來源/Mall星人

撰文/郭歆曄、司馬和一

說到上海商業(yè)，涉及區(qū)屬時(shí)，大家往往會(huì)想到靜安區(qū)、黃浦區(qū)、徐匯區(qū)，它們是最市中心的區(qū)，也是高端商業(yè)最集中的區(qū)。但從大眾點(diǎn)評熱門榜數(shù)據(jù)來看，意外的是，浦東才是目前各熱門榜單TOP20上榜商場數(shù)量最多的區(qū)。

浦東新區(qū)不僅是上海最大的區(qū)（1210平方公里），同時(shí)也是全市人口最多的大區(qū)（568萬人），目前全市營業(yè)額最高的盒子購物中心、街區(qū)購物中心、百貨商城、免稅店目前都在浦東——陸家嘴ifc、前灘太古里、第一八佰伴、浦東機(jī)場日上，全市奧萊前三甲浦東獨(dú)占兩席——佛羅倫薩小鎮(zhèn)與比斯特購物村。

未來浦東會(huì)有哪些商圈崛起？未來浦東的商業(yè)熱點(diǎn)在哪？梳理近期（2021年至2023年）及中長期（2024年至2028年）浦東的新項(xiàng)目后，我們或許能得到一份大致確定的答卷。

01

大項(xiàng)目不斷落地

浦東商業(yè)持續(xù)加速發(fā)展

近年來，浦東商業(yè)發(fā)展開始加速。嘉里、香港新世界、太古、印力、華潤、大悅城、招商蛇口、陸家嘴等商企的新項(xiàng)目在浦東遍地開花。

三年前，我在中商數(shù)據(jù)發(fā)文研討了“繼陸家嘴之后，浦東第二商圈在哪”這個(gè)話題。答案當(dāng)時(shí)半信半疑的前灘，如今已然成為浦東星光熠熠的新商圈（晶耀前灘Crystal Plaza、前灘太古里等加持而成）。

隨著2023年三個(gè)新項(xiàng)目（前灘L+PLAZA陸家嘴廣場、前灘四方城、前灘31樂薈）的開幕，前灘將漸入成熟階段。

此外，臨港同樣有諸多新項(xiàng)目入市。中遠(yuǎn)期看，金橋、張江、花木龍陽或?qū)⑹瞧謻|變化最大的商圈。

Mall星人聯(lián)合中商數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)了2021年至2023年間已開幕和計(jì)劃開幕的新項(xiàng)目。計(jì)劃今明兩年工程竣工或開幕的項(xiàng)目，目前都正加緊建筑施工及各項(xiàng)作業(yè)（受疫情等因素影響，招商進(jìn)度和開業(yè)時(shí)間存在一定的不確定性）。有新店拓展計(jì)劃的品牌商，有跳槽計(jì)劃的商業(yè)人，有搬家計(jì)劃的朋友不妨從中挑選自己的目標(biāo)。

◎2021年浦東總計(jì)開出10多家新商場

2021年全年，浦東迎來了中環(huán)最高端商場——前灘太古里，日系風(fēng)十足的金橋啦啦寶都上海，風(fēng)頭正勁的佛羅倫薩小鎮(zhèn)奧特萊斯新增了2期，區(qū)域型購物中心——臨港萬達(dá)廣場、新田360廣場康橋店；

社區(qū)鄰里型商場——祝橋天和商業(yè)廣場、孫橋耀泓生活廣場、上海漫樂城（原沃爾瑪上南店）、周浦海印又一城（局部試營業(yè)包括B1尚優(yōu)選超市）、浦樂生活廣場·拱秀路店（拱秀路商業(yè)街）、浦樂生活廣場·濱江店（原銀珠商廈）、浦樂生活廣場·聽諧路商業(yè)街；

配套型商場——云匯天地、佳兆業(yè)金融中心佳紛天地、臨港科技城創(chuàng)晶科技中心；

特色主題商場——宋城演藝王國（原世博大舞臺(tái)）、洛克公園SSR體育綜合體。

超市賣場方面，高行開出了山姆上海首家旗艦店，家樂福成山路店升級為會(huì)員店，蘇寧浦東第一店迭代為蘇寧易購場景智慧生態(tài)體驗(yàn)中心……

◎2022年上半年浦東開出3家社區(qū)型商場

今年上半年浦東開出3家適應(yīng)15分鐘生活圈的鄰里商業(yè)——三林高青路的金色中環(huán)廣場（物業(yè)原為家樂福萬科新里城）主力店盒馬會(huì)員店率先于今年元旦試營業(yè)；以及南匯大學(xué)城生活廣場、眾行生活商業(yè)廣場兩家臨港板塊的社區(qū)鄰里商業(yè)。

02

2022年下半年

浦東蓄勢待發(fā)的10+個(gè)項(xiàng)目

今年年內(nèi)，上海第二家COSTCO浦東康橋旗艦店、臨港愛琴海商業(yè)街區(qū)城市書香、臨港港城廣場三期（包括圖書館劇場影院）、百潤民食坊（百潤生活中心）、上海周康領(lǐng)豐匯、浦樂生活廣場·拱極路店、康橋太平洋中環(huán)廣場、泓獅云廂街區(qū)、SK大廈、綠都繡云里、航頭金航城、新城中優(yōu)城市廣場、金橋天物空間3期園區(qū)、中建朗閱府鄰聚街、高橋樂非天地等10多個(gè)不同類型不同規(guī)模的項(xiàng)目，正蓄勢待發(fā)計(jì)劃竣工或開業(yè)。

其中，規(guī)模最大的3家當(dāng)屬臨港愛琴海商業(yè)街區(qū)城市書香、上海周康領(lǐng)豐匯、臨港港城廣場三期。

此外，金楊陸悅坊（陸家嘴集團(tuán)繼花木陸悅坊后又一鄰里商業(yè)）、東晶90坊、浦東第一八佰伴美食層等存量改造項(xiàng)目，或?qū)⒙氏韧瓿筛脑臁?/p>

◎上海臨港愛琴海購物公園

上海臨港愛琴海購物公園位于臨港新片區(qū)核心區(qū)域，坐落于臨港大道和鈴蘭路交界口。項(xiàng)目定位“原力新生烏托邦”，呈現(xiàn)“MALL+街區(qū)”的商業(yè)建筑形態(tài)，從煙火引力到潮流領(lǐng)地，開啟烏托邦人的生活方式，重塑臨港片區(qū)微度假生活新格局。

即將在2022年下半年率先亮相的新一代創(chuàng)新商業(yè)街區(qū)品牌「城市書香」，定位為中高端文化商業(yè)街區(qū)，將以“遇見美好生活”為主題，堅(jiān)持“以打造美好生活方式的生態(tài)群為主，以場景化賦予每一座街區(qū)新的文化氛圍為亮點(diǎn)”的商業(yè)原則規(guī)劃。

其中，愛琴海商業(yè)賦能結(jié)合臨港豐富資源打造滬上首座美食主題Food Hall，匯聚自然審美、文化歸屬、在地美食、趣味社群，建立起非標(biāo)準(zhǔn)化的、更具革新意義的概念街區(qū)，拓展意識(shí)體驗(yàn)，重塑多元場域。

◎上海周康領(lǐng)豐匯

上海周康領(lǐng)豐匯地處周康核心板塊，上南路、秀海路交匯，成熟高密度居住社區(qū)環(huán)繞。上海周康領(lǐng)豐匯項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)由曾操盤過華潤及寶龍集團(tuán)項(xiàng)目，具資深經(jīng)驗(yàn)的商業(yè)開發(fā)團(tuán)隊(duì)而組成，將秉持“漫享·新生”理念將為周康商圈打造周邊居民、親子年輕家庭、小資文藝青年的消費(fèi)目的地和多元化社交聚集地。

整體6層的上海周康領(lǐng)豐匯，由AICO設(shè)計(jì)事務(wù)所全程參與進(jìn)行空間升級。項(xiàng)目共有超150家品牌商店入駐，服務(wù)接待周圍超過45萬人口。同時(shí)，項(xiàng)目內(nèi)豐富的親子休閑娛樂商業(yè)內(nèi)容也將解決周邊80%的家庭群體的“溜娃難題”。

項(xiàng)目預(yù)計(jì)2022年底正式開業(yè)。未來還將針對周邊養(yǎng)寵居民結(jié)合國際Pet Friendly Mall的商業(yè)模式開設(shè)萌寵樂園及休閑步行街。

◎港城廣場三期

港城廣場項(xiàng)目總投資約68億元，用地總面積為14.8公頃，總建筑面積約55.8萬方，地上建筑面積37.1萬方，地下建筑面積18.8萬方。項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃共分四期，是臨港主城區(qū)環(huán)湖一環(huán)帶16個(gè)街區(qū)單元中的第一個(gè)完整的單元開發(fā)項(xiàng)目，也是臨港主城區(qū)的標(biāo)志性項(xiàng)目。

一期為商務(wù)辦公產(chǎn)業(yè)園區(qū)，于2020年5月開園。二期為國際人才公寓，2021年8月建成開業(yè)，為臨港地區(qū)提供高端住宅配套商業(yè)消費(fèi)地。即將竣工的三期項(xiàng)目總建面約14萬方，包括商業(yè)綜合體、保利影院、演藝中心和圖書館等，預(yù)計(jì)2022年下半年起陸續(xù)投入使用。

03

2023年將迎來

曹路招商花園城領(lǐng)銜的10+個(gè)新項(xiàng)目

曹路招商花園城、前灘L+PLAZA陸家嘴廣場、前灘四方城、前灘31樂薈、浦開保利文化中心（非正式案名）、龍光上海藍(lán)鯨世界、浦樂生活廣場·三林世博店（三林長青生活廣場改造）、天物空間3期、新象限楊思城市更新、浦樂生活廣場浦東大道店、臨港星光匯、臨港悅城、周浦興宸苑和富廣場、冰雪之星商業(yè)街……這些預(yù)計(jì)將于2023年竣工的項(xiàng)目，絕大多數(shù)將于2023年開業(yè)。。

◎曹路招商花園城-浦東最具區(qū)位優(yōu)勢的新旗艦購物中心

作為招商蛇口旗下“花園城新樣本”，曹路招商花園城的商業(yè)規(guī)模、交通區(qū)位、操盤理念等優(yōu)勢非常凸顯。

曹路招商花園城將連接9號線顧唐路站，建筑體量達(dá)15萬方，是最近3年中浦東單體規(guī)模最大的一站式區(qū)域購物中心。作為浦東東北外環(huán)之王，它將成為繼浦東南外環(huán)之王周浦萬達(dá)廣場之后，浦東外環(huán)新一代領(lǐng)頭羊。

項(xiàng)目以“潮玩空間站”為全新定位，其場景空間及復(fù)合業(yè)態(tài)無疑擁有更多沉浸式體驗(yàn)優(yōu)勢，規(guī)劃顏究所、食造廠、氧心局、達(dá)人館、童夢場、蕉友集6大分類業(yè)態(tài)，涵蓋潮流時(shí)尚、先鋒科技、運(yùn)動(dòng)休閑、精品超市、多元餐飲、主題酒吧、歡樂劇場、親子娛教、寵物友好、主題市集等全品類目的地，打造一站式零售、餐飲、娛樂體驗(yàn)的新消費(fèi)生態(tài)圈。

B1再現(xiàn)曹路市集，復(fù)刻鹽田、碼頭、運(yùn)河等場景重現(xiàn)，以【天空之境】、【浮島秘境】、【星海奇航】三個(gè)單元串聯(lián)主題空間；神秘的夢幻島主題，從入口開始，將主中庭、南北中庭、兒童中庭等空間串聯(lián)；室外景觀以水為靈感，打造36m天環(huán)飛瀑，與下沉庭院自然銜接，“波動(dòng)廣場”、“逐光綠境”多層次打造奇幻水趣森境。

◎前灘L+PLAZA陸家嘴廣場&前灘四方城——最具關(guān)注度的中環(huán)項(xiàng)目

隨著晶耀前灘和前灘太古里的全面開幕，前灘已然成為中環(huán)邊最炙手可熱的商圈，預(yù)計(jì)明年開幕的前灘L+PLAZA陸家嘴廣場&前灘四方城將為商圈再添一把火。再加上浦東最具藝術(shù)氣息的前灘31樂薈，前灘三劍客明年聯(lián)袂開幕，前灘成為明年浦東乃至全市最受關(guān)注商圈。

前灘L+PLAZA陸家嘴廣場的商場面積為3.4萬平方米，與東方體育中心遙相呼應(yīng)，與前灘太古里、前灘L+MALL陸家嘴中心（在建）形成前灘商業(yè)“黃金三角區(qū)”。前灘四方城占地面積6.22萬平方米，地上建筑面積達(dá)到26.7萬平方米，分成了四個(gè)區(qū)域，其中商業(yè)面積達(dá)5.8萬平方米。

◎前灘31樂薈-浦東最具藝術(shù)感的商場

前灘31樂薈以文化演藝中心為核心，將打造成為國內(nèi)首個(gè)文娛mall，不僅集合各類潮流品牌、美食餐飲，也是藝術(shù)策展、文化演出的延展之地，為人們帶來別樹一幟的優(yōu)質(zhì)文化生活消費(fèi)體驗(yàn)。樂薈以融匯文、藝、演的獨(dú)特dna，打造潮流文娛商業(yè)空間，精彩24小時(shí)不停歇！看簡介似乎有點(diǎn)像新加坡著名的演藝購物中心IlumaShoppingMall。

前灘31文化演藝中心是前灘31項(xiàng)目的點(diǎn)睛之筆，也將是上海“亞洲演藝之都”版圖上的一顆明珠。文化演藝中心擁有一個(gè)2500座的現(xiàn)代大劇場和一個(gè)1500平方米的黑匣子展演空間，可滿足不同類型展演活動(dòng)的場地需求。

◎浦開保利文化中心（非正式案名）-浦東最具文化感的商場

保利地產(chǎn)浦東花木行政文化中心的浦開文化中心商辦項(xiàng)目位于上海科技館站，由浦開集團(tuán)與上海保利聯(lián)合開發(fā)。近40萬方的建筑面積中，地上建筑面積逾27萬方，地下建筑面積逾11萬方。地上建筑面積除了21萬方的三棟180米超高層國際甲級寫字樓之外，商業(yè)文化復(fù)合面積包括3.3萬方具有藝術(shù)美學(xué)基因的精致商業(yè)體和2.7萬方的現(xiàn)代藝術(shù)及人文創(chuàng)意文化空間。

項(xiàng)目設(shè)計(jì)以文化、社會(huì)體驗(yàn)為導(dǎo)向，打造一系列多功能空間：代表浦東文化中心的市民廣場，將充當(dāng)城市畫廊和大型活動(dòng)聚會(huì)場所；充滿活力的多層次商業(yè)和辦公空間，提供不同尺度的生活?yuàn)蕵敷w驗(yàn)空間，包括入口廣場、空中花園、戶外商業(yè)等可以滿足社交聚會(huì)、餐飲、休閑的活動(dòng)空間。

◎上海藍(lán)鯨世界-臨港最大的購物中心

龍光集團(tuán)旗下上海藍(lán)鯨世界設(shè)計(jì)理念取自于臨港海洋基因元素，13萬方的商業(yè)建筑體量超越了臨港泥城萬達(dá)廣場，不僅將成為臨港第一大購物中心，同時(shí)也是明年新開業(yè)項(xiàng)目中僅次于曹路招商花園城的浦東第二大項(xiàng)目。

除了耳目一新的概念與形象設(shè)計(jì)，龍光藍(lán)鯨世界立足新消費(fèi)場景的思考，通過前沿業(yè)態(tài)的組合創(chuàng)新，營造出更具沉浸感與互動(dòng)性的商業(yè)氛圍。在潮流服飾、時(shí)尚美妝、輕奢珠寶、餐飲美食、商超零售等業(yè)態(tài)之外，項(xiàng)目將融合多元化潮玩娛樂與兒童游樂業(yè)態(tài)，營造全生態(tài)家庭親子歡聚場，通過發(fā)力“夜經(jīng)濟(jì)”，引入IMAX巨幕影城、網(wǎng)紅酒吧、KTV等體驗(yàn)業(yè)態(tài)，構(gòu)筑全時(shí)段休閑消費(fèi)場景，打造時(shí)尚娛樂目的地，為臨港塑造未來都會(huì)休閑生活范本。

04

中長期（2024-2028）

浦東部分商圈新項(xiàng)目速覽

大眾點(diǎn)評網(wǎng)最新的全市商場熱門榜TOP20名單中，浦東占了6家——前灘太古里、世紀(jì)匯、上海ifc商場、Lalaport金橋、長泰廣場、正大廣場；高德地圖導(dǎo)航人氣指南榜TOP20上，浦東同樣摘得6席——長泰廣場、上海ifc商場、周浦萬達(dá)廣場、世紀(jì)匯、前灘太古里、LCM置匯旭輝廣場；浦東在全市商業(yè)版圖的地位可見一斑——各個(gè)不同TOP20商場榜單上，浦東入榜項(xiàng)目數(shù)量均占全市各區(qū)榜首。

浦東商場熱門榜其他上榜常客還包括：陸家嘴中心L+MALL、百聯(lián)世博源、復(fù)地活力城、金橋國際商業(yè)廣場、晶耀前灘、浦東嘉里城、比斯特購物村、佛羅倫薩小鎮(zhèn)等項(xiàng)目（排名不分先后）。

而未來浦東可能上榜的項(xiàng)目會(huì)更多。除以上2021-2023年的新項(xiàng)目，中長期來看，還有以下這些商圈的這些項(xiàng)目（暫定名或非正式名稱，以項(xiàng)目官方官宣為準(zhǔn)）預(yù)計(jì)將于2024至2028年間陸續(xù)開幕。

金橋——巨峰路站嘉里超級TOD綜合體，浦發(fā)上城?金海路TOD（K11 select ），浦東萬象天地，金鼎天地（雙MALL配置），金灘，金環(huán)（金橋城市副中心中央公園綜合體&美亞春宇項(xiàng)目），金灣，藍(lán)天路站碧云城市更新；

△巨峰路站嘉里超級TOD綜合體規(guī)劃

△浦發(fā)上城?金海路TOD（K11 select ）

△“十四五”期間，金橋集團(tuán)計(jì)劃開發(fā)建設(shè)面積約1000萬平方米，預(yù)計(jì)完成投資約1600億元，重點(diǎn)聚焦上海金鼎、上海金環(huán)、上海金灘、上海金灣、上海金谷“五朵金花”

△金鼎天地效果圖

△金橋金灣規(guī)劃

前灘——前灘L+MALL，前灘源；

花木龍陽——龍陽TOD超級綜合體群（包含多家購物中心，將由多個(gè)不同實(shí)力機(jī)構(gòu)分別運(yùn)營），百安居麥德龍城市更新；

△花木-龍陽路城市副中心龍陽路項(xiàng)目局部效果圖

張江——科學(xué)之門（包含陸家嘴集團(tuán)的L+MALL和張江集團(tuán)的一個(gè)購物中心），廣蘭路站TOD；

△科學(xué)之門效果圖

△廣蘭路站TOD效果圖

北濱江——太古綜合體，昌邑榮成；

外高橋——森蘭印象城；

△森蘭印象城效果圖

三林——蘆恒路站TOD；

唐鎮(zhèn)——浦發(fā)唐城創(chuàng)新中路商業(yè)中心，華夏綜合體，鎮(zhèn)北社區(qū)鄰里中心；

惠南——惠南地鐵站綜合體，碧桂園項(xiàng)目，中洲綜合體（規(guī)劃）；

世博——華潤項(xiàng)目；

楊思——新楊思綜合體；

△新楊思核心區(qū)規(guī)劃效果圖

△根據(jù)浦東“金色中環(huán)”十四五規(guī)劃，將推進(jìn)前灘中央活動(dòng)區(qū)、張江和金橋副中心三個(gè)市級公共中心區(qū)建設(shè)，挖掘沿線五大潛力地區(qū)，形成“3+5”中環(huán)集聚發(fā)展帶

康橋——金茂橫沔古鎮(zhèn)；

航頭——浦樂生活廣場鶴沙航城，禹州城市廣場；

浦三路站——浦發(fā)TOD；

△港城路停車場上蓋效果圖

△14號線浦東大道站浦開TOD效果圖

凌兆新村站——上海地產(chǎn)TOD；

東明路站——東明路站綜合體；

御橋——御橋夢享薈九六廣場；

周浦——繁榮路站浦開綜合體，滬南公路綜合體，智慧“芯”中心，周浦東站TOD；

△周浦滬南公路綜合體效果圖

△周浦東站TOD綜合體效果圖

△18號線北中路站浦開綜合體效果圖

△新場站TOD綜合體效果圖

新場站——新場站TOD綜合體；

川沙——川沙九六廣場（陸家嘴集團(tuán)）；

上海東站——東站TOD（陸家嘴集團(tuán)）；

孫橋科創(chuàng)中心——地鐵21號線軍民路站TOD；

迪尼——國際旅游度假區(qū)擴(kuò)建規(guī)劃配套；

△浦房集團(tuán)新項(xiàng)目效果圖。浦房集團(tuán)與大悅城、印力上海等合作，將在浦東新區(qū)推出多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目。

浦東機(jī)場——T3卓越綜合體，機(jī)場綜合保稅區(qū)免稅綜合體，祝橋上海盛羅達(dá)商業(yè)廣場（毗鄰佛羅倫薩小鎮(zhèn)）；

△盛羅達(dá)商業(yè)廣場緊挨佛羅倫薩小鎮(zhèn)

臨港——海港中心，星空之境，臨港金橋綜合區(qū)，海昌海洋主題文娛商業(yè)綜合街區(qū)&海昌風(fēng)情商業(yè)街，星海匯，華僑城文旅綜合體規(guī)劃，臨港湖濱天地&免稅及奧萊規(guī)劃，臨港城市航站樓TOD規(guī)劃，中銀總部，萬祥鎮(zhèn)三灶港水街……

隨著新項(xiàng)目的不斷入市，浦東的商圈格局將持續(xù)更新。Mall星人也將對浦東商業(yè)體和商圈的變化，保持跟蹤式關(guān)注。

△注：①上圖是依照軌交布局制作的浦東商業(yè)項(xiàng)目地理分布示意圖，浦東更多新項(xiàng)目可參見該圖；②因上圖制作依據(jù)的數(shù)據(jù)截至2021年，部分項(xiàng)目進(jìn)度已有變化，以目前實(shí)際進(jìn)度為準(zhǔn)；③圖中部分項(xiàng)目案名為暫定名或非正式名稱，如曹路花園城已定名曹路招商花園城，因此各案名具體以官方正式官宣案名為準(zhǔn)；④如有其他錯(cuò)漏，敬請指正。