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格力地產(chǎn)困境重組

來源: 觀點網(wǎng) 鐘凱 2023-04-24 18:13

來源/觀點網(wǎng) 

撰文/鐘凱  

處于資產(chǎn)重組階段的珠海國企格力地產(chǎn),于4月21日正式發(fā)布2022年年度報告。

今年1月底,該公司就曾預告將因計提減值準備而錄得大幅虧損,如今外界將得以對業(yè)績公告有更全面的了解。

年報披露,格力地產(chǎn)2022年錄得營業(yè)收入40.46億元,同比減少43.27%;歸母凈利潤為-26.84億元,同比減少682.83%;扣非歸母凈利潤為-21.20億元,同比減少558.91%,兩項利潤指標均處于業(yè)績預告區(qū)間的虧損最大值。

其中,格力地產(chǎn)計提了各項資產(chǎn)減值準備合計17.88億元,由此減少歸母凈利潤及歸母權(quán)益分別達17.85億元。

和其他房企類似,新冠疫情及房地產(chǎn)下行成了該公司計提的主要原因。

從房地產(chǎn)主業(yè)觀察,格力地產(chǎn)去年無論是新增銷售還是結(jié)轉(zhuǎn)的均價都出現(xiàn)了下降,結(jié)轉(zhuǎn)均價更是下降接近4成、回到2020年水平。

同時更需關注的是,由于拿地動作減少,其房地產(chǎn)儲備至去年底僅剩下重慶項目,待結(jié)轉(zhuǎn)面積也僅剩下不足8萬平方米。

盡管在新的戰(zhàn)略版圖中,房地產(chǎn)仍將是格力地產(chǎn)三大業(yè)務板塊之一,但從資產(chǎn)現(xiàn)狀及重組的方向看,以免稅品銷售為核心的大消費產(chǎn)業(yè)已基本明確是該公司的發(fā)展主思路。

過去幾年,格力地產(chǎn)陸續(xù)在為轉(zhuǎn)型做并購,新業(yè)務能多大程度扭轉(zhuǎn)業(yè)績?nèi)猿錆M不確定性。

業(yè)績現(xiàn)狀

格力地產(chǎn)提及,受房地產(chǎn)市場行業(yè)周期影響,為加快存貨去化、加速資金回籠、盤活存量資產(chǎn),2022年,公司基于謹慎性原則,按照存貨可變現(xiàn)凈值低于其成本的差額,對部分項目計提存貨跌價準備,投資性房地產(chǎn)公允價值也大幅下降。

觀點新媒體查詢,2022年初,格力地產(chǎn)存貨賬面余額235.73億元,較賬面價值233.54億元僅計提存貨跌價準備約2.19億元;至年底賬面余額微降至230.54億元,但賬面價值僅剩余211.68億元,涉及存貨跌價準備18.86億元。

根據(jù)公告,最終格力地產(chǎn)計提資產(chǎn)減值準備合計17.88億元,資產(chǎn)范圍包括應收賬款、其他應收款、存貨、固定資產(chǎn)、在建工程、商譽,占公司2022年經(jīng)審計的歸母凈利潤絕對值的66.61%。

受到計提資產(chǎn)減值的拖累,格力地產(chǎn)去年歸母凈利潤降至-26.84億元,歸母權(quán)益降至63.35億元。假如剔除這部分影響,歸母凈利潤大約為-9億元,仍為虧損的一大原因是該公司的投資性房地產(chǎn)公允價值也出現(xiàn)下降,由此變動產(chǎn)生的非經(jīng)常損益達到-5.36億元,上年同期為155.75萬元。

回到主營業(yè)務自身,房地產(chǎn)作為營收貢獻占比達84.35%的核心業(yè)務,去年錄得營收34.13億元,同比減少46.15%;該業(yè)務毛利率27.56%,2020年、2021年同期則分別為37.74%、31.07%,毛利水平呈現(xiàn)逐年下降趨勢。

均價角度看,格力地產(chǎn)去年結(jié)轉(zhuǎn)收入34.13億元,所對應的結(jié)轉(zhuǎn)均價減少39.56%至2.03萬元/平方米,僅稍高于2020年同期水平。在過去幾年房地產(chǎn)拿地成本相對較高的情況下,結(jié)轉(zhuǎn)均價下降最終直接拉低了盈利水平。

實際上,該公司的新增銷售同樣出現(xiàn)了均價下降的跡象,去年實現(xiàn)新增銷售金額40.55億元,同比微減2.19%,均價則下降7.67%至2.55萬元/平方米,創(chuàng)下三年最低紀錄。

以位于珠海西部的格力雙子星項目為例,去年9月下旬市場消息顯示,項目于此前半年前售價1.55萬元/平方米,當時降至0.98-1.10萬元/平方米;今年3月,項目推出最高優(yōu)惠18萬的營銷動作,部分限時秒殺房源均價在1.03-1.19萬元/平方米之間。

不過,去年格力地產(chǎn)的銷售費用錄得1.51億元,同比減少19.30%,降幅大于同期銷售額;管理費用4.90億元,同比減少5.36%,反映企業(yè)在壓降成本方面取得了一定成效。只是由于營收降幅過大,該公司的銷售費用率、管理費用率同比分別上升1.11個點、1.67個點至3.72%、4.13%。

即便如此,由于土儲的萎縮,格力地產(chǎn)在房地產(chǎn)業(yè)務的可持續(xù)性方面仍面臨不小挑戰(zhàn)。去年其在建項目主要包括珠海、上海、重慶、三亞共計6個項目,在建建面100.45萬平方米,已竣工面積17.88萬平方米。

在結(jié)轉(zhuǎn)層面,該公司待結(jié)轉(zhuǎn)面積僅有7.68萬平方米,同樣是三年最低水平,維持營收規(guī)模就意味著要持續(xù)推動項目開工建設并入市銷售。

報告期末,格力地產(chǎn)持有待開發(fā)項目只剩重慶項目一個,土地面積33.91萬平方米,計容建面68.87萬平方米。

重組未來

經(jīng)歷艱難的一年后,房地產(chǎn)市場于2023年出現(xiàn)了一定的回暖跡象,尤其是上海、深圳等地等地的樓市成交反彈明顯,房企的銷售也出現(xiàn)了增長。

今年1月中旬,上海前灘格力海德壹號項目自2014年拿地后首次啟動認購。項目拿地均價6.58萬元/平方米,認購時推出163套房源,均價12.98萬元/平方米,實際獲認購639組,最終項目開盤售罄。

數(shù)據(jù)顯示,格力地產(chǎn)2023年1-2月共實現(xiàn)簽約面積5.8萬平方米,同比增加395%;簽約金額43.27億元,同比增加1332%,已高于去年全年銷售業(yè)績。

對于2023年,格力地產(chǎn)并未提及地產(chǎn)的具體發(fā)展目標。其于年報中表示,房地產(chǎn)業(yè)務將改變傳統(tǒng)開發(fā)模式,深挖潛在優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)資源,探索多種開發(fā)合作模式,進一步增強板塊盈利能力。

取而代之的是近三年一直強調(diào)的轉(zhuǎn)型方向,具體確立了以免稅業(yè)務為主導的大消費產(chǎn)業(yè)、發(fā)展可期的生物醫(yī)藥大健康產(chǎn)業(yè)、堅持精品化路線的房地產(chǎn)業(yè)三大板塊齊頭并進的全新戰(zhàn)略格局。

按照此前披露的重組交易方案,格力地產(chǎn)擬以交易對價89.78億元收購珠海免稅集團100%股權(quán),其中通過增發(fā)股份支付76.31億元,現(xiàn)金支付13.47億元;同時募集配套資金不超過70億元。

過往格力地產(chǎn)為了業(yè)務轉(zhuǎn)型,接連出手并購資產(chǎn),包括2020年5月收購珠海免稅集團同時宣布以17.26億元購買科華生物18.63%的股權(quán),為進軍大健康業(yè)務進一步奠定基礎。不過,由于盡調(diào)工作不充分,僅時隔一年,2021年5月,該公司便宣布以19.5億元出售科華生物股份。

與之相比,珠海免稅集團一方面同隸屬于珠海國資委,資產(chǎn)質(zhì)量方面更容易把關,另一方面珠海國資委方面還向格力地產(chǎn)就免稅業(yè)務的利潤做出承諾,為后者轉(zhuǎn)型提供了支撐。

2020年、2021年及2022年1-11月,珠海免稅集團營業(yè)收入分別為11.55億元、17.76億元及15.13億元,歸母凈利潤2.82億元、5億元及1.7億元,對應凈利率分別為24.42%、28.15%、11.24%。

按照業(yè)績承諾,2023年至2025年,珠海免稅集團實現(xiàn)的凈利潤分別不低于5.17億元、5.67億元及6.20億元。若本次交易實施完畢的時間延后,則業(yè)績承諾補償期間順延。

從效益創(chuàng)造的角度看,免稅業(yè)務對格力地產(chǎn)的利潤修復或遠大于傳統(tǒng)地產(chǎn)業(yè)務,對于負債表的潛在優(yōu)化同樣具備空間。去年11月底珠海免稅集團資產(chǎn)負債率僅30.48%,若完成交易,同期格力地產(chǎn)資產(chǎn)負債率將從72.60%降至71.41%。

由于交易尚未完成,格力地產(chǎn)仍被外界視作地產(chǎn)上市公司,去年底資產(chǎn)負債率同比上升8.91個點至79.07%,有息負債余額178.40億元,對應有息負債率58.96%。期末公司短期借款、一年內(nèi)到期非流動負債合計106.60億元,現(xiàn)金短債比約1.37倍。

反映在估值上,截止到3月21日收盤,格力地產(chǎn)跌3.34%至7.81元,較52周最高13.80元縮水43.41%,目前市值147億元。

本文為聯(lián)商網(wǎng)經(jīng)觀點網(wǎng)授權(quán)轉(zhuǎn)載,版權(quán)歸觀點網(wǎng)所有,不代表聯(lián)商網(wǎng)立場,如若轉(zhuǎn)載請聯(lián)系原作者。

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