投資一向相對(duì)保守的九龍倉(cāng)迎來(lái)了業(yè)績(jī)陣痛期。

8月4日，九龍倉(cāng)置業(yè)在港交所發(fā)布2022年上半年度業(yè)績(jī)報(bào)告。

期內(nèi)，九龍倉(cāng)置業(yè)收入較去年同期74.85億港元減少17%至62.1億港元，經(jīng)營(yíng)溢利較去年同期44.28億港元微升0.04%至44.46億港元。

上半年凈利潤(rùn)虧損-24.64億港元，較去年同期的27.67億港元，大降162.43%。股東應(yīng)占虧損為14.68億港元，去年同期盈利為29.7億港元，大跌149.43%。

圖源：九龍倉(cāng)置業(yè)報(bào)告

也就在九龍倉(cāng)置業(yè)發(fā)布公告前一周，九龍倉(cāng)集團(tuán)發(fā)布盈利預(yù)警稱，董事會(huì)初步估計(jì)，今年上半年的股東應(yīng)占盈利預(yù)期下降接近100%，主要由于投資及發(fā)展物業(yè)的重估出現(xiàn)未變現(xiàn)虧損所致。

圖源：九龍倉(cāng)集團(tuán)公告

就今年上半年的業(yè)績(jī)表現(xiàn)來(lái)看，相對(duì)于恒隆地產(chǎn)（上半年實(shí)現(xiàn)總收入53.02億港元，同比增長(zhǎng)7%，股東應(yīng)占凈利潤(rùn)為19.48億港元），九龍倉(cāng)這次“輸”得有點(diǎn)多。

聚焦香港

九龍倉(cāng)置業(yè)收縮內(nèi)地業(yè)務(wù)

從九龍倉(cāng)置業(yè)今年上半年業(yè)績(jī)來(lái)看，九龍倉(cāng)置業(yè)收入下滑主要源于上市附屬公司海港企業(yè)確認(rèn)入賬的發(fā)展物業(yè)銷售額減少。

根據(jù)8月2日海港企業(yè)發(fā)布的上半年業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，海港企業(yè)收入較去年同期的18.13億港元下跌70%至5.38億港元。其中的發(fā)展物業(yè)收入主要因?yàn)樘K州國(guó)際金融中心確認(rèn)入賬的銷售額下降而直接少了12.67億港元。

圖源：海港企業(yè)公告

加上香港第5輪疫情以及封關(guān)導(dǎo)致的游客減少，購(gòu)物商場(chǎng)能夠?yàn)榧瘓F(tuán)帶來(lái)的收益增長(zhǎng)緩慢。

財(cái)報(bào)顯示，九龍倉(cāng)置業(yè)的兩大搖錢樹——海港城商場(chǎng)上半年收入同比增加1%，營(yíng)業(yè)盈利增加6%，出租率93%；時(shí)代廣場(chǎng)商場(chǎng)上半年收入同比減少22%，營(yíng)業(yè)盈利減少5%，出租率93%。

Dior香港廣東道全新旗艦店 圖源：九龍倉(cāng)置業(yè)報(bào)告

另外，今年2月18日，海港企業(yè)發(fā)布公告稱，擬將旗下的九龍倉(cāng)（常州）置業(yè)有限公司作價(jià)4.928億港元出售給常州優(yōu)眾餐飲管理有限公司。

圖源：海港企業(yè)公告

盡管這宗交易在8月2日終止，但不得不說，這一動(dòng)作的初衷可能是希望通過售賣物業(yè)來(lái)提升業(yè)績(jī)。

而從九龍倉(cāng)置業(yè)目前的業(yè)績(jī)來(lái)看，與前幾年九龍倉(cāng)集團(tuán)的發(fā)展策略不無(wú)關(guān)系。

2017年11月，九龍倉(cāng)集團(tuán)將九龍倉(cāng)置業(yè)分拆上市，獨(dú)立后的九龍倉(cāng)置業(yè)主管海港城、時(shí)代廣場(chǎng)、荷里活廣場(chǎng)、會(huì)德豐大廈、卡佛大廈、香港美利酒店等香港物業(yè)及少量?jī)?nèi)地業(yè)務(wù)。而內(nèi)地的業(yè)務(wù)主要由九龍倉(cāng)集團(tuán)負(fù)責(zé)。

隨后的2018年3月，九龍倉(cāng)置業(yè)董事會(huì)主席兼常務(wù)董事吳天海在業(yè)績(jī)會(huì)上公開表示，未來(lái)九龍倉(cāng)置業(yè)會(huì)繼續(xù)將業(yè)務(wù)核心放在香港市場(chǎng)，并陸續(xù)出售中國(guó)內(nèi)地的住宅、酒店、寫字樓，以至完全退出內(nèi)地市場(chǎng)。

此后，九龍倉(cāng)置業(yè)在擴(kuò)張上沒有做出較大舉動(dòng)，而這對(duì)九龍倉(cāng)置業(yè)的發(fā)展也產(chǎn)生了一定影響。

梳理九龍倉(cāng)置業(yè)上市后的數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，近幾年九龍倉(cāng)置業(yè)的表現(xiàn)差強(qiáng)人意。

以中報(bào)來(lái)看，2018年到2022年的年中業(yè)績(jī)，九龍倉(cāng)置業(yè)的營(yíng)業(yè)收入分別為81.54億港元、84.98億港元、67.75億港元、74.85億港元、62.1億港元。

圖源：百度股市通

同期，凈利潤(rùn)分別為126.09億港元、83.23億港元、-71.63億港元、39.47億港元、-24.64億港元。

圖源：百度股市通

不管是營(yíng)業(yè)收入還是凈利潤(rùn)，九龍倉(cāng)置業(yè)在這幾年都呈下降趨勢(shì)。

3年多未在內(nèi)地拍地

九龍倉(cāng)集團(tuán)今年上半年利潤(rùn)將下滑100%

再看與九龍倉(cāng)置業(yè)同源的九龍倉(cāng)集團(tuán)，雖主要在內(nèi)地布局，但近年來(lái)在內(nèi)地的投資一直處于收縮狀態(tài)。

2021年，九龍倉(cāng)集團(tuán)應(yīng)占已簽約銷售額139億元人民幣，同比減少20%。2022年銷售目標(biāo)是90億元人民幣，可供出售面積大概為80萬(wàn)平方米。

從物業(yè)銷售額來(lái)看，近三年來(lái)，九龍倉(cāng)集團(tuán)在內(nèi)地的物業(yè)銷售額是逐步減少的，這與其可供出售的貨源不多有很大關(guān)系。

財(cái)報(bào)顯示，截至2021年年末，九龍倉(cāng)集團(tuán)的土地儲(chǔ)備已減少至210萬(wàn)平方米，低于2020年同期的280萬(wàn)平方米。

外加樓市限價(jià)以及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越發(fā)激烈，九龍倉(cāng)集團(tuán)在拿地方面也變得更加謹(jǐn)慎，自2018年斥資181億在內(nèi)地購(gòu)入12幅土地后，2019年至今，九龍倉(cāng)集團(tuán)在內(nèi)地沒有新增一塊地。

此外，2021年9月，龍湖集團(tuán)收購(gòu)了九龍倉(cāng)集團(tuán)旗下中國(guó)內(nèi)地部分物管企業(yè)，涉及簽約管理面積近900萬(wàn)平方米，均為中高端住宅項(xiàng)目，涉及上海、蘇州、無(wú)錫、常州、杭州、武漢等城市，其中9成項(xiàng)目位于長(zhǎng)三角。

土地儲(chǔ)備逐年減少，沒有新增土地，這意味著九龍倉(cāng)集團(tuán)的規(guī)模難以擴(kuò)大，也就使得業(yè)績(jī)?cè)鏊俜啪彙?br/>

再加上宏觀經(jīng)濟(jì)影響，九龍倉(cāng)集團(tuán)旗下酒店物業(yè)、零售物業(yè)、商辦物業(yè)的租金、出租率都會(huì)受到影響，在對(duì)這些投資性物業(yè)做價(jià)值重估時(shí)，會(huì)侵蝕掉大量利潤(rùn)。

謹(jǐn)慎守成，已經(jīng)成為九龍倉(cāng)集團(tuán)近些年發(fā)展的首要考慮因素。憑借著九龍倉(cāng)集團(tuán)旗下的物業(yè)組合，在現(xiàn)階段，九龍倉(cāng)只要保證企業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)，保證充足的現(xiàn)金流，也可以比大多數(shù)企業(yè)活得更好。

或許，這就是“手里有糧，心中不慌”。