資深商業操盤手：杭州商業需要變革、汰換和外部支撐
聯商網消息：5月28日，備受關注的杭州百井坊商業地塊終于出讓。地塊價值的稀缺性同時吸引了包括恒隆、九龍倉、華潤、新鴻基、銀泰、城投（阿里）等在內的開發商激烈爭奪，出讓過程堪稱驚心動魄，經過336輪競拍，最終恒隆地產以107億擊敗各路對手，將寶地收入囊中。
恒隆地產是優質港資發展商代表，旗下恒隆廣場被視為高端購物中心代名詞，它的到來注定將為杭州商業抹上不一樣的色彩。今后會不會改寫武林商圈格局？又會在杭州掀起怎樣的商業風潮？值得每一位在杭商業地產人士的思考。
對此，《聯商網》特別策劃“杭州城市商業冷思考”系列報道，對話一批杭城優質商業掌舵人，請他們一一發表真知灼見。
恒隆入局，杭州商業人對此持什么態度？新生血液的到來會給其所在的武林廣場商圈以及湖濱等杭州其他商圈帶來何種沖擊力？又將給杭州整個城市商業的發展帶來哪些變化？
杭州某資深商業操盤手在接受《聯商網》采訪時表示，首先，百井坊地塊被恒隆拿去其實是挺意外的。個人認為，這個地塊被華潤、新鴻基或者九龍倉拿去對杭州來說是最好的。華潤在杭州已經開了萬象城，又在武林廣場拿下了杭州中心項目，但是杭州中心這個項目的面積不大，僅8萬方，如果能拿下百井坊這塊地，可跟杭州中心聯合做，而且這次華潤是與新鴻基聯合拿地，如果被他們拿下的話，做成IFC、APM任何一個產品對杭州來說都是一大進步。九龍倉更不必說，作為全中國商業開發經驗極為豐富的企業，任何一個城市都會歡迎它。相對而言，恒隆目前運營的項目中除上海恒隆廣場和港匯恒隆廣場外，其他城市商業項目的操盤能力和成績比九龍倉、新鴻基稍遜色，較大的疑惑是不清楚恒隆會把百井坊做成什么樣。
▲百井坊地塊
其次，不管怎樣，恒隆能來，就是好事。一個新商業的入局，勢必會給現有的商業格局造成沖擊，入駐武林廣場后，恒隆至少會激發目前存在商業的主動變革的動力，杭州大廈、武林銀泰等物業是時候坐下來想想如何去應對。
最后，在武林廣場，已有的杭州大廈和武林銀泰面積有20多萬方，加上國大城市廣場以及未來的杭州中心，區域的消費供應已然飽和，這個時候恒隆應該怎么做，值得考量。從奢侈品的角度上看，恒隆有實力，但是杭州大廈幾乎把奢侈品一網打盡，加上杭州奢侈品的開店數量是有一定限制的。如果恒隆想從奢侈品入手，一來要寄希望于奢侈品能重新認識杭州，多給杭州幾個開店數量，同時應該抓住杭州大廈分區結構的劣勢，可以將各品類的奢侈品整合到一個盒子里，或許是個機會。另一方面，區域內的武林銀泰主打零售和餐飲，缺失了諸如快消、輕奢、兒童等業態，這些業態有很多空間可挖掘。另外，現在的武林商圈在家庭、娛樂、功能服務等業態的消費上還比較欠缺。因此，對恒隆而言，找到武林廣場現有商業留下的市場縫隙或可生存，但要做優，應該狠下功夫。
縱觀杭州商業地產近幾十年來的發展軌跡，從商場到商街，從商街到商圈，由點及線，由線到面，每一次的變遷都伴隨著商圈格局的演變。從圍繞延安路發展的武林、湖濱、吳山商圈到錢江新城、濱江、城西、城北等商圈的成型，杭州大大小小的商圈已經超過了十個，可真正能稱得上城市級商圈僅武林廣場、湖濱和錢江新城三個，且將這些商圈放在全國乃至世界商業舞臺上來看，與頂級或國際級商圈相差甚遠。
該商業人士坦言，目前杭州還不具備升級國際化商圈的先決條件。在他看來，武林商圈和湖濱商圈是目前杭州發展最好的兩大商圈，且代表了商圈發展的兩大特性。
一種是以武林商圈為代表的人造商圈，這種類型的商圈會隨著歷史的進程而衰落，很難擁有成為國際級商圈的實力。
一種是以湖濱商圈為代表的天然商圈，因西湖坐落其中，逐漸發展成為一個城市的商業中心。湖濱商圈有個得天獨厚的優勢，就是客流量巨大，地鐵龍翔橋站是目前杭州已開通地鐵線路中客流量最大的站點。但是不可否認的是湖濱商圈現有真正好的商業還比較缺乏，且更為關鍵的是市政規劃不夠完善，商圈內的延安路是條交通主干線，很難與紐約第五大道、倫敦攝政街等國際商圈一樣，將商圈內幾大主要道路打通，建設步行街或類步行街，從而形成商業聚合效應。
▲武林廣場商圈
“對線下店來說，交通是很重要的因素，具體體現在地鐵設施和停車位配套上，單這點來說，湖濱就比武林廣場更具優勢。”他稱，“湖濱商圈想打造成國際級商圈，應該把商圈內延安路、學士路、東坡路、郵電路等主要道路規劃成分時段的步行街，并連通湖濱銀泰in77、利星名品廣場、工聯大廈等商業體，聯合形成一個有影響力的商業中心” 。
▲湖濱商圈
見微知著，杭州商圈的現狀一定程度上反映出杭州整個商業環境的態勢。
十幾年前，如果有人說杭州的商業水準不高，一定沒人答應。根深葉茂的百貨業態，是杭州商業水準的最好代表，杭州大廈、銀泰百貨是全國標桿。如今商業變遷十余載，可杭州如今的商業主要勢力依舊是杭州大廈和銀泰。在業內人看來，雖然近年來杭州市場也涌入了萬象城、來福士中心等大央企和外資項目，但與北京、上海、廣州、成都等城市仍然有不少差距，甚至有聲音稱，杭州的商業水準已經被甩開。
對此，該商業人士認為，目前杭州的城市商業的確不成熟。
首先，杭州整個城市最初的商業規劃就缺乏專業性和長期性。相信北京、上海這些城市在做城市規劃時就對這座城市未來的核心商圈、衛星城在哪？要打造幾條商街等有了綜合考量，可杭州目前的狀況并沒有體現出這點。
第二，杭州當時在招商引資時可能也沒想到要去洽談一些標桿企業，因為杭州大廈、銀泰當時在全國知名，很難會去想其他企業。事實上，杭州真正意義上的首個購物中心就是2009年到來的萬象城，那個時候杭州才真正開始想方設法的去吸引好的企業，后來也有了來福士中心、嘉里中心、大悅城。
第三，杭州現有的商業缺乏主動求變的動力。活得太滋潤，就不會想去改變。事實上，杭州是一個極容易做商業的地方，這里的人群消費能力和意識都很強，互聯網的成熟讓杭州擁有一大批小老板，西湖又引來了一眾國內外游客，加上其對浙江省內其他城市和地區的輻射力，杭州的商業應該更好。
不管未來什么企業進來，商業最后拼的是創新，是實力，優勝劣汰是亙古不變的發展軌跡，杭州的城市商業發展需要變革、汰換和外部支撐。
（來源：聯商網 陳寧輝）
延伸閱讀：
發表評論
登錄 | 注冊