12月2日，由南京市商務(wù)局指導(dǎo)，聯(lián)商網(wǎng)、搜鋪網(wǎng)主辦，南京睿之新聯(lián)合主辦的2022華東商業(yè)年會如期舉行。本次大會以“踔厲奮發(fā)·勇毅前行”為主題，探討商業(yè)在艱難逆境中的前行之路。大會采取線上的方式舉辦，并在聯(lián)商網(wǎng)視頻號進行了直播。

會上，愿景文旅聯(lián)合創(chuàng)始人張靜表示，增強商業(yè)的自營力最關(guān)鍵，而商業(yè)自營力的增強不同項目有不同的孵化飛輪。

愿景文旅聯(lián)合創(chuàng)始人 張靜

以下是演講實錄（經(jīng)聯(lián)商網(wǎng)編輯）：

各位商業(yè)同仁大家好，今天我分享的主題是從城市更新的“變”與“存”中看商業(yè)內(nèi)容價值的打磨。

城市更新我用兩個概念來分享，一個是加，一個是乘，在加的范疇下。其實我們多數(shù)做的是變量的開發(fā)空間，也就是開發(fā)土地經(jīng)濟。在存量創(chuàng)生空間下，我們多數(shù)指的是一些城市的改造型項目，主要是開發(fā)它的空間經(jīng)濟。變量擴張下，我們要讓項目的各個板塊產(chǎn)生聯(lián)動效應(yīng)，來增加它的價值動力。而存量的更新下，一些改造型的項目其實更多的是保留城市的記憶，利用周邊生態(tài)、文化等要素，進行價值轉(zhuǎn)換，我們以提質(zhì)為主，活化城市遺余空間。那么變量更新變什么？怎么變？我們一起來看一下。

以合肥罍街為例，它最早的雛形是一個紅棚子的大排檔，如今在夜市大排檔的基礎(chǔ)上它變成了目前中國特色美食名街，是安徽首批特色小鎮(zhèn)、安徽十大美食街區(qū)以及是國家的3a景區(qū)。

罍街的罍?zhǔn)鞘裁匆馑迹坷溄值睦溨刚ɡ溩樱�這是合肥喝酒的一個風(fēng)俗，小杯換大杯，一飲而盡。當(dāng)年我們在打造的時候，北京有簋街，合肥有什么？合肥有性格，罍街很合肥，罍街應(yīng)運而生。罍街共有四期，一期到三期已建成有120畝，目前的總建筑面積是10萬方。罍街的四期正在火熱推進當(dāng)中。

罍街的一期到四期是怎么變的呢？我把它總結(jié)為“變而有為”的八個階段。從2013年7月罍街一期開始，一期到四期，從建筑風(fēng)格、業(yè)態(tài)定位都在不斷變化。其中一期有五大變化，首先在身份上的變化。我們賦予了罍文化以后，從原來的夜市大排檔成為了當(dāng)時最具有特色的惠民美食街。其次是建筑上的變化。通過整體的規(guī)劃建設(shè)，從紅棚子的大排檔變成一期的工業(yè)風(fēng)建筑群。然后是服務(wù)功能上，從夜市大排檔轉(zhuǎn)變成安徽中華老字號以及名小吃聚集地，把它變成了合肥夜市文化的一個典型代表。

后來，我們對罍街一期進行了改造。原來一期的主動線是一個口字型，改造以后變成了一個圍字型，凝聚更多人流。我們有把它變成了圍字型，有靜有動，有寬有窄，增加游客逗留時長，提高了動線溢價，增加了租賃的商業(yè)面積。大家可以看到在改建以后，不管是從外部還是內(nèi)部，主動線和次動線上都有所變化，形成了一個回字和閉環(huán)。

在改造的同時，我們也點燃了冷區(qū)，就是街區(qū)的后場。首先我們結(jié)合外立面的改造，打通了所有店鋪的前后門。并且在店鋪的后門當(dāng)中，把后門的大門變成了主大門加小鋪。小鋪是我們結(jié)合店家所能夠經(jīng)營的外賣商品進行線上的售賣，然后與我們圍字型的內(nèi)部街區(qū)形成互動。這樣激活了冷區(qū)活力，促進融合搭配，形成多元化的業(yè)態(tài)氛圍。

在業(yè)態(tài)上的最大變化是我們把小吃的美食結(jié)構(gòu)升級成吃+買的這種結(jié)構(gòu)，也就是增加了零售的業(yè)態(tài)，回歸了逛街的本質(zhì)，增加了提袋率。

再看一下罍街二期的變化。第一點在建筑景觀上，我們把業(yè)態(tài)跟建筑景觀充分融合，開發(fā)了罍+小吃，罍+巷，罍+村，罍+市集等一系列的文旅子產(chǎn)品，打造了罍街的矩陣業(yè)態(tài)，形成了強大的品牌聚合力，讓罍文化更豐富、有形化，并且一一落地。 

罍街的運營模式也在變化，目前已經(jīng)向全省進行拓展輸出，以罍街為中心，安慶、六安、廬江、阜陽分別落地。文旅子產(chǎn)品罍家村也一樣向全國輸出。罍家村的本質(zhì)是一個美食廣場，我們匯聚了安徽特色和村落文化的美食聚集地，成為徽州印象的美食輸出地和體驗地，賦予它文化的價值、情緒的價值、情感的消費。從我們罍街的1.0罍家村的版本，到目前我們向上海正大廣場輸出的罍街4.0版本。

在二期當(dāng)中最大的變化是當(dāng)年提出的街區(qū)的購物中心化，也就是在街區(qū)業(yè)態(tài)上增加了復(fù)合主力業(yè)態(tài)。像核心業(yè)態(tài)，宴請業(yè)態(tài)，音樂業(yè)態(tài)，文化業(yè)態(tài)，加上我們的配套業(yè)態(tài)，如電影、超市、卡拉ok等娛樂性的配套。而核心業(yè)態(tài)中，特別是大型商務(wù)餐飲，我們也進行了補充和落位。在臨街二期開業(yè)以后，其實我們也面臨很大的挑戰(zhàn)，當(dāng)時有兩個三樓以上5000方的空鋪，這時，我們對罍街提出了疑問：罍街還缺什么？

以這樣的反向思維去做招商業(yè)態(tài)的整體規(guī)劃。當(dāng)我們發(fā)現(xiàn)罍街缺年輕客群時，我們就聯(lián)合安徽的文藝領(lǐng)袖去打造了安徽的原創(chuàng)音樂基地，目前已經(jīng)成為安徽音樂的大本營和精神的高地，填補了罍街年輕客群的空白。另外，我們打造了安徽首家書院式民宿酒店，與街區(qū)的文化氣質(zhì)相符，填補了住宿服務(wù)上的消費空白。

罍街的三期其實是一個典型的城市更新的改造項目。它原來是一個老校區(qū)，我們通過升級改造以后，把它變成了安徽省體量最大的文化創(chuàng)業(yè)基地——AS·1980。在改造過程中，我們通過文化的挖掘、設(shè)計的創(chuàng)新把它打造成了文化學(xué)習(xí)的場地和文化的創(chuàng)作基地，以“雙創(chuàng)”的發(fā)展理念填補了合肥文化藝術(shù)街區(qū)的空白。

罍街的四期正在全力打造合肥夜生活大文化旅游的IP，聚焦年輕活力，升級集文化、酒吧咖啡、旅游、美食、雙創(chuàng)為一體的文創(chuàng)小鎮(zhèn)。

在變量更新下怎么去創(chuàng)新？存量更新功能面積確定的情況下我們需要儲存哪些內(nèi)容？怎么儲存？

這是合肥最美的商業(yè)街區(qū)半邊街，依山而建，因山而名，伴山而興。半邊街位于合肥西城大蜀山的腳下，大蜀山是我們合肥唯一的一座山。項目是利用原安徽省名人館的遺址及在附屬長廊的基礎(chǔ)上改造而成，整個街區(qū)半街半園，一半是街區(qū)，一半是山景。項目于2017年開建，目前已經(jīng)成為合肥最具網(wǎng)紅屬性的文化街區(qū)。

半邊街只有284米，在這么短的街區(qū)中，周邊有什么？只有一座山，就是大蜀山，所以半邊街是來伴隨大蜀山的。大蜀山從古至今都是合肥人游玩的一個坐標(biāo)。那么周邊缺什么？經(jīng)過我們分析，其實周邊缺的是文化展示，缺的是留客內(nèi)容，缺的是旅游的伴手禮、紀(jì)念品，缺的是文化的傳承以及創(chuàng)新的內(nèi)容。

那需要存什么？我們需要讓進山的人進街。因為這條街在改造的前期，其實這條街已被荒棄，進山的人是不從這條街走的，已經(jīng)是一條荒棄的街區(qū)。那么我們需要存什么呢？我們需要去存客流、存情懷、存文化、存服務(wù)，把合肥的西大門變成合肥的會客廳。

通過對半邊街原妝的分析可以看到，其實非常的荒涼，它是原來的安徽名人館的舊址。整個建筑風(fēng)格缺乏統(tǒng)一性，建筑景觀也缺乏功能和美感。在建筑改造上，首先是要遵循秉承再現(xiàn)蜀山精彩記憶這樣一個文化街區(qū)的定位。在此基礎(chǔ)上我們重新定義了文化街區(qū)改造的新創(chuàng)想，傳統(tǒng)與時尚相結(jié)合。經(jīng)過改造以后項目的總體面積達到了5600方，新增的面積有1815方。從街區(qū)的一端到另外一端，我們設(shè)置了六大文化景觀的建筑板塊。結(jié)合我們文化內(nèi)容的挖掘，分別是歷史蜀山、現(xiàn)實蜀山、大美蜀山、詩詞蜀山，生態(tài)蜀山，那年蜀山。景觀設(shè)計上可以說是半山半街，一步一景。

在招商方面我們有三大打法，首先通過創(chuàng)新落地首店的模式，讓街區(qū)70%的商戶都成為安徽的原創(chuàng)首店。其次我們是從0到1陪跑式的招商模式去落地我們所有的商戶。第三我們自創(chuàng)了聚商、造商和圍商三個模式，打破了2016年合肥街區(qū)的商業(yè)三無局面，即無本土的時尚品牌、無主理人的圈層，也無時尚的業(yè)態(tài)。在原創(chuàng)的招商模式基礎(chǔ)上，我們聚合了康、游、休、食四大主力業(yè)態(tài)。我們也落地了合肥首家線下驢友交流中心，安徽首家蛋糕中愛馬仕中心，安徽首家藏式的音樂餐廳，安徽首家日式茶藝店以及北美海歸網(wǎng)紅西餐廳的首店以及安徽首家親子餐廳。

何為飛輪效應(yīng)？歸納起來就是定目標(biāo)、打基礎(chǔ)、持續(xù)發(fā)力、起飛四個階段。做任何項目，首先要定一個目標(biāo)，也就是方向要正確，方向和構(gòu)思最關(guān)鍵的就是洞察，我們要去做充分的調(diào)研和挖掘以便確定方向。然后在此基礎(chǔ)上去投入，這個時候投入會比較大，但它的收效會比較低，我們需要的是耐心。第三步是要持續(xù)發(fā)力。這時候會有一些好的變化，但是還不穩(wěn)定，所以我們不能懈怠，一旦懈怠就是前功盡棄，這時候需要的是堅持。最后是一個起飛的階段，項目在自由的發(fā)力，通過前期的蓄力，它的容錯率是可以很高的。我們只需要去保持它，就可以達到起飛的這種平穩(wěn)的狀態(tài)。

看上面的兩個項目的案例，以及我們剛剛用飛輪效應(yīng)的分析來看，增強商業(yè)的自營力其實是最關(guān)鍵的。我們看孵化飛輪，在商業(yè)自營力增強方面是如何達到騰飛的。首先我們思路上一定要準(zhǔn)確，方向一定要明確，通過變和存來達到騰飛的效果。罍街的價值飛輪是通過優(yōu)化配套體系，通過文化內(nèi)容的搭建，通過動線的升級以及升級業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)去綜合提高動力，達到更強的商業(yè)自營力。而半邊街的價值飛輪則是通過業(yè)態(tài)的組合、建筑的更新以及重要文化的導(dǎo)入，來達到更強的商業(yè)自營力。

這兩種模式，我們把它比作高鐵和火車。罍街其實就像高鐵，它是各自去驅(qū)動，然后通過聯(lián)合發(fā)力打造騰飛；而半邊街像火車，通過文化的助燃使動力再生，達到騰飛的效果。

愿景文旅以文商農(nóng)旅的資源優(yōu)化整合、及其產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展和拓展開發(fā)為主營內(nèi)容，目前已經(jīng)成為基礎(chǔ)建設(shè)、城市更新、鄉(xiāng)村振興三位一體的戰(zhàn)略發(fā)展平臺，通過數(shù)年的商業(yè)運營經(jīng)驗，結(jié)合品牌頂層設(shè)計及招商運營的落地孵化來全力打造標(biāo)桿的文商文旅項目。