聯商網消息：由于地段、定位、客群的不同，業態組合雖然無法復制，但或許可以從各業態的銷售坪效、租金單價比及租售比三大指標來探尋商業項目成功運營的秘密。

海港城，這名稱不算歷史悠久，發展商九龍倉集團于1987年將尖沙咀廣東道的一系列于上1966年代陸續建成的商場、辦公室、酒店進行組合，并統一命名為海港城購物區。

歷經不斷翻新改造擴建及打通，如今的海港城由小到大，綜合體總面積近97萬平方米，包含三間星級酒店、兩座服務式住宅、高級私人會所、十座寫字樓及郵輪碼頭，如今海港城購物中心由港威商場、海洋中心、海運大廈、馬哥孛羅香港酒店商場及星光城5個商場組合而成，從30年前銷售額不敵中環銅鑼灣，到如今無論總銷售額、坪效還是租金收入各方面來看都是亞洲購物中心第一并名列全球前茅。

項目優勢：總商業面積穩居香港最大（超過19萬平方米且持續擴建），單層商業面積巨大（主要區域最高樓層僅4樓，單層平均面積近4萬平方米，在香港僅次于圓方），管理團隊經營能力強，集團品牌資源廣，針對海外游客特供各類優惠，服務措施軟件體貼到位，率先推出新科技互動禮賓服務站，全年不斷的各類營銷活動更是頻頻獲得各類大獎。

海港城年客流量超過8千萬人次，世界范圍內僅全球最大購物中心46.5萬平方米（扣除停車場與輔助設施）的迪拜購物中心可與海港城匹敵。

2016年，海港城年營業額占香港總零售額6.5%，在高端和奢侈品商品銷售額方面更是占了香港總份額的近三分之一。

項目劣勢：由于建成年限長，雖不斷改造翻新，但層高低，自然采光難以改善，分區多動線冗長復雜，物業硬件不占優勢。區位雖連通郵輪碼頭但不直通地鐵。而作為全世界盈利能力最強的地鐵線路所在城市，細數香港具有代表性的購物中心，基本都做到了地鐵上蓋。

TIPS:香港九龍尖沙咀類似于上海浦東陸家嘴，在商業及繁華度上曾遠不及對岸的老市區香港島中環和上海浦西南京路。故如同浦西南京路淮海路四川路曾遠甩浦東陸家嘴，香港中環金鐘銅鑼灣三大老牌高大上商圈最初并不把對岸的尖沙咀及海港城放在眼里。

此外，尖沙咀商圈周邊內戰不斷，海港城崛起過程中前有奢侈品大戶半島酒店精品廊當道，后有長實、港鐵、新世界三大巨頭分別持各自的代表作heritage1881 、圓方和K11先后加入戰局，大眾品牌方面SOGO、I SQUARE、THE ONE等項目也不斷入市。新港中心太陽廣場等老牌商場同樣不斷升級。

但這些都沒有影響海港城業績一路猛升，海港城商場業態優化組合及品牌調整升級不間斷進行，30年間，海港城商場營業額幾乎飆升了20倍！躍升全港乃至全球業績最高購物中心。

2016年商場營業額雖下滑至232億元人民幣，但仍然是大陸業績最高百貨商城北京SKP的2.4倍，幾乎相當于大陸業績最高4大購物中心南京德基廣場、上海IFC、深圳萬象城、北京國貿的總和。就中國連鎖經營協會發布的2016年47家最大連鎖百貨集團銷售額排行榜來看，僅王府井和天虹兩大集團憑借52家門店276億和67家門店248億輕微超過海港城。

依據九龍倉2016年年報披露的相關數據，計算出該項目業態組合各部分面積占比及租金貢獻。對于這一龐大商業體，歷經三十年的發展，時裝、皮具及珠寶首飾類業態共計接近一半的面積占比，貢獻了總銷售額的七成，租金占比高達八成。

Tips：海港城綜合體2016年整體收入（包含酒店）增加4%至102.4億港幣，營業盈利增加4%至81.82億港幣。

海港城商場收入增長4%至62.07億港幣。由于葉壹堂書店撤出，出租率降至 97%，租戶銷售額下跌9.9%至277億港幣。

海港城業態組合中，租金日單價含保底租金及分成租金依次為：珠寶鐘表美容配飾一枝獨秀超過245港元，皮革用品則力壓時裝，分別超過157和131港元，租金單價前三甲業態主要集中在優質黃金鋪位。電子影音設備令人意外雖集中在3樓卻高居殿軍達109港元，運動服裝集中在2樓3樓平均租金67.5港元、兒童時裝玩具58.3港元(大多位于地下)、其他（家居、生活、服務，大多位于高區）40.1港元，百貨公司糖果糕點（每層均有分布）和餐飲娛樂（大多位于高區及地下）的租金單價墊底25.98港元和21.98港元。

此外，海港城在世界商業中心辦公樓塔樓5至10樓等辦公區首創醫美綜合體(該模式已被杭州大廈等大陸同行借鑒)，設立了VITA悅活醫學美容中心擁有的50余家美容護理商戶、醫療機構及健身中心，其營業額及商業面積并未計入海港城商場中。

備注：不同業態租金單價、坪效、租售比高低不僅與該業態在項目中所處樓層及區位有關，更與項目整體定位密切相關，故不同項目業態的租金單價排序不盡相同，例如適合餐飲而不適合零售的上海打浦橋商圈日月光廣場的餐飲租金單價就遠超其零售租金單價。

海港城各業態每平方米年銷售坪效依次為，三甲：電子影音設備46.87萬港元（相當于每天每平方米銷售1284港元），珠寶美容配飾42.66萬港元，皮革用品29.16萬港元，墊底的則為餐飲娛樂4.55萬港元和其他業態2.69萬港元。

單看銷售坪效，雖然電子影音類租金單價排名只列第四，但坪效卻躍至首位。擁有豐澤(Fortress)、百老匯(Broadway)及中原電器(Chung Yuen Electrical)、Standard四家電子影音類次主力店及Vertu、SONY、三星、萊卡、BOSE、狄龍影音等7家電子類專賣店，可見這類目的性消費業態在海港城頗受歡迎，面積雖然不大，2016年卻貢獻了5%的銷售額。

TIPS:從海港城家電業態超高坪效，就不難理解大陸購物中心內Brookstone、奇客巴士、城市引擎等摩登的科技數碼集合店為何迅速增加。此外，上海IFC和北京太古里蘋果旗艦店以及上海大悅城小米體驗店的高坪效可據此腦補。而大陸的傳統家電賣場及電腦3C廣場是否會效仿香港同行，大幅縮小店鋪面積提高坪效，研究出更適合進駐購物中心的新型店鋪模式尚待觀察。

就租售比來看，時裝業態高達34%，顯示由于不斷加租且游客消費減少導致相當比例時裝店在海港城的盈利進入困難期，其他業態大致平穩。其他業態方面，可能包含了中庭及廣場各類ROAD秀活動，導致其他業態的租售比超過50%。

短短12年間，海港城總零售額由2003年的47億港元迅速攀升至2014年歷史頂峰350億港元，創造出增長7.4倍的驕人業績，這背后離不開每年業態組合及品牌組合的不間斷調整。

由于大陸赴港游客減少，導致2015年海港城銷售額10年來首跌，奢侈品更成為重災區。伴隨15年16年兩年銷售下降，海港城啟動了新的調整，針對本城市民加強了運動服裝、餐飲娛樂，降低了海外游客為主要市場的電子影音設備、奢侈品、兒童時裝。

例如LV縮小海港城店面積，縮小海港城港威商場3樓770平方米店鋪和2樓222平方米店鋪，騰出來的位置已落實由皮具品牌MCM進駐。

兒童及運動類業態的租金逐年上漲也和近些年來零售習慣的變化息息相關，相比之下皮革用品的租金卻呈現出遞減態勢。

百貨店由于租期較長，越來越不被大陸購物中心待見，海港城百貨店的租金占比也在逐年下降，但作為一家超大體量購物中心，百貨店在吸引客流方面仍有不可或缺的作用，故海港城保留了四家百貨店且營業額超過36億港元，兩家高端時尚百貨：母公司九龍倉自營的連卡佛百貨與LCX百貨，雖然面積不足3萬平方米但年營業額近30億港元，以及兩家小型特色百貨：英國瑪莎百貨與日本無印良品。

此外，海港城旗下還保留了九龍倉旗下citysuper超生活精品超市、海運戲院、誠品生活、豐澤電器、日本SHIBUYA109等眾多主力店及次主力店，并未全盤去主力店化。

TIPS:百貨的租金雖低，但在零售的招商及運營能力方面仍遠勝于大陸9成商業地產商，且優質百貨商場的坪效仍然相對較高，故大陸業績坪效最高的商場是北京SKP，故九龍倉旗下上海時代廣場和成都IFS都引入了連卡佛百貨，上海陸家嘴中心則或將與老佛爺百貨聯姻。

從2007年至2016年這十年來看，時裝面積占比提升速度最快高達4.9%，珠寶美容配飾占比提升了1.9%，百貨公司糖果糕餅提高了1.5%。

面積占比顯著下降的則分別是其他業態（家居、生活、服務）大幅跳水3.6%（與醫美服務業態遷移至辦公樓區域悅活中心有關聯），兒童時裝玩具和電子影音設備分別一路下滑1.4%和0.9%。

TIPS：如果說其他業態和兒童時裝玩具的租金單價及銷售坪效相對較低，降低其面積不難理解，租金單價及銷售坪效居高不下的電子影音設備面積也不斷被消減則與海港城強化高端時尚路線有關。

餐飲娛樂的租金單價雖然在海港城中最低，但其銷售坪效明顯高于其他業態，加之餐飲娛樂對于消費者有較強吸引力，故其面積占比自2012年下降至谷底后一路上揚，迄今已幾乎恢復至十年前占比。

運動服裝業態與餐飲娛樂業態類似，香港本地市民消費比重較高，故隨著游客消費減少，海港城自然加強了對本港市民的爭奪，故運動服裝業態面積占比和餐飲娛樂一樣走出U型反轉形態。

海港城購物中心歷年營業指標變動圖

今年上半年海港城商場收入增長5%至港幣32.58億元，出租率為96%，歷經2年下跌后營業額止跌回升，租戶銷售額增長2.8%。Abercrombie & Fitch 將卷土重來，在海港城開設一家全新概念店，預計今年下半年開業。

雖然海港城商場年收入自2014年達到頂峰后，年收入連續2年下滑，2016年比2014年少了整整73億（幾乎相當于深圳萬象城年營業額），但商場收入及企業盈利卻穩步上漲，導致商場總租售比一路上揚，商戶盈利空間被壓縮。

海港城平均租售比雖然自原先穩定的15%一路上揚至2016年的22%，對比大陸高端購物中心去年租售比基本在15%至27%區間之間，海港城租售比處于正常偏高范圍內，隨著租戶銷售額持續回升，租售比有望回復至更健康的區段。

從海港城商場去年估值960億元港元來看，商場平均每平方米價值高達50.4萬港元。

備注：各業態租金系數由租金占比/面積占比得出

珠寶手筆，美容，配飾業態穩居第一，皮革雖高居第二但數值頗有反復，與皮革用品鋪位的變動有關，時裝則是常年季軍。兒童時裝、其他、百貨、餐飲娛樂四大業態則墊底。

備注：各業態銷售坪效系數由銷售額占比/面積占比得出

就銷售額坪效來看，電子影音設備、珠寶手筆美容配飾、皮革用品高居前三，令人意外的是時裝則低于商場平均值1（時裝專賣店旗艦店追求體驗效果，降低了坪效），與租金一樣，兒童時裝、百貨、餐飲娛樂、其他四大業態則墊底。

海港城各業態租金面積銷售額百分比對比

作為赴港旅游的購物目的地之一，海港城以其品牌數量優勢及龐大規模多年來雄霸尖沙咀乃至整個香港零售市場。通過以上數據及圖表我們可以看到，一座如此大體量的地標商業項目，其細分業態組合每年都在進行微調，根據租戶實際租約情況的調整作出相應的變動。同時，還與商場為順應零售市場的不斷變化而進行的整體調整也密切相關。

結合調整后的營業額變化，透過數據看本質，或許能夠給商場運營帶來一些思路和啟發。

（來源：聯商網&搜鋪網、二分之一公眾號聯合出品 作者：郭歆曄/林小蕾）