自2010年走出珠三角算起，美的置業(yè)全國(guó)化之路已經(jīng)10年。

作為一家知名制造業(yè)企業(yè)旗下的地產(chǎn)公司，美的置業(yè)的發(fā)展規(guī)模在一眾類似企業(yè)中或許稱得上“最好”。

超千億銷售規(guī)模、已經(jīng)完成全國(guó)化布局、持續(xù)而穩(wěn)定的增長(zhǎng)，一系列成績(jī)看起來還不錯(cuò)。

然而，在千億業(yè)績(jī)之下，美的置業(yè)的“煩惱”也不少。最直接的一個(gè)就是，在2020年監(jiān)管部門設(shè)置的“三條紅線”中，美的置業(yè)踩中一條。

去年8月，監(jiān)管部門意在希望房企控制負(fù)債，不要繼續(xù)快速加杠桿，為此，紅-橙-黃-綠”四檔管理成為監(jiān)管部門對(duì)房企的分類依據(jù)，并按照剔除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率為70%、凈負(fù)債率為100%、現(xiàn)金短債比為1三條標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)銷售額較高的50家房企進(jìn)行了劃分。

按照美的置業(yè)2020年中期報(bào)告顯示，美的置業(yè)按照剔除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率81.1%，踩中紅線，其余兩個(gè)指標(biāo)都在綠檔。

因此和大部分企業(yè)一樣，調(diào)整“踩線”指標(biāo)，成為美的置業(yè)的重要任務(wù)。

千億之路

按照官網(wǎng)顯示，美的置業(yè)成立于2004年，是知名制造企業(yè)美的控股下屬企業(yè)，并由美的創(chuàng)始人何享健先生實(shí)際擁有。

截至2020年6月30日，美的置業(yè)在珠三角、長(zhǎng)三角、長(zhǎng)江中游、華北和西南5大核心經(jīng)濟(jì)區(qū)的61個(gè)城市布局295個(gè)項(xiàng)目，已進(jìn)駐上海、廣州、武漢、天津、鄭州、重慶、成都等國(guó)家中心城市。

截至2020年12月31日止十二個(gè)月，美的置業(yè)及附屬公司連同合營(yíng)企業(yè)和聯(lián)營(yíng)公司的合同銷售金額約人民幣1261.6億元，相應(yīng)已售建筑面積約1111.4萬(wàn)平方米，分別同比增長(zhǎng)和24.63%和10.88%。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告 觀點(diǎn)指數(shù)整理

和大部分房企在2020年的表現(xiàn)一致，美的置業(yè)上半年銷售處于全年低位，然后一路上揚(yáng)，年末達(dá)到全年高位水平。

觀點(diǎn)指數(shù)此前發(fā)布的《2020中國(guó)房地產(chǎn)銷售TOP100》榜單中，美的置業(yè)排名第31位，距離TOP30一步之遙。

雖然和銷售排名前十甚至前五的房企仍有不小差距，但在由家電制造業(yè)進(jìn)軍房地產(chǎn)行業(yè)的一眾房企中，美的置業(yè)的表現(xiàn)已屬優(yōu)異。

事實(shí)上，幾乎所有家電企業(yè)都布局了房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，包括格力、長(zhǎng)虹、海爾、海信、奧克斯等。

從公開信息來看，取得了較好成績(jī)的企業(yè)并不太多。

以格力地產(chǎn)為例，2020年前三季度的營(yíng)業(yè)收入為42.5億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)5.97億元，而2019年銷售金額為49.74億元，銷售面積23.8萬(wàn)平方米。

至于其他幾家，負(fù)責(zé)海爾地產(chǎn)業(yè)務(wù)的海爾產(chǎn)城創(chuàng)集團(tuán)，有第三方統(tǒng)計(jì)稱去年前11月銷售190億元左右，奧克斯地產(chǎn)2019年未經(jīng)企業(yè)核實(shí)的第三方銷售數(shù)據(jù)為80億元左右。

看起來并不算太高的銷售業(yè)績(jī)，依然吸引著家電企業(yè)進(jìn)入。事實(shí)上，此前就曾有分析稱，房地產(chǎn)企業(yè)年利潤(rùn)幾乎都是家電龍頭企業(yè)的一倍以上，或許這也是家電大鱷們集體進(jìn)軍地產(chǎn)業(yè)的原因之一。

有分析稱，房地產(chǎn)基本上可以看成家電企業(yè)的一個(gè)投資方式，現(xiàn)在房地產(chǎn)整個(gè)利潤(rùn)前景感覺不錯(cuò)，所有大家都紛紛進(jìn)去。

還有一些是在主業(yè)上盈利非常艱難，那不如去做副業(yè)，通過家用電器的資產(chǎn)去做抵押，去融資，然后進(jìn)入地產(chǎn)。

顯然，對(duì)于美的集團(tuán)而言并不存在主業(yè)盈利艱難的情況。據(jù)公告顯示，美的集團(tuán)2020年上半年?duì)I收近1400億，凈利潤(rùn)139億。

融資和負(fù)債

背靠著美的控股這棵大樹，為美的置業(yè)的發(fā)展帶來不少便利，尤其是在融資方面。

據(jù)美的置業(yè)上市前招股書顯示，2018年10月成功上市前大舉擴(kuò)張階段，美的置業(yè)負(fù)債水平一直居高不下，其中2015-2017年，凈負(fù)債率分別為622.1%、624.7%、118.9%；2018年度以及2019年度的凈負(fù)債率則分別為97.4%、89%。

2020年中期，美的置業(yè)凈負(fù)債率降至86.8%，雖然和2019年相比降幅并不算太高，但從趨勢(shì)來看卻一直穩(wěn)定下降。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告 觀點(diǎn)指數(shù)整理

這得益于美的置業(yè)從上市之后就一直在優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，在2020年8月的中期業(yè)績(jī)會(huì)上，執(zhí)行董事兼首席財(cái)務(wù)官林戈曾多次強(qiáng)調(diào)“健康財(cái)務(wù)指標(biāo)”的重要性。

“我們重新審視所提到的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)優(yōu)化，要平衡好規(guī)模、利潤(rùn)以及負(fù)債的三角關(guān)系，這是非常重要的課題。”

事實(shí)上，單獨(dú)觀察美的置業(yè)去年的一些融資，利率水平更能說明問題。

比如，2月發(fā)行的一筆2+2期限公司債，利率低至4%；8月擬再發(fā)行一筆2+2期限公司債，利率再次降低至3.98%，創(chuàng)下公司發(fā)債利率歷史新低。截至2020年中期期末，加權(quán)平均融資成本降低至5.52%。

9月16日，美的置業(yè)完成發(fā)行10億元公司債，其中，品種一發(fā)行規(guī)模為8.4億元，最終票面利率為4.40%；品種二發(fā)行規(guī)模為1.6億元，最終票面利率為3.99%。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告 觀點(diǎn)指數(shù)整理

作為一個(gè)銷售規(guī)模剛過千億的房企，如果不是背后有美的控股的背書和支持，這樣的融資成本是很難獲得的。

事實(shí)上，2020年，海外債券票面利率能在4.0%以下的房企有龍湖、綠城，而頭部房企如萬(wàn)科、保利、中海等發(fā)行公司債票面利率才能在3.6%以下。

另一方面，或許是因?yàn)樵絹碓降偷娜谫Y成本，或許是為了有足夠資金滿足快速發(fā)展的需要，美的置業(yè)的融資規(guī)模出現(xiàn)了明顯上升。

根據(jù)年報(bào)數(shù)據(jù)，美的置業(yè)負(fù)債總額由2017年的1008.14億元上升至2020年中期的2213.48億元，兩年半內(nèi)總負(fù)債增長(zhǎng)119.56個(gè)百分點(diǎn)、凈增長(zhǎng)1205.34億元。

具體債務(wù)結(jié)構(gòu)方面，截至2020年6月底，銀行借款占比超過六成，為64%，公司債占比21%。集團(tuán)持有的總現(xiàn)金及銀行結(jié)余為260億元，尚未動(dòng)用的銀行授信額度為874億元；一年內(nèi)到期債務(wù)占債務(wù)總額比重為21%，現(xiàn)金短債比為2.26。

可以看出，美的置業(yè)融資主要還是依賴國(guó)內(nèi)渠道，同時(shí)也在積極嘗試更多的融資方式。

比如在2020年，進(jìn)行了幾次購(gòu)房尾款資產(chǎn)證券化。

2020年1月21日及22日，美的置業(yè)發(fā)行了共計(jì)7.54億元證券化產(chǎn)品，利率為5.85%，發(fā)行機(jī)構(gòu)為國(guó)泰君安和中山證券。

2020年3月26日，美的置業(yè)發(fā)行12.46億元證券化產(chǎn)品，利率為4.98%，發(fā)行機(jī)構(gòu)包括國(guó)泰君安、申港證券、中信證券和中山證券。

而在境外融資方面，2019 年 6 月落地首筆29億港元銀團(tuán)貸款，期限為 3 年，執(zhí)行利率 Hibor+2.73%；2020 年 7 月，第二筆 3年期銀團(tuán)貸，金額為 10.5 億港幣及 0.6 億美元，設(shè)置總額不超過 11.7 億港幣或等值美元的綠鞋期權(quán)，執(zhí)行利率 Hibor+2.6%。

重倉(cāng)與舊改

美的置業(yè)發(fā)布的2020年中報(bào)顯示，上半年結(jié)算毛利率下降，營(yíng)收增幅和歸母凈利的增幅并不對(duì)等，出現(xiàn)了“增收不增利”的現(xiàn)象。

上半年業(yè)績(jī)報(bào)表結(jié)算毛利率下降的情況并不少見，房地產(chǎn)行業(yè)激烈競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)致過往趨高的毛利率回歸正常水平，經(jīng)營(yíng)相對(duì)穩(wěn)健的萬(wàn)科和中海結(jié)算毛利率也出現(xiàn)下降趨勢(shì)，分別由上年同期36.2%、34.9%下降至31.8%、30.6%。

相比之下，美的置業(yè)2020年中期結(jié)算毛利率下滑9.5個(gè)百分點(diǎn)至26.4%，下滑幅度高于同等規(guī)模房企的平均水平。

據(jù)資本市場(chǎng)人士分析，2017-2019年拿地價(jià)格較高，但房?jī)r(jià)調(diào)控政策并沒相應(yīng)地放開，導(dǎo)致了毛利率下降。

此前觀點(diǎn)指數(shù)曾統(tǒng)計(jì)，隨著重倉(cāng)城市能級(jí)上升，美的置業(yè)銷售均價(jià)由2016年6936元/平方米上升至2019年10100元/平方米。另一方面，擴(kuò)儲(chǔ)成本也隨之上升，2018年和2019中期美的置業(yè)拿地均價(jià)/銷售均價(jià)比分別為29%、39%。

2020年，美的置業(yè)依然維持了快節(jié)奏的拿地速度，以及較高的拿地溢價(jià)。上半年新增24個(gè)地塊，集中在15個(gè)城市，新增二線及以上445萬(wàn)平方米，占比88%。

拿地區(qū)域來看，上半年美的置業(yè)在長(zhǎng)三角區(qū)域新增土地建面245萬(wàn)平方米，占比48%，大本營(yíng)珠三角新增土儲(chǔ)建面為34萬(wàn)平方米，占比7%。可以對(duì)比的是，2019年長(zhǎng)三角和珠三角新增土地建面占比分別為32%、15%。

對(duì)長(zhǎng)三角區(qū)域的布局和深耕，始于美的置業(yè)從2010年就開始的全國(guó)化布局，當(dāng)時(shí)先后落子貴陽(yáng)、株洲、順德、徐州、高明等五城市，取得約2000畝土地。

在徐州的基礎(chǔ)上，美的置業(yè)隨后開始了對(duì)長(zhǎng)三角地區(qū)的布局。

截至2020年6月底，美的置業(yè)土儲(chǔ)共有6133萬(wàn)平方米（包含已售未結(jié)部分面積），其中長(zhǎng)三角區(qū)域土儲(chǔ)占比上升至27%，大灣區(qū)占比下降至19%。

2020年8月舉行的中期業(yè)績(jī)會(huì)上，美的置業(yè)主席、執(zhí)行董事兼總裁郝恒樂也表示，公司已經(jīng)進(jìn)入60個(gè)城市，城市布局基本完成，后續(xù)將圍繞長(zhǎng)三角、大灣區(qū)、重點(diǎn)省會(huì)城市和區(qū)域中心城市等深耕布局，提升單城市的產(chǎn)能。

下半年，美的置業(yè)先后在杭州、寧波、南通、上海拿地，耗資約55億元，并通過參與華夏幸福項(xiàng)目在南京再添一子。

這樣的結(jié)果體現(xiàn)在銷售上，表現(xiàn)已經(jīng)十分明顯。根據(jù)2020年中期業(yè)績(jī)，美的置業(yè)來自長(zhǎng)三角的銷售貢獻(xiàn)已占上半年全部銷售金額的47%，接近一半。

但這并不代表美的置業(yè)放棄了大本營(yíng)珠三角的市場(chǎng)，事實(shí)上，2019年粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要和深圳先行示范區(qū)等文件的出臺(tái)，使得市場(chǎng)非常看好大灣區(qū)未來發(fā)展，越來越多房企紛紛布局大灣區(qū)城市，而美的置業(yè)這種有著天然地緣優(yōu)勢(shì)的房企，更不會(huì)輕易退出。

只是在拿地方式上，美的置業(yè)進(jìn)行了一些調(diào)整，增加了舊改拿地的渠道。

據(jù)資本市場(chǎng)人士透露，2020年上半年，美的置業(yè)在佛山簽約幾個(gè)舊改項(xiàng)目，通過孵化，舊改項(xiàng)目未來可以轉(zhuǎn)化為優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)，改善銷售毛利率。

有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，截至2020中期，美的置業(yè)擁有的可逐步轉(zhuǎn)為土儲(chǔ)的項(xiàng)目10個(gè)、規(guī)劃建面402萬(wàn)平方米，已轉(zhuǎn)化為土儲(chǔ)的項(xiàng)目4個(gè)、規(guī)劃建面133萬(wàn)平方米，其中2020中期轉(zhuǎn)化2個(gè)、規(guī)劃建面67萬(wàn)平方米，總項(xiàng)目數(shù)由2019年的12個(gè)升至14個(gè)，預(yù)計(jì)年末待轉(zhuǎn)化2個(gè)、規(guī)劃建面72萬(wàn)平方米。

雖然孵化后的舊改項(xiàng)目可以轉(zhuǎn)化為土儲(chǔ)，對(duì)改善毛利有很大幫助，但這些舊改項(xiàng)目未進(jìn)行實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)化前，美的置業(yè)的盈利表現(xiàn)依然面臨挑戰(zhàn)，畢竟和其他區(qū)域相比，長(zhǎng)三角土地成本要高一些。

據(jù)資本市場(chǎng)人士披露，為了改善未來銷售毛利率，美的置業(yè)在突破千億之后，選擇放緩銷售增速，定在15%-20%區(qū)間，并強(qiáng)調(diào)“精準(zhǔn)投資、鞏固深耕”，主要體現(xiàn)在控制拿地成本和精測(cè)拿地利潤(rùn)。