繼O2O電商公司后，重資產的萬達再度拋出輕資產的轉身計劃。昨晚，萬達商業(03699.HK)發布公告，宣布已經與光大安石(北京)房地產投資顧問(中國光大控股附屬公司)、嘉實資本管理、四川信托及快錢支付清算信息(其他合作方)分別簽署了有關設立合作投資消費平臺的框架協議，4家投資機構擬拿出240億元用于投資20座萬達廣場，萬達商業負責建設和管理，這意味著曾經依靠快速周轉、賣住宅養商業的重資產萬達商業，在自己的主業上開始試水輕資產模式。

　　主業輕資產

　　根據框架協議，4家合作方將在2015-2016年兩年內進行首批投資合計約240億元，萬達則負責選址、建設、冠名、招商、運營及管理，使用萬達廣場品牌、“慧云”信息管理系統、電子商務系統，投資后項目資產全歸投資方，所獲得的租金凈收益萬達與投資方按一定比例分成。

　　一直以來，萬達頗為自豪自己“18個月一個萬達廣場”的模式，從選址到拿地、投資、建設、管理全部自行完成，足夠影響力的品牌和對區域經濟的拉動作用，讓萬達可以以較為低廉的成本獲取土地，高效的周轉又讓商業廣場可以從住宅銷售中獲取資金支撐，這一重資產模式讓萬達完成了在主業上市前的原始資本積累和品牌擴張。

　　輕資產并非萬達一家的選擇，同樣還有剛剛涉足商業地產領域的萬科。去年底，萬科引入凱雷、麥格雷等投資機構，將北京金隅萬科廣場等項目打包出售，表面看上去是從開發商變成了打工仔，但卻能夠減輕自己在商業地產項目運作方面龐大的資金壓力。同時，借助投資方的資金，迅速在商業地產領域擴張萬科基因。

　　擴張的選擇

　　重資產的問題在于，開發商必須依靠大量的自有資金投入支持商用物業持有，一般的持股占到50%以上，甚至部分達到100%，這不但影響了企業的“擴大再生產”，更不符合當下“高周轉、高杠桿”的生存原則，這一點在房地產業告別黃金十年，迎來穩定、降速的發展周期后尤為明顯。

　　“輕資產模式是品牌效益+資金活力的捆綁式運作方式，對于萬達而言品牌效益已經凸顯，但亟須擺脫高投入的模式;而對于合作方而言，在尋找房企項目的過程中會重點考核租金以及項目可復制性等特點，而萬達廣場的租金回報以及可復制性是比較好的，來自這一點的保障使得此類輕資產模式能夠真正落地且能夠繼續照搬，”一位曾操盤商業地產項目的業內人士坦言。

　　這也預示著，萬達董事長王健林并沒有在主業上市后選擇放緩腳步，快速擴張依然會成為未來萬達的選擇。

　　轉型的關鍵

　　值得一提的是，萬達主業商業地產已經于20天前在港交所上市，從招股說明書上看，萬達的資金流頗為充裕，上市后的融資規模也較為可觀。對于為何會在這樣一個時間節點選擇向輕資產轉型，萬達給出的理由是，其一是輕資產模式豐富了萬達的商業模式，未來萬達商業地產將輕重并舉，保障長期穩定發展;其二，在引入輕資產后，企業收入來源于租金分成，不需通過房地產銷售獲得現金流，可使企業收入不受房地產市場波動影響，變得更加安全;第三，實行輕資產模式，可減少資金壓力，降低企業負債，大幅提升凈利潤率和凈資產收益率;另外，在國內經濟已經開始由投資性拉動向消費和內需拉動為主轉型后，重資產的模式顯然不如輕資產更利于企業擴張、提高市場占有率。

　　顯然，對規模的追求和上市后對于利潤的要求以及企業抗風險的能力，是萬達由單邊重資產向輕重并舉轉型的原因。

　　事實上，輕資產的轉型，萬達并非單獨在主業商業地產上，此前聯手騰訊、百度的O2O電商公司，遲遲未揭開神秘面紗的金融集團，以漢秀為代表的文化品牌……均可以看做是萬達輕資產的代表，而根據此前王健林對外發布的進展，已經經歷了三次轉型的萬達將在本周末正式公布第四次轉型計劃，如無例外輕資產的業務將成為重點。
　　（北京商報 齊琳 阿茹汗）