來源/觀點網 

撰文/趙焓璐 

“不到張園等于沒到過上海”。

張園，上海的一張老名片。《上海商業(yè)市井詞》有言：“張園西去到愚園，游客曾經載酒樽。樓閣參差猶昔日，如何裙屐少臨門”。這個位于南京西路的歷史項目，名聲自清朝便流傳開來。

十九世紀末至20世紀初，原本作為私家花園的張園正式向上海灘的社會公眾開放，成為一片承載上海娛樂業(yè)的新天地，從霍元甲赴張園比武，到第一個室外照相館、第一家對華人放映電影院在張園的出現，再到孫中山、蔡元培等任務于張園發(fā)表公開演講，這座大園子承載著太多老上海人的情懷。

于1918年，張園漸趨消衰至停辦，最終被分為28宗地塊先后出售，用于建造石庫門弄堂，而后演變?yōu)樯虾，F存規(guī)模最大的石庫門建筑群，成為“活著的”石庫門博物館。

時間線來到2018年9月，上海靜安區(qū)啟動張園地塊保護性征收，遵循“留改拆”的城市更新理念，以保護與傳承傳統(tǒng)石庫門里弄風貌為核心目標進行改造；2021年7月21日，太古地產入局張園項目，宣布攜手上海靜安置業(yè)共同進行更新升級；2022年11月27日，張園西區(qū)作為項目首期率先向公眾開放。

歷經4年的規(guī)劃與改造，這座“海上第一名園”終于迎來回歸的時刻。

張園更新

張園的蛻變始于2015年。

彼時，上海靜安置業(yè)集團已經為張園內170幢歷史建筑建立了“一幢一檔”資料庫，包括建筑概況、房屋信息、歷史圖紙、現狀圖紙、老居民照片、保護控制建議等信息，為之后翻新改造打下了地基。

2019年6月，上海靜安區(qū)規(guī)劃和自然資源局、靜安置業(yè)集團開始征集“張園地區(qū)保護性綜合開發(fā)方案設計”國際方案，最終遴選出的團隊中，則難得出現了港資太古地產的名字。

毫無疑問，此次方案征選為太古地產與靜安置業(yè)日后的合作打下了隱性基礎。以至于在后期雙方簽訂合資協(xié)議時，就已準確預計項目將于2022年下半年起分階段開幕。

彼時的目標，是將張園石庫門歷史建筑群活化為一個地上樓面面積約6萬平方米的文化商業(yè)地標，還計劃將在張園南北兩端，各建一座文化演藝中心和文化展示中心，引入以戲劇、戲曲為載體的演藝文化、設立以體驗為特色的中國石庫門建筑博物館。

結合于今年11月27日首發(fā)公開的張園西區(qū)來看，其地上建筑面積約2萬平方米，約占整個張園地上體量的35%，西區(qū)包含16幢歷史建筑，形成8個組團，即德慶里、榮康里、震興里、修德里、福如里，以及三個花園式別墅住宅，園內結合西方古典藝術的新式石庫門也為建筑群增添了一番特色。

隨著張園西區(qū)的落地，太古地產也延續(xù)了對于高端零售商業(yè)項目的執(zhí)著，帶來了一批高奢品牌，目前已入駐園內的品牌包括寶迪奧、古馳、江詩丹頓等。不難看出，全新亮相的張園西區(qū)，將重新回歸公共服務屬性，進一步成為開放的商業(yè)空間。

此外，張園西區(qū)的揭幕也標志著張園項目整體建設進入下一階段，其東區(qū)也計劃于2026年年底前向公眾開放。

值得注意的是，在這次合作中，太古地產主要負責輕資產代運營部分的工作，持有項目合資公司上海塏業(yè)商業(yè)管理有限公司60%的權益，而靜安置業(yè)則持有剩余40%的權益。

對于以往主攻重資產項目的太古地產來說，這次合作顯得有些特別。

因此，當觀點新媒體進行求證時，太古地產方面表示，還是以節(jié)制的眼光看待輕資產一類的機會，其更希望參與項目的設計、開發(fā)等全部階段，因此還是會把戰(zhàn)略聚焦在重資產項目。“但如果有輕資產運營機會能幫我們強化現有的重資產項目，我們也樂于發(fā)掘。”

回顧太古地產在上海的商業(yè)動作，不難發(fā)現，最新的張園項目合作并非太古地產首次結緣上海“石庫門建筑群”。

2016年，太古地產正式進軍上海，而落地的第一宗項目便是同樣位于靜安區(qū)南京西路興業(yè)太古匯。

說來也巧，興業(yè)太古匯的原型大中里始建于1925年，曾經同樣為上海市內保存最完整、規(guī)模最大的石庫門建筑群之一。項目總占地面積6.3萬平方米。彼時，原太古主席簡基富還曾表示，太古匯項目投資總額將不少于100億元。

2017年5月，興業(yè)太古匯啟動試營業(yè)，并于11月3日正式開業(yè)。截止開業(yè)當天，興業(yè)太古匯內的品牌入駐率為93%，而開業(yè)率也提升至80%。資料顯示，從試營業(yè)到正式開幕，興業(yè)太古匯公開展了49檔商業(yè)活動，從中不難看出太古地產對于這宗商業(yè)項目的重視與期待。

如今，興業(yè)太古匯開業(yè)時間已超過5年，已然成為上海地標性的商業(yè)項目，再回過頭來看剛剛開啟“新生命”的張園，兩者直線距離不過300米而已。對于當下的太古地產來說，在熙攘繁華的南京西路站穩(wěn)腳跟，稱得上是其猛進內地市場的策略棋步之一。

內地沖刺

“我們計劃在未來十年投資超過1000億港幣，在香港、中國內地和東南亞發(fā)展一系列新項目。”

太古地產方面曾對觀點新媒體表示，計劃將1000億港元的約一半資金用于中國內地市場，并以一線及新一線城市的零售主導綜合發(fā)展項目為重點。“預期未來十年集團應占中國內地物業(yè)組合的總樓面面積將增加一倍。”

無可否認，太古地產的內地市場規(guī)劃按下了沖刺鍵。

早前于2000年首次踏入內地市場，太古地產并沒有選擇大力建設商業(yè)項目，而是“慢工出細活”。除去興業(yè)太古匯，為人熟知的項目僅包括北京三里屯太古里、成都太古里以及廣州太古匯。

而在2021年10月上海前灘太古里開業(yè)后，分水嶺正式誕生，太古地產旗下的項目仿佛雨后春筍般接連“拋頭露面”。

今年3月，太古地產聯合西安城桓文投拿下陜西西安小雁塔片區(qū)179.86畝商業(yè)用地，該項目將被打造成中國內地第四座“太古里”，總投資額人民幣100億元；8月，太古地產挺進深圳市場，宣布在深圳灣中心地帶開設旗下“居舍系列”品牌酒店，預計于2025年開業(yè)。

9月，太古地產與廣州荔灣區(qū)政府、珠實集團合作打造廣州珠江太古聚龍灣項目，并于當月正式動工。此外，還與上海陸家嘴集團簽署前灘21號地塊合作意向書，地塊由兩棟超高層辦公樓、四棟超高層住宅以及一個大型商業(yè)組成，總面積超過60萬平方米，且與前灘太古里項目僅一街之隔。

另于10月，太古地產宣布將與中國中免全資子公司中免投資在海南三亞海棠區(qū)三亞國際免稅城三期地塊合作發(fā)展一個零售地標項目。總占地面積20萬平方米。而免稅項目將在2024年分階段落成。這也是太古地產在內地的第八個發(fā)展項目。

另值得注意的是，10月，太古地產更有計劃以10.8億港元的價格出售位于香港青衣地區(qū)的倉庫，其確認將出售某些非核心資產，所得資金將重新投資于新的機會。

不難猜測，今年以來，太古地產于內地市場加碼動作頻頻，頗有一股“逆周期操作”的味道。如果太古地產后期將出售香港倉庫的資金完全投資于內地市場，是否也可以視作這家港資企業(yè)正在尋找當前內地市場下隱藏的機遇？