聯商網消息：隨著硬件設施明顯更優的新購物中心項目近年來日益增多，商業競爭日趨激烈，于是存量商場工程優化改造的案例逐年增多。

其中不乏改造成功既叫好又叫座的案例如K11、美羅城、淮海755、百盛優客，堪稱商業改造案例四典范，但也有不少項目由于在改造資金、改造理念、商圈地利等方面存在缺陷故改造后面臨的卻是不溫不火尷尬。

隨著今年多個市中心黃金地段的大牌項目進入改造年，根據商圈、運營商資質及商業資源、改造方案、投入資金、項目體量多重因素考量，南京東路世茂廣場和一百商業中心、五角場萬達廣場、徐家匯港匯恒隆廣場無疑是其中最有看頭的改造案例新四大天王。

五角場萬達廣場和徐家匯港匯恒隆廣場、一百商業中心改造請參閱我們之前文章（《五角場萬達廣場史上最大強度改造 曝“連廊”心機》、《萬達與恒隆最賺錢項目要大改造，竟有諸多驚人一致》），因篇幅所限，故本文聚焦將于2018年9月30日，升級改造后重裝歸來的南京東路世茂廣場。

而從招商啟動發布會上透出的種種信號來看，煥彩升級的上海世茂廣場不僅牢牢秉承世茂商業“初心·未來”的理念，更將通過實際運營，傾力打造一個愉悅的生活提案，讓多樣化的商品和多樣化的人群對接在一起，成為世茂打造具有獨特影響力的商業品牌的全新標桿性產品。

中華商業第一街重塑門戶地標上海世茂廣場升級煥新

近年來，上海已然多商圈化，但追根溯源上海的城市坐標原點依然在南京路西藏路的國際飯店大堂內，商業中心十里洋場南京路（原稱大馬路）更是自開埠以來百年未變的上海灘最繁華的商業中心。

受益于人民廣場的歷史底蘊及三線換乘的樞紐效應，南京東路商業格局由原先蜚聲海外的四大百貨公司（先施、永安、新新、大新）沿東西向展開的線性布局，隨著黃浦區政府重塑步行街兩大地標門戶——世茂廣場和一百商業中心煥彩升級，“中華商業第一街”南京東路商業重心已然轉移至圍繞西藏路南京路為核心新四大商場（蓄勢待發的世茂廣場，即將改造的百聯一百商業中心、新世界城及來福士）構成的環人民廣場L型地王級商圈。

魔都潮流生活樞紐蓄勢待發世茂商業樹標桿新高度

關于設計

其中最大看點便是，世茂集團2004年進軍商業地產首作當時浦西第一高樓——百聯世茂國際廣場，百聯十余年委托經營期滿由世茂收回，將自營打造全集團的商業標桿，未來以何面目重現江湖并獲得突破。

在魔都商業圖報主筆Kaga看來，世茂廣場街鋪一向炙手可熱，但內外空間的區隔是一大問題，原先的NIKE旗艦店，M&M's旗艦店都憑借大面積、精心設計的外立面，足以俘獲商圈大量客群，甚至外廣場的促銷也都人頭攢動；但商場內部，由于內退式的結構，大量的玻璃幕墻，反倒是有點“遮遮掩掩”；同時商場的動線規劃傳統單一，這些問題，都需要通過設計改造來解決或規避。

世茂商投積極響應黃浦區政府升級打造百年世界級商業街—南京東路的計劃，在建筑設計方面不惜代價引入全球知名大師，此次項目改造由全球改造項目最有經驗的設計公司Kokai Studios事務所執行，并由其聯合創始人及首席建筑師Andrea Destefanis親自操刀。這位曾經主筆上海K11改造的設計大師，此次將運用“歌劇院”理念加強這棟昔日浦西第一高樓既有空間的幾何關系，又突破傳統商場與城市空間的距離感和隔閡感。

他將著重改造商場舞臺臺口形象的一組紅色扶梯和平臺，模擬出一條鏈接建筑內部與外部城市廣場的空中紅毯，從城市的不同方向把多樣人群以儀式般的體驗送達建筑二層，并營造一個嶄新的通透公共平臺。

換而言之，上海世茂廣場將從商場定位、入口、處立面、動線、公共空間、建筑美學、硬件、業態組合等全方位多維度的優化改造，諸如外立面增加空間場景獨特的飛天梯及參照工業風劇場設計以增加商場的體驗感等，打造“魔都潮流生活樞紐”。

關于品牌

改造后的上海世茂廣場，品牌替換率預計高達90%，將引入眾多全球品牌旗艦店入駐。例如世茂商投將攜手NIKE打造全球最高規格的NIKE旗艦店，亞洲獨此一家的M&M’s WORLD也會同步進行擴大升級，絲芙蘭將引入全球獨一無二的新概念旗艦店。同時還引進了占據3個層樓、面積達6千平方米的全國首家HELLOKITTY主題樂園，涵蓋吃、喝、玩、樂、購，以吸引更多的年輕女性。煥然一新的上海世茂廣場有望成為全上海全球品牌旗艦店聚集最多的購物中心之一。

除此之外，西西弗全國首家旅行主題書店、Pandora中國首家精品概念店、上海首家ICICLE Space（如今發展得極好的本土女裝品牌icicle，正是在此楊帆起家）等品牌概念店也即將簽約。

據Kaga分析，世茂廣場的沿街商鋪一直是亮點所在，因此審時度勢地維護好街鋪形象不失為一種策略。現有租戶該升級的升級，至于旗艦店的前綴，各不相同，從上海到亞洲到全球都有，不過說實話，如今新開一家商場，哪個不是弄出幾個大面積好位置支持到品牌做旗艦店。這幾家店中，現有的NIKE和M&M's World自然無需贅述，絲芙蘭會提供全球唯一量身定制的店裝形象，可以期待一下，不遠處的南京西路就是品牌旗艦店，看看會有什么不同。而星巴克旗艦店倒是更有趣，畢竟如今發展勢頭非常旺的品牌，在南京東路上還沒有一個“門面擔當”的大店也是說不過去，這家店應該是不論做多大面積都會客滿的局面。

西西弗全國首家旅行書店除了在書店中加入旅行主題噱頭值得關注外，更將為南京東路上添上一抹文化色彩，要知道現在你逛這條商業街，并沒有太多的“休憩、補給”選擇，南京東路不能只有提供消費者逛街購物的職能，給到游客以及本地客人更舒適的空間、多樣的選擇、文化氛圍的熏陶，同樣重要，之后南京東路上其他商場一波調整，同樣會有意識地加入更多新業態，例如近鄰一百商業中心將植入大戲院、梧桐、弄堂、夜上海、都市前沿、冬季花園、探索發現、慢生活八大主題，從而珠聯璧合形成輻射全市乃至全國的協同效應。

發布會最后，世茂商業管理層攜眾多品牌商嘉賓登臺，共同揭示了項目開業日期，并正式啟動上海世茂廣場招商計劃。盡管已在25個城市布局40余個項目，世茂商業仍堅守一份初學者心態，把每一個項目都視作全新的征途。2018年9月30日，上海世茂廣場便將重裝歸來。所謂不忘初心，方得始終。在堅持本心、匠心運營的前提下，相信上海世茂廣場不僅會成為“百年南京路”的起點，也將成為世茂打造具有獨特影響力的商業品牌的起點。

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（來源：聯商網&搜鋪網 文/郭歆曄Kaga）