聯(lián)商網(wǎng)消息：繼連載系列第一篇——北美篇“看上海購(gòu)物中心背后的北美基因”，繼續(xù)送上系列之第二篇——那些年，來(lái)自島國(guó)&思密達(dá)的商業(yè)地產(chǎn)商，都在上海做過(guò)哪些項(xiàng)目？

日本

森大廈株式會(huì)社MORI BUILDING

有著“綜合體開(kāi)發(fā)企業(yè)標(biāo)桿”之稱的日本三大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)之一，成立于上世紀(jì)50年代，在島國(guó)開(kāi)發(fā)的著名項(xiàng)目一大堆，其中最被國(guó)人熟知的恐怕就是位于東京港區(qū)的六本木新城(Roppongi Hills)，據(jù)說(shuō)這項(xiàng)目規(guī)劃了17年才建成。

▼東京六本木新城（Roppongi Hills）

很有意思的是，RoppongiHills據(jù)說(shuō)是迄今日本國(guó)內(nèi)最大規(guī)模的城市改建項(xiàng)目，你可以理解成就是我們現(xiàn)在所說(shuō)的"城市更新"項(xiàng)目。官網(wǎng)對(duì)于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)歷史的解讀里提到“大約400個(gè)產(chǎn)權(quán)所有者參與了該項(xiàng)目，約占最初產(chǎn)權(quán)所有者數(shù)量的80%。是迄今產(chǎn)權(quán)所有者參與人數(shù)最多的此類項(xiàng)目。"

▼衛(wèi)星圖——開(kāi)發(fā)前VS開(kāi)發(fā)后

翻了下項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)方清單，也是各種大牌，C&P、KPF、隈研吾...又看了下MORI開(kāi)發(fā)的其他一些項(xiàng)目，他們特別善于打!造!綜!合!體!，提供能夠產(chǎn)生幸福感的城市商業(yè)設(shè)施空間。

結(jié)合東京城市現(xiàn)狀，提出了一個(gè)垂直花園城市（Vertical Garden City）的概念！并在之后開(kāi)發(fā)的幾個(gè)項(xiàng)目里屢試不爽。

▼垂直花園城市(Vertical Garden City)概念圖

這一概念通俗點(diǎn)講，就是拔高建筑物的使用空間。通過(guò)集約化和高層化，靈活利用地上地下范圍，盡量在地面上創(chuàng)建出豐富的開(kāi)放空間，打造“居住、工作、游玩、休閑、學(xué)習(xí)、創(chuàng)造”等多功能的復(fù)合型城區(qū)。樓主一直覺(jué)得，要借鑒成功的項(xiàng)目，論東南亞地鐵上蓋綜合體哪家強(qiáng)？HK和島國(guó)的案例實(shí)在是多的數(shù)不過(guò)來(lái)。

▼森大廈MORI開(kāi)發(fā)的部分項(xiàng)目

感興趣的朋友可以去MORI官網(wǎng)看看。作為地震國(guó)，RoppongiHills建到了270米高，樓上擁有全東京最高的美術(shù)館和瞭望臺(tái)，定期舉行各類優(yōu)質(zhì)展覽，還可以360度環(huán)視東京全景。去年在樓頂藝術(shù)中心辦的MARVEL展。

這個(gè)日本國(guó)內(nèi)最大規(guī)模的城市改建項(xiàng)目，為東京打造了一個(gè)新的“文化都心”。

對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)從業(yè)人員，一年刷個(gè)至少2次東京不是剛需嘛？去年去看了GINZA SIX，也是有MORI參與改建，其實(shí)是對(duì)國(guó)內(nèi)老百貨的改造提出了點(diǎn)期許和憧憬。

▼上海陸家嘴恒生銀行大廈項(xiàng)目

早在1998年，MORI Building就給彼時(shí)的陸家嘴金融城帶來(lái)了一棟至今外立面感覺(jué)依然頗為洋氣的46層高寫(xiě)字樓——恒生銀行大廈。妥妥的資本主義國(guó)度ArtDeco建筑風(fēng)格，在一大堆土掉渣的玻璃幕墻banker集結(jié)區(qū)大樓堆里顯得尤為特別。

熟悉上海辦公樓市場(chǎng)的朋友一定還記得，其實(shí)原來(lái)這棟樓最早叫匯豐銀行大廈，因?yàn)榇髽墙ǔ珊鬀](méi)多久，香港匯豐就向業(yè)主買下了三層，據(jù)說(shuō)當(dāng)時(shí)成交價(jià)3,300萬(wàn)美元？命名權(quán)和標(biāo)識(shí)權(quán)，并成為彼時(shí)香港上海匯豐銀行在中國(guó)大陸的總辦事處，租戶里以日本的金融機(jī)構(gòu)、商社居多。直到2010年，恒生銀行花了5.1個(gè)億，接了盤，改為了恒生中國(guó)總部。HSBC也同步搬去了IFC。按照單層1,500平算，當(dāng)年這個(gè)單價(jià)也不便宜啊，側(cè)面也證明了這樓的品質(zhì)。

▼上海SWFC環(huán)球金融中心

第二個(gè)綜合體項(xiàng)目，則是屹立于國(guó)際金融中心陸家嘴，作為魔都乃至中國(guó)地標(biāo)之一的——上海環(huán)球金融中心SWFC。土地合同其實(shí)是1994年就簽了的，看了開(kāi)發(fā)歷史，1997年開(kāi)始打樁，不巧遇上了亞洲金融風(fēng)暴，結(jié)果停了六年后正式開(kāi)工，直至2008年正式竣工。關(guān)于這個(gè)設(shè)計(jì)方案的坊間傳聞也是一大堆。

樓主有幸參與了當(dāng)年對(duì)媒體預(yù)開(kāi)業(yè)的那次活動(dòng)，492米的高度在10年前的Supertall排行榜里能拿下第二。

空無(wú)一人的懸空觀光長(zhǎng)廊、世界最高的Park Hyatt、據(jù)說(shuō)得房率70%的超5A甲級(jí)寫(xiě)字樓、日系餐廳及小型配套零售商業(yè)，全都組合在一棟樓里，正是完美契合MORI Building的“垂直城市”開(kāi)發(fā)理念啊。

其實(shí)待這棟樓竣工后，小日本就開(kāi)始陸陸續(xù)續(xù)賣貨了，那個(gè)幾年的確是有點(diǎn)難熬，迄今至少已經(jīng)整售了9層，集中在2011年，整層拿下平均單價(jià)在8w出頭，買家有湯臣、寶鋼、天平車險(xiǎn)、國(guó)華人壽、法國(guó)Bread n Butter等...其實(shí)仔細(xì)想想，花個(gè)小幾億買下世界地標(biāo)作為自己的固定資產(chǎn)，真挺不錯(cuò)。SWFC現(xiàn)在租金報(bào)價(jià)也20塊+了吧？

不過(guò)也別多想，并不是想買就能買。據(jù)當(dāng)年的主流媒體報(bào)道——”森大廈方面要求購(gòu)買方7年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓及轉(zhuǎn)售物業(yè)，必須滿足自用以及符合環(huán)球金融中心定位等條件”。

最后，上海第三個(gè)項(xiàng)目依然聚集在金融區(qū)——北外灘提籃橋上實(shí)中心。記憶拉回2015年11月，上海實(shí)業(yè)、日本森大廈以總價(jià)32.6億元聯(lián)合競(jìng)得虹口區(qū)提籃橋街道商辦地塊，成交樓板價(jià)2.57萬(wàn)元/平方米，彼時(shí)這筆成交也刷新了北外灘的總價(jià)地王紀(jì)錄。位置就在星外灘雙子塔西側(cè)，浦西戶外LED顏值擔(dān)當(dāng)金光白玉蘭廣場(chǎng)東側(cè)。

▼上實(shí)中心效果圖——來(lái)源:上海虹口政府官網(wǎng)

項(xiàng)目占地面積約為2.3萬(wàn)平方米，總建筑面積約26萬(wàn)平方米，其中將建成9.6萬(wàn)平方米的辦公，4.1萬(wàn)平方米的商業(yè)，以及可容納2,000人的音樂(lè)劇院。該地塊內(nèi)有一處保護(hù)建筑——聶耳故居。

▼上實(shí)官網(wǎng)新聞報(bào)道

地拿了，領(lǐng)導(dǎo)也見(jiàn)了，當(dāng)時(shí)的媒體報(bào)道都用“森大廈時(shí)隔多年后再度重返上海...”“森大廈的回歸” ...然而，雖然聯(lián)合上實(shí)拿下北外灘地王，MORI卻面臨著嚴(yán)苛的條件約束。按照地塊的預(yù)合同要求，北外灘地王的商業(yè)物業(yè)自持不少于15年。這也意味著，MORI未來(lái)即便再度出現(xiàn)資金困難，也不能輕易將項(xiàng)目散售。

▼北外灘遙望陸家嘴的view

有沒(méi)有發(fā)現(xiàn)，這家日本老牌企業(yè)在國(guó)內(nèi)的開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略上還是比較追求精品的，深8后發(fā)現(xiàn)，原來(lái)在操盤這幾個(gè)項(xiàng)目的前社長(zhǎng)森稔老先生的開(kāi)發(fā)理念就是——“將童話寫(xiě)進(jìn)摩天大樓，讓都市變成垂直庭院”。

▼森大廈株式會(huì)社前社長(zhǎng)森稔

島國(guó)的開(kāi)發(fā)企業(yè)在設(shè)計(jì)理念及細(xì)節(jié)化處理上，不得不服。摘錄一段官網(wǎng)上的原文

前董事長(zhǎng)森（當(dāng)時(shí)為專務(wù)，現(xiàn)已故，日本最富有的森氏家族成員）第一次訪問(wèn)中國(guó)是1992年。他感覺(jué)比起北京，上海更加充滿活力，整個(gè)城市生機(jī)勃勃。“在空白地上發(fā)展經(jīng)濟(jì)，到處充滿活力和激情。”

八佰伴YAOHAN

說(shuō)到這個(gè)項(xiàng)目，浦東的居民寶寶們一定會(huì)很有感觸吧？22年前開(kāi)業(yè)，為彼時(shí)還剛剛處于大浦東改革開(kāi)放初期的浦東人民開(kāi)啟了一個(gè)嶄新的商業(yè)消費(fèi)市場(chǎng)新面貌。原來(lái)，以前購(gòu)物都要坐個(gè)越江隧道（三線、五線、六線...）去南京路買買買，如今，家門口竟然也有那么大的綜合百貨公司，要知道，當(dāng)時(shí)10w方以上的商場(chǎng)足以在浦東乃至整個(gè)上海的商業(yè)規(guī)模里排進(jìn)前三了吧。

▼第一八佰伴全景

幾十年前，國(guó)內(nèi)招商引資一般規(guī)定都必須是合資企業(yè)，上海第一八佰伴是國(guó)內(nèi)第一家經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的中外合資商業(yè)零售企業(yè)。靠老司機(jī)帶路啊，我們可以發(fā)現(xiàn)，隨著那么多年的調(diào)整，800半也在從傳統(tǒng)百貨向購(gòu)物中心轉(zhuǎn)型，但僅僅也就是從業(yè)態(tài)&品牌調(diào)整出發(fā)。放眼上海，一樓的化妝品品牌集中度，除了淮海百盛外，真的是沒(méi)有比這兒更齊全的了吧？

▼1F平面圖

時(shí)至今日，八佰伴每年的跨年?duì)I銷活動(dòng)都是城內(nèi)熱點(diǎn)，搶金條抽iphone、滿額立減湊單、提前一天下訂、蜂擁而至的黃牛大叔...早已成為一種現(xiàn)象級(jí)常態(tài)，年銷售額大幾十個(gè)億也基本坐穩(wěn)魔都單體百貨營(yíng)收排名前三。

▼第一八佰伴內(nèi)部

講到八佰伴，其實(shí)這是日本一家已結(jié)業(yè)的大型連鎖零售商。由于擴(kuò)張?zhí)欤由?997年亞洲金融風(fēng)暴以及日本泡沫經(jīng)濟(jì)爆破等因素影響，同年申請(qǐng)破產(chǎn)。另外，在無(wú)錫、鎮(zhèn)江、馬鞍山、南京等城市，還存在著由以“八佰伴”為名的百貨商場(chǎng)，其中除了無(wú)錫項(xiàng)目外的其它分店，都是由江蘇華地集團(tuán)收購(gòu)無(wú)錫八佰伴后以“八佰伴”為品牌獨(dú)立投資興建的，與原日商“八佰伴”沒(méi)啥關(guān)系。

▼2016年第一八佰伴啟動(dòng)改造升級(jí)

不知道老一輩的朋友是否還記得當(dāng)年的開(kāi)業(yè)盛況，通宵就開(kāi)始排隊(duì)了誒，并在開(kāi)業(yè)當(dāng)日創(chuàng)下一天光臨同一店鋪107萬(wàn)人次的吉尼斯世界紀(jì)錄。依稀記得，在開(kāi)業(yè)后的好多天，都在人滿為患的狀況下上了N天頭條...

插一句，很早前其實(shí)八佰伴在上海還有個(gè)閔行IＭＭ項(xiàng)目，后被百聯(lián)收編后就是現(xiàn)在的百聯(lián)南方商城。浦東八佰伴隔壁的陸家嘴L+Mall也即將揭開(kāi)面紗，浦東南路商圈今年可以小期待一下。

大丸百貨

一般去日本的時(shí)候一定少不了去百貨公司逛逛。作為日本第四大百貨集團(tuán)，在日本擁有大丸和松坂屋兩大百年百貨公司品牌的日本J.Front集團(tuán)，正式以這樣的方式進(jìn)入中國(guó)，開(kāi)設(shè)其近十年來(lái)的首家海外店鋪——上海新世紀(jì)大丸百貨。（大丸在日本幾乎是家喻戶曉的百貨公司品牌，此項(xiàng)目作為輸出管理品牌合作方...）

▼新世界大丸百貨外立面

坐擁上海最核心的黃金商圈，這項(xiàng)目曾在開(kāi)業(yè)的時(shí)候打出了“上海顏值最高商場(chǎng)”的稱號(hào)，事實(shí)是，不論是復(fù)古而又逼格滿滿的外立面，還是精致的細(xì)節(jié)和那華麗麗的大中庭，的確完美符合日本零售企業(yè)打造產(chǎn)品的初衷，美而不失霸氣。

▼新世界大丸百貨電梯按鈕

項(xiàng)目所在的南京東路163號(hào)地塊背后，也是有那么一點(diǎn)點(diǎn)“心酸史”，故事發(fā)生在11年前的2007年，黃浦區(qū)163街坊地塊以公開(kāi)掛牌的方式出讓，規(guī)劃用途為商辦，土地面積13709平方米，容積率4.8，起拍價(jià)25億元。彼時(shí)的上海土地市場(chǎng)還是外資狂歡的舞臺(tái)，在很多業(yè)界人士看來(lái)，這塊風(fēng)水寶地似乎已成為港商、外資的囊中之物。

▼黃浦163街坊地塊位置圖

由于地塊絕佳的稀缺位置，吸引了一眾大佬悉數(shù)參與——鐵獅門、九龍倉(cāng)、新鴻基、太古、信和集團(tuán)、香港建設(shè)、中信泰富、新加坡政府投資公司GIC紛紛來(lái)報(bào)道。然而，就在萬(wàn)眾期待中，竟然...殺出了一批黑馬。

來(lái)自南京的蘇寧環(huán)球頂住100多輪競(jìng)價(jià)，最終以44.04億元拿下該地塊，樓板價(jià)接近6.7萬(wàn)元/平方米，創(chuàng)下上海土地拍賣史上新高。

“按市場(chǎng)原先普遍預(yù)期，這地塊的價(jià)位也就30億元左右。”上述市場(chǎng)資深人士透露，蘇寧房產(chǎn)公司之所以一路追價(jià)至44.04億元，“當(dāng)時(shí)蘇寧集團(tuán)主要是想，蘇寧環(huán)球和蘇寧電器（002024）兩家兄弟公司總市值加起來(lái)就有1000多億，在163地塊這個(gè)上海'皇冠上的明珠'建一個(gè)標(biāo)志性建筑是符合該集團(tuán)整體戰(zhàn)略發(fā)展和整體形象提升需要的，地價(jià)44億元是值得的，長(zhǎng)遠(yuǎn)看163地塊升值的空間還是非常大的。”

▼新世界大丸百貨1F平面圖

沒(méi)記錯(cuò)的話，2007年是這一波的高位，第二年就進(jìn)入了可怕的金融危機(jī)，然后...房地產(chǎn)市場(chǎng)直到2009年才迎來(lái)了一波反彈。然而，就在2008年，蘇寧退地了...

▼新世界大丸百貨中庭 by kaga

黃浦區(qū)商委原來(lái)的計(jì)(suan)劃(pan)打的多好，沒(méi)想到min企還是不夠給力，2010年，項(xiàng)目就由zf自己來(lái)搞了，該商場(chǎng)歸屬的上海新南東項(xiàng)目管理有限公司，背后是上海新世界和黃浦區(qū)國(guó)有資產(chǎn)總公司，正宗姓dang，拉來(lái)了大丸作為合作方，經(jīng)歷了五年的建造和籌開(kāi)，于2015年正式營(yíng)業(yè)，地上加地下總共12萬(wàn)方。雖然試營(yíng)業(yè)至今快滿三年了，業(yè)績(jī)表現(xiàn)并不理想，but其身后的資金實(shí)力將為打造頂級(jí)百貨項(xiàng)目提供了強(qiáng)大支撐...

▼新世界大丸百貨中庭

其實(shí)這項(xiàng)目位置不差，客流也不缺，就是怎么定位，亮點(diǎn)在哪，和周邊項(xiàng)目怎么打配合...這是個(gè)值得深入研究的課題。

高島屋

又是一位日本百貨界的大佬，具有180年歷史的高島屋是日本最大的連鎖百貨公司之一，在日本國(guó)內(nèi)擁有20余家連鎖店。各位在島國(guó)逛高島屋多不多？貌似樓主還是去小田急和大丸松板屋比較多。你們呢？貌似中部城市門店更多點(diǎn)。

▼高島屋百貨門店一覽

上海高島屋位于涉外社區(qū)大古北，古北國(guó)際財(cái)富中心二期，據(jù)悉，業(yè)主方古北集團(tuán)談下這個(gè)合作方前前后后差不多花了整整五年。日本人相對(duì)更多的長(zhǎng)寧區(qū)的確是不少目標(biāo)消費(fèi)人群基礎(chǔ)，這也的確是一家純外資的招商引入，由日本株式會(huì)社高島屋，新加坡高島屋，東神開(kāi)發(fā)株式會(huì)社共同出資成立，也是高島屋集團(tuán)在中國(guó)大陸開(kāi)設(shè)的第一家店，于2012年正式對(duì)外營(yíng)業(yè)，6w方左右。

▼上海高島屋百貨

古北的商業(yè)氛圍感覺(jué)就被延安路高架天然阻隔了，南邊那么多社區(qū)就缺一個(gè)集中的商業(yè)體，原來(lái)李嘉誠(chéng)那個(gè)超市后來(lái)也死了...樓主最近好久沒(méi)去了，現(xiàn)在生意還好嗎？其實(shí)本人對(duì)高島屋最大的印象停留在...母嬰室，大丸那個(gè)也是，都是可以立標(biāo)桿的。

丸紅

好世皇馬苑、好世鹿鳴苑，都知道吧？是位于上海的兩個(gè)老住宅樓盤，有沒(méi)有覺(jué)得這個(gè)開(kāi)發(fā)商的名字起的有點(diǎn)奇奇怪怪？其實(shí)背后也是來(lái)自日本的大佬，他的投資方叫丸紅，是日本具有代表性的大型綜合商社。93年就殺入上海了。在嘉定馬陸開(kāi)發(fā)了一個(gè)綜合體項(xiàng)目，住宅賣光了，商業(yè)部分去年賣給了新加坡吉寶(Keppel Land)。

▼上海好世廣場(chǎng)效果圖

其實(shí)這個(gè)項(xiàng)目是十足的地鐵上蓋。另外丸紅還在浦東八佰伴對(duì)面投資開(kāi)設(shè)過(guò)和之百貨，3萬(wàn)多平左右，但沒(méi)開(kāi)幾年就關(guān)了。丸紅感覺(jué)在內(nèi)地的商業(yè)發(fā)展真心是有點(diǎn)“死結(jié)”。

三井不動(dòng)產(chǎn)

好世廣場(chǎng)的合作方之一——三井不動(dòng)產(chǎn)，于2009年進(jìn)入上海，上海最近在建的是位于金橋的LaLaport上海金橋(暫名)，也是他們?cè)诤Ｍ獾氖讉�(gè)“啦啦寶都”。位于9號(hào)線金橋出口加工區(qū)，14w方，計(jì)劃去年開(kāi)業(yè)的，現(xiàn)在開(kāi)了嗎？

▼效果圖

寧波還有個(gè)奧萊項(xiàng)目，寧波杉井奧特萊斯廣場(chǎng)，2011年就開(kāi)業(yè)了。

永旺AEON

常去北方&南方的部分城市應(yīng)該都會(huì)有所耳聞，永旺在除了上海以外的好多內(nèi)地城市都經(jīng)營(yíng)著還算不錯(cuò)的商業(yè)項(xiàng)目，他們打造的永旺夢(mèng)樂(lè)城購(gòu)物中心已陸續(xù)在京津冀地區(qū)、江蘇省、浙江省、湖北省、廣東省等地落成，獲得巨大成功。其已圍繞上海在昆山、常熟、蘇州、南通、杭州廣泛布局，并以其以人為本的設(shè)施服務(wù)及接地氣的符合實(shí)際需求的品牌組合而獲得成功，預(yù)計(jì)將來(lái)或有望重返上海。

▼武漢永旺夢(mèng)樂(lè)城

永旺以前叫JUSCO，2001年后改名為永旺夢(mèng)樂(lè)城，這個(gè)商場(chǎng)最大的特色就是三個(gè)字——“接地氣”，樓主挺喜歡這家的，可為啥就進(jìn)不來(lái)上海呢？

韓國(guó)有三家，SK集團(tuán)在前灘搞了地標(biāo)。

▼前灘SK總部大廈

依戀，進(jìn)入上海采取了和百盛合作的模式，長(zhǎng)寧百盛優(yōu)客廣場(chǎng)。

（來(lái)源：聯(lián)商網(wǎng)&二分之一說(shuō) 聯(lián)合出品 文/林小蕾 聯(lián)商網(wǎng)郭歆曄對(duì)本文有所貢獻(xiàn)）