從商圈配置來看，位于浦東陸家嘴２４萬平方米的正大廣場ＭＡＬＬ簡直就像是一個孤島，但目前已經有很多企業(yè)像圣凡牛排、正大星美影城、思考樂等等，在這個孤島上找到了自己的生存方式，那么他們又有怎樣的生存之道呢？

　　目前正大的布局是：地下兩樓是易初蓮花超市，1樓到4樓是品牌專賣和百貨，5樓是美食天地，6-7樓主要是展覽空間和節(jié)慶場所，8樓是ITMall、娛樂天地，9樓是會議廳，10樓是大型餐廳。從人流量來說，5樓以下客流量較大，5樓以上客流量相對較小。

　　每日進出正大廣場的張絡紋，和一般逛正大的人不同，這個來自馬來西亞的商人無心流連琳瑯的商品，他打點著一家正宗的牛排館，而這家牛排館則是許多入駐正大廣場的餐館之一。正式運營一年了，牛排館的生意讓張頗為滿意。“或許這兒實在是太大了，所以總是讓人感覺人氣不夠，但我覺得還是有得賺的，這要看怎么經營了。”張絡紋顯然還是挺有信心的。

　　話題還先要從正大的位置談起，“因為對自己所處的境況認識不夠清晰，帶來了定位的模糊，如果按照在傳統(tǒng)商圈發(fā)展銷品茂的思路發(fā)展正大廣場，肯定就無法適應激烈的上海零售市場。”從中國銀泰投資跳槽到正大廣場的朱海翔如是說。

　　按照朱海翔的判斷，在陸家嘴無法形成傳統(tǒng)意義上的商圈。所謂商圈，既需要時間的堆積，也需要天時地利的配合，它的密度必須達到一定臨界點，百貨、賣場、便利店、超市、零售小店、娛樂餐飲設施……業(yè)態(tài)要足夠豐富，交通必須便捷，周邊還須分布居民區(qū)和辦公樓，為商圈提供人氣。

　　然而一江之隔的第一八佰伴商圈氛圍，與浦西的南京路、淮海路、徐家匯相比，已經差了一大截；而同在浦東的陸家嘴的商圈氛圍與１４萬平方米已經摩爾化了的第一八佰伴商廈相比，又有一個很大落差。陸家嘴，從功能定位看，是一個外企密集的金融區(qū)，但從商圈配置來看，簡直就是一個孤島。“但是經過一段時間以后，當我們再次審視正大的時候，發(fā)現(xiàn)事情并不是那么糟。因為有很多企業(yè)在這個孤島上找到了自己的生存方式。”朱海翔很自信地說。
　　“確實，正大有‘孤島效應’的不足，但也更要看到它的優(yōu)勢。”浦東新區(qū)經貿局專管商業(yè)的孫勇強處長向記者表示，“正大的位置在全上海乃至全中國都是獨一無二的。它既坐落在陸家嘴CBD的中心位置，周圍外企密集，人均消費能力強大。此外還是上海都市旅游景點的聚集區(qū)、重要會議和展覽區(qū)，客源與傳統(tǒng)商圈完全不同。隨著周邊沿江高檔房地產的開發(fā)，高檔的居民生活小區(qū)也成了正大商圈的一個強有力支持。因此，目前正大的問題不是位置和交通，而是定位以及本身業(yè)態(tài)沒有完全適應環(huán)境。如果定位準確，業(yè)態(tài)到位，正大將會爆發(fā)潛質。”孫勇強笑言：“現(xiàn)在已有不少商家找到了在正大摩爾賺錢的方法，所以我更加看好正大的發(fā)展前景。”

　　那么，在這個“孤島”上的企業(yè)究竟是如何適應這個生存環(huán)境，這些已經入駐正大廣場的商家是如何運營并掙錢的呢？為此記者采訪了幾家在正大店內運營的商家，了解了他們的生存之道。

　　*針對特定客源做文章 七樓餐飲的生財之道

　　客觀地說，正大廣場的5樓美食地帶，聚集了麥當勞、肯德基、必勝客等各大品牌近５０多家著名連鎖快餐品牌，如此高的集中度在國內是很少見的。

　　正大負責餐飲招商的租賃經理吳軍告訴記者，由于生活品味的變化，人們不再滿足于類似八百伴商廈那樣美食廣場式的快餐式餐飲服務。在價錢實惠的基礎上，人們更加傾向于享受服務，而不是自己動手拿菜。所以正大在招商時既引入了麥當勞、肯德基、新亞等快餐品牌店，也特意吸引了一些異國風味的美食店加盟。

　　可以說，整個5樓是正大廣場目前除了ＬＯＴＵＳ超市外，客流量最大的地方，但對于落戶正大的餐飲企業(yè)不利之處是，5樓以上的客流量就相對少得多了。坐落于正大7樓的圣凡牛排館就需要面對這樣的問題：作為一家提供正宗牛排的異國風味餐廳，本來消費群體就小，再加上7樓的人流少，如何吸引牛排館的潛在顧客群呢？

　　牛排館的老板張絡紋這樣告訴記者，喜愛牛排尤其是正宗口味的牛排的消費群體，主要是一些外籍人士，他們要品嘗的是“家鄉(xiāng)口味”，而這些口味和價格未必適合本地的消費者。陸家嘴地區(qū)是個外籍人士以及“海歸”的聚集地，因此正宗的牛排在這里確有市場。

　　據圣凡牛排的顧先生介紹，正因為抓對了客戶，所以才讓餐館從正大廣場的特殊位置中得益。他們在虹橋的分店也有著不錯的收入，但并沒有照搬虹橋經驗，而是特地根據這里的客源設計了正大獨特的風格。如圣凡牛排虹橋店因面積較小，在裝修上比較傳統(tǒng)溫馨。而由于在正大的營業(yè)面積比虹橋大了兩倍，所以在裝修上注重突出臨江景觀，以及在功能上更加適合舉行商務宴會。如此一來，每月都會吸引西門子、通用等大公司不定期在這里舉行商務宴會。另外，考慮到商務人士用餐，餐館還推出了商務套餐。顧先生透露，公司方面對正大廣場店的銷售業(yè)績還是非常非常滿意的。

　　吳軍告訴記者，同樣是一家餐廳，在銷品茂運營和在街邊運營的本質區(qū)別在于，在街邊需要依靠自己的品牌吸引客戶；而在銷品茂中吸引客戶更多的是靠MALL本身品牌，正大的愿望正是提供各地美味而讓客戶自己選擇。據悉，在未來“銷品茂”中，50％的業(yè)態(tài)為休閑娛樂，有半數(shù)以上將24小時通宵營業(yè)。這樣不但可以避開交通高峰時間，也滿足了現(xiàn)代人對時尚生活的新口味。“這對餐飲業(yè)也會是一個利好的刺激。”

　　*突破傳統(tǒng)“錯位”經營 正大星美影城的制勝之道

　　正大星美影城位于正大8樓，此樓層的目前定位是IT展示及娛樂。據了解，去年10月正大方面引進了星美影城，而該影城是星美獨資投建的第一所影院，號稱為國內硬件設施第一的影院。不過從票房來看，相比地處較成熟的八佰伴商廈內的新世紀影城，正大星美暫時尚略顯遜色了。

　　上海星美正大影城有限公司副總經理林琦，告訴了記者這樣一組數(shù)據：今年五一黃金周7天時間內，正大星美的票房收入達到38.5萬元，僅比八佰伴同期票房僅僅相差6千元。而相比人氣較旺的新天地國際影城，正大星美要多出10萬元。“剛開始我們的票房與八佰伴相差多達40％，而現(xiàn)在已縮至10％了。”
　　（作者：汪中玉）