不管在任何城市，非核心區(qū)域的存量商業(yè)地產(chǎn)招商運(yùn)營(yíng)，始終是城市商圈發(fā)展面臨的難題與挑戰(zhàn)。

近日，深圳市坪山區(qū)部分業(yè)主頗有微詞，情緒主要集中于所在社區(qū)配套的商業(yè)招租進(jìn)展情況。據(jù)坪山區(qū)公共資源交易中心7月30日消息顯示，悅都會(huì)華庭出租(發(fā)包)公開招租交易結(jié)果再次顯示為流標(biāo)狀態(tài)。

經(jīng)整理公告后發(fā)現(xiàn)，在2020年7月至2021年7月一年時(shí)間內(nèi)，悅都會(huì)項(xiàng)目商鋪部分已進(jìn)行三次招標(biāo)，但成交人狀態(tài)均顯示為“無”。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，悅都會(huì)項(xiàng)目位于深圳東部坪山中心區(qū)，是集商業(yè)、住宅、辦公為一體的小型城市綜合體，由深圳本土房企泰富華集團(tuán)2016年開工建設(shè)，已于2019年全部交付完成。

彼時(shí)，根據(jù)泰富華宣傳推廣圖片顯示為“悅都會(huì)3.5萬平方米集中商業(yè)，包含餐飲、購物、健身、讀書等休閑配套”，即為上述公告公開招租交易部分。

事實(shí)上，悅都會(huì)項(xiàng)目所在區(qū)位是深圳坪山重點(diǎn)打造的商住中心之一，也被外界看作是坪山核心商圈，華僑城、京基、金地及世茂等開發(fā)商皆有進(jìn)駐。

即便占據(jù)眾多資源，但坪山商業(yè)發(fā)展尚未有太多起色。悅都會(huì)商業(yè)招標(biāo)不順，也許不能代表整個(gè)商圈市場(chǎng)，但卻是深圳百萬平存量商業(yè)的一個(gè)縮影。

悅都會(huì)招商史

2016年7月，深圳市泰富華悅都會(huì)置業(yè)有限公司取得泰富華悅都會(huì)項(xiàng)目《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，并于同年12月正式開工建設(shè)。

該項(xiàng)目位于距離坪山大道約300米的比亞迪路，占地面積1.68萬平方米，總建筑面積10.62萬平方米。由4層3.5萬平方米商業(yè)裙樓及其上3棟住宅和1棟辦公4棟塔樓組成，容積率4.5。包括住宅379戶、辦公185戶。

市場(chǎng)人士分析稱，悅都會(huì)因商業(yè)辦公面積多于住宅，所有產(chǎn)品均為40年產(chǎn)權(quán)商業(yè)用地。

公開資料顯示，泰富華悅都會(huì)2018年4月開盤新房?jī)r(jià)格為2.8-3.5萬元/平方米，已于2019年7月全部售罄，目前二手房?jī)r(jià)格在3.5-3.7萬元/平方米。

一位業(yè)主劉先生稱：“2019年12月份收到開發(fā)商（泰富華）入伙通知，房子質(zhì)量感覺還可以，當(dāng)時(shí)沒有收房，想等商業(yè)中心開了之后再確認(rèn)。”

然而，這期間由于疫情、物業(yè)持有方、意向合作方等系列因素影響，一等就是近兩年。

2021年7月21日，據(jù)最近一次招標(biāo)交易結(jié)果公告，深圳市坪山坪環(huán)股份合作公司委托坪山區(qū)公共資源交易中心，采用競(jìng)價(jià)的交易方式對(duì)坪山區(qū)馬巒街道坪環(huán)社區(qū)東城環(huán)路悅都會(huì)華庭出租(發(fā)包)項(xiàng)目的集體物業(yè)引進(jìn)承租人。

公告顯示，租賃物業(yè)交易面積共32233.46平方米，均為商鋪。其中，租賃物業(yè)中16337.93平方米屬于深圳市坪山坪環(huán)股份合作公司及下屬分公司集體資產(chǎn)，另外15895.53平方米屬于深圳市泰富華悅都會(huì)置業(yè)有限公司。

交易條件還包括，出租用途為商業(yè)，出租年限15年，免租期為12個(gè)月，招租底價(jià)及遞增：人民幣≥1436001元/月，換算約為每月44.55元/㎡，租賃期第四年遞增20%，后每?jī)赡赀f增8%。

實(shí)際上，根據(jù)此前爆料，早在2020年初就傳出萬達(dá)或?qū)⑦M(jìn)駐悅都會(huì)的消息。彼時(shí)家在論壇網(wǎng)友“ma88ya88”留言表示，“年前就在談，萬達(dá)、cocopark都到悅都會(huì)看過。”

2021年2月26日，從網(wǎng)友“金地河畔”發(fā)布的一張關(guān)于“坪山工業(yè)和信息化管理局事件處置及回復(fù)”的截屏圖片中，證實(shí)了萬達(dá)曾意向合作說法，但未能成行。

資料顯示：“悅都會(huì)集中商業(yè)面積3.5萬平方米，其中2700平方米一樓出入口核心商鋪產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)商（泰富華公司）所有，其余歸坪環(huán)股份公司所有。經(jīng)過洽談后，運(yùn)營(yíng)商大連萬達(dá)集團(tuán)對(duì)于該項(xiàng)目合作意愿強(qiáng)烈。”

根據(jù)萬達(dá)出具的悅都會(huì)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研和改造報(bào)告表示，給該項(xiàng)目的租金為40元/平方米，而坪山坪環(huán)股份合作公司對(duì)該項(xiàng)目的評(píng)估價(jià)格為60元/平方米。去年（2020年）10月，悅都會(huì)項(xiàng)目坪環(huán)公司物業(yè)部分兩次流拍后，其租金價(jià)格已符合萬達(dá)合作要求。

除此之外，由于泰富華三年前已將2700平方米中的800平方米物業(yè)租賃給上海銀行，導(dǎo)致萬達(dá)無法整租一樓展示面佳、核心位置商鋪，又因疫情及自身戰(zhàn)略調(diào)整等因素，萬達(dá)團(tuán)隊(duì)已于同年11月退出該項(xiàng)目。

據(jù)了解，泰富華悅都會(huì)項(xiàng)目中部分商鋪已被租賃給上海銀行，銀行網(wǎng)點(diǎn)的確定已通過上海銀行總部審核，施工方現(xiàn)已入場(chǎng)裝修。

彼時(shí)，坪山工信局表示，之后與京基、益田等商管團(tuán)隊(duì)接洽，但由于無法整租、租金價(jià)格較高等原因，項(xiàng)目尚未取得新進(jìn)展。

而在今年4月，坪山悅都會(huì)業(yè)主金先生發(fā)布消息稱：“開發(fā)商承諾該小區(qū)1-4樓原本規(guī)劃為的商超綜合體在未經(jīng)業(yè)主知情下私自變更為國(guó)某居建材市場(chǎng)。”據(jù)其同時(shí)附帶上傳的一張圖片，出現(xiàn)“國(guó)安居建材廣場(chǎng)”字樣。

另于4月25日，深圳市坪山區(qū)人民政府互動(dòng)交流頻道顯示，坪山工信局回復(fù)網(wǎng)友“susie5860”提問“悅都會(huì)招商”時(shí)表示，經(jīng)交流協(xié)商，建材市場(chǎng)業(yè)態(tài)的運(yùn)營(yíng)商不再入駐，股份公司表示將繼續(xù)與品牌商業(yè)綜合體運(yùn)營(yíng)商洽談對(duì)接，并向建材市場(chǎng)業(yè)態(tài)的運(yùn)營(yíng)商做好解釋工作。

存量商業(yè)出路

第一太平戴維斯發(fā)布2021年第二季度深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告指出，2021年第二季度，深圳全市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)總存量為532.5萬平方米，平均空置率環(huán)比下降至9.3%，但凈吸納量仍僅為2.6萬平方米。此外，平均首層租金約為每月人民幣655.2元/平方米。

雖然消費(fèi)市場(chǎng)的持續(xù)增長(zhǎng)帶動(dòng)了租賃交易活動(dòng)的活躍，但截至2021年上半年，全市凈吸納量合計(jì)約7.3萬平方米，較疫情前2019年上半年仍有差距。

“招商難”雖在深圳不能看作普遍現(xiàn)象，但實(shí)際上，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)過20年的發(fā)展，傳統(tǒng)定位和招商策略已很難解決存量商業(yè)地產(chǎn)的去化難題。

第一太平戴維斯華南區(qū)商鋪部負(fù)責(zé)人、高級(jí)董事植棟梁向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體分析稱，在影響商鋪招租的因素中，除了核心商圈與非核心商圈區(qū)域選址外，人口流量和經(jīng)營(yíng)服務(wù)是兩大關(guān)鍵要素。

以坪山為例，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2020年常住人口為55萬，僅占深圳人口的3.13%。而坪山地區(qū)生產(chǎn)總值801.05億元，位列深圳10個(gè)行政區(qū)中的第8位。此外，坪山與深圳活躍的福田、南山兩大核心商圈相距約50公里。

就坪山悅都會(huì)項(xiàng)目而言，周邊商業(yè)配套缺乏，距離3公里范圍內(nèi)的商業(yè)中心僅有8.6萬平方米的益田假日廣場(chǎng)、4萬平方米的天虹商場(chǎng)及16萬平方米的心海城等，因此區(qū)域整體成熟度不高，商業(yè)發(fā)展緩慢。

因而，偏遠(yuǎn)的區(qū)位及緩慢增長(zhǎng)的消費(fèi)力，決定了坪山片區(qū)在“人氣”方面比不上關(guān)內(nèi)地區(qū)。

業(yè)內(nèi)人士稱，出租率不足60%的商業(yè)中心很難成活。對(duì)于未開業(yè)的存量商業(yè)來說，招商周期越長(zhǎng)，僅物業(yè)硬件和設(shè)施帶來的消費(fèi)體驗(yàn)就可能已經(jīng)落后于周邊競(jìng)品。

此外，在商業(yè)地產(chǎn)招商過程中，經(jīng)營(yíng)策略是提升出租率的重要環(huán)節(jié)。植棟梁介紹稱，目前商鋪招租還是要堅(jiān)持“人本位”，一方面要考慮充分考慮在地需求，緊貼市場(chǎng)規(guī)劃業(yè)態(tài)與品牌。另一方面要加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)推廣，為項(xiàng)目增加人流。人流起來了，商戶的業(yè)績(jī)有了保證，自然更有意愿入駐。

根據(jù)目前市場(chǎng)上普遍的招商策略來看，主要包括5種方式，分別為主力用戶優(yōu)先招商、品牌客戶帶動(dòng)招商、廣告推廣招商、定制定向招商以及優(yōu)惠招商等。

其中，主力用戶作為商業(yè)物業(yè)中吸引客源的錨固點(diǎn)，主要形態(tài)包括百貨商店、超級(jí)市場(chǎng)、大型專業(yè)店等，因此被看作是核心消費(fèi)主力。而大型知名品牌的主力商戶則可以創(chuàng)造良好的商業(yè)氛圍，帶來大量商業(yè)人流、刺激經(jīng)營(yíng)需求，從而增強(qiáng)其他商業(yè)經(jīng)營(yíng)信心。

實(shí)際上，不論面積大小，商業(yè)地產(chǎn)都可以根據(jù)專業(yè)能力和經(jīng)營(yíng)特色打造出具有長(zhǎng)期價(jià)值的商業(yè)中心。而且，根據(jù)城市商業(yè)發(fā)展與分布格局、項(xiàng)目周邊消費(fèi)力變遷、消費(fèi)者訴求變遷不斷為項(xiàng)目增值。

值得一提的是，一個(gè)區(qū)域商業(yè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)還需要多部門聯(lián)動(dòng)協(xié)調(diào)。據(jù)了解，與坪山悅都會(huì)招商同期，除坪山工信局協(xié)調(diào)品牌運(yùn)營(yíng)方與業(yè)主方接洽外，坪山區(qū)商務(wù)局也曾于2020年8月向附近居民發(fā)放《坪山區(qū)群眾喜愛的品牌調(diào)查問卷》，擬“為將群眾喜聞樂見的品牌引入坪山”。

對(duì)于坪山悅都會(huì)來說，三次流標(biāo)后應(yīng)該總結(jié)原因，采取擴(kuò)大招標(biāo)信息發(fā)布范圍、審查招標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性條款是否設(shè)置合理等措施提高競(jìng)爭(zhēng)力外，可以采取其他非招標(biāo)方式進(jìn)行采購。