除物業(yè)投資業(yè)務外，瑞安新天地擁有另外兩個業(yè)務分部，即物業(yè)管理業(yè)務，包括商業(yè)及住宅物業(yè)管理服務及商業(yè)資產(chǎn)管理服務。

千呼萬喚始出來，9月13日晚間，港交所終于收到了來自瑞安房地產(chǎn)分拆瑞安新天地上市的招股書。

關于瑞安房地產(chǎn)分拆商業(yè)地產(chǎn)子公司單獨上市的傳聞在市場上經(jīng)久不衰，今年7月，便有消息稱瑞房已就上市事宜同潛在財務顧問進行了早期討論，該次分拆最快明年完成上市，募資規(guī)模預計為5億美元。

只是在當時，盡管瑞房方面多次放出消息，卻一直未見招股書披露，關于新天地具體分拆的資產(chǎn)細節(jié)及運營計劃，均只能從瑞房年報及官網(wǎng)中查詢。

追溯瑞房的分拆往事，需把時間往前撥回將近十年。

分拆往事

2012年5月28日，瑞房發(fā)布公告宣布已就分拆中國新天地有限公司向港交所提交建議，而港交所已確認可進行建議分拆。

彼時資料顯示，中國新天地定位為瑞安集團的首要商業(yè)地產(chǎn)公司，中國新天地的業(yè)務將主要聚集在中國城市繁華地段管理、設計、租賃、營銷、提升及重建高端零售、辦公樓、娛樂及酒店物業(yè)。

為了順利分拆，瑞房在2013年3月1日開始將中國新天地與瑞房分開營運，兩者為獨立公司。

在2013年年末，中國新天地及Brookfield簽署協(xié)議，后者將以5億美元購買可換股永久證券的方式入股子公司新天地控股約22%的權益，并允許Brookfield可追加投資2.5億美元。

Brookfield的首輪投資主要針對中國新天地位于上海的多個項目，當中包括上海新天地、新天地時尚、瑞安廣場、企業(yè)天地1期和2期以及位處虹橋交通樞紐中心的旗艦項目虹橋天地。

時間來到2014年，瑞房走向了轉型的關鍵階段，面臨資產(chǎn)出售的壓力。

2014年，以9.65億元出售位于虹橋天地的酒店，2015年以123億元價格出售上海太平橋企業(yè)天地物業(yè)。在2016年初的業(yè)績會上，瑞安房地產(chǎn)主席羅康瑞表示，有意愿進一步出售商業(yè)資產(chǎn)，并同時正式宣布了上市暫停。

2018年末，瑞房以40.74億港元從Brookfiled手中回購其持有的新天地控股已發(fā)行股份約21.894%及本金額約為78萬港元的未贖回永久后償可換股證券，新天地控股重新成為中國新天地全資附屬公司。

在2019年的業(yè)績會上，羅康瑞依然透露，上市資產(chǎn)價格折讓太大，目前沒有這方面的計劃。

轉眼時間到了2021年，將近10年過去，隨著商業(yè)地產(chǎn)運營管理和資產(chǎn)管理類型的公司正逐漸成為資本市場的寵兒，瑞房分拆上市的聲音重出江湖。

終于在中秋前夕，瑞安新天地的招股書正式叩響了港交所大門。

遲來的招股書

招股書顯示，瑞安房地產(chǎn)董事會宣布，建議將集團的商業(yè)投資物業(yè)及物業(yè)管理及資產(chǎn)管理的業(yè)務分拆及獨立上市，該等業(yè)務將由瑞安新天地營運。

此次建議分拆及建議上市將以全球發(fā)售的方式進行，預期全球發(fā)售將包括香港公開發(fā)售及國際發(fā)售。

根據(jù)公告內容，瑞安新天地于2021年6月30日的資產(chǎn)淨值約為人民幣312.03億元。

于2021年6月30日，瑞安新天地的物業(yè)總建筑面積為200.52萬平方米，其中52.7%位于上海。物業(yè)總建筑面積(不包含停車場及其他空間)的64.4%和35.6%分別為零售和辦公物業(yè)。

根據(jù)萊坊的獨立估值，物業(yè)總值為人民幣531.35億元，其中71.9%位于上海；物業(yè)總值(不包含停車場及其他空間)的58.1%及41.9%分別來自零售及辦公物業(yè)。

招股書內容顯示，瑞安新天地總建筑面積有170萬平方米已取得外部可持續(xù)發(fā)展及/或綠色認證。另根據(jù)不競爭契據(jù)，有權收購瑞安房地產(chǎn)于總建筑面積約130萬平方米儲備商業(yè)物業(yè)以及未來商業(yè)物業(yè)的權益。因此，瑞安新天地在上海的物業(yè)組合及收購藍圖的總建筑面積達到約220萬平方米。

瑞安新天地物業(yè)組合大部分為瑞安房地產(chǎn)于上海、武漢、佛山及重慶的“天地”系列城市更新社區(qū)的主要商業(yè)空間，當中亦包括虹橋天地、上海創(chuàng)智天地社區(qū)(“創(chuàng)智天地”)及南京國際金融中心。

除物業(yè)投資業(yè)務外，瑞安新天地擁有另外兩個業(yè)務分部，即物業(yè)管理業(yè)務，包括商業(yè)及住宅物業(yè)管理服務及商業(yè)資產(chǎn)管理服務。

財務數(shù)據(jù)方面，于2018年、2019年、2020年及截至2021年6月30日止6個月，瑞安新天地收益分別為23.93億元、25.8億元、23.58億元、13.77億元；毛利分別為15.79億元、17.57億元、16.62億元、10.4億元。

從凈利潤率來看，于2018財年、2019財年分別為28.5%、22.6%。截至2021年6月30日止6個月的利潤率為34.4%。

于截至2018年、2019年及2020年12月31日，瑞安新天地流動負債凈額分別為28.69億元、11.43億元、9.69億元，減少的主要原因是償還銀行借貸令于一年內到期的銀行借貸減少；凈資產(chǎn)負債比率分別為21.9%、22.3%、21.6%。

于2021年6月30日，流動負債凈額增至12.82億元，主要是由于于一年內到期的證券化安排的收款增加人民幣7.41億元。凈資產(chǎn)負債比率為19.8%。

于往績記錄期，瑞安房地產(chǎn)主要資金來源為內部資源、發(fā)售債務證券、銀行貸款及合營伙伴注資。其稱，日后擬通過與上述相同的資金來源及股權發(fā)行為未來資金需求撥資。