12月2日，由南京市商務局指導，聯商網、搜鋪網主辦，南京睿之新聯合主辦的2022華東商業年會如期舉行。本次大會以“踔厲奮發·勇毅前行”為主題，探討商業在艱難逆境中的前行之路。大會采取線上的方式舉辦，并在聯商網視頻號進行了直播。

會上，愿景文旅聯合創始人張靜表示，增強商業的自營力最關鍵，而商業自營力的增強不同項目有不同的孵化飛輪。

愿景文旅聯合創始人 張靜

以下是演講實錄（經聯商網編輯）：

各位商業同仁大家好，今天我分享的主題是從城市更新的“變”與“存”中看商業內容價值的打磨。

城市更新我用兩個概念來分享，一個是加，一個是乘，在加的范疇下。其實我們多數做的是變量的開發空間，也就是開發土地經濟。在存量創生空間下，我們多數指的是一些城市的改造型項目，主要是開發它的空間經濟。變量擴張下，我們要讓項目的各個板塊產生聯動效應，來增加它的價值動力。而存量的更新下，一些改造型的項目其實更多的是保留城市的記憶，利用周邊生態、文化等要素，進行價值轉換，我們以提質為主，活化城市遺余空間。那么變量更新變什么？怎么變？我們一起來看一下。

以合肥罍街為例，它最早的雛形是一個紅棚子的大排檔，如今在夜市大排檔的基礎上它變成了目前中國特色美食名街，是安徽首批特色小鎮、安徽十大美食街區以及是國家的3a景區。

罍街的罍是什么意思？罍街的罍指炸罍子，這是合肥喝酒的一個風俗，小杯換大杯，一飲而盡。當年我們在打造的時候，北京有簋街，合肥有什么？合肥有性格，罍街很合肥，罍街應運而生。罍街共有四期，一期到三期已建成有120畝，目前的總建筑面積是10萬方。罍街的四期正在火熱推進當中。

罍街的一期到四期是怎么變的呢？我把它總結為“變而有為”的八個階段。從2013年7月罍街一期開始，一期到四期，從建筑風格、業態定位都在不斷變化。其中一期有五大變化，首先在身份上的變化。我們賦予了罍文化以后，從原來的夜市大排檔成為了當時最具有特色的惠民美食街。其次是建筑上的變化。通過整體的規劃建設，從紅棚子的大排檔變成一期的工業風建筑群。然后是服務功能上，從夜市大排檔轉變成安徽中華老字號以及名小吃聚集地，把它變成了合肥夜市文化的一個典型代表。

后來，我們對罍街一期進行了改造。原來一期的主動線是一個口字型，改造以后變成了一個圍字型，凝聚更多人流。我們有把它變成了圍字型，有靜有動，有寬有窄，增加游客逗留時長，提高了動線溢價，增加了租賃的商業面積。大家可以看到在改建以后，不管是從外部還是內部，主動線和次動線上都有所變化，形成了一個回字和閉環。

在改造的同時，我們也點燃了冷區，就是街區的后場。首先我們結合外立面的改造，打通了所有店鋪的前后門。并且在店鋪的后門當中，把后門的大門變成了主大門加小鋪。小鋪是我們結合店家所能夠經營的外賣商品進行線上的售賣，然后與我們圍字型的內部街區形成互動。這樣激活了冷區活力，促進融合搭配，形成多元化的業態氛圍。

在業態上的最大變化是我們把小吃的美食結構升級成吃+買的這種結構，也就是增加了零售的業態，回歸了逛街的本質，增加了提袋率。

再看一下罍街二期的變化。第一點在建筑景觀上，我們把業態跟建筑景觀充分融合，開發了罍+小吃，罍+巷，罍+村，罍+市集等一系列的文旅子產品，打造了罍街的矩陣業態，形成了強大的品牌聚合力，讓罍文化更豐富、有形化，并且一一落地。 

罍街的運營模式也在變化，目前已經向全省進行拓展輸出，以罍街為中心，安慶、六安、廬江、阜陽分別落地。文旅子產品罍家村也一樣向全國輸出。罍家村的本質是一個美食廣場，我們匯聚了安徽特色和村落文化的美食聚集地，成為徽州印象的美食輸出地和體驗地，賦予它文化的價值、情緒的價值、情感的消費。從我們罍街的1.0罍家村的版本，到目前我們向上海正大廣場輸出的罍街4.0版本。

在二期當中最大的變化是當年提出的街區的購物中心化，也就是在街區業態上增加了復合主力業態。像核心業態，宴請業態，音樂業態，文化業態，加上我們的配套業態，如電影、超市、卡拉ok等娛樂性的配套。而核心業態中，特別是大型商務餐飲，我們也進行了補充和落位。在臨街二期開業以后，其實我們也面臨很大的挑戰，當時有兩個三樓以上5000方的空鋪，這時，我們對罍街提出了疑問：罍街還缺什么？

以這樣的反向思維去做招商業態的整體規劃。當我們發現罍街缺年輕客群時，我們就聯合安徽的文藝領袖去打造了安徽的原創音樂基地，目前已經成為安徽音樂的大本營和精神的高地，填補了罍街年輕客群的空白。另外，我們打造了安徽首家書院式民宿酒店，與街區的文化氣質相符，填補了住宿服務上的消費空白。

罍街的三期其實是一個典型的城市更新的改造項目。它原來是一個老校區，我們通過升級改造以后，把它變成了安徽省體量最大的文化創業基地——AS·1980。在改造過程中，我們通過文化的挖掘、設計的創新把它打造成了文化學習的場地和文化的創作基地，以“雙創”的發展理念填補了合肥文化藝術街區的空白。

罍街的四期正在全力打造合肥夜生活大文化旅游的IP，聚焦年輕活力，升級集文化、酒吧咖啡、旅游、美食、雙創為一體的文創小鎮。

在變量更新下怎么去創新？存量更新功能面積確定的情況下我們需要儲存哪些內容？怎么儲存？

這是合肥最美的商業街區半邊街，依山而建，因山而名，伴山而興。半邊街位于合肥西城大蜀山的腳下，大蜀山是我們合肥唯一的一座山。項目是利用原安徽省名人館的遺址及在附屬長廊的基礎上改造而成，整個街區半街半園，一半是街區，一半是山景。項目于2017年開建，目前已經成為合肥最具網紅屬性的文化街區。

半邊街只有284米，在這么短的街區中，周邊有什么？只有一座山，就是大蜀山，所以半邊街是來伴隨大蜀山的。大蜀山從古至今都是合肥人游玩的一個坐標。那么周邊缺什么？經過我們分析，其實周邊缺的是文化展示，缺的是留客內容，缺的是旅游的伴手禮、紀念品，缺的是文化的傳承以及創新的內容。

那需要存什么？我們需要讓進山的人進街。因為這條街在改造的前期，其實這條街已被荒棄，進山的人是不從這條街走的，已經是一條荒棄的街區。那么我們需要存什么呢？我們需要去存客流、存情懷、存文化、存服務，把合肥的西大門變成合肥的會客廳。

通過對半邊街原妝的分析可以看到，其實非常的荒涼，它是原來的安徽名人館的舊址。整個建筑風格缺乏統一性，建筑景觀也缺乏功能和美感。在建筑改造上，首先是要遵循秉承再現蜀山精彩記憶這樣一個文化街區的定位。在此基礎上我們重新定義了文化街區改造的新創想，傳統與時尚相結合。經過改造以后項目的總體面積達到了5600方，新增的面積有1815方。從街區的一端到另外一端，我們設置了六大文化景觀的建筑板塊。結合我們文化內容的挖掘，分別是歷史蜀山、現實蜀山、大美蜀山、詩詞蜀山，生態蜀山，那年蜀山。景觀設計上可以說是半山半街，一步一景。

在招商方面我們有三大打法，首先通過創新落地首店的模式，讓街區70%的商戶都成為安徽的原創首店。其次我們是從0到1陪跑式的招商模式去落地我們所有的商戶。第三我們自創了聚商、造商和圍商三個模式，打破了2016年合肥街區的商業三無局面，即無本土的時尚品牌、無主理人的圈層，也無時尚的業態。在原創的招商模式基礎上，我們聚合了康、游、休、食四大主力業態。我們也落地了合肥首家線下驢友交流中心，安徽首家蛋糕中愛馬仕中心，安徽首家藏式的音樂餐廳，安徽首家日式茶藝店以及北美海歸網紅西餐廳的首店以及安徽首家親子餐廳。

何為飛輪效應？歸納起來就是定目標、打基礎、持續發力、起飛四個階段。做任何項目，首先要定一個目標，也就是方向要正確，方向和構思最關鍵的就是洞察，我們要去做充分的調研和挖掘以便確定方向。然后在此基礎上去投入，這個時候投入會比較大，但它的收效會比較低，我們需要的是耐心。第三步是要持續發力。這時候會有一些好的變化，但是還不穩定，所以我們不能懈怠，一旦懈怠就是前功盡棄，這時候需要的是堅持。最后是一個起飛的階段，項目在自由的發力，通過前期的蓄力，它的容錯率是可以很高的。我們只需要去保持它，就可以達到起飛的這種平穩的狀態。

看上面的兩個項目的案例，以及我們剛剛用飛輪效應的分析來看，增強商業的自營力其實是最關鍵的。我們看孵化飛輪，在商業自營力增強方面是如何達到騰飛的。首先我們思路上一定要準確，方向一定要明確，通過變和存來達到騰飛的效果。罍街的價值飛輪是通過優化配套體系，通過文化內容的搭建，通過動線的升級以及升級業態結構去綜合提高動力，達到更強的商業自營力。而半邊街的價值飛輪則是通過業態的組合、建筑的更新以及重要文化的導入，來達到更強的商業自營力。

這兩種模式，我們把它比作高鐵和火車。罍街其實就像高鐵，它是各自去驅動，然后通過聯合發力打造騰飛；而半邊街像火車，通過文化的助燃使動力再生，達到騰飛的效果。

愿景文旅以文商農旅的資源優化整合、及其產業融合發展和拓展開發為主營內容，目前已經成為基礎建設、城市更新、鄉村振興三位一體的戰略發展平臺，通過數年的商業運營經驗，結合品牌頂層設計及招商運營的落地孵化來全力打造標桿的文商文旅項目。