作為濟南規模最大、檔次最高的購物中心，恒隆廣場自開業伊始便備受關注，從國際大品牌到高檔餐飲，再到環境綠化，無不成為濟南市民談論的焦點。但是，集中的關注似乎并未轉化為強大的購買力。近日，經濟導報記者發現，與早些時候登陸濟南的萬達廣場一樣，在經歷了“萬人空巷”之后，恒隆廣場目前正面臨著客流銳減的尷尬。

　　山東大學房地產研究中心主任、導報特約評論員李鐵崗22日接受導報記者采訪時表示，代表高端商業的恒隆、萬達等城市綜合體，在濟南這樣一座二線城市出現“水土不服”是意料之中的。在引領國際潮流的同時，如何與當地消費有機結合，將是這些商業巨頭“扎根”的關鍵。

　　客流明顯減少

　　“恒隆廣場的客流量比剛開業的時候減小了很多。”18日，在恒隆廣場二層購物的濟南市民賈女士告訴導報記者，剛開業的時候，很多人都是來看熱鬧、長見識的，真正到恒隆消費的人還是太少。

　　毫無疑問，恒隆廣場在濟南市民中成功樹立了“高端”的形象———國際大品牌，裝修好，價格高。“如果是單純逛街，我會選擇恒隆；要是需要購物，一般都是直奔銀座和貴和。”賈女士告訴導報記者，恒隆廣場壓根兒不會讓她有“掏錢”的沖動。

　　事實確實如此，周末下午，本是購物消費的最佳時間，但整個恒隆廣場顯得格外冷清，偌大的購物長廊，只有不多的人在閑逛，經常出現前方幾十米都沒有一個人的情況。

　　對于恒隆廣場，消費者最強烈的感受就是“太高檔”，與濟南傳統的人文氣息并不一致。對此，李鐵崗解釋說，“商業最重要的是要在合適的時間，選擇最優的消費群體。”

　　“在濟南，大潤發是個成功的案例。其成功得益于兩大因素，一是時機恰到好處，當年濟南處于商業模式引領消費習慣的時期；二是大潤發準確評估和迎合了當年濟南的消費習慣。”李鐵崗說。

　　萬達出現撤柜

　　如果說恒隆廣場的人氣稍顯冷清，萬達廣場就只能用慘淡來描述了。同樣是周末傍晚，萬達廣場所在的經四路顯得格外安靜，門外寬闊的步行街只有路人匆匆走過。

　　在萬達廣場引以為豪的萬千百貨，稀少的客流與豪華的裝修形成了鮮明的對比。“進駐萬千百貨的品牌一般，價格又高，很難吸引到顧客。”在萬達廣場休閑的濟南市民王先生告訴導報記者，自己平時只到萬達廣場樓上的餐飲區消費，對樓下的“大品牌”不感興趣。

　　導報記者了解到，已經有商鋪開始撤離萬達廣場，原因是客流太少，賺不到錢。“最近我們感覺非常明顯，生意下降了好幾成，平時賠錢，周末稍微好一點。”萬達廣場三樓餐飲區的一名工作人員告訴導報記者，像火鍋、牛排等餐飲生意都不太行，而服裝因為價格太貴，生意還不如餐飲。

　　“濟南的商業地產過量也是其生意慘淡的重要原因。”李鐵崗說，“隨著國家及各地針對房地產市場中住房市場的限購措施相繼出臺，更多的資本期望通過開發商業地產規避政策風險。但這會遇到需求容量與供給容量是否匹配的問題，過量的供給與需求的不足，必然引起激烈的競爭。”

　　扎根本地需求

　　“現在恒隆、萬達等定位高端的商業廣場，經歷從‘繁榮’到‘慘淡’的‘過山車式’發展是正常的。”李鐵崗對導報記者表示，商業地產作為新興的商業模式，開發商在某個城市的定位不一定準確。

　　“在開始階段，人們出于新奇等原因會形成其虛假繁榮的場面。如果新的商業模式和當地人的消費習慣不相匹配，必然會進入一個比較冷淡的時期，也就是商業模式與當地消費習慣的‘磨合期’，亦可稱之為‘過渡期’。這需要經營者積極調整思路，過渡不成會有很大的麻煩。”李鐵崗說。

　　事實上，萬達廣場的生意冷清與其模糊的定位有很大的關系，既像是城市綜合體，又像shopping mall，而室內步行街與萬千百貨布局設計不盡合理。上述市民王先生表示，室內步行街兩側的商鋪截住了通往萬千百貨的客流，很多商鋪又沒有特色，難以吸引消費者。

　　李鐵崗表示，隨著人們消費意識的不斷變化，商家與消費者的角色出現對調。“現在商業地產的突破口在于深度挖掘當地消費習慣，調整定位與經營思路，主動迎合當地的消費習慣，實現商業定位與當地消費習慣的真正融合。”
　　（經濟導報　記者 邵好 姜旺）