關(guān)于房企分拆的故事仍在繼續(xù)。

7月26日，據(jù)IPO早知道消息，瑞安房地產(chǎn)（下稱“瑞房”）正在考慮分拆其商業(yè)地產(chǎn)子公司中國新天地在香港單獨(dú)上市，現(xiàn)已就上市事宜同潛在財(cái)務(wù)顧問進(jìn)行了早期討論。該次分拆最快明年完成上市，募資規(guī)模預(yù)計(jì)為5億美元。

據(jù)介紹，中國新天地作為瑞房旗下獨(dú)立運(yùn)作的全資子公司，負(fù)責(zé)營運(yùn)管理瑞房旗下的商業(yè)物業(yè)，是立足于中國高端商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資者、經(jīng)營者、管理者及社交空間構(gòu)建者。

瑞房回應(yīng)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體稱，對市場上的傳聞不做任何評論。

分拆過往

按照瑞安房地產(chǎn)主席羅康瑞的計(jì)劃，中國新天地將專注于管理、設(shè)計(jì)、租賃、營銷瑞安房地產(chǎn)在內(nèi)地的商業(yè)物業(yè)，瑞安房地產(chǎn)則專注于地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。

在2019年3月份舉行的業(yè)績發(fā)布會上，羅康瑞曾就可能分拆中國新天地表示：“過去幾年我們都嘗試深入去研究上市的可能性，但是最重要的是，上市的話資產(chǎn)的價(jià)格折讓實(shí)在太大了，所以我們目前沒有這方面的計(jì)劃。”

換言之，推動(dòng)中國新天地上市是瑞房在過去數(shù)年間一直嘗試卻并未達(dá)成的事宜。事實(shí)上，這也并不是瑞房第一次嘗試將中國新天地分拆于港交所上市。

2012年5月28日，瑞房發(fā)布公告宣布已就分拆中國新天地有限公司向港交所提交建議，而港交所已確認(rèn)可進(jìn)行建議分拆。

彼時(shí)資料顯示，中國新天地定位為瑞安集團(tuán)的首要商業(yè)地產(chǎn)公司，中國新天地的業(yè)務(wù)將主要聚集在中國城市繁華地段管理、設(shè)計(jì)、租賃、營銷、提升及重建高端零售、辦公樓、娛樂及酒店物業(yè)。

此次分拆讓中國新天地可透過全球發(fā)售籌集資金，部分所得資金預(yù)期將為中國新天地提供收購及投資商業(yè)物業(yè)的資金，以提升及擴(kuò)大其物業(yè)組合。另一部分所得資金預(yù)期將用于結(jié)清中國新天地與集團(tuán)之間的若干公司間債項(xiàng)結(jié)余。

值得注意的是，雖然瑞房刊發(fā)了公告，但時(shí)至今日，其招股書都并未出現(xiàn)，關(guān)于中國新天地具體分拆的資產(chǎn)細(xì)節(jié)及運(yùn)營計(jì)劃均只能從瑞房年報(bào)及其官網(wǎng)中查詢。

2013年，瑞房創(chuàng)始人兼董事會主席羅康瑞決定復(fù)出，從李進(jìn)港手中重新接過了行政總裁之位，后者宣布徹底退出公司，辭去所有職務(wù)。

與羅康瑞一同上任的還有黃勤道，其被任命為瑞房的董事總經(jīng)理，并被委任為中國新天地的行政總裁，亦是中國新天地首次籌備上市的重要執(zhí)行人。

在當(dāng)年的業(yè)績會及股東會上，羅康瑞就業(yè)績不理想,向股東以及投資者致歉，并表示2013年是瑞房的改革年。

為了順利分拆，瑞房在2013年3月1日開始將中國新天地與瑞房分開營運(yùn)，兩者為獨(dú)立公司。

在2013年年末，中國新天地及Brookfield簽署協(xié)議，后者將以5億美元購買可換股永久證券的方式入股子公司新天地控股約22%的權(quán)益，并允許Brookfield可追加投資2.5億美元。

Brookfield的首輪投資主要針對中國新天地位于上海的多個(gè)項(xiàng)目，當(dāng)中包括上海新天地、新天地時(shí)尚、瑞安廣場、企業(yè)天地1期和2期以及位處虹橋交通樞紐中心的旗艦項(xiàng)目虹橋天地。

2014年，中國新天地行政總裁黃勤道表示：“沒有幾百億不會考慮上市，這是我們的期望，2015年下半年會是一個(gè)比較合適的時(shí)機(jī)。”

在黃勤道的口中，為旗下業(yè)務(wù)找到更好的估值是最主要的理由，也就是希望能夠獲得一個(gè)更合理的IPO價(jià)格。然而，當(dāng)年市場對于這類型的商業(yè)運(yùn)營公司并不了解，市場上也極少可以對標(biāo)的對象。

正當(dāng)市場以為中國新天地已經(jīng)為上市做好一切準(zhǔn)備，甚至引進(jìn)Brookfiled完成Pre-IPO輪時(shí)，市場走向和瑞房的轉(zhuǎn)型現(xiàn)狀卻讓羅康瑞不得不放下計(jì)劃。

2015年6月，黃勤道辭去董事總經(jīng)理及中國新天地行政總裁的職務(wù)，正式提前退休，其將移交于中國新天地的職務(wù)予羅寶瑜及黃月良。

這位老臣子的離去也基本宣告了中國新天地上市失敗。

分拆時(shí)機(jī)

當(dāng)時(shí)，瑞房正在轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵階段，不斷的面臨資產(chǎn)出售的壓力，將旗下物業(yè)都放上了貨架。2014年，以9.65億元出售位于虹橋天地的酒店，2015年以123億元價(jià)格出售上海太平橋企業(yè)天地物業(yè)。

“之所以考慮出售，只是想把成熟的商業(yè)地產(chǎn)出售之后，資金可以拿去投的別項(xiàng)目。”羅康瑞表示，商業(yè)物業(yè)會和住宅物業(yè)一樣，都可以銷售，只要價(jià)錢合適。

2016年初的業(yè)績會上，羅康瑞一邊表示有意愿進(jìn)一步出售商業(yè)資產(chǎn)，并同時(shí)正式宣布了上市暫停。

瑞房表示，鑒于公司目前的主要任務(wù)是出售成熟的商業(yè)資產(chǎn)來獲得高額回報(bào)，最大化地實(shí)現(xiàn)析產(chǎn)價(jià)值，我們認(rèn)為現(xiàn)階段安排中國新天地上市并非充分反映其資產(chǎn)價(jià)值的最佳方式，因此決定短期內(nèi)不會進(jìn)行中國新天地的上市計(jì)劃。

“如果把這些收租物業(yè)上市，以目前的市場條件，不但可能拿不到市場價(jià)格，還要給一個(gè)比較大的資產(chǎn)折讓，但是如果現(xiàn)在就賣掉這些資產(chǎn)，可以給股東帶來最大收益。”羅康瑞認(rèn)為。

最終，關(guān)于中國新天地上市的事情草草收場，Brookfield與中國新天地這筆交易成為了Brookfield進(jìn)入中國市場的敲門磚，卻沒能成為中國新天地的上市助推器。

2018年末，瑞房以40.74億港元從Brookfiled手中回購其持有的新天地控股已發(fā)行股份約21.894%及本金額約為78萬港元的未贖回永久后償可換股證券，新天地控股重新成為中國新天地全資附屬公司。

無論是從羅康瑞還是負(fù)責(zé)具體上市事宜的黃勤道，阻擋在中國新天地上市面前的始終是估值問題，沒有賣不出去的產(chǎn)品，只有不合適的價(jià)格。如果價(jià)格低了，那這次上市就沒有意義。

如今，瑞安房地產(chǎn)的估值不足百億，僅為99.97億港元，股價(jià)為1.24港元，每股凈資產(chǎn)卻達(dá)到了6.28港元，且擁有不少優(yōu)質(zhì)地塊。

近兩年來，關(guān)于瑞安房地產(chǎn)私有化的聲音便不斷傳出。在兩個(gè)月前，SOHO中國被黑石正式提出要約私有化時(shí)，便有不少人認(rèn)為以瑞房為首的低估資產(chǎn)或是下一個(gè)私有化對象。

瑞安房地產(chǎn)的估值尚不足百億，這個(gè)分拆出來的中國新天地商業(yè)運(yùn)營管理公司又該如何估值，這部分難題仍然需要資本市場的答案。

當(dāng)初，在中國新天地引入Brookfield的同時(shí)，也為其輸入了資產(chǎn)管理的概念。

不可否認(rèn)的是，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理和資產(chǎn)管理類型的公司正逐漸成為資本的寵兒，從近期上市的物業(yè)公司看，其只要沾上了商業(yè)概念，便會被熱捧，這已經(jīng)成為了一個(gè)風(fēng)口。

同日，花樣年及彩生活發(fā)布聯(lián)合公告表示，花樣年正考慮尋求將其商業(yè)及綜合混合用途物業(yè)的物業(yè)管理業(yè)務(wù)及商業(yè)營運(yùn)服務(wù)業(yè)務(wù)于聯(lián)交所主板單獨(dú)上市；彩生活正考慮尋求將其商業(yè)及綜合混合用途物業(yè)的物業(yè)管理業(yè)務(wù)于聯(lián)交所主板單獨(dú)上市。

2020年，瑞房的綜合租金及相關(guān)收入為人民幣20.84億元，在年報(bào)中并未單獨(dú)披露商業(yè)運(yùn)營管理的毛利率，但從萬達(dá)商管，華潤萬象城毛利率，新城吾悅廣場均超過70%的毛利率來看，其表現(xiàn)自然不會差。

中國新天地正運(yùn)營包含上海新天地、虹橋天地、佛山嶺南天地、武漢天地、重慶天地、瑞虹天地、創(chuàng)智天地在內(nèi)的7個(gè)新天地項(xiàng)目。

截止2020年末，瑞安房地產(chǎn)持有232萬平方米的寫字樓物業(yè)，其中40.2萬平方米已經(jīng)落成并管理，持有214.6萬平方米的零售物業(yè)，其中102萬平方米已經(jīng)落成并運(yùn)營。

值得注意的是，瑞房目前仍然持有大量的寫字樓物業(yè)，此次分拆上市，羅康瑞是否會將寫字樓物業(yè)的運(yùn)營管理放入其中仍是一個(gè)疑問。