商業(yè)地產(chǎn)在過去幾年競爭十分激烈，如何提高毛利率和改善現(xiàn)金流/收入比率，快速平穩(wěn)的進(jìn)入收成期，成為運(yùn)營商們面對的主要命題。

而“疫情”成為今年的關(guān)鍵詞，給整個行業(yè)造成不小的沖擊，但同時帶來了商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式的轉(zhuǎn)變和消費(fèi)場景的重構(gòu)。

隨著疫情受到控制后經(jīng)濟(jì)的快速復(fù)蘇，市場對于服務(wù)范圍及質(zhì)素的龐大需求亦隨之轉(zhuǎn)變，這在一定程度上亦促進(jìn)了商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)的發(fā)展。

作為商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商，如何調(diào)整自身經(jīng)營策略、創(chuàng)新消費(fèi)模式？

合景悠活集團(tuán)商業(yè)事業(yè)部總經(jīng)理崔然在剛剛結(jié)束的2020觀點(diǎn)商業(yè)年會上分享了自己的心得，“豐富性”、“個性化”、“數(shù)字化”、“輕資產(chǎn)”等是其中的關(guān)鍵詞。

起步于2004年的合景悠活，最初主要提供住宅物業(yè)管理服務(wù)，后在2006年將服務(wù)范圍延伸至商業(yè)物業(yè)管理，明確自身定位為“全業(yè)態(tài)智慧服務(wù)運(yùn)營商”，深耕物業(yè)服務(wù)、購物中心運(yùn)營、寫字樓運(yùn)營等多元業(yè)務(wù)。

就在上個月底的10月30日，合景悠活從合景泰富集團(tuán)分拆，獨(dú)立于香港聯(lián)交所主板正式掛牌上市，成功登陸國際資本市場。

從2017年開啟購物中心元年以來，合景悠活的商業(yè)版圖更具規(guī)模，至今于成都、北京、蘇州、上海、廣州、佛山6大城市相繼推出8座購物中心，開業(yè)面積約55萬平方米。

悠活的“商業(yè)基因”

長期在項(xiàng)目一線的崔然，對購物中心的落地運(yùn)營有很多深刻細(xì)致的體會。如何打造市場上獨(dú)具特色的產(chǎn)品，讓商業(yè)實(shí)現(xiàn)更好的運(yùn)營？崔然在會上接受觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體采訪時，給了我們更多具體的答案。

“招商排頭兵像球隊的前鋒一樣，在前面沖鋒陷陣，一定要有整個團(tuán)隊的良好運(yùn)作，運(yùn)營是基礎(chǔ)，亦是重要保證�！背酥�，崔然還指出，對于商場來說，還需要物業(yè)、工程、推廣宣傳等多方面的合作，才能整體促成整個商業(yè)模式的成功。

如果說要總結(jié)一套合景悠活商業(yè)招商運(yùn)營的方法論，崔然將“豐富性”放在了第一位。

從產(chǎn)品線層面看，目前，合景悠活旗下已形成了三大自持商業(yè)品牌——“悠方”、“摩方”與“悠方天地”，其中“悠方”定位中高端大型購物商場，面積一般在10萬平方米以上，致力于打造城市區(qū)域商業(yè)標(biāo)桿；“摩方”推崇潮流、個性化要素，面積一般為5-10萬平方米，是充滿時尚生活氣息的商業(yè)項(xiàng)目；“悠方天地”則致力于打造鄰里街區(qū)式商業(yè)空間。

業(yè)態(tài)鋪排上，崔然稱，圍繞人的全方位需求出發(fā)，合景悠活將商場、寫字樓、五星酒店與住宅等業(yè)態(tài)甚至是功能區(qū)分明顯的產(chǎn)品線在一個大地塊上進(jìn)行強(qiáng)排組合，同時可以針對客群的消費(fèi)檔次進(jìn)行組合區(qū)分，包括體量大小、業(yè)態(tài)傾向、組合的錯位等，實(shí)現(xiàn)各業(yè)態(tài)、產(chǎn)品線之間相互帶動和促進(jìn)。

以合景·悠方（成都）為例，上個月合景泰富旗下高端服務(wù)式公寓品牌合景·譽(yù)舍、合景·悠方U8酒吧街、成都W酒店、合景·摩方（成都）購物中心、潮流設(shè)計酒店品牌Mustel等項(xiàng)目相繼開業(yè)亮相，與早已成熟運(yùn)營的環(huán)匯商業(yè)廣場M3/M6甲級寫字樓、高端住宅合景·譽(yù)峰、合景·悠方（成都）購物中心、遇見公寓以及木蓮莊酒店等業(yè)態(tài)，一起組合成為體量龐大、業(yè)態(tài)全面的商業(yè)生態(tài)圈，為成都的城南人帶來一站式24小時高品質(zhì)消費(fèi)體驗(yàn)。

崔然進(jìn)一步介紹，整個合景悠活商業(yè)產(chǎn)品的定位以較有消費(fèi)實(shí)力的中產(chǎn)階級為主，且主要是35歲以下的年輕群體，這決定了合景悠活商業(yè)的另一個基因——“個性化”。

這方面表現(xiàn)最為突出的便是剛開業(yè)不久的成都摩方商場，將一條真實(shí)的瀑布引入，在商場里面從五樓一直流到一樓，“這是個很大膽的創(chuàng)新想法，在國內(nèi)也沒有過�！�

此外，摩方呈現(xiàn)的概念是開放式的購物中心，實(shí)現(xiàn)24小時營業(yè)，并在業(yè)態(tài)組合、產(chǎn)品設(shè)計端上，引進(jìn)不少設(shè)計師品牌，使整個生態(tài)系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)共融共生。

時刻創(chuàng)新是合景悠活商業(yè)團(tuán)隊時刻所追求的。崔然表示，其商業(yè)團(tuán)隊從上到下都明確一條原則，便是杜絕簡單復(fù)制，每個項(xiàng)目都要有自身的特色、主題，給顧客不同的感受。

“品質(zhì)要中高端，產(chǎn)品要做特色，運(yùn)營要精細(xì)化”，這是要求。

個性化的運(yùn)營在疫情期間亦為旗下商業(yè)品牌帶來不錯的市場反響，4月份開始國內(nèi)疫情形勢有所好轉(zhuǎn)后，合景悠活的商場率先響應(yīng)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇政策，開展大型的路演活動或IP推廣活動。

“但這需要適當(dāng)控制力度，比如IP的合作資源，會選擇一個大眾喜歡，但又不會一時間聚集而來的，這樣來保證持續(xù)不斷的客流量”，崔然指出，這樣的策略下，成都悠方商場和成都IFS國金中心商場成為整個成都復(fù)蘇最快的商場，直到10月份的時候，合景悠活旗下商場有4個都創(chuàng)了單月銷售額歷史最高值。

數(shù)字化+人才建設(shè) 沖刺“第一梯隊”

隨著疫情影響對消費(fèi)迭代升級的加速，“數(shù)字智能化”越來越成為商業(yè)發(fā)展質(zhì)效提升的關(guān)鍵因素。

崔然亦表示，未來合景悠活無論在商業(yè)智能化運(yùn)營上，還是物業(yè)方面數(shù)據(jù)化梳理，都將在科技賦能方面加大投入，最終實(shí)現(xiàn)回報率的整體提升。

據(jù)了解，疫情期間合景悠活商業(yè)團(tuán)隊除了開發(fā)線上商城程序以外，還積極探索線上會員服務(wù)體系的構(gòu)建，三個月內(nèi)在全國共建立25個會員微信群，開展了多達(dá)65場的直播活動。通過“私域流量經(jīng)營”不斷加碼，有效幫助商戶們打通了與消費(fèi)者的溝通渠道，實(shí)現(xiàn)了購物中心的線下服務(wù)到線上商城“云購物”有效閉環(huán)。

采訪中，崔然亦向我們透露了團(tuán)隊建設(shè)和發(fā)展的法則，合景悠活商業(yè)事業(yè)部板塊架構(gòu)內(nèi)部有很多專業(yè)線，包括招商、運(yùn)營、推廣、設(shè)計等，大部分人才培養(yǎng)則是靠內(nèi)成長，此外在中高層或者中堅力量層次從行業(yè)內(nèi)吸納了一些優(yōu)秀人才。

與服務(wù)的客群年齡相匹配的是，團(tuán)隊整體的平均年齡是32歲，年輕富有活力，崔然笑稱：“我在公司是比較‘老’的了”。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，2014年合景泰富啟動全國商業(yè)戰(zhàn)略，此后兩年間最大的階段性成果就是商業(yè)團(tuán)隊的組建。2015年全年業(yè)績的公告中，合景泰富表示，通過近兩年的商業(yè)模式研究和摸索，已逐步組建一支高素質(zhì)的商業(yè)團(tuán)隊。

悠活商業(yè)發(fā)展的新賽道

經(jīng)過不斷的基礎(chǔ)夯實(shí)和商業(yè)基因沉淀，如今合景悠活商業(yè)已擁有了成熟的運(yùn)營模式，形成自身獨(dú)有的品牌特色，正在加快項(xiàng)目落地的步伐。

自持項(xiàng)目方面，合景悠活正打造的廣州知識城悠方和重慶悠方項(xiàng)目預(yù)期于明年開業(yè)。崔然亦表示，合景泰富旗下在大灣區(qū)城市中心的商業(yè)項(xiàng)目，也將持續(xù)交付給合景悠活進(jìn)行商業(yè)運(yùn)營和物業(yè)管理，“未來幾年我們有信心，爭取可以做到3年以后達(dá)8000萬平方米的面積或以上。

此外在收并購方面亦有進(jìn)展，崔然透露：“目前已有相對比較確定的收并購標(biāo)的，且業(yè)務(wù)管理面積比較龐大，具體消息后續(xù)將陸續(xù)公布�！�

從母公司合景泰富分拆上市以后，合景悠活開始探索輕資產(chǎn)輸出服務(wù)的路徑，這亦是未來三至五年發(fā)展的重點(diǎn)。預(yù)計到年底，合景悠活商業(yè)將有2-3個輕資產(chǎn)輸出項(xiàng)目敲定。

“按照未來每年5-6個輕資產(chǎn)輸出項(xiàng)目落地的速度，預(yù)計未來5年商業(yè)板塊下會有超過20個項(xiàng)目面市。”

減輕重資產(chǎn)的壓力，崔然稱未來合景悠活將不斷提升商業(yè)板塊占比，“我們希望能晉升或者靠近第一梯隊�！�

“豐富性”、“個性化”、“智能化”等運(yùn)營方法論，以及中高端的品質(zhì)追求與精細(xì)化管理，成為合景悠活商業(yè)的品牌“底氣”。而今借助資本的力量，合景悠活商業(yè)依靠龐大的自持項(xiàng)目資源和輕資產(chǎn)輸出服務(wù)優(yōu)勢，正在“全業(yè)態(tài)多維服務(wù)運(yùn)營”標(biāo)準(zhǔn)上實(shí)現(xiàn)快步發(fā)展。