最近一段時(shí)間，商管賽道迎來了又一家計(jì)劃上市的企業(yè)，萬達(dá)集團(tuán)旗下商業(yè)運(yùn)營平臺珠海萬達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司向香港聯(lián)交所遞交了招股說明書。

招股書顯示，珠海萬達(dá)商管管理380個(gè)商業(yè)廣場，在管商業(yè)面積5420萬平方米，是純粹的輕資產(chǎn)模式商管企業(yè)。

規(guī)模優(yōu)勢加多年的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，使資本市場對其青睞有加。據(jù)悉，上市前珠海萬達(dá)商管已獲多輪融資，如若成功上市，估值或會超過2000億元。

成功的商業(yè)模式，以及相伴而生的盈利能力才是核心所在。規(guī)模之外，珠海萬達(dá)商管還有哪些獨(dú)特的競爭力？這將決定未來其在資本路上能否走得更遠(yuǎn)。

雙管齊下收益可觀，成本控制有所成效

目前上市的商管企業(yè)在輕資產(chǎn)發(fā)展模式上存在一定差異，但提供的服務(wù)總體上有三種，即商業(yè)運(yùn)營服務(wù)、物業(yè)管理服務(wù)和增值服務(wù)。珠海萬達(dá)商管主要以租賃運(yùn)營和委托管理模式提供上述服務(wù)。

目前珠海萬達(dá)商管在管項(xiàng)目中，租賃運(yùn)營模式的以第三方項(xiàng)目為主，委托管理模式則主要來自母公司萬達(dá)集團(tuán)的項(xiàng)目。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)招股書，觀點(diǎn)指數(shù)整理

收益分成上，主要有固定比例30%，或者固定比例加超額比例20%-40%收取，具體的收取需要參考項(xiàng)目的凈收益水平和商場開業(yè)年限確定。以上兩種模式，企業(yè)的分成較為靈活，運(yùn)營表現(xiàn)均與收入掛鉤，收入增長空間較大。

這也是目前大部分上市商管企業(yè)采取的模式，如已上市的華潤萬象生活主要采用酬金制，按照租金或營業(yè)收入的5%，或是營業(yè)利潤的10%收取。

除商業(yè)運(yùn)營服務(wù)和物業(yè)管理服務(wù)外，2018年-2020上半年珠海萬達(dá)商管的增值服務(wù)在總收入中的占比分別為31.5%、28.9%、23.8%、25.8%，2021年上半年則超過兩成。按運(yùn)營模式劃分，委托管理模式的增值服務(wù)占比較高，最高超30%。

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珠海萬達(dá)商管的增值服務(wù)主要包括廣告空間管理服務(wù)、公用區(qū)域管理服務(wù)、停車場管理服務(wù)及宣傳推廣服務(wù)四種。

Frost & Sullivan數(shù)據(jù)顯示，2015年至2020年商業(yè)運(yùn)營服務(wù)提供商廣告服務(wù)總收入由83億元增加至96億元，復(fù)合年增長率為2.8%。2025年，有關(guān)收入預(yù)計(jì)將達(dá)到131億元，預(yù)計(jì)2020年至2025年的復(fù)合年增長率達(dá)到6.6%。

云商服務(wù)市場的規(guī)模也由2015年的40億元增加至2020年的205億元，復(fù)合年增長率為39.0%，預(yù)計(jì)2025年將達(dá)到人民幣493億元，2020年至2025年的復(fù)合年增長率為19.1%，未來增值服務(wù)的收入貢獻(xiàn)可觀。

此外，珠海萬達(dá)商管還具備較為完善的數(shù)字化體系，主要包括智能選址、資產(chǎn)管理、慧云管理、經(jīng)營分析、智慧安全管理、商戶服務(wù)以及投資者管理系統(tǒng)等。

依靠目前的科技，萬達(dá)在成本控制方面有所成效。據(jù)招股書數(shù)據(jù)，平均每個(gè)應(yīng)用萬達(dá)慧云管理系統(tǒng)的萬達(dá)廣場，每年大約可以節(jié)省人工以及能源費(fèi)用超過200萬元。

數(shù)字化投入不僅有利于提高運(yùn)營效率、降低運(yùn)營成本，還能形成獨(dú)特的優(yōu)勢，增強(qiáng)市場競爭力。當(dāng)前，不少上市商管企業(yè)都在積極布局，如今年寶龍商業(yè)和騰訊合作與上海悅商簽訂增資協(xié)議，分別投資人民幣5000萬元，合計(jì)1億元用于布局智慧商業(yè)。

在商管變現(xiàn)模式日漸多元的趨勢下，珠海萬達(dá)商管增值服務(wù)的表現(xiàn)以及科技運(yùn)用上的優(yōu)勢，一定程度上能幫助其在商管競爭中突圍。

第三方外拓能力較強(qiáng)，后續(xù)需提升溢利水平

從資本市場來看，企業(yè)成長性是投資者考察的重點(diǎn)之一。一般情況下，母公司依賴度較小、第三方外拓能力強(qiáng)的企業(yè)較易受到青睞。

得益于較早布局輕資產(chǎn)，珠海萬達(dá)商管近年來逐漸降低對母公司的依賴。2018年至今，來源于母公司的項(xiàng)目收入逐漸上升，但是在總收入中的占比逐步下降。截至2021年中期，珠海萬達(dá)商管來自母公司的收入占比為67.40%，相比2018年下降13.75%。

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第三方項(xiàng)目數(shù)量占比也在穩(wěn)步提升，從2018年底到2021年中期，珠海萬達(dá)商管在管項(xiàng)目數(shù)量由280個(gè)增加至380個(gè)，其中獨(dú)立第三方持有由42個(gè)增加至106個(gè)，占比由15.0%增加至27.9%。

后續(xù)儲備項(xiàng)目中，截至2021年6月30日的162個(gè)儲備項(xiàng)目，第三方持有133個(gè)。目前來看，2015年開始提前布局輕資產(chǎn)給萬達(dá)帶來的規(guī)模優(yōu)勢毋庸置疑。

毛利率方面，不同模式下第三方項(xiàng)目和母公司的毛利率相近。若萬達(dá)商管未來想提高毛利水平，除了承接母公司的項(xiàng)目外，還需要外拓更多的第三方項(xiàng)目，這對服務(wù)水平和口碑提出進(jìn)一步的要求。

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此外，珠海萬達(dá)商管的第三方項(xiàng)目合約期均長于行業(yè)平均水平，委托管理模式下第三方合約直至業(yè)主土地使用權(quán)到期為止，而租賃管理模式下合約期限20年，可續(xù)簽直至業(yè)主土地使用權(quán)到期，有助于其獲得穩(wěn)定的收益。

不過需要關(guān)注到的是，近年來規(guī)模增長之下，珠海萬達(dá)商管的資本回報(bào)率水平出現(xiàn)下滑。后續(xù)雖然有所回升，但與此前還有一定差距。

招股書中解釋，2019年開始下滑的原因主要是確認(rèn)為投資物業(yè)的租賃增加，導(dǎo)致總資產(chǎn)增加，而2021上半年的提升則是調(diào)整運(yùn)營模式導(dǎo)致投資物業(yè)減少，即資產(chǎn)值變化導(dǎo)致的資本回報(bào)率變化。

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未來，隨著運(yùn)營模式的穩(wěn)定，資產(chǎn)值變化相對較小。想要提高資產(chǎn)回報(bào)率，需要提升溢利水平，這也考驗(yàn)珠海萬達(dá)商管的運(yùn)營能力，以及是否能開拓更多具有增長潛力的多元化業(yè)務(wù)。

品牌加持下出租率高企，或通過收購豐富產(chǎn)品線

從運(yùn)營角度看，經(jīng)過長期的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營，珠海萬達(dá)商管積累的規(guī)模和資源可觀，招股書數(shù)據(jù)顯示，截至2021年6月30日，會員數(shù)量達(dá)到7630萬人，線下商戶數(shù)量超過80000家，覆蓋了超過19000個(gè)品牌，其中超過66000家已入駐在線平臺。

會員和品牌能讓項(xiàng)目在業(yè)態(tài)的更新迭代中維持較高的出租率，即使有品牌退場，也很快有新的品牌補(bǔ)位。2018年-2021年中期，珠海萬達(dá)商管旗下項(xiàng)目出租率分別為99.4%、99.3%、97.8%、97.7%。

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此外，截至2021年中期，珠海萬達(dá)商管與超過2000個(gè)可以對各業(yè)態(tài)招商起到定位作用的核心品牌建立合作關(guān)系。在推進(jìn)第三方項(xiàng)目外拓過程中，這些核心品牌能助力奠定招商基礎(chǔ)，縮短項(xiàng)目開業(yè)時(shí)間，更快地完成規(guī)模化布局。

如體驗(yàn)式業(yè)態(tài)是目前的主要趨勢，珠海萬達(dá)商管目前的體驗(yàn)業(yè)態(tài)區(qū)比例逐年上升，截止到2021年中期為72.5%，零售業(yè)態(tài)比例則有所降低。

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以最新開業(yè)的深圳龍崗萬達(dá)廣場為例，該項(xiàng)目是第四代萬達(dá)廣場，體驗(yàn)業(yè)態(tài)占比超過80%，反映出萬達(dá)目前在項(xiàng)目打造上的趨勢。

不同于傳統(tǒng)零售業(yè)態(tài)以商品展示為主，體驗(yàn)業(yè)態(tài)更突出消費(fèi)者對服務(wù)或產(chǎn)品的參與感、體驗(yàn)感，因此對空間和環(huán)境要求較高。若經(jīng)營好，促進(jìn)消費(fèi)的同時(shí)也能為其它業(yè)態(tài)引流，拉動整體業(yè)績增長。

目前珠海萬達(dá)商管主要采取單一產(chǎn)品線，即以萬達(dá)廣場向外擴(kuò)張。在商業(yè)愈發(fā)注重差異化的當(dāng)下，已上市的商管企業(yè)如華潤萬象生活、寶龍商業(yè)等都推出多種產(chǎn)品線，并進(jìn)行輕資產(chǎn)布局，這意味著珠海萬達(dá)商管在獲取項(xiàng)目時(shí)將面臨更大的競爭。借助標(biāo)準(zhǔn)化復(fù)制擴(kuò)大規(guī)模后，珠海萬達(dá)商管還需要在產(chǎn)品的差異化上有所提升。

總體而言，對于即將上市的珠海萬達(dá)商管，規(guī)模無疑是最大的優(yōu)勢，此外第三方拓展能力、多年的輕資產(chǎn)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)、豐富品牌資源等也不可忽視。

不久的將來，珠海萬達(dá)商管順利走上資本市場之后，或會像其他商管公司一樣，通過收購商業(yè)管理公司，豐富其目前的產(chǎn)品線和布局。

此外，如何在規(guī)模增長的基礎(chǔ)上維持可觀回報(bào)？在商管賽道越發(fā)激烈的競爭中保持長久優(yōu)勢？這都是其需要思考的問題。