隨著政策開出一個口子，一股強勁的房地產金融變革浪潮正醞釀著席卷西部。

　　近日，蘇寧云商(002024，SZ)宣布將旗下成都3個門店、重慶2個門店、昆明1個門店、西安1個門店及北京、武漢等累計11個蘇寧門店成立全資子公司，以超過40億元交易對價裝入由中信證券設計的REITs(房地產信托投資基金)，從而達到輕資產化運作。

　　按照國際上的慣常做法，資產證券化的核心在于標的資產的“風險隔離”和實現“真實出售”。當前，券商探索的泛REITs產品仍存在一定的制度突破空間。在行業人士看來，財稅金融法律等改革放開步伐，REITs才有進一步擴圍的機會。

　　地產金融化“新坐標”

　　如今，市場化調控機制正在取代行政性調控機制，隨之而來的是，原本中央對房企融資一度封閘的金融及衍生品再度活躍。

　　如果說開發貸、信托及私募基金等已成為當前房企較為常見的融資方式，央行“9?30”文件將試圖讓房地產進一步金融化。

　　《每日經濟新聞》記者注意到，9月30日，在央行和銀監會發布的 《關于進一步做好住房金融服務工作的通知》中，專門提到了“擴大市場化融資渠道，支持符合條件的房地產企業在銀行間債券市場發行債務融資工具。積極穩妥開展房地產投資信托基金(REITs)試點”。

　　實際上，上述債務融資工具主要指的是自9月4日以來銀行間市場交易商協會對外透露的內容，即符合一定條件的上市房企可在銀行間市場發行中期票據融資。

　　記者粗略統計發現，截至目前，已有金隅股份、富力地產、金融街、金科股份等上市房企拋出銀行間中票融資方案，其中金隅股份已獲準注冊發行，首期募資20億元，發行利率僅5.35%。

　　值得注意的是，金科股份是目前西部地區唯一一家率先擬發行銀行間中票融資的上市房企，募資總金額不超過39億元，融資預案已獲得董事會審議通過。業內人士認為，中天城投、云南城投、中房地產、渝開發等地處西部的上市房企或也將受益。

　　除了銀行間中票融資之外，更為關鍵的是，上述REITs試點也成為當前業內熱議的話題。

　　上海易居房地產研究院副院長楊紅旭在微博上撰文表示，“REITs試點，這個很重要，但美國次貸危機爆發之后，中國監管層中斷了這個政策的制定，直到今天，都還沒有真貨出來。這東西在美國很多，澳大利亞和日本也有一些，有利于商業地產開發商的投融資和長期經營。”

　　《每日經濟新聞》記者注意到，鑒于政策壁壘等多種因素，包括越秀房產信托基金、開元產業信托等均繞道海外發行上市。

　　REITs試點的“西部機會”

　　10月15日，蘇寧云商的多份公告讓西部優質商業物業成為資本掘金不動產證券化的投資洼地。

　　上述公告顯示，包括成都、重慶、昆明、西安、北京、武漢和常州總計11個蘇寧門店擬打包成立全資子公司，并將其相關權益以40.1億元的交易對價轉讓給中信金石基金擬成立的私募投資基金。

　　值得注意的是，在上述資產包中，位于西部地區核心城市的優質蘇寧門店多達7個，其中成都三個、重慶兩個。尤其是萬年場、春熙路均已成為當前成都新、老商圈的典型代表。上述11個門店的另一典型特征是他們均為蘇寧旗下自持型優質物業。

　　全國房地產經理人聯盟四川分會秘書長何良栩告訴《每日經濟新聞》記者，“這是大型的，連鎖化的，規模化的商業巨頭在尋求資本市場金融證券化的新融資平臺。對于商業巨頭來講，這將進一步鞏固和拉大它們跟其他商業企業的距離。”

　　蘇寧云商公開表示，一方面公司按照市場公允價值確定交易對價，可獲得優質門店增值收益和現金回籠，另一方面公司以穩定的租賃價格和長期租約可以獲得門店物業的長期使用權。

　　海通證券分析師汪立亭等發布研報認為，蘇寧云商此次采用的“出售物業后返租”創新資產運營模式，有利于其盤活資產，獲得現金再投入實體門店和支撐其實現互聯網平臺型零售商戰略轉型。

　　上述REITs產品能否進一步突破中信證券今年5月份推出的“中信啟航”REITs產品，至今仍不得而知。不過，中信啟航作為當前國內首個類REITs產品，屬于非公募性質，也未享受到稅收優惠，與國外標準化的REITs產品有不小的差異。

　　今年6月底，光大控股(00165，HK)斥巨資購股和可轉債，成為重慶房企英利國際第二大股東，戰略意圖是未來依托自身專業的基金管理團隊將英利優質商業打包成REITs在新加坡上市。

　　此外，《每日經濟新聞》記者還注意到，早在2011年6月赴新加坡上市的鵬瑞利中國商用信托，現有資產組合除了持有沈陽、佛山項目相關資產權益之外，還囊括了多個西部核心城市項目。

　　上述西部項目包括成都鵬瑞利青羊廣場100%的資產權益、成都鵬瑞利東站廣場50%的資產權益。此外，該商用信托還計劃收購鵬瑞利東站廣場30%的資產權益，同時還獲得了西安高鐵北站銜接的綜合項目的投資選擇權等。

　　對于REITs商業不動產標的物的選擇，在何良栩看來，經營規模、盈利狀況、市場前景等都是考量的重點權重指標。

　　美國NAI新巢地產成都總經理蔣鵬在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，目前中國商業地產的實質問題，是沒有市場化的退出機制，REITs解決的就是商業地產進入與退出問題。但制約國內這一金融工具的除了當前商業地產租金回報率較低之外，更關鍵的還是金融深層次問題，比如難以獲得稅收優惠等。
　　（每日經濟新聞 記者 杜冉樂）