據(jù)搜鋪網(wǎng)商業(yè)地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)，在上海目前已開業(yè)的近300家各類購物中心及百貨商廈中，因經(jīng)營不善被收購或整體租賃的項(xiàng)目占10％，而且隨著項(xiàng)目競爭日趨激烈，轉(zhuǎn)手比率正在升高。

本期，搜鋪網(wǎng)就網(wǎng)羅實(shí)際案例，同大家一起探討下——面對(duì)如斯困境，上海購物中心的“變”與“謀”。

前任：新梅太古城

現(xiàn)任：上海大悅城一期
　　

2010年，由于上海新梅對(duì)原項(xiàng)目的招商形勢不容樂觀，再加上資金壓力，遂將原新梅太古城項(xiàng)目一期整體出售給中糧置業(yè)。而后者也在該項(xiàng)目基礎(chǔ)上開發(fā)出上海大悅城一期項(xiàng)目，并已于2010年底開業(yè)。

再加上即將于今年12月19日正式營業(yè)的上海大悅城二期項(xiàng)目，屆時(shí)一二期總商業(yè)體量將超過20萬平方米。還有國內(nèi)首個(gè)屋頂懸臂式摩天輪，后現(xiàn)代工業(yè)化風(fēng)格的藝術(shù)街區(qū)，商業(yè)與藝術(shù)娛樂的全面跨界，類百貨化的品牌集合區(qū)，業(yè)態(tài)組合和品牌梯隊(duì)的全面?zhèn)�性化，打通全流程智慧購物等等，勢必將助力上海大悅城項(xiàng)目發(fā)展成為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)典案例。

前任：上海興力達(dá)商業(yè)廣場

現(xiàn)任：百聯(lián)中環(huán)購物廣場
　　

商業(yè)建筑面積近25萬平方米的百聯(lián)中環(huán)購物廣場曾是長三角地區(qū)最大的購物廣場。其前身為上海興力達(dá)商業(yè)廣場，一度是上海最著名的爛尾樓之一，其復(fù)雜的身世堪稱一部精彩的商業(yè)大片。

2001年，四川綿陽商人張鈞控制的四川興力達(dá)集團(tuán)開始和上海普陀區(qū)長征鎮(zhèn)接觸，雙方計(jì)劃合作建設(shè)一個(gè)大型購物中心。2002年9月，負(fù)責(zé)開發(fā)該項(xiàng)目的興力達(dá)公司正式成立，但該項(xiàng)目因?yàn)楦鞣矫嬖蛞恢边M(jìn)展不順，其間甚至幾度傳出停工的消息。2005年8月，興力達(dá)集團(tuán)將其持有的興力達(dá)公司70%的股權(quán)以3.925億元出售給新長征集團(tuán)，徹底退出這個(gè)項(xiàng)目。

在張鈞退出后，上海“神秘富豪”顏立燕很快從新長征集團(tuán)手中全盤接手了興力達(dá)公司。之后，又經(jīng)過幾次騰挪，百聯(lián)集團(tuán)100%控股的上海百聯(lián)商業(yè)連鎖有限公司完成了對(duì)興力達(dá)公司的全資收購。

如今，經(jīng)過百聯(lián)集團(tuán)策略調(diào)整和旗下友誼股份的運(yùn)作后，業(yè)績良好的百聯(lián)中環(huán)購物廣場已經(jīng)從興力達(dá)公司中獨(dú)立出來。2011年?duì)I業(yè)收入為8.62億元，2012年為8.75億元，2013年上半年為5.58億元。甚至到了2015年，百聯(lián)中環(huán)購物廣場一度在上海市同行營收規(guī)模中排名前十。

另據(jù)悉，百聯(lián)中環(huán)購物廣場項(xiàng)目規(guī)模居百聯(lián)旗下購物中心第一位，是排名第二的百聯(lián)又一城購物中心的兩倍。

前任：調(diào)頻壹

現(xiàn)任：上海巴黎春天百貨陜西路店
　　

原“調(diào)頻壹”購物商場坐落于上海市普陀區(qū)長壽路、陜西北路，原為長壽商業(yè)廣場，是一幢6層高的商業(yè)裙房。曾因經(jīng)營不善問題（在2009年和2010年凈虧損額分別為2.52億元和4671.21萬元），“調(diào)頻壹”在5年內(nèi)進(jìn)行了三次易主。

2008年，黑石以9.5億元的總價(jià)從卓越金融手中收購長壽商業(yè)廣場95%的股權(quán)，次年5月將其更名為“調(diào)頻壹”并重新開業(yè)；2011年11月，新世界百貨以14.6億元的總價(jià)收購“調(diào)頻壹”零售物業(yè)，并于2012年中正式更名為上海巴黎春天百貨陜西路店，開始涉足購物中心的經(jīng)營。

更名后，“調(diào)頻壹”維持購物中心業(yè)態(tài)不變，并延續(xù)“潮”的風(fēng)格，只是品牌有所調(diào)整，以百貨、超市、餐飲為主要業(yè)態(tài)。目前，經(jīng)過近年的業(yè)態(tài)調(diào)整，人氣逐漸集聚。

前任：泓鑫時(shí)尚廣場

現(xiàn)任：上海巴黎春天百貨天山路店
　　

原泓鑫時(shí)尚廣場位于上海長寧區(qū)天山路婁山關(guān)路路口，建筑面積為43660平方米，由地上6層及地下3層組成。途經(jīng)的地鐵2號(hào)線的四個(gè)出口分別通向百盛百貨、泓鑫時(shí)尚廣場、匯金百貨和虹橋天都廣場，地理、交通位置十分有利于聚集人流。

而在2013年，香港新世界以12.2億元收購了上海泓鑫時(shí)尚廣場，并易名為巴黎春天天山路店。經(jīng)過一段時(shí)間對(duì)購物中心的經(jīng)營探索后，香港新世界積累了一定的管理經(jīng)驗(yàn)，招商能力得到不斷加強(qiáng)。

前任：353廣場

現(xiàn)任：悅薈廣場
　　

位于上海南京東路上的原353廣場一直被戲稱為“商業(yè)百慕大”，20年來已歷經(jīng)六次大變臉。由于該商場所處的353號(hào)最早是辦公樓，是歷史保護(hù)建筑，因此在改建商場時(shí)就受到很多限制。再加上相對(duì)于南京東路步行街西段的一百、世茂、新世界、東方商廈等商場的高人氣，東段人氣相差很多，導(dǎo)致353廣場人氣一直不高。

2014年5月左右，原353廣場悄然換上了“悅薈”的新招牌，這在上海是首家（事實(shí)上，悅薈在中國大陸的其他城市已開出了9個(gè)）。與此同時(shí)，有消息透露，悅薈廣場改造后會(huì)兼顧不同層次的消費(fèi)者，1-3層以服飾、手表為主，4-5層為休閑娛樂配套定位，而6-7層則以豐富的餐飲門店為主。

但顯然，這一改造升級(jí)并未奏效。目前整個(gè)悅薈廣場的空鋪仍比較多，何時(shí)能擺脫“商業(yè)百慕大”陰影仍是未知數(shù)。

前任：七寶龍城NEXTMALL

現(xiàn)任：凱德七寶購物廣場
　　

位于上海閔行區(qū)七寶鎮(zhèn)的原七寶龍城NEXTMALL，總建面達(dá)8.5萬平方米，于2004年底開業(yè)投入使用。后被一拆為三：嘉茂購物廣場·七寶、巴黎春天百貨七寶店及順恒廣場。最終，由于業(yè)務(wù)需求，嘉茂購物廣場·七寶更名為現(xiàn)在的凱德七寶購物廣場。

2013年10月10日，上海購物中心中唯一且最大的屋頂農(nóng)莊亮相于凱德七寶購物廣場，占地近700平方米，未來還計(jì)劃開辟二期、三期，總占地面積將達(dá)到2000平方米以上，除了有親子種植體驗(yàn)、有機(jī)蔬菜新鮮直送，在二期三期還將有更多的綠色增值服務(wù)推出。這一創(chuàng)新舉措也為凱德七寶購物廣場吸引了更多客流。

前任：虹橋上海城

現(xiàn)任：虹橋南豐城
　　

位于遵義路的原虹橋上海城的主力店虹橋百盛于2002年底開業(yè)，后因10年租約到期以及與百盛天山路店的近距離競爭等原因，于2012年底停業(yè)。而在其撤離2年后，富達(dá)來信托拿下原虹橋上海城項(xiàng)目進(jìn)行巨資改建成購物中心加辦公樓綜合體，并全部重新招商，于2014年底開業(yè)，也就是現(xiàn)在的虹橋南豐城。

目前，虹橋南豐城內(nèi)已有ZARA、太平洋咖啡、Zoo Coffee等商戶開業(yè)，餐飲業(yè)態(tài)占比達(dá)30％以上。再加之便利交通和政策配套及配備1000個(gè)停車位等綜合因素，虹橋南豐城不僅與區(qū)內(nèi)居民建立緊密關(guān)系，同時(shí)也與常駐白領(lǐng)群體和高端商務(wù)聯(lián)動(dòng)，人氣不斷升溫，月均客流量達(dá)50多萬人次。

前任：梅隴綠地新都會(huì)

現(xiàn)任：麥多生活廣場
　　

由綠地集團(tuán)開發(fā)建造的商業(yè)綜合體“梅隴綠地新都會(huì)”由于前期定位不準(zhǔn)確，加之經(jīng)營機(jī)制的不完善等諸多原因，導(dǎo)致整個(gè)商業(yè)運(yùn)作瀕臨困境，市場形象也遭受重創(chuàng)。直到2013年10月26日華麗轉(zhuǎn)型為麥多生活廣場重新開業(yè)，商場主推以藝術(shù)人文、兒童教育、休閑娛樂以及運(yùn)動(dòng)品牌為核心業(yè)態(tài)的新一代社區(qū)商業(yè)運(yùn)營模式，匯聚了小熒星、樂高、188藝術(shù)中心、繽匯體育、harborhouse、必勝客、星巴克等知名品牌。

不過從目前情況來看，除了大地影院、兒童娛樂業(yè)態(tài)等相對(duì)人氣較高，商場內(nèi)其他業(yè)態(tài)的人氣還是有點(diǎn)不足。

前任：長房廣場

現(xiàn)任：百盛天山店
　　

原天山商廈于1997年開業(yè)，2008年擴(kuò)建后更名為長房國際廣場，2011年長房國際廣場裙樓調(diào)整為百盛虹橋天山店。但這還不是結(jié)束，因?yàn)闀r(shí)隔四年后，上海天山百盛又要“變臉”為——城市奧特萊斯，目前正在進(jìn)行中。

追究其多次調(diào)整的原因，大體可分為兩點(diǎn)。一方面，位居虹橋商圈與中山公園商圈之間，前后沖擊，使得天山路商圈“地位”比較尷尬，要吸引到周邊的客流并非易事。另一方面，軌道交通二號(hào)線成為了一大“硬傷”，雖然地鐵的開通縮短了兩個(gè)關(guān)聯(lián)度并不高的商圈距離，但也使彼此間的競爭加強(qiáng)，客流會(huì)更容易分流到沿線如中山公園或市中心的“梅泰恒”等其他商圈。最終，在以上幾點(diǎn)原因綜合作用下，導(dǎo)致項(xiàng)目銷售差強(qiáng)人意。

前任：虹橋國際商都

現(xiàn)任：匯金百貨虹橋天山店
　　

2007年底，原虹橋國際商都被徐家匯商城股份有限公司收購，改建為匯金百貨虹橋天山店。但此舉并沒有改變該項(xiàng)目的頹勢，目前匯金百貨天山店的銷售業(yè)績相較于徐匯店來說，仍然是差了一大截。

前任：錦江國際購物中心

現(xiàn)任：陽光新業(yè)中心·527
　　

2013年8月21日，陽光新業(yè)與國內(nèi)最大旅游、酒店管理集團(tuán)錦江國際簽約，雙方將攜手共同打造位于上海市核心商圈淮海路的錦江國際購物中心項(xiàng)目（原萬得城）。

直到如今，錦江國際購物中心迎來新業(yè)主：陽光新業(yè)中心。商場將打造成集購物、觀光、聚會(huì)、美食、休憩于一體的時(shí)間消費(fèi)型奢尚購物中心，商場四樓將有一個(gè)大面積的露天花園。60％的店家都以餐飲美食為主，此外還將引進(jìn)一些輕奢和尚未進(jìn)入中國的時(shí)尚品牌。該項(xiàng)目預(yù)計(jì)2015年開業(yè)，未來表現(xiàn)如何還有待觀察。
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此外，還有從原南翔金域廣場改建而來的太茂生活廣場、從長風(fēng)娛樂購物中心（還未開業(yè)即被收購）改建而來的長風(fēng)景畔廣場、經(jīng)無限度廣場更換項(xiàng)目運(yùn)營團(tuán)隊(duì)并更名重開的上海廣場等等案例，均值得大家從中借鑒經(jīng)驗(yàn)。

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