出品/樂居財經

撰文/靳文雨

夜幕降臨，成都遠洋太古里人來人往。穿著時尚的潮人們絡繹不絕地從入口涌入，溜達、自拍、購物，五彩斑斕的霓虹燈，依舊猶如繁星點點……這里的一切，好像都沒有改變。

但事實上，“遠洋”這兩個字的前綴，已被抹去，因為太古地產從合作方遠洋身上，收回了另外50%的股權。這被認作太古地產對內地物業加碼的新舉措。

回望太古地產在內地的發展，此前它一直走的緩慢，22年來僅落下7子。但自去年以來，其在內地的投資明顯加速。

它不僅先后拿下上海張園建筑群保護項目、頤堤港二期項目，還進軍深圳開設“居舍系列”品牌酒店、以及簽約廣州珠江太古聚龍灣項目、上海前灘21號地塊等。在上海、北京、廣州、三亞等多個城市，有了新的布局規劃。

由于其公司主體大部分在境外，它境內的公司體系，資料較少，很難勾勒出顯眼的畫像。

盡管依靠內地的業務支撐起業績，但太古地產的盈利水平卻一直起伏不定。最近四五年，其營收、凈利潤忽漲忽跌，給人以過山車的感覺。

版圖“一角”

進入內地20余年，太古地產的布局項目并不多。現有商業項目，僅有北京三里屯太古里、北京頤堤港、廣州太古匯、廣州匯坊、上海興業太古匯、上海前灘太古里、成都遠洋太古里等7個。

港企重運營、慢節奏的特點，在太古地產身上體現得淋漓盡致。從開發到營業，上海興業太古匯用了15年之久，而廣州太古匯、成都遠洋太古里、上海前灘太古里也耗時6年。

此次從遠洋手上接下的成都太古里，是以零售為主導的綜合發展項目，主要包括一個開放式的街區式購物中心，和一間附設服務式住宅的精品酒店，占地面積約11.4萬平方米，定位為高端購物及休閑地標。

此前于7月，便有消息傳出，遠洋抵押所持的成都遠洋太古里項目50%股權，向其大股東中國人壽保險籌資約40億元。

這筆抵押周期預計3年，期間遠洋所持50%股權的分紅，將交給債權人。回購條款包括3年后贖回，假如遠洋無法贖回，擁有項目另外50%股權的太古地產，將擁有優先收購權。

此次太古地產發起收購，其中的具體情節，外界并不知曉。不過，參與交易事項的公司主體，卻帶出了太古地產境內公司體系的“一角”。

從遠洋處接下項目的北京浩倡諮詢有限公司（簡稱“北京浩倡”），其股東為境外公司浩倡發展，無法細究其股權架構。但北京浩倡旗下，持有成都乾豪物業服務，該公司即為成都太古里的運營管理主體。

除此之外，北京浩倡并沒有其他投資公司，但與其緊密關聯的公司卻有7家。

其中，天津聯松城市建設開發（簡稱“聯松城建”）、天津麟軒城市建設開發（簡稱“麟軒城建”）注冊資本均為7億元，它們合資成立了北京天聯置業。而天聯置業與北京港頤企業管理咨詢，則成立了北京麟聯置業，該公司為北京頤堤港的主體公司。追溯股權可知，北京港頤企業是遠洋控股旗下公司。

上述公司均成立于2007年11月，這個時間點，正是太古與遠洋就頤堤港項目開啟合作的重要節點。盡管目前遠洋已經退出成都太古里，但頤堤港仍續寫兩者的合作，項目二期將繼續落成。

另有一家公司名為“太古地產（中國）投資有限公司”，成立于2009年，注冊資本為3000萬美元，看起來更像是內地的投資主體。它由龍雁儀擔任董事長、法人；彭國邦擔任經理、董事。

龍雁儀是太古地產的財務董事、彭國邦是太古地產的行政總裁。

這幾年，太古地產董事會主席、常務董事白德利，從12家內地公司的高管列表中退出，尤其是在2021、2022年期間，他退出了7家。而境內公司的法人，大多由龍雁儀、彭國邦等人擔任，可見他們才是目前太古地產在內地投資的主導者。

內地“小跑”

但從去年開始，太古地產在內地的落子速度仿佛按下了“加速鍵”。其在一年內開業和籌備的項目數量，甚至可以比肩過去22多年的投資成果總和。

去年12月中旬，太古地產、遠洋集團組成聯合體購得北京市將臺鄉酒仙橋路以東的兩幅用地，用以擴建頤堤港二期項目。

兩個半月后，太古地產又聯合西安城桓文投摘得了小雁塔片區179.858畝商業用地，將在西安小雁塔歷史文化片區量身定制中國內地第四座“太古里”。

太古地產一直對大灣區頗為青睞，并曾于2019年在深圳設立了辦事處，希望能在這里尋求合適的發展機會。今年7月開始，太古地產先后與廣州市政府、深圳福田區人民政府、廣州荔灣區政府簽署了戰略合作協議。

其中，與廣州市政府合作的領域包括地產、航空、飲料、航運、零售、酒店、醫療保健等；與深圳福田區人民政府則是在城市更新升級、活化市區環境、引進國際級文化藝術資源、打造可持續活力社區等方面達成共識。

在廣州聚龍灣，太古地產則敲定了在廣州的第二個項目，將與珠江實業集團合作打造一座具有嶺南特色的太古里，加速聚龍灣片區的城市更新和產業升級。

8月，太古地產宣布將在深圳帶來“居舍系列”品牌下的酒店，酒店位于深圳灣中心地帶，預計2025年開業。

樂居財經了解到，目前“居舍系列”酒店在國內共有4家，分別是北京瑜舍、香港奕居、成都博舍和上海鏞舍。今年7月26日，該品牌官宣將落戶日本東京澀谷區，預計將在2027年財年竣工，這也是“居舍系列”首次開在國外。

9月以來，太古地產的步履仍未停歇，其行政總裁彭國邦也從香港回到內地，不斷奔波于深圳、廣州、西安、上海和北京等多個城市。

在上海，太古地產于當月下旬與上海陸家嘴集團簽署了前灘21號地塊的合作意向書，進一步加碼前灘的開發。太古地產輕資產獲得的上海張園項目也于11月27日進入了內測階段。

除此之外，太古地產還將目光瞄準了三亞，于10月宣布牽手中免在海南三亞合作發展一個

零售地標項目。根據太古地產披露，其將在三亞國際免稅城三期地塊內發展首個度假型零售項目，總占地面積約20萬平方米，預計于2024年起分階段落成。

實際上，在內地房地產發展邏輯發生切換的當下，太古地產能夠不斷落子，與其投資策略的轉變不無關系。

今年年初的業績會上，太古地產管理層曾明確表示，計劃未來10年內，投資超過1000億港元，在香港、內地和東南亞發展一系列新項目，而其中有五成的投資額，會在內地繼續發展太古匯和太古里品牌。

盈利起伏

在內地攬金，成為了太古地產保持業績成色的重要方式。

另據公開資料，2019-2021年，成都太古里的出租率都超過96%，租金收入超過10億元，并在2021年創下12.56億元的租金收入記錄。

目前來看，太古地產的業務以香港、中國內地、美國及其他地區為主。但從收入分配來看，過去一年里，香港的零售銷售額和租金收入總額表現均不及中國內地市場強勁。

2021年，太古地產租金收入總額為125.54億港元。其中，香港零售物業的租金收入總額22.91億港幣，同比2022年下跌10%；內地零售物業的租金收入卻同比上漲了27%至31.68億港幣。

顯然，內地市場給太古地產帶來了豐厚的回報。而根據2022年中期業績報告，太古地產在中國內地的投資物業與酒店的投入力度也在不斷加大。

現階段，其已落成投資物業與酒店面積約2290萬平方尺，香港部分占比約55.45%。但是，在發展中或未來有發展計劃的投資物業與酒店面積約為620萬平方尺，中國內地部分占比56.45%。

不僅如此，它在內地的已落地零售物業業務，已達到540萬平方尺，約為香港的2倍。

盡管依靠著內地業務在支撐著業績，但太古地產的經營情況依舊有所起伏，且不溫不火。2018年至2021年，其營收分別為147.19億、142.22億、133.08億、158.91億港元，增長率分別為-20.69%、-3.38%、-6.43%、19.41%，多為負增長。

今年年中，它實現營收66.98億港元，同比下降26.14%，與以往比起來，跌幅較大。

此外，太古地產的盈利水平，也并不穩定。2018年至2021年，其實現的股東應占溢利分別為286.66億、134.23億、40.96億、71.21億，增長率分別為-15.58%、-53.17%、-69.49%、73.85%，有種過山車的起落。

船塢“換倉”

總部位于中國香港的太古地產于1972年成立，是太古集團中較為年輕的一個板塊。而“太古”這個名字，在香港已是家喻戶曉。

最早在1881年，太古糖業就已誕生并且在香港島的鲗魚涌建造了一家煉糖廠，而在20年后的1990年，太古船塢在毗臨糖廠的陸地上動工興建。當時，通過太古輪船的貨艙，太古將糖產品運往了中國內地、日本和澳大利亞。

但到了上世紀70年代，太古經歷了滄桑巨變的十年。因區域內低價生產商不斷涌現，太古糖廠于1972年關閉，并集中精力從事包裝及經銷業務。同時，太古船塢位于香港島的生產設施也由于大型集裝箱運輸時代的到來而沒落。

1973 年，太古與前競爭對手香港黃埔船塢合并，成為香港聯合船塢集團（Hongkong United Dockyards），總部遷至香港貨柜碼頭。而在騰出來的港島東部一幅面積龐大的土地上，孕育出了太古地產。

在這片舊址上，太古開發了住宅地產項目太古城，以及零售、辦公綜合物業太古城中心，并使之成為了當時最早的發展項目。

發展至今，太古地產已經走過了50年，但它在內地商業項目的耕耘步伐一直緩慢。有人說它進場太晚，因為過于保守恐已失去先機，也有人說它是在“十年磨一劍”。眼下，在地產政策不斷發力的背景下，太古地產的加倉速度也似乎有了調整。

然而，賽場上不缺的從來就是對手。加碼布局內地房地產市場的，不只是太古地產一家。今年以來，多家手握大筆現金的港資開發商都成了土拍市場，以及行業出清收并購的參與者。

僅在12月份，就有瑞安房地產聯合上海地方國資平臺以23.76億元價競得楊浦區平涼社區地塊、新世界發展牽手遠洋集團規劃內地及香港地區合作等消息。

今年10月，還有華潤置地分別與恒地、嘉華國際、新世界及信德集團四家香港發展商，簽訂《戰略合作協議》。

雙方將針對具體潛在的目標土地資源及地產項目，尤其是處于粵港澳大灣區的項目，商討合作發展的可行性，以此增加雙方在內地和香港的相關業務投資和影響力。

對于這些港企而言，多元化、低負債、現金流充裕是它們的典型特征。此時加速布局，對于提振樓市氛圍，有一定的作用；且香港房地產市場時有起伏，如今有進擊內地的時機，自然也不能錯過。

通過港資房企的內地布局，可以發現它們大都傾向于在一二線城市布局資產，這些資產不僅限于傳統住宅、商業地產，還包括城市更新和舊改項目，且偏向自持。

當然，也有業內人士認為，港企整體偏向綜合型商業地產，銷售型物業動態不多。加上他們比較穩健，擴張步伐不會太快，所以很難定性說他們能夠一下子將市場提振起來。但老牌港資進擊內地樓市背后，也說明了內地房地產市場機會依然不少。