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黃光裕百億出售“地產(chǎn)毒藥”商都以補血

來源: 聯(lián)商網(wǎng) 2010-10-28 08:52

  業(yè)內(nèi)昨日傳出消息,黃光裕旗下鵬潤投資有限公司的國美商都正計劃出售,最新的價格是40億元加5億元債務“打包出售”。

  黃光裕代表向南都表示,國美商都確實是在售狀態(tài),與多方買家還在溝通之中,但他否認了40億這一售價,“國美商都項目目前已經(jīng)竣工,證件齊全,周邊環(huán)境也有所改善,中介機構(gòu)的評估價格在100億以上。”

  消息人士同時向南都透露,大股東和國美董事會、貝恩資本于本月中旬展開了新一輪談判,關(guān)于陳曉去留、分拆門店等問題,“希望達成一攬子解決方案”。據(jù)稱,陳曉要求非上市門店“不分拆就永遠不要分拆”,不要老拿出來作為要挾。

  商都估值超百億?

  對于國美商都以“40億元加5億元債務出售”傳聞,黃光裕代表反駁稱,兩年前,就有潛在買家愿意出資60億元購入國美商都,“當時還是經(jīng)濟危機的時候,現(xiàn)在項目已經(jīng)完工,售價至少要100億以上。”

  黃光裕代表表示,商都估值超過100億,正在對外整體出售,已有多方買家與黃家接觸。

  國美商都位于北京西南角的豐臺科技園地區(qū),規(guī)劃用地面積11 .88萬平方米,總建筑面積55 .5萬平方米,其中純商業(yè)用房31萬平方米、寫字樓3萬多平方米、酒店和酒店式公寓5萬多平方米。

  據(jù)原國美置業(yè)總經(jīng)理吳坤嶺估算,包括地價、建設成本、營銷推廣費用在內(nèi),鵬潤地產(chǎn)在國美商都的總投入大概在24億元。

  目前,國美商都的主體施工已經(jīng)完成,并取得了房產(chǎn)證,正在進行電力、消防等配套設施調(diào)試的掃尾工程。大廈正門前的大屏幕也已經(jīng)安裝完畢,門前的馬路和草坪正在施工,但是整個建筑群并沒有掛上“國美商都”的字樣。

  商都的前塵往事

  在黃光裕的地產(chǎn)版圖中,國美商都曾經(jīng)占據(jù)最重要的一角。這個總建筑面積近60萬平方米、北京市2005年最大的招拍掛項目,從科技地產(chǎn)到服裝中心,黃光裕對其具體定位一直舉棋不定,由此也帶來了管理紊亂,4年來更迭了禹晉永、吳坤嶺、童淵、周東權(quán)、王海域5任總經(jīng)理。案名也由國美商都—鵬潤時代廣場—鵬潤國際時尚交易中心—國美廣場—國美商都數(shù)次更迭。

  項目從2005年開發(fā)起,4年仍未完工,被業(yè)界稱為“地產(chǎn)毒藥”。

  據(jù)稱,當年黃光裕選中禹晉永和童淵的原因之一,是兩人對資本市場的非常偏好。禹晉永在2002年爭奪寧城老窖殼資源時和黃光裕相識,在和黃認識之前就是一個資本運作老手。而童淵曾經(jīng)說過“我們用最爛的房子,賣最高的價錢———3萬元/平方米,憑的就是黃光裕的金字招牌”。

  有人曾對國美商都做過如此評價,“如果當時定成公寓、酒店和配套商業(yè)的城市廣場,早成功了。禹晉永和童淵滿腦子是信托和上市,想在二級市場套現(xiàn)百億元回來,從一開始就沒打算做成一個真實的東西”。

  直到黃光裕被拘,黃光裕才下定決心,拋棄這個運作極為糟糕的項目。國美電器一位高管透露,鵬潤地產(chǎn)出售資產(chǎn)的決定,其實是黃光裕本人確定的,2008年12月,在北京市公安部門的安排下,黃光裕得以與黃秀虹,以及王俊洲、魏秋立等國美電器高管進行了溝通。當時,黃光裕就交代了處理部分鵬潤地產(chǎn)項目的決定,國美商都是重中之重。

  2009年初,在獲得黃光裕的允許后,黃秀虹確定了出售國美商都的方案。3個月后,鵬潤地產(chǎn)與中鐵置業(yè)進行談判,但由于在“整體轉(zhuǎn)讓”還是“股權(quán)合作”的具體方式上存在分歧,雙方的談判于去年5月最終失敗。

  此后,又有兩家投行愿意以控股的方式 來 競 爭 這 一 項目,給出的最高價格是60億元,但最終未果。

  賣商都補血

  “9·28”一戰(zhàn),給黃家?guī)砹舜罅抠Y金損耗———為了大力吸籌,黃光裕方面累計動用資金近7億港元,增持2.97億股國美股票;此外黃光裕還有數(shù)量不明的借款;加之此前法院對黃光裕夫婦判處的10億元罰金,黃光裕短短數(shù)月,便要支出近20億元。

  更有消息稱,今年的股東大會前,黃光裕方面為防備陳曉方面突然增發(fā) ,甚至 將 手中40%股權(quán)質(zhì)押于金融公司籌資50億元。這也顯示出昔日首富在現(xiàn)金流上已是捉襟見肘。

  目前,為黃光裕“造血”主要是非上市門店的利潤收入,但若按照國美方面的計算,國美非上市門店的總資產(chǎn)為40億元左右,而各類銀行貸款和應付款達60億元上下,即凈負債約20億元。在上述40億元左右資產(chǎn)中,現(xiàn)金僅為8億元,其他資產(chǎn)6億,剩下的是不能立刻變現(xiàn)的25億元庫存。

  此番若黃光裕成功把國美商都套現(xiàn),將盤活手中資產(chǎn)。100億的現(xiàn)金流,足以贖回質(zhì)押于金融公司的國美股權(quán)和償還其他債務。此外,若非上市門店的談判無果,走向拆分,這筆資金也可以為獨立運營非上市門店提供現(xiàn)金保障。

  此外,由黃光裕任法人代表的北京大康鞋城欲掛牌出售,預計售價在11億左右。

  但黃光裕方面依然咬緊牙關(guān),否認資金鏈緊張,更稱國美商都也不是“非賣不可”,不排除自己招商經(jīng)營的可能;至于變現(xiàn)后的用途,黃光裕代表稱,大筆資金或再度投入房地產(chǎn)和零售業(yè)。

  陳黃一攬子解決方案呼之欲出

  黃光裕方面人士透露,大股東和國美董事會、貝恩資本于本月中旬展開了新一輪談判,尋求達成一攬子具有法律約束力的解決方案,其中包括非上市門店的經(jīng)營問題、創(chuàng)始股東在董事會的合法席位,以及國美今后的經(jīng)營發(fā)展戰(zhàn)略。

  “這是個一攬子解決方案,估計很快會有結(jié)果。”黃光裕提名執(zhí)行董事鄒曉春表示,創(chuàng)始大股東考慮到國美電器的整體發(fā)展,決定暫時不將非上市門店從國美剝離;但非上市門店是否將注入上市公司,以及以何種方式注入,需要在解決創(chuàng)始股東在董事會的合理席位、重組國美董事會的前提下進行。因此,目前沒有任何形式的注入方案。

  貝恩資本董事總經(jīng)理竺稼稱,貝恩資本方面“可以考慮增加國美董事會席位”,并希望能盡快解決非上市門店、董事會席位等問題。

  消息人士透露,陳曉已經(jīng)明確提出,要求黃光裕方不要再把非上市門店分拆作為要挾手段,“要不拆就永遠不拆”,但黃光裕方面未有回應。

  倫敦花旗銀行分析師梁嘉認為,非上市門店對于黃光裕一方而言,目前是重要的談判籌碼,黃光裕方很難輕言放棄這一施壓“良方”。
  (南方都市報 記者 汪小星 實習生 高瞻展)

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