出品/聯商網&搜鋪網

撰文/李瑟

導語：經過前期的野蠻生長到后來的逐步成熟，再到如今的多元創新，中國商業地產已經站上了新周期的起點。

未來十年，商業地產將衍化出怎樣的發展生態和格局，很大程度取決于綜合實力更強，運營水平更高的行業頭部力量。他們掌握了市場的絕對話語權，主導著區域乃至全國的商業地產市場運行，在城市更新建設和消費變革中更是起到了不可忽視的先鋒模范作用。

聯商網零售研究中心特此推出“重點開發商商業產品線解析及已開項目盤點”系列專題，聚焦頭部開發商，梳理各大企業商業產品線發展脈絡，總結他們各自的運營特色和發展規律，形成圖文數據資料，以供行業參考學習。

自從2004年深圳萬象城正式開業，順利進軍商業地產行業的華潤置地逐漸成為中國商業地產的標桿。

2020年華潤置地購物中心租金收入為100億元，成為除了萬達之外，第二家購物中心租金收入破百億的內地房企。

歷經16年發展，華潤置地逐漸形成萬象城、萬象天地、萬象匯三條主要產品線，以及商業體鳳凰匯、社區商業中心華潤1234space、城市更新項目西單更新場等其他產品線。

截至2020年12月31日，華潤置地在管購物中心共65家，加上今年目前已經開業的寧波萬象城、南昌萬象匯、重慶大渡口萬象匯、南京橋北萬象匯、嘉興南湖天地、北京西單更新場6個項目，華潤置地在管購物中心項目已經達到71家。

根據華潤置地規劃，2021年華潤置地預計將新開13個商業項目，包括4座萬象城（寧波萬象城、泰州萬象城二期、汕頭萬象城、蘭州萬象城）、1座萬象天地（西安萬象天地一期）、5座萬象匯（重慶大渡口萬象匯、南京橋北萬象匯、貴陽萬象匯、南寧五象萬象匯、南昌萬象匯）以及深圳萬象前海、嘉興南湖天地、北京西單更新場，2022年將新開11個商業項目，預計到2022年在管商業項目約90個。

三大主要產品線加深購物中心護城河

2004年，深圳萬象城開業，憑借著出色的成績，深圳萬象城成為高端購物中心代名詞，并且迅速走向全國，在一二線城市迅速鋪開。

萬象城一般位于一線及二線城市的市中心或核心區域，通過高端奢侈品、首店引入，使得萬象城成為城市地標。

以2004年開業的深圳萬象城為例，憑借著Louis Vuitton、Hermès、Prada、FENDI、Dior、GUCCI等奢侈品門店入駐，深圳萬象城依然是中國高端商業的典型代表。

今年開業的寧波萬象城除了大量首進浙江、寧波品牌之外，通過Mixc Foodhall（餐飲主題區）、Mixc Wonderland（童趣萬象）兩大主題區，以及摩天輪廣場、屋頂花園、延時街區等空間場景打造，使得寧波萬象城成為寧波首個“城市綜合體+摩天輪”項目。

截至目前，華潤置地已經在全國開出25座萬象城。

定位為一二線城市區域購物中心及三四線城市的城市級購物中心的萬象匯于2013年正式推出，主要面向年輕人和家庭。

截至目前，萬象匯已經開出25座，華潤置地布局傾向也很明顯，通過“1個萬象城+多個萬象匯”模式深耕城市。

比如布局杭州萬象城后，華潤分別于2018年、2020年開出蕭山萬象匯、杭州東站萬象匯；寧波則是先以萬象匯搶灘市場，再引進萬象城項目。

從2019年至今，華潤置地開出14座萬象匯，萬象匯開始快速擴張。

定位“MALL+街區”城市商業綜合體的萬象天地則主打“街區+MALL”的獨特空間規劃，構建特色消費體驗。

盡管目前僅有深圳萬象天地一個項目，但是萬象天地吸金能力不容置疑。

2019年萬象天地實現銷售額38億元。

根據華潤置地財報，2020年，其45個在營項目零售額達738億元，平均每個項目16.4億元，而在45家在營購物中心中，36家零售額名列城市前三，其中19家零售額城市排名第一。

華潤置地形容其購物中心業務護城河既深且寬。

物業+商管拆分上市 輕資產加速

2020年12月9日，華潤置地分拆商業運營和物業管理業務，成立華潤萬象生活，并成功在港交所上市，華潤置地加速輕資產業務。

其物業管理模式也從原來的“2+X”（銷售物業+投資物業+X）被調整為“3+1”（開發銷售物業、經營性不動產業務、輕資產管理即華潤萬象生活+生態圈要素型業務）模式。

上市后的華潤萬象生活交出了不錯的成績單。

根據財報，2020年華潤萬象生活實現收入67.78億元，同比增15.5%。其中，住宅物業管理服務板塊收入為38.838億元，按年增長11.9%；商業運營及物業管理服務板塊為28.951億元，按年增長20.8%。

截至2020年末，華潤萬象生活住宅物業管理服務的在管建筑面積為1.066億平方米；商業運營服務的已開業購物中心建筑面積為600.1萬平方米，已開業寫字樓建筑面積為100.5萬平方米。

華潤置地總裁李欣指出，2021年是“十四五”開局之年，華潤置地在“十四五”的開局之年定下“重塑華潤置地”的戰略目標，實現銷售規模行業前十、購物中心綜合實力行業第一、華潤萬象生活進入第一梯隊、商管保持行業第一等目標。

附華潤置地在管項目列表