報告期內(nèi)，樣本企業(yè)新開業(yè)項目較少，整體規(guī)模并無明顯增加。除萬達商管外，華潤、印力、新城等規(guī)模相近。出租率方面，15個樣本企業(yè)的整體出租率維持在90%以上，均處于較高水平。

雖無較多新項目入市，但大部分樣本企業(yè)均積極豐富項目儲備。其中，龍湖和新世界通過輕資產(chǎn)合作方式實現(xiàn)項目拓展，K11產(chǎn)品線未來將涌現(xiàn)更多輕資產(chǎn)項目。此外，太古西安太古里項目的落定也助推太古內(nèi)地商業(yè)版圖的擴大。

運營層面，不同定位的項目在活動策劃和店鋪引入方面有較大差異。以萬達廣場為代表的中端項目，主要以銷售為目的營銷為導向。

而以深圳萬象城為代表的高端項目，則注重與定位匹配，除通過獨特品牌和商品吸引消費者，提升消費外，還起到鞏固品牌影響力的作用。

樣本企業(yè)出租率維持90%以上

報告期內(nèi)（1-2月），觀點指數(shù)觀察的樣本企業(yè)中，僅新城控股和大悅城控股各有一個項目開出，分別為烏蘭察布吾悅廣場和武漢大悅城。而去年同期無新項目開出，開年之初仍是傳統(tǒng)購物中心運營商的開業(yè)淡季。

截至報告期，樣本企業(yè)中，珠海萬達商管在管項目數(shù)量與規(guī)模均居首位，其次是新城控股，印力集團、華潤萬象生活、龍湖集團則緊隨其后。后  三者自去年以來加大項目拓展力度，在項目獲取上相比以往積極，項目儲備資源日漸豐富。  

數(shù)據(jù)來源：觀點指數(shù)整理

出租率方面，樣本企業(yè)整體項目出租率均維持在90%以上，其中龍湖集團、珠海萬達商管、新城控股出租率較高。

除了在管項目規(guī)模大之外，這些企業(yè)由于定位中端，在品牌和業(yè)態(tài)選擇上更為多元，此外多年商業(yè)運營經(jīng)驗也積累了豐富的業(yè)態(tài)品牌資源。如珠海萬達商管線下商戶數(shù)量超過80000家，覆蓋了超過19000個品牌。

此外，恒隆地產(chǎn)整體出租率在去年同期高基礎(chǔ)  上仍有上升。據(jù)最新年報數(shù)據(jù)顯示，恒隆地產(chǎn)旗下10個項目中，除濟南恒隆廣場外，其余9個項目出租率均有不同程度上升，其中上海兩個項目更是實現(xiàn)100%滿租。

數(shù)據(jù)來源：觀點指數(shù)整理

除運營商自身積極進行品牌調(diào)整和新店引入外，項目本身在高端商業(yè)市場的持續(xù)優(yōu)異表現(xiàn)，也吸納更多符合定位的量級品牌入駐，帶動整體出租率提升。  

據(jù)恒隆董事長陳啟宗在2021致股東函中的說法，目前市場上有 100家左右的國際高端品牌，五年前僅上海的2座購物商場和沈陽市府恒隆廣場有成功引入，而如今已進入7座購物商場，平均每座引入約30家。  其中最為頂級的品牌有25家左右，以前僅入駐上海恒隆廣場和沈陽市府恒隆廣場2個項目，但現(xiàn)在七座高端購物商場均有入駐，每座購物商場最少可有7家。

這些都說明了項目對于優(yōu)質(zhì)品牌的吸引力日益增強 ，背后實際離不開運營商的正確決策和運營能力，如將項目等級從次高端升級為高端等。

增長目標下，企業(yè)積極豐富項目儲備

報告期內(nèi)，觀點指數(shù)觀察的樣本企業(yè)中，大部分都積極豐富項目儲備，通過拿地或者是輕資產(chǎn)合作方式獲取項目。

來源：公開資料，觀點指數(shù)整理

拿地上，華潤萬象生活母公司華潤置地拿下位于佛山和廣州的項目，其中包含商業(yè)部分。此外龍湖、新世界等則青睞輕資產(chǎn)合作。

龍湖自去年宣布拆分商管上市，發(fā)展輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)以來，陸續(xù)獲取了不少輕資產(chǎn)項目。據(jù)觀點指數(shù)統(tǒng)計，自2021年3月啟動輕資產(chǎn)戰(zhàn)略以來，簽約項目至少已達10個；去年12月到今年3月，每月都有新項目獲取，分別位于成都、杭州、上海等城市。

新世界中國作為港資，宣布發(fā)展輕資產(chǎn)項目實屬難得，但實際有跡可循。

去年鄭志剛就公開表示，未來將以K11品牌發(fā)展不同的項目，在大灣區(qū)及長三角等地區(qū)再增加24個項目，令K11項目總數(shù)達38個。從這個角度看，獨立開發(fā)實現(xiàn)數(shù)年內(nèi)規(guī)模的大量增長難度較大，且需占用不少資金，因此輕資產(chǎn)合作較為恰當。

最新業(yè)績數(shù)據(jù)顯示，目前新世界發(fā)展在香港及中國內(nèi)地合共營運17個K11項目，預計2026年項目將會遍及內(nèi)地10個城市合計38個項目，總建筑面積將達到280萬平方米。

期內(nèi)，新世界旗下K11集團獲取的上海金橋項目，作為內(nèi)地首個輕資產(chǎn)項目，一定程度上透露了其選擇標準。一是城市量級高，即使布局輕資產(chǎn)但仍遵循核心一二線城市的布局邏輯；此外，相比成熟核心商圈，城市中具備較強發(fā)展?jié)摿Φ男律倘Ω呶吞魬?zhàn)性。

在近期公示的《上海市商業(yè)空間布局專項規(guī)劃（2021-2035年）》草案中，金橋被列為地區(qū)級商業(yè)中心，商業(yè)等級有所提升。據(jù)了解，該區(qū)域內(nèi)已開業(yè)的購物中心包括上海金橋國際商業(yè)廣場、上海久金廣場、LaLaport上海金橋等，如K11這類定位的項目較少。

與此同時，太古期內(nèi)宣布將與西安城桓文投合作發(fā)展西安太古里項目，項目發(fā)展上依然采取持有50%權(quán)益并負責運營  的發(fā)展模式。回顧太古去年以來的發(fā)展，可以發(fā)現(xiàn)正加大對內(nèi)地商業(yè)市場的投資，僅去年就宣布通過以合作或者擴建方式新增3個項目，分別位于北京、上海、廣州等此前已有布局的核心城市。

最新業(yè)績會上，太古也表示未來10年投放1000億元在核心市場投資，其中50%用于內(nèi)地的太古里和太古匯，繼續(xù)加強這兩個品牌  ，說明對內(nèi)地商業(yè)市場未來看好。

另外，期內(nèi)印力新成立"印象匯"事業(yè)部，構(gòu)建更為清晰的產(chǎn)品線標準，更好滿足客戶差異化需求。據(jù)觀點指數(shù)了解，印象匯定位為片區(qū)型購物中心，目前管理運營26個項目。一定程度上，印象匯的定位和適應性，比定位城市級購物中心的印象城要更為適合進行輕資產(chǎn)輸出，架構(gòu)調(diào)整背后或許是出于對未來發(fā)展輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)的考量。 

此外，部分樣本企業(yè)重點推進未開業(yè)項目進展，如大悅城旗下紹興國家大悅城繼續(xù)推動項目招商。從布局來看，此前已開業(yè)項目大部分集中于京津冀，其中北京、天津及煙臺等城市有6個已開業(yè)項目，而長三角地區(qū)的上海、杭州分別僅有2個和1個項目，未來布局區(qū)域仍需繼續(xù)豐富與拓展。

輕資產(chǎn)或許能起到一定發(fā)展推動作用，根據(jù)此前定下的目標，大悅城到2024年末預計輕資產(chǎn)規(guī)模不低于40個項目，目前仍在積極擴展中，長三角區(qū)域會是關(guān)注的重點。

高奢商場銷售增長可觀，品牌升級成要訣

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，觀點指數(shù)整理

從期內(nèi)披露數(shù)據(jù)看，樣本項目中上海恒隆廣場2021年租金收入達17.82億元，同比實現(xiàn)25%增長，銷售額則錄得37%增長。上海恒隆廣場商業(yè)面積約5萬平方米左右，若按每平方米銷售額計算，是當今為止全中國銷售坪效最高  的高端購物商場。

太古旗下廣州太古匯、成都遠洋太古里也分別錄得33%和22%的銷售額增長，標桿項目繼續(xù)表現(xiàn)優(yōu)異。

出租率方面，除去年末新開業(yè)前灘太古里外，其余三個項目出租率均超95%，其中上海恒隆廣場更是實現(xiàn)滿租。

以上項目均為港資在內(nèi)地打造的高端商場，以奢侈品為主要賣點。上述項目業(yè)績表現(xiàn)優(yōu)異原因，除國內(nèi)奢侈品消費需求支撐外，商場和場內(nèi)品牌大幅升級或重奢定位項目全新開業(yè)，更具優(yōu)勢高端品牌組合創(chuàng)造的銷售額可觀，對帶動業(yè)績提升作用也較為明顯。  

就品牌等級而言，頂級高端奢侈品牌的邊際溢利遠高于次高端或大眾消費品牌，這也意味著可以創(chuàng)造更多租金收益。據(jù)了解，目前估計有近100家國際高端品牌在中國有業(yè)務(wù)，其中只有約不超過25家可以稱得上是真正的頂級品牌，其中22家已進駐上海恒隆廣場。

對于項目等級并非高端的次高端項目  ，運營商也可通過改造升級品牌實現(xiàn)優(yōu)化。以恒隆旗下項目為例，即使前期出于各種原因先以次高端營運，但隨著運營優(yōu)化并且陸續(xù)吸引到頂級品牌進駐，最終成功升級為高端項目，進而在銷售和租金回報上實現(xiàn)跨越。

以目前已成功轉(zhuǎn)型的大連恒隆廣場為例，通過調(diào)整租戶結(jié)構(gòu)并規(guī)劃專屬區(qū)域，2021年收入和銷售額分別上升21%和89%。

造節(jié)營銷成中端主流，高端項目注重契合度

來源：項目官微，觀點指數(shù)整理

期內(nèi)，9個樣本項目舉辦相關(guān)活動，類型包括大規(guī)模營銷活動，展覽、美食類活動等，這些活動與項目定位和日常運營策略密切相關(guān)。

一類是造節(jié)營銷，如萬達廣場主要通過"造節(jié)"吸引客流，提升銷售，除聯(lián)動旗下超3000家門店外，還通過直播探店、搭建品牌秀場等引流方式，為品牌提供更多曝光度和流量導入。而108家萬達廣場的大規(guī)模聯(lián)動，對活動影響力提升也起到重要作用，這也是萬達廣場常用的營銷方式。

與萬達廣場同屬中端，定位類似的吾悅廣場，期內(nèi)也采取了這種造節(jié)營銷方式。與前者不同的是，僅是以單個項目開展，屬于相對小規(guī)模的營銷。

值得注意的是，營銷之外，娛樂性和體驗感較強的展覽活動也是以體驗業(yè)態(tài)為主項目的選擇。如萬達商管旗下主打體驗業(yè)態(tài)的第四代萬達廣場--深圳龍崗萬達廣場，期內(nèi)就引入《機械星聯(lián)》全球循展，充分利用了1500平方米直通六層大中庭、高達 30 米的世界最高商業(yè)室內(nèi)扶梯等動線空間，空間感和科技感十足。

與之相對，深圳萬象城、上海K11、北京SKP等定位高端的項目，則采取春節(jié)限時活動以及展覽的方式。相比萬達廣場等提升銷售為導向的活動，這類活動除吸引客流促銷售外，還注重與自身調(diào)性契合，進行項目品牌的維護。

如上海K11作為主打藝術(shù)+商業(yè)的購物中心，期內(nèi)藝術(shù)館繼續(xù)有新鮮前衛(wèi)的展覽活動，這也是其他競爭對手不具備的獨特優(yōu)勢。

此外，朝陽大悅城、北外灘太古里則不約而同開展春節(jié)主題市集活動，主要是借助春節(jié)節(jié)日氣氛，吸引客流，提升人氣和銷售額，這也是近年來常用的營銷方式。

首店引入傳統(tǒng)與創(chuàng)新兼顧，限時店頗具吸引力

來源：觀點指數(shù)整理

期內(nèi)，12個樣本項目店鋪調(diào)整情況上，除新開新店和首店外，還有不少限時店和快閃店。業(yè)態(tài)上，以服飾鞋包、皮具、珠寶、運動、餐飲等為主。

其中，新開店鋪中  首店接近兩成，主要集中于深圳萬象城、上海恒隆廣場、成都遠洋太古里以及常州武進吾悅廣場4個項目  。

數(shù)據(jù)來源：觀點指數(shù)整理

基于不同的項目定位，引入的首店業(yè)態(tài)也有所差異。如深圳萬象城，以傳統(tǒng)高奢定位著稱，因此引入的首店業(yè)態(tài)主要是手工皮具和服飾鞋包這類傳統(tǒng)奢侈品銷售業(yè)態(tài)，有助于鞏固高端商業(yè)市場競爭力。服飾類也是其已有整體業(yè)態(tài)組合中占比最高的業(yè)態(tài)，占比接近35%。

相比之下，成都遠洋太古里引入的首店業(yè)態(tài)更為創(chuàng)新，分別為紅酒和策展式體驗空間。這都是目前業(yè)態(tài)組合中占比較少，潮流和人氣是主要考量因素，整體上也符合太古里系列的"網(wǎng)紅"氣質(zhì)。

新店之中也有不少亮點，如成都遠洋太古里新店路易威登之家，為其中國大陸第三個路易威登之家，也是成都第四家精品店。

此外，值得關(guān)注的是各種限時店、快閃店，主要在上海恒隆廣場、成都遠洋太古里以及北京SKP這三個項目，其中以北京SKP數(shù)量最多。

這類限時店主要是奢侈品店鋪針對某個主題或者季節(jié)打造，店鋪裝修設(shè)計和商品種類區(qū)別于平時，且大多會有限量款或者定制款商品，對于特定客群具有較強吸引力，同時也更具競爭力。