出品/聯商專欄

撰文/聯商高級顧問團成員 王國平

中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發了《關于推進以縣城為重要載體的城鎮化建設的意見》，要堅持以人為核心推進新型城鎮化，尊重縣城發展規律，統籌縣城生產、生活、生態、安全需要，因地制宜補齊縣城短板弱項，促進縣城產業配套設施提質增效、市政公用設施提檔升級、公共服務設施提標擴面、環境基礎設施提級擴能，增強縣城綜合承載能力，提升縣城發展質量，更好滿足農民到縣城就業安家需求和縣城居民生產生活需要，為實施擴大內需戰略、協同推進新型城鎮化和鄉村振興提供有力支撐。

中國的縣城是相當的多元化，不同縣城處于不同發展階段。有的縣城經濟可以跟北上廣深的區相抗衡，早早落地了世界500強賣場、IMAX巨幕影城，有時候比北上廣深的一些區更早擁有這些商業配套。但更多的縣城商業羸弱，沒有資本介入，沒有人口、工業等支撐，至今仍處于自發緩慢生長過程。

沿海地區騰籠換鳥計劃，使得不少企業開始尋找新的棲息地。如福建的山海協作計劃，沿海的晉江與閩西北的長汀縣結對、集美與清流縣結對互助等，既解決沿海用地緊張問題，又解決內陸縣城工業薄弱問題，通過協作實現共贏。相對于制造業直接轉移到東南亞，對于大部分企業來說，在大陸進行轉移，語言、供應鏈、客戶群等都更具有優勢。

相對于合肥那種投資招商模式引入行業主力龍頭推動工業快速發展，縣城產業招商更依賴于關系、廉價土地、稅收洼地等優勢。合肥可以集齊全省的資源灌入合肥一地，縣城最大的問題之一就是沒錢，更缺乏可以融資的標的物。缺乏主力龍頭企業入駐，能夠提供給當地人的薪資相對較低，縣城的消費力也就會受到限制。

發改委表示：現階段，縣城投資消費與城市的差距很大，人均市政公用設施固定資產投資僅為地級及以上城市城區的1/2左右，人均消費支出僅為地級及以上城市城區的2/3左右。推進縣城建設，有利于擴大當期有效投資和居民消費，開拓新的巨大投資消費空間。

要吸收相對優質點的企業入駐，在地商業消費等級會極大影響企業管理層的決策。從沿海到內陸，消費環境如果存在較大層級差異，管理層穩定性就容易受到考驗，在地無法提供相對應的人力資源，企業發展會受到影響。

這也就催生出城鄉多元結構的消費紅利市場。

健全商貿流通、完善消費基礎設施建設；吸收農民工返鄉在地就業、創業，解決留守困境……都是一環扣一環離不開的機會。縣城的普遍現狀是當地孱弱的資本，消費市場落后，留出極大的升級空間。這種資本升跌水平無疑給了外界相當好介入的機會。

01

低廉的租金成本給予收益更大想象空間

這個廣場位于縣城核心商圈，旁邊是步行街，連接著另外一頭一家叫九龍購物廣場的超市。這塊東西南北的距離都只有幾百米的地方，集齊了當地機構、菜市場、步行街、銀行等等。剛好空出一個位置，租金多少錢呢？你可能很難相信。跟房東聊了聊，房東熱情的開價10元\平，租金友好程度之高。

這個租金是否是個例？我把整個縣城都走了一遍，租金真低。哪怕麥當勞附近的鋪位也就5、60塊。是的，當地是有麥當勞的，是正宗的M頭麥。

如果覺得租金成本已經成為經營最大的其中一塊成本，縣城市場給出另外一種選擇。

圖：當地傳統商業形式

縣城的商業都是底商裙樓為主，沒有專門的現代化商業體。

新項目底商很多是二層，2樓定價通常只有一樓的一半，甚至更低，所以出現10元/5元每平，隨著商業慢慢繁榮，租金適當漲起。跟一位小店店主聊起，他的店鋪6米層高，可以隔兩層，5年租約不遞增，還給他免租了一年多。對了，這里是沒有押金概念的。房東通常認為你租了店鋪，投入裝修，就不會輕易撤場，也可能是這里做生意的人都很穩定，很少關店。房東很多都不收押金，哪怕有人真的關店，裝修是帶不走的，房東覺得自己賺到了裝修，二次出租時，有裝修跟毛胚的價格在當地又是不一樣的。

低廉的租金說明當地愿意租鋪的人極少，話語權基本在租戶手上。有個簡單裝修，就能比毛坯更好租，可以想象當地商業資本有多羸弱，租戶都以創業型為主，能省點裝修就多省點。

當地的消費受困于投資不足，需要明顯的外部助力。連大賣場這種業態都是近些年才出現的，以外來投資人為主，本地無法自己孕育出這類商業。

這座縣城人均GDP近兩萬美元，從經濟指標來看相當強勁。可惜過早出現兩極分化，老錢當道，沒有培育當地新錢宿主的機會。老錢不進入商業，或不愿意進行消費升級；在地人員收入微薄難以創業。本地人員都以勞務輸出為主，外出尋找就業機會。

過于穩定的初級商業結構有時候就是一潭死水。

以前在另外一座縣城有人向我抱怨買的洗發水不好用，我跟她講，因為你們買的都是假貨。我剛到那座縣城時，就到城里的幾家超市逛了一遍，當地超市賣的外資品牌的洗發水全部走高仿。如果一座縣城的人從來沒見過真貨，渠道統一售假，那么高仿就是真貨。沒辦法改變渠道時，要么跨區域消費，要么賭網購是真貨，要么指望引進一家愿意賣真貨的超市進來激活市場，讓消費者盡量避開雷碧、帥師傅。

02

初級商業結構留出了較大升級獲益空間

這些年的大基建下，很多縣城城建其實相當不錯，跟沿海城市比，某些方面是不相上下。幾千塊的房價，午后的外景，在陽臺上靜靜地坐著，還是挺愜意的。

老城區保留了當地的傳統風格，也是當地老錢的聚集地；新城區則吸引了年輕人以及外出務工看慣了大城市的返鄉置業人群，給增量人群提供了良好的落地空間。一城雙面，意味著商業需求多元化，以及新生代人群對于城市型商品的落地渴求。

不被挖掘的寶藏縣城，值得資本重新梳理一遍。

傳統基礎流量入口：

原生態的菜市場是每座縣城早期最熱鬧的，這里進行著農副產品、特產、水海產等銷售，既有農民不時前來進行貨物變現，也有職業商販獲取價差，菜市場滿足了這里的人貨交易。作為基礎流量入口，周邊逐步衍生出各類白牌商戶，偶爾夾雜著一些下沉品牌店。

大賣場的出現，解決部分消費者對于購物環境的訴求，以及引進外部供應商提供多種不同于菜市場的商品。大賣場、菜市場都是解決基礎消費，大賣場連接外埠供應商為主，菜市場滿足本地農副產品銷售為主，消費者可根據自身需求，實現分層消費。

整體來說基礎流量入口各品類較雜，仍未開展有效整合，也未出現在地連鎖化跡象，各企業的滲透率都較低，商戶經營佛性極強�；�礎流量入口一般以走量為主，獲取適當收益。留給高級需求進入的機會。精品消費、休閑娛樂等業態在工業轉移以及消費升級加持下，窗口已經出現。

以酒店業為例：

這種在沿海地區人看起來一般的快捷酒店在當地入住率都能維持在80%以上，有時候還訂不到房間。在地的住宿很多處于上世紀90年代那種車站旁旅社類型時代，哪怕有的酒店號稱國際大酒店也不例外。外來的商務客和游客，很多是無法適應的。在有限的選擇下，相對現代化的快捷酒店成為搶手貨。

消費倒逼下，品牌快捷酒店的識別度以及精品酒店的舒適度空間出現，降維下沉是一件相對容易的事，畢竟現在在沿海地區想做到5、60%入住率經常都很難。

縣城的補短板空間已經出現，《關于推進以縣城為重要載體的城鎮化建設的意見》加速催化縣城進度，產業轉移、人口回流、低成本經營以及商業升級空間較大，都將讓很多縣城迎來紅利階段。

不被挖掘的寶藏縣城，是時候值得被關注了。

*本文僅代表作者觀點，不代表聯商網立場