(shí)業(yè)內(nèi)傳聞中華廣場(chǎng)的轉(zhuǎn)讓價(jià)格約為20億元，折合樓面價(jià)為2萬(wàn)元/平方米，而根據(jù)2007年年底昌盛中國(guó)籌備上市時(shí)所做的資產(chǎn)評(píng)估，中華廣場(chǎng)的市值約為38億元，2008年8月份，第一太平戴維斯重新估值后，做出的資產(chǎn)評(píng)估則是33億元。

　　該物業(yè)的拋售一度引起了不少投資者的關(guān)注，包括一些正在覓新址開(kāi)店的廣州百貨業(yè)巨頭以及一些基金投資公司都對(duì)該物業(yè)表示了極大的興趣，但半年之后，該物業(yè)轉(zhuǎn)讓并未有最新的消息傳出。

　　曾有分析人士認(rèn)為，昌盛中國(guó)為了該物業(yè)的轉(zhuǎn)讓設(shè)置了一些頗為“苛刻”的條件致使該物業(yè)的轉(zhuǎn)讓陷入困境，昌盛中國(guó)表示，為確保控股權(quán)轉(zhuǎn)讓事件不會(huì)影響到中華廣場(chǎng)本身的洼地效應(yīng)，中華廣場(chǎng)的這宗產(chǎn)權(quán)變更交易不允許更改現(xiàn)有商業(yè)用途。

　　壓力已解？

　　然而上述這位資深的廣州投資人士對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體透露，事實(shí)上，目前昌盛集團(tuán)已經(jīng)度過(guò)了資金壓力最為緊張的時(shí)刻，還債務(wù)壓力已經(jīng)被緩解。因此，昌盛中國(guó)可能將不再急于出售中華廣場(chǎng)。

　　該消息并未得到昌盛中國(guó)的正面回應(yīng)，但截至目前昌盛中國(guó)并未公開(kāi)宣布停止出售該物業(yè)。一個(gè)明顯的現(xiàn)象則是：昌盛中國(guó)一直未調(diào)低該物業(yè)的出售的價(jià)格，并且一直在以不同的方式，比如把原來(lái)的容積率砍掉一半等等方式提高中華廣場(chǎng)的資產(chǎn)價(jià)值。

　　“很明顯，鄒錫昌并不想賣(mài)中華廣場(chǎng)了，他還是想繼續(xù)持有。但是因?yàn)橛型赓Y投行和商業(yè)銀行的債務(wù)并未有多少實(shí)質(zhì)上的減輕，所以昌盛中國(guó)仍然表現(xiàn)出一個(gè)在積極尋找資金的姿態(tài)”，上述投行人士如此對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示。

　　同事，該人士還透露，外資投行從今年開(kāi)始已經(jīng)在有意減輕對(duì)昌盛中國(guó)的“催債”壓力，“投行擔(dān)心的是，在還債壓力下，萬(wàn)一昌盛集團(tuán)無(wú)法成功出售中華廣場(chǎng)，那么昌盛中國(guó)可能面臨破產(chǎn)清算的風(fēng)險(xiǎn)，屆時(shí)外資投行可能什么都別想得到。”

　　事實(shí)上，昌盛集團(tuán)獲取外資投行資金的方式主要是以股權(quán)融資的方式，如若破產(chǎn)清算，那么清算的資產(chǎn)可能只能被昌盛中國(guó)的中國(guó)“債主”--商業(yè)銀行拿走。“但只要讓昌盛中國(guó)繼續(xù)經(jīng)營(yíng)下去，至少投行還能從昌盛中國(guó)獲得一定的投資收益”。

　　債務(wù)源頭

　　而引發(fā)昌盛集團(tuán)債務(wù)危機(jī)的兩筆主要債務(wù)均是與外資投行有關(guān)。這兩筆債務(wù)都在2008年年底即已經(jīng)到期。

　　一筆是2007年11月19日，昌盛中國(guó)和香港蘇格蘭皇家銀行簽訂的。關(guān)于中山廣場(chǎng)一期二期土地使用權(quán)收購(gòu)融資的貸款協(xié)議，本金為6.48億港元，利息按每年13%計(jì)算。

　　另一筆則是與高盛旗下創(chuàng)投基金（GSSIA）簽署的對(duì)賭協(xié)議，2006年12月18日，昌盛中國(guó)向創(chuàng)投基金發(fā)行2.5億美元的可贖回可轉(zhuǎn)換債券，利率為7%，雙方約定，若昌盛中國(guó)沒(méi)有在債券的年期內(nèi)進(jìn)行合資格首次公開(kāi)發(fā)售，創(chuàng)投基金可要求鄒錫昌按預(yù)定的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)其所持全部可贖回可轉(zhuǎn)換債券。

　　該債券的年期原為一年，創(chuàng)投基金于2007年11月16日發(fā)出通知，把年期延長(zhǎng)至2008年12月18日。按照協(xié)議，若昌盛中國(guó)未能在年期內(nèi)償還本金，該項(xiàng)可轉(zhuǎn)債的利息便按每年21%計(jì)算。

　　本來(lái)，鄒錫昌是打著到香港上市融資償還債務(wù)的如意算盤(pán)，但在IPO不得不終止之后，國(guó)際資本市場(chǎng)的不斷惡化讓昌盛集團(tuán)的上市夢(mèng)想被迫完全擱淺。融資渠道被堵死的昌盛集團(tuán)最終只能選擇變賣(mài)資產(chǎn)來(lái)籌集資金。

　　幸運(yùn)的是，同樣在去年金融危機(jī)中損失慘重的投行也已經(jīng)在運(yùn)用一切可能的手段收回風(fēng)險(xiǎn)投資。在同樣的夾縫下，昌盛中國(guó)是否真的已與投行一道絕處逢生？目前似乎仍然未有答案。
 　　（觀點(diǎn)地產(chǎn) 武瑾瑩）