長租公寓最后一個大哥,到底什么時候暴雷?
又是一年畢業季。今年,全國約有909萬高校畢業生和80萬海歸求職者。對于即將踏入職場的新人來說,第一件煩心事不是找工作,而是租房。
一直以來,找中介、看房、買家具都是十分費時間與精力的事。現在的年輕人追求的是方便快捷的生活方式,在此情況下,拎包即可入住、裝修較為高檔的長租公寓就成了他們的租房首選。
剛畢業的曉樂初入社會,她對當地的租房市場不熟悉、又覺得中介不靠譜,在租房時就直接選擇了學校廣告欄上經常出現的自如。“當時去看了房子,覺得還不錯,裝修風格簡單干凈。”曉樂并沒有去比對自如與其他平臺的房租價格,以為市面上房租都差不多。
和廣告欄宣傳的舒心精致不同,曉樂剛入住就出了問題。
“自如跟小區住戶或者物業沒有溝通好,自如跟小區的合同是一個房子只能有四戶,但我們當時租的那個地方住了五戶。我們馬上要辦理入住的時候,小區不讓我們住進去了。”曉樂提到。
靠著雄厚資金、專業的裝修和運營,自如在2011年6月一頭扎進了租房市場。為了快速擴大規模,自如一路狂奔。
但這幾年,甲醛房、暗藏攝像頭、疫情期間的“兩頭吃”,到后來的租金貸危機,自如的風波一直沒有停過。在今年,自如推出了“增益租”想要挽回房東,但是否能靠其力挽狂瀾,還需時間來檢驗。
自如,畢業生初入社會的第一道“坑”
作為長租公寓龍頭,自如曾經頗得資本歡心。從2018年1月至2020年3月,自如收到來自騰訊投資、紅杉資本、華平投資、軟銀集團等投資方共計至少80億元人民幣的融資。
圖源天眼查
迎合應屆生的海燕計劃、簡約的裝修風格,也讓自如踩中了當下年輕人更注重品質和便利的偏好。
自如的海燕計劃是面向應屆畢業生推出的特別扶持計劃,為初入社會的高校應屆畢業生提供租房月付、免押金的專項支持。也正是由于這些減輕畢業生壓力的支持,讓諸多應屆畢業生選擇了自如。
可是,這個“優惠”并不是那么容易就能惠及到租客,單純的畢業生們在無意之間就掉入了這社會的“第一道坑”。
曉樂就是被坑的畢業生之一。小區不同意曉樂成為約定之外的租客,自如花了不少時間前去商談,但是最終沒能達成一致。管家只得把她們安排在附近的小區暫住。
“管家的意思是,我們有可能住不進原來簽約的那間房了,他提出了幾個補償方案。但是如果接受了就不能算首次租自如,無法獲得海燕計劃的一部分福利了。”她告訴鋅財經。
在花費了大半天的溝通之后,或許是意識到自身并不占理,自如還是免去了服務費與押金,但曉樂的氣依舊沒有平:明明是自如不遵守合同規定,沒和小區談好,為什么要我們這些租客費力維權?
曉樂還發現自己的房間是隔斷房,如果不開門、不開燈,客廳就是一片漆黑。此外,合同里“每個房間最多可以住兩個人”的約定也屢次被室友打破,隔壁房間直接住進了一家三口。
她的租房初體驗,只能用“糟心”二字來形容。提出質疑之后,一向以貼心周到出名的管家也彷佛如同變色龍一般,簽合同前哪怕刮風下雨都不辭辛苦帶人看房,簽合同后便愛搭不理,讓曉樂自覺高攀不起。
消費者關于自如服務的投訴并不少。目前黑貓投訴上,對自如的投訴量已高達4505條。退租換租難、漲價、甲醛以及隔斷等問題屢見不鮮。
圖截自黑貓投訴
真正意義上來說,在住在長租公寓里的租客里,她還算幸運。
去年,疫情“黑天鵝”帶給長租公寓巨大沖擊,蛋殼、青客暴雷,在2-4月短短兩個月間就有16家長租公寓倒閉。租客無家可歸,房東被要求直接降租、甚至拿不到租金。
自如雖未被淹沒在那一陣暴雷潮中,但亦受了不小影響。據新浪科技報道,曾有房東因“租賃市場行情不好”而被自如要求降房租,而之前的合同是“三年內每年租金遞增200元”。該房東看了房屋合同后發現,“如果我違約,算下來不僅拿不到賠償,甚至還要給自如貼錢。”
據新浪科技報道,一位鏈家內部人士曾透露,從去年9月開始,自如就不再收房,陸續要求業主降租,驅趕房客,以清理不良資產。
一方面,租金無故漲價,租客被自如強制解約,甚至租的單間被“拆”,無家可歸;另一方面,自如以疫情影響房屋難以出租為由,要求業主大幅降租,否則強制解約,甚至要求業主賠償。
漸漸地,自如無可避免地陷入了信任危機泥潭。
被玩壞的租金貸
導致長租公寓頻頻資金鏈緊張、暴雷的關鍵原因,就是租金貸。這是資本的一種租房創新玩法:“消費分期貸款+長租公寓”。這個模式,曾被認為是一項多贏的創新。
景暉智庫首席經濟學家胡景暉指出,長租公寓頻頻爆倉的根源,主要是商業模式天然存在缺陷,表現為高進低出、長收短付、短錢長投。這意味著為了搶占市場,長租公寓采用高價收房、低價出租的模式,又進一步壓低了原本不高的利潤空間,同時也為之后的資金鏈斷裂埋下了隱患。
蛋殼的招股書曾顯示,截至2019年前三個季度,其租金貸收入占總租金收入的67.9%。有機構統計,2020年上半年,媒體公開報道陷入經營困境的長租公寓多達84家。
高進低出的模式原本風險就不小,長租公寓再利用租金貸去擴張新業務,相當于進一步放大了經營杠桿,為后來的蛋殼暴雷埋下了伏筆。
由于蛋殼、青客紛紛暴雷,社會輿論和政策承壓,自如也被迫揮刀砍向了“租金貸”。去年下旬,自如向用戶宣布自如分期、輕松付于11月27日暫停使用。
曾經,長租公寓曾是資本的寵兒,融資不斷。據投資中國數據,2018年,長租公寓行業約融資49筆,多集中于上半年。自蛋殼暴雷后,長租公寓市場下行、進入資本寒冬,2020年長租公寓企業融資事件累計只有11次。
即使背靠鏈家好乘涼,但疫情對自如的巨大沖擊至今仍未緩解。此前,貝殼研究院發布的數據顯示,自如管理的100萬間房源,受疫情影響平均多空置15天,企業直接損失預計超過6億元。
無奈之下,自如也在尋找著破局的方法。
增益租能破局嗎?
在經過了去年的大洗牌之后,國內租賃行業的各方參與者明白租金貸已經玩不轉了。正式進入存量時代的自如,在失去了大量業主和租客的信任后,也是時候得想辦法重新挽回房東了。
為了找到破局升級的出路,自如推出了“增益租”。
今年5月,自如CEO熊林對外表示:“住房租賃是一個大且長久的行業,企業應在模式和產品上不斷更新迭代。我們希望通過無差價的‘增益租’業主托管新模式,推動行業轉型和全新產品落地。”
Mob研究院,圖源盒飯財經
據盒飯財經報道,從自如透露的具體執行來看,有三大調整:
1.在裝修上,自如會提供給業主幾種裝修風格選擇,在滿足業主選擇的同時,也能省去部分裝修的時間成本;
2.租期方面,從過去的3年起,變成1年起,時間上更靈活;
3.盈利方式上,從過去的租金差+服務費,變為現在的服務費+超額收益分成,業主收益更加透明,而且即便房屋空置,收益也有保底。
“增益租”模式或許在一定程度上可以保證業主收益,但能否真的贏回業主,還需交給市場觀望。對現在的自如來說,急需警惕的是:租客和房源正在被中小中介搶走。
蛋殼破碎后,自如并沒有接手其大部分房源,反而是一些原來規模難以進入一線的公司開始蠶食市場上的需求。他們躲在豆瓣小組、微博以及閑魚等背后,以更低價、共享房源的優勢,默默搶起了生意,甚至有所謂的S2B2C電商業務模式出現,給予中小中介數字化等服務上的幫助。
對長租公寓失去信任的年輕人,租房習慣也開始轉變,今年年初,克爾瑞對國內核心八城租賃客群的調研數據顯示,傾向于選擇“房東直連”的方式進行租賃,占比超70%;而選擇機構化公寓的客戶占比從22.7%跌至不到10%。
隨著獨居人口數量的增長,人們對租房的需求或將迎來新一輪的紅利,但曾經輝煌的長租公寓行業,頭部玩家殘存了一個自如。自如能否抓住機遇?那得看初入社會就被長租公寓“坑”了一筆的年輕人們還買不買單。
(經受訪者要求,文中曉樂為化名)
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