出品/聯商網&搜鋪網

撰文/高天

統計/劉嘉玲

在疫情常態化背景下，整個2022年的商業地產起伏發展：城市更新步奏加快、輕資產模式成為各大企業轉型的新趨勢、老牌購物中心戰略性撤退、商管企業獨立上市……

在激烈的存量競爭階段，供應市場也在悄然生變。據聯商網零售研究中心統計，2022年前三季度全國新開業的商業項目數量為218個(不含專業市場、家居商場、酒店及寫字樓、純商業街區，商業建筑面積≥2萬方)，同比去年下滑20%。預計在2022年全年的新增開業數量在350家左右，而這一數據恐創下近幾年的新低。

因此，在邁入全新的2023年，全國新商業項目供應情況如何？各個企業將如何展開實力競爭，搶占市場份額？有哪些頭部商業項目值得關注和期待？行業將呈現哪些新的發展趨勢？

基于此，聯商網零售研究中心盤點了華東/華南/華中/西南/華北/西北/東北全國七大區域（不含港澳臺）2023年擬開業的商業項目，以供行業參考。

作為全國經濟的風向標，領先的經濟發展水平、龐大的人口規模、高度發達的零售商貿業、超前的國際化消費水平，讓華東成為商業地產兵家必爭之地。而華東作為全國商業地產發展的風向標，往往也是全國商業現狀的縮影，因此也是被市場關注的焦點。本文率先聚焦華東，一起看看其2023年供應市場的變化。

據聯商網零售研究中心統計，2023年華東預計新開業的商業項目數量為193個 (不含專業市場、家居商場、酒店及寫字樓、純商業街區，商業建筑面積≥2萬方)，新增商業建筑面積約1504.16萬方，平均單體建筑面積約7.8萬方。

TIPS：1、文章數據來自企業提供、各公開報道；

2、因統計基數較大，難免會有遺落，歡迎大家留言查漏補缺；

3、因當下大環境復雜，文章部分項目為計劃新開，實際開業情況視企業實際情況而定。

1、各省份數量及體量分析 

從各個省市的開業數量上看，江蘇省的開業數量最多，達到了50個，占據了整個華東的1/4，從近年來的情況上，江蘇已經連續幾年開業數量領跑華東。緊隨江蘇其后的是山東省，也有37個項目開業。上海34個，以“一城之力”擠進前三，不得不說上海確實是整個商業的風向標。

其他浙江29個、福建21個、安徽和江西分別有13個和9個。 

體量上看，排序與開業數量一致。江蘇以417.37萬方穩居榜首，山東321.98萬方、上海223.55萬方、浙江206.81萬方、福建132.2萬方、安徽103.93萬方、江西98.32萬方。

2、新一線和二線省會和經濟強市突出

從城市分布情況上看，仍然維持了近三年“新一線成熟、下沉市場活躍”的格局，尤其是以新一線活躍度最高現象最明顯。

從城市的活躍度上看，根據實際統計情況，以開業數量≥5個為標準統計的城市活躍TOP12榜中，上海以34個開業量穩居榜首，江蘇和浙江兩大省會城市南京和杭州分別以12個和10個緊隨其后，不愧為“江浙滬”！

其他，濟南、蘇州、徐州、廈門、南昌、寧波、無錫、南通、福州均位列榜中。

可以看出，新商業主要還是集中在一線、新一線城市以及各大省會城市和經濟強市。實際上，在榜單上的城市均至少是二線城市。相對一線城市比較突出的存量問題和三四線城市消費層級相對有限的限制，經濟發達的二線城市經濟增速快、人口遷入大、交通更加完善，營商環境優越，活躍程度高。 

另一方面，根據《第一財經周刊》發布的2022年中國城市分級排名榜單（不包含港澳臺）進行統計后發現：

上海這個一線城市的貢獻量就達到了34個，占比18％。

新一線城市共有5個，開業數量達到了39個，占比約20％。

二線城市共有16個，開業數量達到了66個，占比約34％。

三線及以下城市共有28個，開業數量達到了54個，占比約28％。

從數據中可以總結出：中國地域及經濟二元化決定中國的商業發展有巨大潛力和廣闊成長空間。在深度上，以北上廣深為代表的一線城市和以南京、杭州、蘇州等為代表的新一線城市，以寧波、徐州、濟南等為代表的強二線城市，是中國經濟發展的高地，在人口、經濟、消費力和消費意識上具有較強的領先優勢，可以向深度創新挖掘，充分整合國際國內資源，打造城市級標桿商業。

3、商業體量區間分布及占比

從明年計劃開業的商業項目名單中看出，體量的分布基本與以往一致，10萬方左右的體量為主，符合了當下商業項目開發的趨勢，是較為理想的體量規模。同時在一些經濟發達、商業起步早和成熟的城市，商業發展相對更為成熟和完善，商業細分程度更高，從標桿都會型、區域型到社區型購物中心階梯分明，各展魅力。

統計結果顯示，規模在5至10萬方（含5萬方，不含10萬方）項目數量最多為71個，占比約37％；規模在2至5萬方（含2萬方，不含5萬方）項目為66個，占比約34％；規模在10至15萬方（含10萬方，不含15萬方）的項目為38個，占比約20％；15萬方以上（含15萬方）項目為18個，占比約9％。

4、全國性開發企業恒強

頭部全國性開發企業繼續加碼擴張步伐，在大環境不確定因素增加及市場競爭加劇的前提下，對商業地產企業的開發及運營實力考驗加劇，頭部企業的行業指向性作用更為凸顯。

從華東區2023年計劃新開商業項目的企業供應量情況上看，企業貢獻量前列的均為全國性連鎖開發企業。在開業量≥2個的前17家企業中，就合力貢獻了76個商業項目，占總開業數量比近40%。可見，團隊、經驗、資金力都比較雄厚的全國性開發企業將越戰越勇，未來仍然是供應市場的主力軍。

具體來看，寶龍商業以12個開業量領跑企業榜，長三角地區是寶龍商業的主要戰略要地，是其每年全國開業最為集中的區域。新城控股開業數量9個，僅次于寶龍商業，而另外兩個“傳統商業地產強企”萬達和龍湖分別以7個緊隨其后。

其他，萬科集團、恒太商業、金地、瑞安、陸家嘴集團、世茂股份、綠地、華潤萬象生活、招商蛇口、中南商用、中信泰富、中駿商管、愛琴海集團等知名企業都在榜單中。

5、標桿購物中心推薦

上海臨港愛琴海購物公園

臨港愛琴海購物公園總建筑面積約8萬平方米，將建設地上5層、地下1層（800個停車位）的全業態商業綜合體，包含零售、餐飲、教育、休閑娛樂、生活超市及特色體驗項目，為不同消費群體構筑全方位休閑社交與購物完美空間。

該項目定位「原力新生烏托邦」，以獨有的自然及藝術人文旅游資源、復古與現代相融的藝術建筑、自由浪漫的場景體驗、豐富且特色的業態品牌， 將“目的性購物”轉變為“驚喜體驗”的全新社交聚場，將“商業空間”轉變為“商業、藝術、文化、旅游”的復合型精神棲息空間。

上海蟠龍天地

蟠龍天地是瑞安新天地的新一代天地系代表作品，位于虹橋商務區，秉承“自然融合Nature，文化喚醒Culture，商業煥新Future”的內核，將通過Urban Retreat概念首店、城市戶外、藝術人文、濱水美食等特色業態組團，用自然喚醒城市活力，帶來自然、自在、無邊界的都市理想生活方式，讓都市人重獲活力。蟠龍天地所擁有23萬方公共綠地和生態水系，為商業煥新提供了更多可能性。在蟠龍天地，自然、人文、藝術、商業在這里深度融合，用多元詮釋自然，現代的生活方式在自然中流動。

杭州玉鳥集

杭州玉鳥集是萬科商業在杭州打造的全新商業物種，是萬科商業在杭州首次探索藝術文化與商業融合的發展之道，也是城市在藝術文化商業發展中的指引性項目。項目總建筑面積6.8萬方，其中商業建筑面積約2.1萬方、文化建筑面積約8247平方米，計劃引入136家品牌，如單向空間、錦上花·良渚宴、UTTAMAM語自在生活美學研究所、伯年藝術空間、新造工藝商店等等。項目在設計上也保留了良渚文化的獨特氣質，如玉鳥八景、大草坪、大谷倉、傳統坡頂聚落等等。

上海吉寶靜安中心

吉寶靜安中心（PAC）位于上海市中心靜安區的黃金地段，坐擁成熟完善的都市配套及四通八達的交通網絡，地鐵七號線昌平站舉步可達，一站速達地鐵換乘樞紐中心靜安寺站，輕松暢達全城商圈。

作為吉寶置業首次在滬開發建設的商辦綜合體項目，總建筑面積18萬方，由一棟高約180米的國際甲級辦公樓和開放式精品商業街區構成，融合了辦公、商業、自然環境、文化藝術和社交體驗等業態元素。其中商業部分將打造成“公園里的商業體”，為靜安核心片區注入一股新鮮前沿的商業活力。

寧波寶龍一城

作為寶龍商業在全國打造的第二座寶龍一城項目，寧波寶龍一城坐落于寧波鄞州南部商務區，位于鄞州大道與天童南路交匯處，無縫銜接地鐵3號線，毗鄰地鐵8號線。18萬方的高端購物中心位為“奢尚生活新地標”，將引進近400家品牌，品牌囊括餐飲、娛樂、零售等多業態，充分釋放寧波寶龍一城的商業核能。其中首店、標桿旗艦店占比50%以上，破除寧波商業的同質化的同時，再次強化寧波寶龍一城立位尖端的形象。

龍湖寧波海曙天街

龍湖商業落子寧波的第二座天街，海曙核心板塊TOD商圈，「街區+MAll」的24小時全業態綜合體，城市靈感煥新空間。環城西路環城南路兩條城市主干道環繞，地鐵8號線（在建）南苑站上蓋無縫鏈接，步行范圍內9個公交站點，涵蓋30+通達公交線路。成熟居民區環繞，大戶型品質住宅導入；寧波新興發展核心產業園環繞項目，超百家中高端寫字樓林立。經營上24小時日夜不歇的城市社交場，從空間結構上突破常規封閉式盒子模式，采用MALL+街區相結合的空間布局，延時街區運營將為項目提供24小時全業態覆蓋，打造夜生活場景，規劃引入音樂餐吧、潮人酒吧等多種業態。在親子業態上強化延伸空間，集兒童娛樂、教育培訓、兒童零售業態為一體，更注重場景化打造。餐飲業態上延用定位性品牌，注重特色餐飲引入。打造城市靈感煥新空間，構建海曙新生活方式，于此，常作新光。

南昌武商MALL

南昌武商MALL是武商集團走出湖北的第一個商業標桿項目，同時也是南昌、乃至整個江西的首個“重奢+洲際酒店”業態組合的地標級購物中心。項目位于北京西路以北，八一廣場以東，是南昌中心城區。購物中心地上7層，建筑面積13.5萬方；地下3層，建筑面積約9.5萬平米。項目還打造了一個屋頂花園。除了國際名品外，南昌武商MALL還將帶來米其林黑珍珠餐飲名店、高端兒童樂園、及囊括潮玩、網紅餐飲的年輕潮流街區。該項目的落成將打造南昌商業新地標，提升城市品質，促進消費升級，助力城市經濟高質量發展。

南京國金中心

南京河西CBD核心位置的南京國金中心（ifc），位于地鐵二號、十號線換乘站的元通站上蓋，由香港較大地產發展商之一新鴻基地產傾力打造。是繼香港中環地標香港ifc和上海陸家嘴地標上海ifc之后，ifc系列第三個巨作，集高級水平的現代高科技辦公樓、高端購物商場與國際級豪華酒店于一體。其中南京國金中心商場將以西式園林風情為主題，將匯聚超過220家品牌，包括知名國際品牌，高樓層區更設有著名米芝蓮星級食肆合大眾點評發布的黑珍珠餐廳，提供一站式嶄新的購物、娛樂及消閑體驗。

蘇州仁恒倉街 

建筑面積約14萬方，地上是新園林式街區，地下為3層購物中心，包含多個開放廣場，控保建筑。除軌交與地面交通外，未來消費者還可以乘坐運河公共游船抵達倉街。蘇州仁恒倉街自誕生那天起就承擔了蘇州古城復興的文化及歷史使命，在設計上尊重和保護古跡遺產的內核不變的前提下，打造一個創新的、復合型的世界級多元生態綜合體地標，深植蘇州城市肌理，重新詮釋蘇州傳統美學。同時，項目將并引入國際一線零售品牌組合，打造獨屬于蘇州古城的新商業綜合體。

臨沂大有境

作為中南商用進入臨沂市場的首個代表性作品，臨沂大有境位于西部新城核心地段，總建筑面積10萬㎡，是臨沂西部新城首個社交生活復合體。項目以岱崮地貌為形式勾勒空間形態，配合“落筆山河”極具瑯琊風韻的景觀設計，通過“悅劇場展演空間”及“屋頂天空運動場”淡化城市與商業空間的邊界，給予消費者文化與時尚體驗交融的沉浸式體驗。項目定位“西部新城首個社交生活復合體”，涵蓋零售、餐飲、兒童、娛樂、生活等多種業態，引入200余家優質國內外品牌，全方位滿足客群多元消費需求。

附：2023年華東擬開商業項目統計表