萬達集團副總裁陳平在演講中

　　大家好！我這邊從萬達自身做商業地產一個過程，來跟我們探討這樣一個話題，如何打造讓每個商家都賺錢的平臺。

　　這個話題換個角度就是作為各個零售商在選址、開店的過程當中，選什么樣的購物中心更安全一些？這是我們在全國已經開發的商業項目的布點。我們實際上經歷了三個過程，第一個過程是叫單店，還是第一代，第一個過程是屬于摸索期，在這個過程我們沿用了傳統做住宅地產的思維方式，把三層二層租給沃爾瑪，一層拿出來銷售來平衡現金流，但是這樣一個操作模式遇到了一些問題。

　　（圖示）首層銷售之后會帶來一些問題，因為買這些商鋪的商家自身對商業的理解不一樣，對他買的鋪的回報率又不一樣，自身對商業的出租急迫性也不一樣，有錢人根本不管的，這樣就導致消費者進了這個商場之后，發現一多半的鋪都空著的，我們總結一個教訓，只要是做商業，如果分割賣掉，基本上就要成為“爛尾樓”是房子蓋起來了商鋪開不出來。

　　（圖示）因為我們是堅持要做商業地產的品牌，所以后期對已經賣得這幾個項目，把這個商鋪統一租出了，貼了很多錢，統一運營、統一招商，這些第一代的商鋪現在的經營狀況都很好。

    （圖示）我們吸取這個教訓之后，我們走近了第二代的組合店的過程，這一代商業已經不再銷售了，但是這仍然是我們一個發展過程。它的模式是幾個店放在一起。

　　（圖示）但是它也是有一些不完善的地方，比如說人流仍然是比較分散，商業有一個名言叫一步差三成，當一個商業品的人流分散的時候，第二代做的商業已經到十萬多平米的項目，對一個消費者來講，要在里面走完要花六七個小時，所以如何讓消費者節省行走的路線非常重要，不要讓他有無效的逛街過程。

　　另外像分散的商業，從一個都到另外一個樓上面去，從一層下來再到第二層樓上去，這個本身就是行走的浪費，消費者走了就累了，就不愿意逛，盡管是有十萬平米，但是他下次不一定來了。

　　（圖示）我們反思，做購物中心有陷阱的，一個是有分割銷售的陷阱，一旦分割銷售之后，基本沒有辦法利用好，現在大家可以看到，所有商業分割的例子基本上都是要出問題的。

　　第二個叫先建后租，現在有些發展商要轉行做商業地產，但是他想象一下就把房子蓋起來的，但實際上每個商家對商業的要求是不一樣的，包括層高的要求、開口位置的要求，卸貨區的要求都是不一樣的，如果這些問題不解決，優秀的商家不會進來開店，如果你勉強招進來一些商家，整個商場的布局對消費者而言，很難創造對他非常有吸引力的場所，如果大家要建購物中心，一定要先把商家定下來，我們現在基本可以做到租約先簽掉，然后再蓋房子。

　　從我們自身工作的一個案例，我們來探討這樣一個話題，如何打造理想的購物中心？也只是我們現階段一個想法。

　　我們進入了第三代我們的理想是要“打造讓每個商家都賺錢的平臺”。

　　而我們現在要做的叫“休閑購物中心”把“休閑”放在“購物”前面，因為購物的行為不會有很多的重復，而休閑消費幾乎每天都在發生。這是我們即將要做的一個項目的模型。

　　（圖示）大家可以看到，中間那一塊是步行街，通過這個步行街各個主力店之間，從這個主力店到另外一個主力店去，不用再下地，平行就可以過去，這樣就讓消費者無效行走的路程大大縮短。第三代我們也做了幾十個項目，這是寧波已經建成開業的。

　　（圖示）這是南京的。

　　（圖示）這是上海的。

　　（圖示）前提：我們要想讓每個商家多賺錢，首先就要“打造消費者喜歡的商場”這是一個根本前提。消費者喜歡我們做了大量的調查，有四個因素是必須要堅持的：適合、齊全、方便、舒適，如果這四點你做的做到位了，你的商場肯定會興旺起來，零售商在里面開店肯定會賺錢，所謂適合我們不是看這個品牌熱鬧、好看而忽視周邊人群的真正的消費力。

　　第二個品牌也重要，比如說某個單店本身有強大的聚合能力。內容適合很重要，目前叫休閑類，更適合多層重復消費，并促進購物類的消費，如果一個購物中心里，如果休閑業態很多，在這樣的店里做零售，你的自然人流自然會很多，但是休閑購物類租金比較低，這樣就是重復剛才的話題，如果你把這些商鋪都分割賣掉了，就不會有人把店租給租金低的休閑業態，這樣整個場地就不會有消費者來，你想想一個購物的商店，想象的價格，商場千萬不要拆分賣掉。

　　另外還是要周邊的居民提供日常生活一些瑣事，比如說交電話費都可以解決，我們強調叫“一次停車全部解決”一次停車，生活上的瑣事都可以解決。

　　齊全很重要，我們提出一個概念“歡迎競爭”現在我們在招商過程中發現，我們照了這個店你們不要引進同樣的業態進來，其實這只是商家一方面的想法，我們要想消費者是非常聰明的，傳統的商業有一個說法叫“貨比三家”我們如果不能給消費者提供貨比三家的機會，他就不可能掏錢買你的東西，我們應該“歡迎競爭”在一個充分競爭的環境下，我們的員工才會努力工作，最終讓消費者能夠買到便宜、好的東西。通過我們的研究調研發現，只要是一個區域，局部是充分競爭的狀態，死掉不是區域本身，是在區域之外遠處某個單店，因為沒有競爭。所以遠處死掉。

　　作為我們購物中心推薦一個業態內容，包括這樣一些內容：要有百貨店、超市、數碼電器、酒樓、影院、KTV、兒童游樂中心、終身中心，家庭裝飾、書城、必勝客、星巴克等等，其實租金可能不是很高，但是做商業，你是追求租金高，還是追求先生存，這是一個選擇的問題，我們選擇先要活下來，另外還要配200多家特色的店。

　　（圖示）這是一個探討購物中心的模式。我們首先做一個購物中心，先要考慮一條步行街，圍繞這個步行街我們再配一些主力店，這個步行街通常會做到兩層或者是三層。主力店我們包括剛才講到的超市、娛樂樓。像這個是時尚樓、酒樓、百貨。步行街也會做活動，因為我們要統一促銷，把人氣吸引進來是我們做商業地產主要工作。

　　（圖示）步行街如果過兩天，如果杭州很熱，我們這個步行街里面會創造一個四季如春的環境，那個時候消費者可以把家里的空調關掉，到這里來休閑就行。

　　（圖示）剛才我們提出這幾個便利性，著重體現在我們這個步行街在為幾個主力店之間的人流，選擇商品提供非常便利的條件。

　　我們這個步行街，中間是空的，中間有橋過去的，這個橋是控制在16米，在任何一個點，消費者可以同時看到20家以上的店，這樣消費者視野很廣闊，看到就能迅速到。

　　（圖示）這是寧波廣場的實景。

　　（圖示）舒適性也很重要，我們看到很多商店，一開始的設計很漂亮，但是后來如果經營導向有問題，結果把貨品，把整個場地都沾滿了，給消費者的空間太小了，這樣消費者感覺不方便，下次不一定來了，因為我們現在強調休閑中心，不是購物中心，強調休閑就是要有休閑的心情。

　　（圖示）這是我們做的一個標準的購物中心步行街的要求，一旦我們的設計完成之后，后期管理是不允許做任何的改動，就要把這些空間留給消費者。

　　（圖示）這是上海。

　　回顧一下，首先一個讓商家都賺錢的平臺，它的業態要齊全，要適合當地的主要消費者。第二規劃要體現方便與舒適，運營模式只租不售，要先租后建，盈盈統一管理，整體促銷，要為零售商提供服務，還有一個節奏很重要，商業要講究一鼓作氣，建立消費者信心，因為消費者第一次到你的店是出于好奇，如果是第二次就是靠你有內容，歡迎各位優秀的商家加盟萬達廣場，共謀發展。謝謝大家！
　　（聯商網現場報道）