晚上9點(diǎn)，易居房友的中介陳亮（化名），匆匆回家插上手機(jī)電源，他的手機(jī)馬上就要自動(dòng)關(guān)機(jī)了。剛接上電源不久，又接到一個(gè)想要看房的電話。

端午，又臨近大學(xué)生畢業(yè)季，沉寂了一年多的租房市場又熱鬧了起來。

“你們是哪個(gè)中介？之前怎么沒聽說過你們？”電話那頭，咨詢者謹(jǐn)慎地試探著陳亮所在中介公司的背景。

這樣的詢問，陳亮十分熟悉，近期長租公寓業(yè)務(wù)上，約看房的租客十有八九會(huì)問這個(gè)問題。“大家都認(rèn)識(shí)自如、相寓，或者是爆雷的蛋殼，但過去很少有租客知道我們平臺(tái)。”

定位服務(wù)B端且主要做新房代銷業(yè)務(wù)的易居房友，在2018年上半年第一次呈交的聆訊后資料集中顯示，還未開展長租業(yè)務(wù)。

“剛換了工作，想換房，結(jié)果發(fā)現(xiàn)自如、相寓上的新房源或者好點(diǎn)的房源特別少，看的差不多的房源不是二房東，就是一個(gè)叫易居房友中介的。” 品君（化名）告訴我們，因?yàn)樵诟鞔笃脚_(tái)上找不到合適的房源，所以哪里都想去試試，于是在豆瓣租房小組中不斷翻找房源，結(jié)果找到的基本是偽裝在里頭的易居房友中介。

在蛋殼倒下之后，長租公寓市場空氣驟然稀薄，過去不健康的高收低租商業(yè)模式徹底攤在陽光下暴曬。信任與房源是長租公寓平臺(tái)競爭的核心，目前這兩個(gè)點(diǎn)都出現(xiàn)了漏洞。像類似易居這種之前規(guī)模難以進(jìn)入一線的公司，則開始抱團(tuán)對(duì)抗自如。

01

燒不起的自如，進(jìn)入存量時(shí)代

“這個(gè)小區(qū)這個(gè)月放出來6套新房，我們拿了3套，這是其中一套。首次出租，隔壁主臥帶獨(dú)衛(wèi)的已經(jīng)定出去了。” 陳亮帶著看房的求租者，進(jìn)入一個(gè)半工地狀態(tài)的房間內(nèi)。

三面白墻，一面主墻刷上了黃色，新鋪好的木地板上堆著還未拆裝的家具。

“這些家具和自如，用的一個(gè)品牌，其他配置的也和自如、相寓的一樣，月保潔、免費(fèi)wifi。” 陳亮介紹到。

目前，陳亮所在的平臺(tái)采用的還是過去長租公寓的模式。即從房東手中直接租下房源，進(jìn)行簡單裝修，再分租或整租給消費(fèi)者，模式為C2B2C。

“這套房，收來的價(jià)格都要10（K），裝修費(fèi)我們平臺(tái)出。自如其實(shí)也看中這套房了，和房東談了，12（K）每個(gè)月，但是要房東自己出裝修費(fèi)，大概七八萬吧。房東哪里肯，所以把房子交給我們了。” 陳亮說到。

陳亮提到的需要房東出裝修費(fèi)的模式，便是自如CEO熊林主推的“增益租”。

2021年5月19日，自如CEO熊林在主題為“長租房：完善政策與規(guī)范發(fā)展”的2021中國住房租賃發(fā)展論壇上發(fā)表了《住房租賃企業(yè)的定位和模式創(chuàng)新》主題演講。

他提到：“住房租賃是一個(gè)大且長久的行業(yè)，企業(yè)應(yīng)在模式和產(chǎn)品上不斷更新迭代。我們希望通過無差價(jià)的‘增益租’業(yè)主托管新模式，推動(dòng)行業(yè)轉(zhuǎn)型和全新產(chǎn)品落地。”

所謂的“增益租”，就是裝修費(fèi)用，過去由自如承擔(dān)，現(xiàn)在由房東承擔(dān)；收房成本，也從過去的固定租金，變?yōu)槿缡袌鲎叩颓闆r下約為8成；租期，也都過去的3年起，變成1年起；盈利方式，則從過去租金差+服務(wù)費(fèi)，變?yōu)楝F(xiàn)在服務(wù)費(fèi)+超額收益分成。

簡單來說，就是將裝修成本轉(zhuǎn)嫁至房東，同時(shí)過去由自如自擔(dān)的市場風(fēng)險(xiǎn)，變?yōu)榕c房東共同承擔(dān)市場下行風(fēng)險(xiǎn)。

Mob研究院 

2016年前后，長租公寓興起。高價(jià)爭搶房源、高裝修運(yùn)營成本，成為一直以來的痛點(diǎn)。蛋殼爆雷也是因?yàn)楦呤盏妥琛㈤L收短付的模式，遇到市場下行，出租率下降，而直接爆雷。Mob研究院數(shù)據(jù)顯示，自如100萬房源疫情期間平均多空置15天，損失超6億元。

也因此，去年疫情期間，自如頻頻曝出，因自如違約退房解約，房東被要求賠償裝修折舊費(fèi)的新聞。（參考錢江晚報(bào)《自如違約還要房東賠錢？“裝修折舊費(fèi)”引發(fā)爭議》）

這樣的競爭力，顯然不比從前。

根據(jù)智研咨詢相關(guān)數(shù)據(jù)顯示：長租公寓強(qiáng)調(diào)拎包入住，內(nèi)部裝修比普通出租房高檔，其次，人員流動(dòng)性較強(qiáng)，相應(yīng)的家具折舊速度較快，家具更換周期通常在3-5年。對(duì)于品牌公寓而言，在選擇家具供應(yīng)商時(shí)，對(duì)家具品牌的要求不高，但零散式的家具購買價(jià)格相對(duì)較高且費(fèi)時(shí)費(fèi)力，因此更加注重交付能力、性價(jià)比以及環(huán)保等方面。

對(duì)于同一小區(qū)，相似格局、面積、朝向和配置的房屋，其他中小平臺(tái)上價(jià)格相似，自如普遍貴150-300元不等。

“目前我負(fù)責(zé)的這個(gè)小區(qū)里，新房源一出來就知道了。房源上，我家占一半以上。”收了部分蛋殼爆雷房源，又在自如調(diào)整間隙不斷開拓新房源，陳亮自稱所在平臺(tái)的房源，正在逆勢(shì)擴(kuò)張。

市場恢復(fù)，想繼續(xù)擴(kuò)張，但前有爆雷風(fēng)險(xiǎn)；尋找解決辦法，又受縛于裝修成本，只能轉(zhuǎn)嫁均攤風(fēng)險(xiǎn)——依靠規(guī)模擴(kuò)張?jiān)鲩L的模式已然走進(jìn)死胡同。燒不起的自如，進(jìn)入存量時(shí)代。

02

房源大洗牌

“房子去哪了？為什么看中的房子，都是小中介手上？”

品君是一名90后ios開發(fā)工程師，找了近一個(gè)月房子后，滿腦子都是這兩個(gè)疑惑。

“本來還挺正常的，在相寓、自如、鏈家APP上看房，聯(lián)系中介，詢問什么時(shí)候方便看房。看了一圈，在APP上看中了林奧嘉園的房子。但中介說，現(xiàn)在看的房子上一家還沒有到期，等10多天后空出來，現(xiàn)在是租房旺季，房子如果出來，會(huì)根據(jù)市場行情調(diào)整價(jià)格。也就是會(huì)漲價(jià)。房租遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了預(yù)算，所以就放棄這個(gè)找房的途徑了。” 品君告訴我們。

品君看中的房子，位于北五環(huán)的一間25平左右的主臥，帶獨(dú)衛(wèi)和飄窗，上一為租客的租金為4200元一個(gè)月，退租后APP上顯示已漲到4400元每月。而這個(gè)價(jià)格不包含市場主流要求每月房租10%-12%的服務(wù)費(fèi)，如果成交，房租加起來每月在4800左右。

“近期的房租感覺突然都漲了，去年好多3600元左右的朝南主臥獨(dú)衛(wèi)，今年都找不到了。”相寓、自如等主流長租公寓平臺(tái)上找尋無果后，品君開始琢磨其他方式，后來他根據(jù)朋友推薦，開始在豆瓣小組找房，說其中多是房東直租，但進(jìn)去之后才發(fā)現(xiàn)并非如此。

在豆瓣相關(guān)的租房小組里，品君挨個(gè)把房源看了一遍，聯(lián)系了幾個(gè)自稱是房東的人。添加微信后發(fā)現(xiàn)，基本都是小中介，而且這些小中介發(fā)給她看的還是同樣幾套房子。

他的困惑除了不同中介提供的房源一致，而且官方渠道加了在自如、相寓這種正規(guī)中介的微信，找了半天沒有合適的房子后，有一個(gè)中介給他打電話，說是手上還有別的平臺(tái)的房源，比較合適，相比自如和相寓要便宜不少，品君回憶說到。

后來才知道，這個(gè)所謂的便宜點(diǎn)的渠道，還是最近似乎無處不在的易居房友，和之前自己找到的小中介，推薦給他的房源一樣：“其實(shí)是和豆瓣小組那些發(fā)帖人房源一樣的。”

品君徹底懵了，他們認(rèn)為應(yīng)該是房源共享，但就是一樣的房子，每個(gè)人的報(bào)價(jià)都不一樣，大概相差100-200左右。還有收費(fèi)方式也不一樣，有收代理費(fèi)的，一天2塊；有收半個(gè)月房租中介費(fèi)的。”同樣的房源，不同的房租報(bào)價(jià)，連收費(fèi)方式也采用了不同的計(jì)算方式。

看起來房源報(bào)價(jià)管理混亂、線下門店不正規(guī)，品君將易居房友等同于小中介。其實(shí)，它隸屬于易居集團(tuán)。

2000年成立，2007年8月8日，易居企業(yè)集團(tuán)于紐交所上市（紐交所交易代碼：EJ），是第一家在美國上市的中國輕資產(chǎn)地產(chǎn)概念股。

“馬上這個(gè)小區(qū)還會(huì)有十幾戶下來，我們盯著呢。還有我們現(xiàn)在的服務(wù)、房子裝修、家具，和自如他們一樣。我們也有自己的小程序，就是沒怎么用過，因?yàn)橐沧≡诟浇愿浇鈶羧绻袌?bào)修，我們直接就去修了。”陳亮說到，“我們公司開設(shè)很久了，回龍觀、天通苑和北苑這塊，做了好幾年了。小區(qū)樓內(nèi)的辦公室，只是用來簽合約的，我們對(duì)外的線下門店就在物業(yè)邊上。”

國信證券相關(guān)研報(bào)中認(rèn)為：與存量房業(yè)務(wù)起家的貝殼和我愛我家不同，易居長期耕耘新房代理業(yè)務(wù)，與開發(fā)商關(guān)系密切。這從陳亮的情報(bào)能力可以看出，下個(gè)月會(huì)下來多少套新房？友商手上房源的情況如何？附近商場主要負(fù)責(zé)人如何發(fā)家？目前資產(chǎn)情況如何？陳亮對(duì)小區(qū)的物業(yè)、房源等相關(guān)情況一清二楚。

03

抱團(tuán)求生，還是死灰復(fù)燃

同一房源登上多家平臺(tái)，是二手房交易中的陋習(xí)，如今難道也進(jìn)入了長租公寓？

品君約見了其中一個(gè)中介，位置位于某小區(qū)內(nèi)的居民樓一層。進(jìn)入小區(qū)，穿過小區(qū)中心花園，便能看見一層窗戶玻璃支著的KPT板。

紅底白字，頂部是超大字號(hào)的LOGO，而后是合租不同房間的價(jià)位區(qū)間，次臥，1500-2500元/月；主臥，2400-3500元/月……底部寫著業(yè)務(wù)范圍：房租租賃，房屋委托代理，居間服務(wù)，二手房買賣，委托過戶，傭金1%......

那些在豆瓣中偽裝成房東的中介，從規(guī)模上來看，確實(shí)是中小規(guī)模中介。他所見的廣告牌上，還寫著“易居三峰合盛”。

易居三峰合盛是誰？

企查查顯示，這家注冊(cè)地為北京市朝陽區(qū)雙營路11號(hào)院，注冊(cè)資本50萬元人民幣的的北京三峰合盛房地產(chǎn)顧問有限公司，便是牌子中顯示的三峰合盛。

從關(guān)系圖譜來看，這家企業(yè)與易居沒有任何股權(quán)關(guān)系。

企查查提醒，該企業(yè)涉及四個(gè)司法案件。

4個(gè)司法案件中，均為委托合同糾紛，都與一個(gè)名為陳某棉的人有關(guān)。初審后，該企業(yè)反訴初審原告，而后被駁回，最后終審結(jié)果顯示，依舊是維持原判。只不過初審是判決該公司付給原告陳某棉租金兩萬四千元。到了終審，則判決該企業(yè)要付給陳某棉兩萬九千三百三十二元。

易居房友首頁顯示，平臺(tái)定位為，以共享為核心的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)平臺(tái)，共享的內(nèi)容主要有房源、技術(shù)、人才和知識(shí)。

而品君遇到的多位不同的中介，不約而同地推薦同樣的房源給她，背后便是這些共享的房源。

從國信證券經(jīng)紀(jì)研究所整理的資料來看，易居房友的玩法比較簡單粗暴：“作為第三方平臺(tái)吸引中小中介入駐，采用弱管控模式，以新房房源優(yōu)勢(shì)賦能中小中介增量業(yè)務(wù)收入并從收益中抽成。”

也就是說，易居房友僅僅是一個(gè)第三方平臺(tái)。

海通證券研報(bào)中表示，該平臺(tái)曾明確承諾，不會(huì)開設(shè)自身的二手經(jīng)紀(jì)公司，也不會(huì)直接開展自身的二手經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。

易居房友采用的是所謂 S2B2C 電商業(yè)務(wù)模式，它將自己定位于中的 S（大供貨商）。

這是一種類加盟的模式，對(duì)接入駐的中小中介，給予數(shù)字化、房源等方面的幫助。

三峰合盛從股權(quán)上看不到與易居房友的關(guān)系，但又掛出了相關(guān)的牌子，如果不是冒名，可能只是使用易居房友平臺(tái)的中小中介之一。

海通證券顯示：作為房友，則會(huì)與中介門店分享傭金，其中房友獲得 20%，中介門店獲得 80%。

企查查數(shù)據(jù)顯示，我國共有關(guān)鍵詞為“房屋租賃中介”在業(yè)存續(xù)企業(yè)5.03萬家。2011年以來的十年間，房屋租賃企業(yè)注冊(cè)量呈直線遞增趨勢(shì)，2011年共注冊(cè)相關(guān)企業(yè)3862家，2019年相關(guān)企業(yè)注冊(cè)量達(dá)到了十年來的最高點(diǎn)，共4.67萬家，同比增長25%。2020年共注冊(cè)相關(guān)企業(yè)3.09萬家，同比減少34%。2021年前五個(gè)月共注冊(cè)房屋租賃企業(yè)7208家，同比減少46%。整體注冊(cè)量呈下降趨勢(shì)。

2019年房屋租賃企業(yè)注冊(cè)量呈直線遞增趨勢(shì)，達(dá)到頂峰后，在2020年開始下降。而這些存續(xù)中的相關(guān)企業(yè)，基本為中小規(guī)模的中介。

頭部的自如尚需自救，何況這些中小中介。裝修、月度保潔、免費(fèi)WIFI只是包裝，房源才是他們能活下來的底牌。

如果有規(guī)模較大的品牌打出“共享”優(yōu)質(zhì)房源，無疑有著巨大的吸引力。

“蛋殼爆雷后，我們收了一部分房源，自如、相寓也收了一部分，不過很快就租出去了，現(xiàn)在都在等著新房源。”陳亮自稱。

不過，“共享”的往往都更昂貴。