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撰文/陳寧輝

頭圖/上海北外灘來福士

導語：受疫情黑天鵝影響， 2020年全國商業地產呈現明顯的分化趨勢。

據聯商網零售研究中心統計，2020年上半年全國新開業的商業項目數量僅63個（不含專業市場、酒店及寫字樓，商業建筑面積≥2萬方），但在下半年迎來報復性反彈，超400多個新項目問世。

走過了不尋常的2020，2021年的商業地產增量市場將是何光景？全國將有多少新商業體開業？區域之間的角逐戰將呈現怎樣的差異化？商企巨頭之間的較量將迸發出哪些新的火花？行業將出現哪些新的變量和趨勢？疫情對商業地產將產生何種深遠影響？

基于此，我們盤點了華東/華南/華中/西南/華北/西北/東北全國七大區域2021年擬開業的商業項目，一起來看下新局勢。

本期關注華東地區。

華東區是全國商業最密集、最繁華、最活躍的區域之一，歷年來一直都是新增供應市場增長最快的區域。

港企如恒隆地產、香港置地、新鴻基、九龍倉、瑞安、新世界等，央企或國企如華潤置地、大悅城、招商蛇口、保利等，內資如萬達、龍湖、寶龍、印力、新城控股等知名商業地產開發商依然將華東視為重鎮，紛紛加大布局。

特殊的2020年，市場供應相對遲緩，雖然仍然有不少項目按期開業，但也有不少項目因工期耽誤或招商進度被迫延期，2021年的市場表現顯得格外受關注。

據聯商網零售研究中心統計，2021年華東擬開業的商業項目數量573個（不含專業市場、酒店及寫字樓，商業建筑面積≥2萬方）。新增GFA商業建筑面積4883.07萬方，平均單體建筑面積8.52萬方。

江蘇領跑數量和體量貢獻榜

從開業數量上看，江蘇以157個擬開業量領跑，明顯高于其他省市；山東以103個緊隨其后，浙江89個位列第三，安徽、福建、江西和上海分別計劃開出64個、56個、52個和52個商業體。

從開業體量上看，江蘇以1380.55萬方領跑區域，比第二高的山東多了400多萬方，浙江、安徽、福建、上海和江西依次排序。

上海：相比往年，2020年的上海低調了許多，但進入到2021年，上海或將進入開業高峰，預計有52個項目計劃開業，雖然最后開出數量會在此基礎上打折扣，但諸如北外灘來福士、大寧久光、前灘太古里等項目備受期待。

浙江：杭州、寧波、溫州向來是浙江的三個頭部城市，素來有“杭甬溫”之稱，也是企業戰略布局的重點城市。2021年計劃開業名單中，杭州、寧波、溫州就合力貢獻了49個項目，占比超55%，難得的是，11個地級市都有項目計劃開業。

江蘇：江蘇2021年計劃開業量最多，但貢獻率最大的除了集中在南京，蘇州、徐州、南通、常州等經濟強市外，三線城市鹽城、淮安、泰州等城市均有不俗的表現，可見三線城市的潛力。

山東：山東是2021年計劃開業數量僅次于江蘇的省份，實現了破百的表現，主要得益于全省地級市數量就多達16個，但也不排除個別城市的突出表現，如青島、煙臺等

福建：福建2021年計劃開業數量達56個，雖然總量不算多，但城市表現不錯，尤其是廈門、泉州和福州三個城市的開業數量均在10個左右，寧德、莆田等小城市也有搶眼貢獻。

安徽：安徽的情況與江蘇類似，除了省會合肥這個大城市外，滁州、阜陽、宿州等城市的計劃開業數量也不在少數，體現了城市下沉的趨勢。

江西：在華東七大省市中，江西2021年的表現無論是擬開業數量還是體量都是最低調的。在52個擬開業項目中，省會南昌就占據四成，其余贛州和九江兩大城市緊隨其后，其余城市分布較均衡。

從單個城市分布情況上看，前三分別是上海、南京和蘇州，其中上海以52個開業量領跑城市榜。TOP10榜單（開業數量≥17個，其中寧波和廈門并列并列第8）中，多為經濟發達的城市和省會城市，如全國經濟中心上海、浙江省會杭州、江蘇省會南京、安徽省會合肥以及蘇州、青島、廈門等高速發展的新一線城市。

中型購物中心為主

2021年華東計劃開業的項目中，體量發展與行業整體趨勢一致，符合當下投運購物中心的理想規模，同時在一些經濟發達、商業起步早和成熟的城市，城市市級商業發展相對完善，開始逐步朝區域、社區型購物中心發展。

結果顯示，規模在5至10萬方（含5萬方，不含10萬方）數量最多，具體占比約39％；規模在2至5萬方（含2萬方，不含5萬方）占比約25％；10至15萬方（含10萬方，不含15萬方）占比約24％；15萬方以上（含15萬方）占比約12％。

超20萬方的巨型購物中心LOVE@大都會、杭州印力匯德隆奧體印象城、龍湖杭州丁橋天街、寧波萬象城、溫州印象城MEGA、蘇州大悅春風里等近30個項目。

全國性知名開發企業為主

華東向來受開發商青睞，在2021年的華東新供應市場中，全國性、知名的開發性企業仍然是“主角”。萬達集團、印力集團、龍湖集團、新城控股、華潤置地、寶龍商業、銀泰置地、愛琴海商業、蘇寧置業、世茂集團、萬科、綠地等企業都有項目開業。

具體來看，單從開業數量上，以住宅開發見長的綠地控股計劃2021年在華東投入13個新商業項目，多數以“繽紛城”為主。

緊隨綠地的是一直深耕長三角的寶龍商業，自去年年底分拆上市后，寶龍商業加速拿地速度，尤其是長三角地區，在12個擬開業量中占90%以上。長三角以外，寶龍商業2021年在華東地區還將開出泉州、鹽城等多個寶龍廣場項目。

萬達和愛琴海商業分別以9個擬開業量緊隨其后，其他萬科、印力、新城控股、龍湖、世茂、蘇寧置業等擬開業量都超過了5個。

實際開業量或縮減

從2021年這份華東地區擬開業數量名單中可以看出，有很多項目“似曾相識”，它們甚至在過去幾年的擬開業統計名單中出現，雖然不是自我所愿，卻也只能無奈延期。尤其是2020年非比尋常的一年，給商業人帶來了巨大的壓力，一些項目被迫停工，未能如期開業，或因大家都“很難”，招商壓力大，也只能延期。

延期的情況，2021年恐也不會“缺席”。

根據國家商務部委托中國連鎖經營協會編制的《中國購物中心發展指數》顯示，近年來，因存在階段性供應過剩的風險，平均每年有近50％的購物中心會延期開業。

以江蘇為例，從我們近幾年統計的結果發現，2018年江蘇擬開業近百個，實際開業38個，開業率接近40%；2019年江蘇擬開業163，實際開業66個，開業率40%左右。可以發現，近一半的的項目沒能按計劃開出，因此雖然統計數據中擬開業數量高達573個，但最終能開出一半以上已實屬難得。

在華東的2021年擬開業名單中，諸如上海大寧久光、上海北外灘來福士、寧波中心阪急百貨、南京永壽坊、徐州賈旺中船城市廣場等項目都是上年延期下來的項目。可見，按照往年情況看，實際開業量還會低于擬開業量，且今年受疫情影響，企業復工延遲、建筑施工延緩、商家困難或影響招商等因素下，實際入市情況還有待后期觀察。

附：2021年華東地區擬開業商業項目統計表