中國房地產(chǎn)研究會副會長 顧云昌

　　各位朋友下午好，很高興接受邀請，來參加這方面的論壇，我從一個房地產(chǎn)人士的角度對當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)發(fā)表一些看法，第一個講講地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與宏觀經(jīng)濟(jì)，第二個講講商業(yè)地產(chǎn)的住宅地產(chǎn)，第三個是商業(yè)地產(chǎn)面臨的挑戰(zhàn)和機(jī)遇。

　　第一，地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和宏觀經(jīng)濟(jì)的關(guān)系。其實(shí)我們應(yīng)該統(tǒng)一到國家國務(wù)院的上面來，政府的工作報告對今天的房地產(chǎn)要求是什么，對今年的要求就是穩(wěn)，總理講到了三個穩(wěn)定，一個是穩(wěn)定市場信息，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場信息，推動房地產(chǎn)平穩(wěn)有序發(fā)展。為什么要提出穩(wěn)，因為經(jīng)過07年的高漲，08年的調(diào)整，09年的情況變的非常復(fù)雜，既有好消息，又有壞消息。四月份銷售上升了，相對于08年下降了20%是一個很大的進(jìn)步，但是又看到了憂愁的一面，比如房地產(chǎn)的投資增長速度很慢，作為固定投資的組成部分，投資只增長了4.9%，特別是一到四月份開發(fā)商拿地的積極性很差，房地產(chǎn)的投資不穩(wěn)定，從而制約經(jīng)濟(jì)發(fā)展，所以中央提出了要穩(wěn)定房屋的投資。過去我們調(diào)控一直是穩(wěn)定房價，而是穩(wěn)定房地產(chǎn)投資，當(dāng)然這是從投資角度來說，從消費(fèi)角度來說，我想這里有一個數(shù)據(jù)，供大家參考，07年全國老百姓花了多少錢買房呢，大概花了4萬億，當(dāng)年全國的社會零售總額是不到九萬億，老百姓一年花了四萬億買房，這個比例之高，可以看出房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟(jì)有一個拉動作用，07年的增長大概是10萬億，但是房地產(chǎn)下降了10%，這都可以凸顯出房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對消費(fèi)經(jīng)濟(jì)的力量，所以今天保增長的過程當(dāng)中，我們要顯示它英雄本色，就要保持它投資的穩(wěn)定，銷售的穩(wěn)定。

　　第二，大家知道，中國現(xiàn)在保增長，為什么提保增長，特別是擴(kuò)內(nèi)需，因為我們內(nèi)需不足，我們現(xiàn)在意識到了，今天中國的經(jīng)濟(jì)是市場經(jīng)濟(jì)，市場經(jīng)濟(jì)核計劃經(jīng)濟(jì)最大的區(qū)別是什么，市場經(jīng)濟(jì)是一個剩余經(jīng)濟(jì)，我們過去學(xué)過資本家把牛奶倒到海里的情況，今天也出現(xiàn)了把牛奶倒掉的遭遇了，因為我們生產(chǎn)的東西賣不掉，為什么會賣不掉呢，原因是我們內(nèi)需不足。大家都在討論中國的工業(yè)化和城市化，但是我們發(fā)現(xiàn)中國的工業(yè)化和城市化出現(xiàn)了一個反差，我們的城市化落后于產(chǎn)業(yè)化，現(xiàn)在不應(yīng)該是45%的人住在城里面，應(yīng)該有更多的人住在城里面，我們的城市化落后了，大家知道，工業(yè)化產(chǎn)生需求，產(chǎn)生投資需求，城市化產(chǎn)生消費(fèi)需求，投資需求大大高于消費(fèi)需求，所以產(chǎn)生了產(chǎn)品過剩，其實(shí)很簡單，我們現(xiàn)在城市居民收入每年是一萬五千多，但是農(nóng)村只有四千多，我們的城市化水平落后了，我們的消費(fèi)力不足了，所以我們生產(chǎn)的東西，農(nóng)民買不起，所以如何加快城市化，是提高我們消費(fèi)能力的一個非常重要方面，也就是從零售來說，農(nóng)民的購買力遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于城市。

　　在整個的經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程當(dāng)中，有這樣一個過程，老百姓的消費(fèi)結(jié)構(gòu)的升級，因為我們經(jīng)濟(jì)發(fā)展最重要靠最終的消費(fèi)來支撐的，特別是居民的消費(fèi)來支撐的，這中間有一個過程，從生活必需品的消費(fèi)，逐步向耐用消費(fèi)品的消費(fèi)來過渡，這是一個過程。從我們生活的必需品到內(nèi)地消費(fèi)者的消費(fèi)，一個是簡單的消費(fèi)者消費(fèi)變成多元的消費(fèi)。我在80年代研究消費(fèi)的時候就發(fā)現(xiàn)了，那個時候有百元級，千元級和萬元級。長遠(yuǎn)的看，中國的消費(fèi)必然是這樣的過程，才能拉動中國經(jīng)濟(jì)不斷向前，為什么中國受金融危機(jī)的影響，主要是從出口角度的影響，因為發(fā)達(dá)國家的消費(fèi)下降了，從而影響我們的出口，我們的投資增長速度仍然很快，我們的消費(fèi)增長也不慢，但只有6.1的GDP增長，所以這時候，我們要如何尋找中國的動力在哪里，必須提升消費(fèi)者的消費(fèi)。今天討論我們商業(yè)的模式也非常重要的作用，要使我們的消費(fèi)進(jìn)入新時代，我們應(yīng)該做點(diǎn)什么，應(yīng)該說房地產(chǎn)的發(fā)展往高里發(fā)展，讓人們有錢去買高檔的房子，讓把他們的消費(fèi)積極性調(diào)動起來。

　　商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)比較起來，我們國家的調(diào)控主要是住宅地產(chǎn)，我們無形的手在商業(yè)地產(chǎn)當(dāng)中發(fā)揮了充分的作用，商業(yè)地產(chǎn)的作用是很明顯的，很少有無形的手來干預(yù)，但是國家政策層面，完全是按照市場經(jīng)濟(jì)，也就是我們的市場化程度更高。

　　由于這樣的情形下來，商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)有很大的變化，商業(yè)地產(chǎn)比較平穩(wěn)，住宅地產(chǎn)現(xiàn)在處在一個變化非常快的階段。大家可能也關(guān)心住宅地產(chǎn)到底怎么樣，三月份出現(xiàn)了小陽春，有些人講是假的，有的人是假按揭，這些都是媒體的操作，現(xiàn)在任何事情都有兩方面的情況，實(shí)際上陽春是切切實(shí)實(shí)的，他的銷售量非常大，超出了我們專家的預(yù)料，今年1-4月份，房屋的銷售量是1.7億平方米，特別是三四月份的銷售量超過了歷史的最高水平，五月份的情況有些變化，總體的銷售量增加，但是一些小城市五月份下降了，金融危機(jī)還沒有過去，為什么中國的房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)蘇了呢？房價回調(diào)，據(jù)我所知，實(shí)際上全國的房價，08年的房價普遍降了20%，甚至30%，有些人甚至感覺不到，比如天津，他們跟我說房價降了30%，當(dāng)然還有一個就是剛性需求，現(xiàn)在沒有準(zhǔn)確的詞句，就是首次買房的需求，就是第一次買房的需求，有一個三降，一個是降利率，降稅收，降收付款，所以導(dǎo)致了這一輪房地產(chǎn)系數(shù)出現(xiàn)了回暖的現(xiàn)象。誰先進(jìn)入市場買房的呢，是種中低收入家庭，八九十平方米得最多，慢慢放大，這一輪的和上一輪的完全不一樣。以前買房的首先是高收入家庭，然后是中等收入家庭，然后是低收入家庭，這一輪相反，這次是低端到高端，用我的話來說，我們這一輪是剛性需求爆發(fā)了，能不能柔性需求跟上，改善性需求和投資性需求跟得上。這是全國范圍內(nèi)我們考慮的問題，但是我看到另一個現(xiàn)象，上海，杭州，包括我們這一代的人，我發(fā)現(xiàn)三四月份投資者又進(jìn)場了，北京的投資者又進(jìn)場了，香港看到了國內(nèi)的，我們一些投資者又看上房地產(chǎn)市場了，又開始反彈了，該出手了。現(xiàn)在杭州的樓盤又排隊了，上海的樓盤空了，上海人告訴我，現(xiàn)在可設(shè)的住房，按照現(xiàn)在的銷售量，三四個月就賣光了，會不會也會引起下一輪的房地產(chǎn)過熱呢，在的各個地方，這個擔(dān)憂不是沒有道理的。我看有的商鋪賣得很好，第三個就是預(yù)期，就是通貨膨脹的預(yù)期，為什么07年全國的房價漲的那么快，那個是流動性泛濫，現(xiàn)在大量的投資，我們國家的投入，美國人都來引鈔票，下一輪肯定會引起生產(chǎn)過剩，資金的流動過剩的時候，這個時候資產(chǎn)為王，錢太多買資產(chǎn)，資金流動性短缺，現(xiàn)金為王，我們開發(fā)商都很知道，08年的資金為王，到底誰為王，要看通貨膨脹，特別是江蘇一代的人頭腦很慣用，一看這個市場形式，他開始搶了，我們的房地產(chǎn)不穩(wěn)固，開發(fā)商開始賣的好了，他開始漲價了，一漲價以后，房地產(chǎn)的交易量又下去了，但是又擔(dān)心前沿城市，由于供求欲望，會推動低谷現(xiàn)象。

　　商業(yè)地產(chǎn)市場的情況可能不太一樣，比較平穩(wěn)一點(diǎn)，中國的地產(chǎn)市場出現(xiàn)了泡沫，但商業(yè)地產(chǎn)的泡沫和住宅地產(chǎn)的泡沫不一樣，所謂泡沫就是價格離譜了，我們商業(yè)地產(chǎn)也是投資者太多，房源太少，把價格炒高了，一般住宅地產(chǎn)有沒有泡沫，房價和家庭的年收入之比脫離實(shí)際了，北京，上海，我們的收入十幾倍以上，國際標(biāo)準(zhǔn)的十幾倍，我們有泡沫了，脫離了水平了，但是不能用房價收入比來衡量，我認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)的房價租金，我這個房價是怎么來的，實(shí)際上應(yīng)該按照以后租金的折現(xiàn)率。對于我們的商業(yè)地產(chǎn)我覺得是可以算出來的，現(xiàn)在的租金和未來的租金有差異，但是有多少，我們就在想有沒有泡沫的問題。

　　一個是市場的形態(tài)不一樣，一個是模式不一樣，商業(yè)地產(chǎn)出售剛剛盈利的開始，以后能不能盈利還不好說，要靠租金收入來獲得商業(yè)地產(chǎn)，要看商家怎么樣，商家的經(jīng)營模式怎么樣。應(yīng)該說看到我們業(yè)態(tài)的變化，也看到今態(tài)的變化。現(xiàn)在我們已經(jīng)越來越發(fā)展，發(fā)展了商業(yè)街，有的人甚至說是綜合體搞得不錯，由單一到復(fù)合，我們?nèi)�方位調(diào)動我們的消費(fèi)需求，同時滿足老百姓更高的消費(fèi)需求。

　　金融狀態(tài)的變化，我們過去都是按照開發(fā)商的說法就是散售的，零售的，我沒有那么多的資金量，靠銀行來貸款，沒有辦法來維持我的持有，除非是實(shí)力強(qiáng)的，這個大家都知道，到今天為止，我們?nèi)匀惶幵趦呻y之中，包括萬科在內(nèi)，通過來者結(jié)合起來，解決當(dāng)前資金不足的問題。

　　我們現(xiàn)在正在探討中國的房地產(chǎn)往何處去？金融狀態(tài)的變化，隨著金融改革的推進(jìn)，恐怕也會往前推。

　　第三，商業(yè)地產(chǎn)面臨的挑戰(zhàn)和機(jī)遇。中國的商業(yè)地產(chǎn)機(jī)遇很大，一個發(fā)達(dá)的國家，一個真正現(xiàn)代化的國家，我們還有20年到30年的發(fā)展過程。一個就是舊城改造，舊城改造也成為一個城市發(fā)展的觀點(diǎn)，一個人抓一個點(diǎn)，這就是改造，把舊城改造和商業(yè)發(fā)展結(jié)合起來，我們有一個很大的發(fā)展空間。一個是消費(fèi)結(jié)構(gòu)的升級和消費(fèi)結(jié)構(gòu)的多樣化，必然使我們的消費(fèi)升華。盡管有的地方過多了，人均面積增大了，另外我們正在開工的仍然是按照原來的地產(chǎn)商業(yè)模式在設(shè)計，所以設(shè)計不合理。開發(fā)商有了錢就干，有的設(shè)計師也不了解商家的要求，有的拖拖拉拉，有的搞不下去了，這些問題還是存在的。

　　從我們商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商來說，有一個資金瓶頸的問題，還在醞釀當(dāng)中，光靠銀行貸款的商業(yè)模式是有問題的。第二個是人才不足，他們到全國地產(chǎn)走一遍，幾乎挖不到人才，現(xiàn)在資金問題，人才問題是個問題。從地產(chǎn)開發(fā)商逐步搞成商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商，這是一個很艱難的過程，用地產(chǎn)的經(jīng)營模式經(jīng)營，必然造成一個差異，所以需要一個階段的融合，必須先商業(yè)，后地產(chǎn)。我看到了更多的是機(jī)遇，空間很大，跑在最前面的領(lǐng)頭羊萬達(dá)，09年要拿地，第二個，金迪不拿地，我經(jīng)常說，房地產(chǎn)的調(diào)控是反周期，熱的時候調(diào)冷，冷的時候調(diào)熱，大家不拿地的時候，恰恰是你拿地的時候，大家都搶房子，千萬別搶，去年四季度，大家都不買房的時候你買房，這是我的一個判斷。作為開發(fā)商來說，最困難的時期已經(jīng)過去了，金融貨幣政策的放寬，實(shí)際上是不是適度而是過度。這個情況下，開發(fā)商的資金鏈有所改變，老百姓買房的積極性也上來了，但是能不能持久，我剛才已經(jīng)說了。

　　我覺得中國的地產(chǎn)開發(fā)商，走出中國特色的發(fā)展道路。國外都是郊外的，我們是在市中心的，這是完全兩個不同的概念，街和廣場是兩個概念，現(xiàn)在更是一種綜合題的概念，所以我們不能完全按照國外的怎么走，我們是中國特色。

　　我們現(xiàn)在的模式比較單一，除了一些上市公司也股市以外，其他還沒有很好的工作，對于中國來說，國外得有些可以借鑒。

　　一個大中城市的綜合題是一個大的機(jī)遇。不是單一個搞商業(yè)模式，是搞綜合題，業(yè)態(tài)要有特色，這個概念我覺得檔次要合適，這都是一個空間。像人們說的打著24小時不間斷的循環(huán)消費(fèi)的空間，把消費(fèi)者的錢拿出來買東西。人家問我買不買房，我說買啊。我覺得對消費(fèi)者的呼聲和引導(dǎo)還不夠高，現(xiàn)在還在幫助弱勢群體，弱勢群體也是要幫助的。

　　農(nóng)村的業(yè)態(tài)需要我們?nèi)ヒ�領(lǐng)，我覺得二三線的城市需要開發(fā)商注意。所以這一點(diǎn)我們有耐心，對于今年商業(yè)地產(chǎn)是一個很大的事情。

　　商業(yè)布局的合理，前一頓時間網(wǎng)點(diǎn)的出臺。最后要搞好的話，要通過幾個化，越來越專業(yè)化的運(yùn)作，搞酒店的酒店，搞住宅的住宅，市場細(xì)分了，開發(fā)商的市場細(xì)分了，特色化你的經(jīng)營方式，一個是人性化，空間的尺度，第一三個是綠色化。奧巴馬搞了一個公共建筑，他節(jié)能不只是為了節(jié)約，更是為了環(huán)境，更是為了產(chǎn)生一個新的能源產(chǎn)業(yè)，我們不能繼續(xù)搞鐵公雞，應(yīng)該有新的能源產(chǎn)生，綠色的問題，環(huán)保的問題應(yīng)該注意，所以強(qiáng)調(diào)特色化，人性化，綠色化。

　　我說的不對希望大家指正，謝謝大家。
　　（聯(lián)商網(wǎng)現(xiàn)場報道）