"走，到恒隆廣場買艾路威去伐！"

"要不要先去梅龍鎮樓上環藝看場電影？"

"等等，我要去新天地看看石庫門。"

"靜安嘉里中心的翠園還要排隊嗎？"

"額。。港匯又有人跳了一剛。。。"

"國金中心、iapm，風水故事歡樂多啊。"

"老吳江路么了，興業太古匯的寫字樓原來長這樣？"

圖/ins:youknowcyc

上世紀末，魔都人民逛街還只是去去市百一店、華聯商廈。而近十多年來，我們有一天發現，竟然還有一種叫作購物中心的神奇地方。

吃飯、看電影、美容、健身、打游戲、溜娃...&買買買，都可以在一個地方完成，地鐵上蓋竟如此便捷，寫字樓的大堂原來也可以挑空的那么漂亮

曾經，開頭提到的商業地產項目無一不是這座城市的洋氣名片&地標象征，并且，他們都有一個共同點 

made by 港資

香港開埠至今170多年，房地產業一直是其經濟發展的重心及民眾較為關注的焦點之一。這一行業在香港經歷過百年興衰。不過說到亞洲商業先鋒，少不了凱德。但2017年，具有跨時代的意義，因此本篇僅討論港資，

讓我們一起看看港資在內地這二十年來的發展到底如何？良心科普貼來嘢。

四大家族？九位大佬！

TVB看不看？商戰大戲必然是離不開幾大家族之間的恩恩怨怨。李嘉誠、郭得勝、李兆基、鄭裕彤，以地產發家并在香港擁有巨大影響力的四位大佬，有媒體戲稱他們為香港四大家族

80年代，李嘉誠、李兆基和鄭裕彤，人稱 “新三劍俠”，聯手在香港資本市場搞了很多大事。

（一張珍貴的老照片）

也有媒體把馬來西亞籍華裔商人郭鶴年家族作為另一pa。根據港資這二十年來在內地發展的規模和影響，另外這五家也不得不提。(各個都是總市值千億級別...)

故事還要從二十年前開始說起，據說當年回歸后，上海政府相關部門組織考察團赴港考察招商引資。

不久我們就發現，上海傳統核心CBD（南京路、淮海路、徐家匯、新客站）最好的位置，都在90年代末給了這些熟悉的面孔。

圖/ins:roofercyril

以淮海路商圈為例，當年的盧灣區，幾乎通吃了上述九家里的一大半。

如今的網紅K11、旅游必到景點新天地、中環廣場、曾經的太平洋百貨、還有連卡佛&今年新開的內地首家VS(維秘)旗艦店...所在物業大樓清一色都是港!資!開!發!

接下去我們一個個深扒，簡明扼要不廢話。 (主要focus上海，信息來自各公司官網公開資料)

『土地儲備內地占比八成以上』

長江實業 (HK:1113)

以誠哥為首的港資天團，多元化業務涵蓋地產、電訊、港口、公用設施、零售業務等。去年年報顯示其總市值是這個數，這還只是這一龐大帝國的地產業務部分哦。

資料顯示，早在1989年，李嘉誠正式進入內地發展業務。北京有個合作開發項目——譽天下(總體量也是嚇死人)。九十年代末進入上海，開發住宅的足跡遍布古北、法租、浦東世紀公園、嘉定、青浦&周浦...

上海最出名的商辦應該是曾經南西三霸之一的——梅龍鎮廣場。

（上海項目一覽表，點擊可查看大圖）

- 住宅部分，還剩點普陀真如&青浦嘉定的存貨，算算拿地時間，真的已經好久好久好久了。。。

- 商辦的話，近幾年地球人都知道也是賣掉不少。未建的僅存一個，就是不知道過幾年會不會也。。

- 然后截止2016年年末，上海地區的存貨還有個80萬方左右(樓面面積)，而內地其他區域還有多少存貨呢？答案又是一個亮瞎眼的數字——超1,000萬方(樓面面積)。

- 已建成自用物業里，內地的卻所剩無幾。上海就兩個，還不是全資持有。(恩，新客站除了麗豐外，原來嘉里這個老樓還有部分是歸誠哥的?)  

(From:長實地產2016年報)

據年報顯示，2016年財年長實地產總營收近700億港元，同比增長19%，全年盈利接近200億港元。去年至今HK賣的很火的維港頌&世宙，一直在被刷屏。

2012年以后，“長和系”在內地就再也沒拿過地，論囤貨能力，誠哥排第二沒人敢認第一。重慶、東莞、武漢...全是上百萬方的存貨。 ??

長實進入內地進行地產開發的一個顯著特點，就是通過分期緩慢開發來變相XX，坐享土地升值。有媒體戲說李嘉誠是花了1/4個世紀來開發一個項目。普陀真如不知道會(suan)不會(suan)躺槍？！反正嘉定項目拿地至今馬上滿十年了... 

如今，這些2012年以前買入的土地，正在源源不斷地升值中。

『地標專供』

新鴻基地產(HK:0016)

四大家族之一的新地，截止上一財年，總營收900多億港元。不同于李嘉誠的深入三線，新地早期在內地的布局，主要還是以北京、上海、廣州這類一線城市核心地段的優質寫字樓&商場為主。

（上海項目一覽表，點擊可查看大圖）

-郭家在上海的深耕大家都有目共睹，全是真金白銀的大幾百億投資啊�？梢哉f，你能想到的魔都地標綜合體，SHKP的占比極高。

-年報顯示上一財年集團總租金收入達210億港元，同比上漲7%。其中，來自內地的貢獻占比14%，且具穩定上升趨勢。內地部分租金收入同比上漲了12%！

-住宅銷售，呵呵，劃重點，只!做!豪!宅!  天塹or凱旋門？就問你喜不喜歡咯？ 

(From: 新鴻基地產2015/2016年年報)

接下來看內地的土地儲備，90年代末進入上海，感覺新地的拓展策略一直是以蓋綜合體地標為主，但近幾年，開始慢慢也加大了住宅投資的比例。商辦燒錢啊，住宅來湊？！

(From: 新鴻基地產2015/2016年年報)

這張圖夠清晰明了吧？截止上年中，內地已建成134萬平方米，在建待建還有642萬平方米。

對比原來已建成的項目(住宅比例才3%...)，新建中的住宅項目比例達62%，目標城市也從原來主攻一線轉變成深入二三線，50%布局非一線城市，like杭州、南京、蘇州&東莞、佛山、中山。

(From: 新鴻基地產2015/2016年年報)

順手再貼張HK當地的土地儲備情況，和內地一樣，發展中共200多萬方，住宅比例接近八成。

其實相比較誠哥天量內地待開發存貨，SHKP專注于一線城市核心區的地標綜合體反而更加體現他們對內地市場的這種深耕態度。

四年前，217億徐家匯地王，畢竟也是有溢價的。

『中環新晉地王』

恒基兆業地產(HK:0012)

四大家族又一重磅大佬，前陣子被刷屏232.8億港元拿下香港中環美利道商用地，無論是單價還是總價均刷新了香港土地價格的新紀錄(雖然這個地王并沒有保持多久。。捂臉)

這個家族當然也是千億資產成員，截止2016年年末，恒基地產之市值達1,500億港元。

大家比較熟知的——“豪門千億兒媳徐子淇又懷上N胎？"李家公子哥夜店尋歡？"...隔三差五就要上個娛樂版頭條。。

來來來，先來看看基叔在上海開發過哪些熟悉的項目吧??

（上海項目一覽表，點擊可查看大圖）

沒有比較就沒有傷害。恒基二十年來，上海的深耕集中在...老閘北。曾經聽香港人講，九十年代他們進入上海市場選址的時候，火車站附近總不會錯，因為那里，總是不乏客流。。（無法反駁）

項目類型以寫字樓為主，商業嘛...就不多評價了。2016年集團總營收255億港元，同比上漲9%。

基叔在香港也有百貨業務，搞了個叫千色Citistore的連鎖店，專賣一些家居類用品，一年也有個好幾億港幣入賬。接下來看土地儲備。 

(From: 恒基兆業地產2016年年報)

好吧，又是1,000w+未建待建的節奏啊(樓面面積)，原來恒基的目標是主攻二線？上海主要是徐匯濱江那一堆。再來看看這些土地的用途。 

(From: 恒基兆業地產2016年年報)

和新鴻基一樣，內地土地儲備中的住宅比例不低。那香港本地呢？一大波住宅項目，除了安吉拉baby買入的頂豪【天匯】外，還有鼎鼎大名的四季酒店，以及，中環地標綜合體IFC，原來恒基也是有40%多股份的。香港持有物業類型比例 

(From: 恒基兆業地產2016年年報)

-恒基兆業去年物業發展收入176億港元，物業租賃凈租金收入近65億港元，小漲3%，其中內地貢獻了26%的業績，71萬方已建成收租面積。

-香港VS內地，商業比例更高。年報顯示，基叔還有約9,000個泊車位，作為另一租金收入來源。

(恒基兆業地產官網——香港住宅物業)

二十年來，雖然恒基在內地開發房地產項目的知名度和前述兩家不能比，但在內地還搞起了燃氣和新能源業務，染指安徽、江蘇、寧夏、內蒙古等等共二十六個省。

去年接連賣了北京和香港的部分非核心商業辦公項目，合計70多億港元，然后就在2017年5月豪擲200多億拿下了中環地王。

另外，近年來恒基比較熱衷合作開發，和好基友旭輝在蘇州、杭州、上海...玩的很開心的樣子。 

『網紅K11藝術商場顏值擔當』

新世界發展(HK:00017)

四大家族感覺都差不多，除了蓋樓就是搞商業、酒店&基建。鄭裕彤博士創立，周大福（控股）成員之一，新世界發展截止至2016年12月31日，資產總值4,204億港元。

翻了下上海的開發項目清單，庫存不多，主要集中在長寧和原盧灣，酒店和商辦為主。

（上海項目一覽表，點擊可查看大圖）

這里不得不提下1993年就拿下的盧灣五里橋地塊，接近100w平方米的開發面積。誰又曾想到，17年后的2010年，上海舉辦了世博會。。。而這塊地就位于浦西世博園隔壁，算不算黃浦江邊的黃金地段？可惜四年前，鄭家把它整體賣了個精光。

"網紅"K11如今也算是內地藝術類商場的標桿了，二期地塊前幾年也完成了動遷，未來要copy一棟差不多樣子的商業+辦公+酒店。效果圖真是NEWYork范了，濃濃曼哈頓味道。

小編always覺得，一期的香港新世界大廈，即便15年過去了，外立面絲毫不過時，簡直是淮海東路上的顏值擔當有沒有？ (也有可能，鄰居們都長太丑了...)

二期效果圖來一張 

(From: 高樓迷論壇)

地塊內的部分石庫門歷史保護建筑——尚賢坊，會被保留修繕。這個二期建完后，也算是新世界留給上海的地標mark了。

-感覺鄭家的重心在酒店和百貨業？于2016年6月30日，集團在香港、內地及東南亞共擁有17間酒店物業，提供超7,700間客房。不過百貨業績跌的有點慘(33%)

內地土地儲備 

(From: 新世界發展2016年年報)

重點已劃，又是個千萬大戶，超過一半比例是住宅。看了下城市列表，也是重心二三線，沈陽、唐山、廊坊、肇慶都有大量土地儲備。

-去年8月新世界中國地產正式撤銷在香港聯交所的上市地位，新世界發展全資私有化新世界中國。以為他們要撤了？呵呵，私有化后鄭氏家族轉手就在深圳前海開始了買買買，算上去年底那筆買賣，半年不到130多個億花好了。

摘錄一段年報里的原話：本集團對于中國內地的經濟前景感到樂觀，對國家的發展充滿信心。作為本集團在中國內地的物業旗艦，新世界中國地產將會加強充滿發展潛力的重點物業項目投資。