5月20日13:20，上海普陀區中江路的新城控股大廈。

四方匯集而來的人流紛紛進入電梯內，本不相識的人們互相攀談著，他們口中的話題大多與最近的股市整體下跌有關，當然少不了昨日虛擬貨幣圈的暴雷。

他們此行的目的地是新城控股舉辦的2020年度股東大會。

進入會場內，不乏持有新城多年的老股東與身旁的人小聲交換著持股心得，“你多少買的？”，“準備什么時候跑（賣）？”，“都新高了，還能再漲嗎？”

這群身經百戰的投資者們似乎對今年新城的走勢還是很滿意。

截止5月20日收盤，新城控股報47.18，單日漲0.4%。從今年年初至今，公司已經上漲了35.46%，領跑絕大多數的地產股。

新城控股集團董事長王曉松帶著十數位高管坐鎮現場，身旁是左膀右臂的董事兼總裁梁志誠，董事兼聯席總裁曲德君。

據了解，出席會議的股東超過了50人。

與往年無二，新城控股把股東大會分成了兩個部分，在例行公事的報告、議案、投票等流程后，來到了股東與管理層思想碰撞的部分。

對于股東們關注的分拆商業的問題，王曉松表示：“可能還沒有太多可拆的。我們還在研究，也沒有時間表，但是暫時應該是不會做一些拆分。”

吾悅廣場：消費還是地產？

截止2020年末，新城在全國范圍內布局156座吾悅廣場，已開業及管理輸出的吾悅廣場100座，年內新開業吾悅廣場38座（含5座托管在營項目）。其中，2020年開業的蘇州高鐵吾悅廣場、溫州龍灣吾悅廣場作為吾悅A類標桿旗艦。

作為新城旗下最具代表性的產品，吾悅廣場是一個不可避免的話題。

其中一位股東就吾悅廣場的租金收入模式提出了問題，其與國內傳統的商業地產模式稍有不同。

據觀點地產新媒體了解，新城的吾悅廣場收入主要包含了每年穩定的物管費以及固定租金收入，但是其中部分門店采用的是底租+銷售額提成的模式。

曲德君表示，從過去那么多年發展至今，吾悅廣場主要還是以固定租金為主要合作模式，例如星巴克、快餐之類的國際品牌，公司會考慮采用租金+銷售額提成的模式。

未來，吾悅廣場會在品牌可靠性比較強、成長性的品牌，考慮采取扣點、抽成的新模式，與品牌間更好去配合聯動，從而通過品牌經營業績的提升來加強吾悅廣場競爭力，同時新城也能獲取更高的收益。

今年，新城會選定兩個項目嘗試大范圍推廣運用這種新模式，其他廣場也會選定部分品牌進行系統性的合作。

王曉松表示，在商業管理的前五年，只要開出吾悅廣場就是；到下一個第二個五年，打造不同空間，運營每個空間，讓其產生收益。

至于下一個五年，圍繞客戶展開，如何更好的服務客戶，而這個客戶不單指消費者還有商戶，幫助商戶去運營，主要扶持一些本地的商家。

一旦這種業務開始成熟，新城可能會從純租金的方式變成租金+扣點，或者說慢慢轉變到扣點的模式。

王曉松舉了一個例子，北美電商Shopee，一個近兩年增長迅猛，在北美區域成為僅次于Amazon的電商平臺。具體來說，Shopee會重點扶持商戶，并對其進行一定的補貼，待一定時間后，該平臺會收取訂單傭金，這個傭金會在成交之后直接從營業額里扣除。

2021年，新城計劃商業總收入85億元，新開業吾悅廣場30座。王曉松認為，今年新開30個重資產是公司的極限值，輕資產輸出方面，仍然還是一個未知數。

值得注意的是，新城所構造的智能廣場大數據體系不僅僅是吾悅廣場，而是一個拉通了新城控股、新城悅、吾悅廣場3個板塊的數據平臺，“新城大會員體系”。

對于與萬達、寶龍、中駿等商業地產商之間的商業地產競爭，王曉松仍然保持了一個樂觀的心態，“其實大家都是各自做各自的產品線，之間存在差異化，真正的競爭要到3-4年之后。”

集中供地：少拿地只是沒算過賬

2021年，開發商們面臨最大的一場改變就是“集中供地”，面粉從零售轉向批發。

王曉松表示，火熱已經不足以形容，現在的市場很“夢幻”。兩集中之后，純住宅不太好做。

在已經進行的集中供地土拍中，新城并沒有收獲太多土地項目，僅在天津、福州幾個地方有所斬獲，無論是廣州、杭州、無錫、重慶、北京，新城都僅僅拿到了“重在參與”的安慰獎。

以福州獲得的晉安項目為例，新城以上限價8.14億元搖號奪得，溢價率30%。王曉松稱：“能搖號獲得的地塊是有利可圖的，企業也是博彩業，只要能搖就去搖，不光現金不錯，利潤也不錯。”

新城在拿地的時候把現金流放在第一位，作為一家住宅+商業的雙輪驅動公司，簡單來說就是通過住宅銷售反哺商業地產，所以純住宅的銷售現金流和高周轉對新城來說，是一條生命補給線，用于支撐商業部分。

另一方面，新城所獲取的項目目標一定是有利可圖，才會考慮去拿地，這也是為什么新城在第一次集中供地中較為謹慎的原因。

同時，因為前兩年地價和限價的原因，新城已售未結轉的毛利率在近一兩年應該會是一個低谷。“在監控去年和今年所獲取的項目的毛利率的改善和變化，所以還是比較有信心在未來一兩年之后可以平滑的往上走。”

去年，新城的綜合毛利率為23.5%，其中房地產開發銷售的毛利率僅21.74%，相比2019年減少9.24個百分點；收租業務表現還不錯，物業出租及管理毛利率繼續上升至70%。

雖然收租業務對公司的業績公司越來越高，但是仍然難以撼動開發銷售對公司的重要性，如何扭轉這一部分的毛利率表現方才是新城的關鍵。

面對接下來要進行的上海集中供地，新城表示正在積極準備參與，尤其上海作為大本營，但大前提仍然是平衡項目現金流的回籠速度和利潤，才會考慮拿不拿。

對于新城未來的目標，在全口徑方面希望以每年10%的速度提升，而權益口徑不能出現下降，維持過去的成績。

整體拿地的策略會聚焦二三線，繼續深耕在現有進入的區域，并選擇合適的城市，并不會像以往盡力下沉做太大的市場。

王曉松表示，對于公司來說，規模的上升是必要的，不然團隊看到瓶頸之后，不利于公司發展。