從商圈配置來(lái)看，位于浦東陸家嘴２４萬(wàn)平方米的正大廣場(chǎng)ＭＡＬＬ簡(jiǎn)直就像是一個(gè)孤島，但目前已經(jīng)有很多企業(yè)像圣凡牛排、正大星美影城、思考樂(lè)等等，在這個(gè)孤島上找到了自己的生存方式，那么他們又有怎樣的生存之道呢？

　　目前正大的布局是：地下兩樓是易初蓮花超市，1樓到4樓是品牌專賣和百貨，5樓是美食天地，6-7樓主要是展覽空間和節(jié)慶場(chǎng)所，8樓是ITMall、娛樂(lè)天地，9樓是會(huì)議廳，10樓是大型餐廳。從人流量來(lái)說(shuō)，5樓以下客流量較大，5樓以上客流量相對(duì)較小。

　　每日進(jìn)出正大廣場(chǎng)的張絡(luò)紋，和一般逛正大的人不同，這個(gè)來(lái)自馬來(lái)西亞的商人無(wú)心流連琳瑯的商品，他打點(diǎn)著一家正宗的牛排館，而這家牛排館則是許多入駐正大廣場(chǎng)的餐館之一。正式運(yùn)營(yíng)一年了，牛排館的生意讓張頗為滿意。“或許這兒實(shí)在是太大了，所以總是讓人感覺(jué)人氣不夠，但我覺(jué)得還是有得賺的，這要看怎么經(jīng)營(yíng)了。”張絡(luò)紋顯然還是挺有信心的。

　　話題還先要從正大的位置談起，“因?yàn)閷?duì)自己所處的境況認(rèn)識(shí)不夠清晰，帶來(lái)了定位的模糊，如果按照在傳統(tǒng)商圈發(fā)展銷品茂的思路發(fā)展正大廣場(chǎng)，肯定就無(wú)法適應(yīng)激烈的上海零售市場(chǎng)。”從中國(guó)銀泰投資跳槽到正大廣場(chǎng)的朱海翔如是說(shuō)。

　　按照朱海翔的判斷，在陸家嘴無(wú)法形成傳統(tǒng)意義上的商圈。所謂商圈，既需要時(shí)間的堆積，也需要天時(shí)地利的配合，它的密度必須達(dá)到一定臨界點(diǎn)，百貨、賣場(chǎng)、便利店、超市、零售小店、娛樂(lè)餐飲設(shè)施……業(yè)態(tài)要足夠豐富，交通必須便捷，周邊還須分布居民區(qū)和辦公樓，為商圈提供人氣。

　　然而一江之隔的第一八佰伴商圈氛圍，與浦西的南京路、淮海路、徐家匯相比，已經(jīng)差了一大截；而同在浦東的陸家嘴的商圈氛圍與１４萬(wàn)平方米已經(jīng)摩爾化了的第一八佰伴商廈相比，又有一個(gè)很大落差。陸家嘴，從功能定位看，是一個(gè)外企密集的金融區(qū)，但從商圈配置來(lái)看，簡(jiǎn)直就是一個(gè)孤島。“但是經(jīng)過(guò)一段時(shí)間以后，當(dāng)我們?cè)俅螌徱曊蟮臅r(shí)候，發(fā)現(xiàn)事情并不是那么糟。因?yàn)橛泻芏嗥髽I(yè)在這個(gè)孤島上找到了自己的生存方式。”朱海翔很自信地說(shuō)。
　　“確實(shí)，正大有‘孤島效應(yīng)’的不足，但也更要看到它的優(yōu)勢(shì)。”浦東新區(qū)經(jīng)貿(mào)局專管商業(yè)的孫勇強(qiáng)處長(zhǎng)向記者表示，“正大的位置在全上海乃至全中國(guó)都是獨(dú)一無(wú)二的。它既坐落在陸家嘴CBD的中心位置，周圍外企密集，人均消費(fèi)能力強(qiáng)大。此外還是上海都市旅游景點(diǎn)的聚集區(qū)、重要會(huì)議和展覽區(qū)，客源與傳統(tǒng)商圈完全不同。隨著周邊沿江高檔房地產(chǎn)的開發(fā)，高檔的居民生活小區(qū)也成了正大商圈的一個(gè)強(qiáng)有力支持。因此，目前正大的問(wèn)題不是位置和交通，而是定位以及本身業(yè)態(tài)沒(méi)有完全適應(yīng)環(huán)境。如果定位準(zhǔn)確，業(yè)態(tài)到位，正大將會(huì)爆發(fā)潛質(zhì)。”孫勇強(qiáng)笑言：“現(xiàn)在已有不少商家找到了在正大摩爾賺錢的方法，所以我更加看好正大的發(fā)展前景。”

　　那么，在這個(gè)“孤島”上的企業(yè)究竟是如何適應(yīng)這個(gè)生存環(huán)境，這些已經(jīng)入駐正大廣場(chǎng)的商家是如何運(yùn)營(yíng)并掙錢的呢？為此記者采訪了幾家在正大店內(nèi)運(yùn)營(yíng)的商家，了解了他們的生存之道。

　　*針對(duì)特定客源做文章 七樓餐飲的生財(cái)之道

　　客觀地說(shuō)，正大廣場(chǎng)的5樓美食地帶，聚集了麥當(dāng)勞、肯德基、必勝客等各大品牌近５０多家著名連鎖快餐品牌，如此高的集中度在國(guó)內(nèi)是很少見的。

　　正大負(fù)責(zé)餐飲招商的租賃經(jīng)理吳軍告訴記者，由于生活品味的變化，人們不再滿足于類似八百伴商廈那樣美食廣場(chǎng)式的快餐式餐飲服務(wù)。在價(jià)錢實(shí)惠的基礎(chǔ)上，人們更加傾向于享受服務(wù)，而不是自己動(dòng)手拿菜。所以正大在招商時(shí)既引入了麥當(dāng)勞、肯德基、新亞等快餐品牌店，也特意吸引了一些異國(guó)風(fēng)味的美食店加盟。

　　可以說(shuō)，整個(gè)5樓是正大廣場(chǎng)目前除了ＬＯＴＵＳ超市外，客流量最大的地方，但對(duì)于落戶正大的餐飲企業(yè)不利之處是，5樓以上的客流量就相對(duì)少得多了。坐落于正大7樓的圣凡牛排館就需要面對(duì)這樣的問(wèn)題：作為一家提供正宗牛排的異國(guó)風(fēng)味餐廳，本來(lái)消費(fèi)群體就小，再加上7樓的人流少，如何吸引牛排館的潛在顧客群呢？

　　牛排館的老板張絡(luò)紋這樣告訴記者，喜愛(ài)牛排尤其是正宗口味的牛排的消費(fèi)群體，主要是一些外籍人士，他們要品嘗的是“家鄉(xiāng)口味”，而這些口味和價(jià)格未必適合本地的消費(fèi)者。陸家嘴地區(qū)是個(gè)外籍人士以及“海歸”的聚集地，因此正宗的牛排在這里確有市場(chǎng)。

　　據(jù)圣凡牛排的顧先生介紹，正因?yàn)樽?duì)了客戶，所以才讓餐館從正大廣場(chǎng)的特殊位置中得益。他們?cè)诤鐦虻姆值暌灿兄诲e(cuò)的收入，但并沒(méi)有照搬虹橋經(jīng)驗(yàn)，而是特地根據(jù)這里的客源設(shè)計(jì)了正大獨(dú)特的風(fēng)格。如圣凡牛排虹橋店因面積較小，在裝修上比較傳統(tǒng)溫馨。而由于在正大的營(yíng)業(yè)面積比虹橋大了兩倍，所以在裝修上注重突出臨江景觀，以及在功能上更加適合舉行商務(wù)宴會(huì)。如此一來(lái)，每月都會(huì)吸引西門子、通用等大公司不定期在這里舉行商務(wù)宴會(huì)。另外，考慮到商務(wù)人士用餐，餐館還推出了商務(wù)套餐。顧先生透露，公司方面對(duì)正大廣場(chǎng)店的銷售業(yè)績(jī)還是非常非常滿意的。

　　吳軍告訴記者，同樣是一家餐廳，在銷品茂運(yùn)營(yíng)和在街邊運(yùn)營(yíng)的本質(zhì)區(qū)別在于，在街邊需要依靠自己的品牌吸引客戶；而在銷品茂中吸引客戶更多的是靠MALL本身品牌，正大的愿望正是提供各地美味而讓客戶自己選擇。據(jù)悉，在未來(lái)“銷品茂”中，50％的業(yè)態(tài)為休閑娛樂(lè)，有半數(shù)以上將24小時(shí)通宵營(yíng)業(yè)。這樣不但可以避開交通高峰時(shí)間，也滿足了現(xiàn)代人對(duì)時(shí)尚生活的新口味。“這對(duì)餐飲業(yè)也會(huì)是一個(gè)利好的刺激。”

　　*突破傳統(tǒng)“錯(cuò)位”經(jīng)營(yíng) 正大星美影城的制勝之道

　　正大星美影城位于正大8樓，此樓層的目前定位是IT展示及娛樂(lè)。據(jù)了解，去年10月正大方面引進(jìn)了星美影城，而該影城是星美獨(dú)資投建的第一所影院，號(hào)稱為國(guó)內(nèi)硬件設(shè)施第一的影院。不過(guò)從票房來(lái)看，相比地處較成熟的八佰伴商廈內(nèi)的新世紀(jì)影城，正大星美暫時(shí)尚略顯遜色了。

　　上海星美正大影城有限公司副總經(jīng)理林琦，告訴了記者這樣一組數(shù)據(jù)：今年五一黃金周7天時(shí)間內(nèi)，正大星美的票房收入達(dá)到38.5萬(wàn)元，僅比八佰伴同期票房?jī)H僅相差6千元。而相比人氣較旺的新天地國(guó)際影城，正大星美要多出10萬(wàn)元。“剛開始我們的票房與八佰伴相差多達(dá)40％，而現(xiàn)在已縮至10％了。”
　　（作者：汪中玉）