3月22日，凱德集團宣布與淡馬錫集團旗下全資子公司“凱騰控股”共同制定兩項業(yè)務(wù)重組計劃：將凱德集團旗下的投資管理平臺和旅宿業(yè)務(wù)整合為“凱德投資管理（CLIM）”，資產(chǎn)規(guī)模約為1150億新元，該公司將在新加坡證券交易所上市。

此外，將集團的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)私有化，計劃實施完成后由凱騰控股持有，資產(chǎn)凈值估價約為61億新元。

這兩項計劃的公布，意味著凱德集團將私有化房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，未來專注于資產(chǎn)管理這一領(lǐng)域，真正實現(xiàn)輕資產(chǎn)運營。

從過去到未來

早在1994年，凱德就已經(jīng)進入中國市場，首個中國項目上海百騰大廈正式建成，給彼時蹣跚學(xué)步的中國房地產(chǎn)行業(yè)帶來了更先進的產(chǎn)品與理念。

1996年，凱德在中國的首個來福士動工，中間經(jīng)歷了1998年引入中國首個服務(wù)公寓，2004年首個來福士——上海來福士廣場，開創(chuàng)了國內(nèi)綜合體的新紀元。

來源：企業(yè)官網(wǎng)、觀點指數(shù)整理

對于凱德來說，中國無疑是其全球市場的核心之一，對中國而言，凱德也是豐富房地產(chǎn)業(yè)多元化發(fā)展的外企之一。

經(jīng)歷26年的發(fā)展，凱德集團已經(jīng)在中國40多個城市布局200多個項目，管理資產(chǎn)總規(guī)模約2700億人民幣，占全球規(guī)模的41%。

凱德集團的巨大規(guī)模離不開曾經(jīng)的輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型策略。

2001年，被傳統(tǒng)模式高達87%的有息負債率捆綁沉重前行的凱德下定決心，利用新加坡新推出的REITs稅收優(yōu)惠政策減輕資金壓力。通過發(fā)行REITs將基金部分股權(quán)交由養(yǎng)老基金、保險基金等機構(gòu)投資者持有換來更多的資金進行周轉(zhuǎn)，待項目穩(wěn)定運營后再以REITs方式退出，形成完整的投資和退出閉環(huán)。

更少的資金換來更高效的發(fā)展，凱德從此開始了規(guī)模擴張之路，凱德旗下幾大基金涵蓋了拿地、開發(fā)、培育到退出回籠資金所有階段，形成了完美的閉環(huán)。

凱德商用中國發(fā)展基金在項目拿地、建設(shè)期即開始介入；待開發(fā)完成、收益率提高后輸送給凱德商用中國入息基金，發(fā)展基金獲取開發(fā)收益；入息基金對資產(chǎn)進行培育運營，等項目有了穩(wěn)定回報后，凱德商用中國信托再收購資產(chǎn)讓資產(chǎn)上市，從而實現(xiàn)退出。

凱德“私募基金+REITs”雙基金商業(yè)模式

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有了資金上的優(yōu)勢，只是消除了后顧之憂，真正讓凱德成為標桿企業(yè)的還是突出的管理能力。

凱德商用中國信托旗下購物中心運營管理平臺公司（CRSM）負責輕資產(chǎn)運營，不持有任何物業(yè)，通過收取資產(chǎn)管理費進行盈利，每年能從每個購物中心收取幾百萬至上千萬新幣不等的管理費用。

受益于業(yè)務(wù)的集中，CRSM可以進行統(tǒng)一的中后臺管理，減少了人力行政的支出，同時財務(wù)、IT的職能也集中起來，所有項目共享財務(wù)服務(wù)、用印流程、IT支持等。

管理公司還配有租賃部和市場推廣部等，負責所有項目的招商和市場推廣工作，經(jīng)營數(shù)據(jù)的共享更能為新開業(yè)項目提供良好的規(guī)劃參考。

通過多達60個項目的數(shù)據(jù)參考和復(fù)盤調(diào)整，凱德能夠合理估算投資成本，減少不必要開支和對費用的細分掌控，預(yù)測未來一年的支出預(yù)算，實現(xiàn)資源的有效控制和效率最大化。開業(yè)后的收入指標如果達不到預(yù)測水平也能夠及時調(diào)整，達成既定目標。

數(shù)十個項目的不斷歷練，方便了凱德總結(jié)歸納成功與失敗原因，團隊的管理能力和專業(yè)能力也不斷加強。

繼續(xù)壯大在華資產(chǎn)

凱德深耕中國市場多年，在中國打造了廣受認可的品牌，且在商業(yè)地產(chǎn)運營上頗有心得。旗下凱德商用中國信托專業(yè)運營已有穩(wěn)定現(xiàn)金流的成熟項目，源源不斷為公眾投資人帶來可觀分紅。

據(jù)凱德中國信托2020年年報披露，現(xiàn)擁有11個主要省市的13個購物中心和5個商業(yè)園區(qū)，總資產(chǎn)達到43億新元（約210.53億人民幣），信托總收入為2.1億新元（10.28億人民幣），因為零售業(yè)受疫情影響較大，收入同比減少了11.6%。

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受到疫情影響，凱德集團在中國市場的購物中心物業(yè)凈收入下滑13.2%，但息稅前利潤同比增長17%，主要由于線上線下融合發(fā)展，線上銷售突破2億元。

據(jù)凱德集團總裁兼中國區(qū)首席執(zhí)行官羅臻毓表示，中國市場多元業(yè)務(wù)已經(jīng)回歸正軌，未來會繼續(xù)壯大在華資產(chǎn)規(guī)模，包括產(chǎn)業(yè)園區(qū)、數(shù)據(jù)中心及物流等，計劃未來幾年將旗下相關(guān)資產(chǎn)規(guī)模擴大至50億新元（約人民幣245億元）。

凱德在疫情期間已完成商業(yè)零售的線上線下整合，未來將著重完善數(shù)字化能力，為租戶和消費者提供更加智能化的解決方案。

商辦項目方面，未來TMT、醫(yī)療、教育、金融科技等領(lǐng)域會繼續(xù)擴張成為辦公需求主力軍，凱德也將在產(chǎn)業(yè)園區(qū)+辦公樓的組合基礎(chǔ)上提供更豐富的產(chǎn)品類型，滿足不同租客的需求。

私有化得失

如果不是因為市場估值被過分低估或縮水，大多數(shù)上市公司私有化的目的主要是為了更好地管理控制企業(yè)，以謀求長遠發(fā)展。

與凱德相似的亞騰資產(chǎn)2007年在新加坡交易所上市，2017年宣布私有化退市。

亞騰資產(chǎn)退市之后，可以專注企業(yè)運營，做出更高效的決策幫助企業(yè)實現(xiàn)增長目標。同時，經(jīng)驗豐富的華平投資參與，也能夠與管理層合作，實現(xiàn)長遠發(fā)展。另一參與私有化的股東中航信托能夠與亞騰共同開發(fā)私募基金及資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)，長期穩(wěn)定地募集資金。兩大股東的加入既解決了募資問題又幫助了企業(yè)發(fā)展，私有化帶來的好處不言而喻。

上市帶來的募資優(yōu)勢是每一家企業(yè)都希望得到的，但也會帶來一些管理上的劣勢。比如，上市后要求企業(yè)公開透明，資金的使用也需要向投資者交代，必須保證企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展、財務(wù)健康，有時甚至?xí)s束管理層進行決策，讓企業(yè)陷入一成不變的發(fā)展模式中。

凱德集團首席執(zhí)行官李志勤表示：“由于存在較長的培育期，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的價值在公開市場未能得到充分體現(xiàn)。將這部分業(yè)務(wù)私有化，讓凱德能夠更好地把握房地產(chǎn)開發(fā)周期，優(yōu)化不同資產(chǎn)類別和市場的回報。”

這充分表明了上市對凱德的開發(fā)業(yè)務(wù)幫助并不大，融資對其來說并不是首要任務(wù)。凱德自有的私募基金在開發(fā)培育這個板塊已經(jīng)駕輕就熟，私有化反而能讓企業(yè)股東更好地把控、推進開發(fā)進程，提高開發(fā)帶來的收益。

輕資產(chǎn)方面，凱德的投資管理業(yè)務(wù)規(guī)模亞洲領(lǐng)先，旗下共管理6只房地產(chǎn)投資信托基金和商業(yè)信托，在資產(chǎn)與基金管理方面具有成熟經(jīng)驗。

2020年財報顯示，從REITs和基金管理業(yè)務(wù)共錄得3.06億新元的費用收入，年復(fù)合增長率約為15%。